Апелляционное определение № 02-4311/2025 02-4311/2025~М-2408/2025 М-2408/2025 от 1 марта 2026 г. по делу № 02-4311/2025

УИД 77RS0015-02-2025-004710-27

Судья: фио

Дело №2-4311/2025 (1 инст.)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 марта 2026 года по делу N33-6927

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Левшенковой В.А.,

судей фио, фиоИ,

при помощнике судьи Фомичевой А.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Левшенковой В.А.

дело по апелляционной жалобе представителя истца по доверенности ФИО1 на решение Люблинского районного суда адрес от 23 сентября 2025 года,

которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «СЗ «Премиум» о взыскании денежных средств – отказать,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Премиум» о взыскании в счет разницы фактической площади объекта долевого строительства суммы в размере сумма, расходов по оплате услуг представителя в сумме сумма, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом.

В обоснование исковых требований истец указал, что 28.08.2023 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить и передать ему объект долевого строительства – квартиру, проектной площадью 101,7 кв.м, этаж 8, условный номер 1302, стоимостью сумма. Стоимость квадратного метра составляет сумма. Согласно техническому паспортные данные, фактическая площадь квартиры составляет 99,4 кв.м, что на 2,3 кв.м меньше проектной, в связи с чем ответчик обязан произвести выплату излишне уплаченных денежных средств. 29.01.2025 года он направил претензию о выплате излишне уплаченных денежных средств, однако, требование ответчиком не было удовлетворено.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит представитель истца по доверенности фио, ссылаясь на то, что судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель истца фио в заседании коллегии поддержала доводы жалобы.

Представитель ответчика фио в заседании коллегии полагала решение суда законным и обоснованным.

Истец ФИО2 в заседание судебной коллегии не явился, о слушании дела извещен, об уважительных причинах своей неявки судебной коллегии не сообщил, в связи с чем, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав явившихся участников процесса, не находит оснований к отмене или изменению решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.

Согласно ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям отвечает.

Решение суда первой инстанции вынесено при точном соблюдении процессуальных норм и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к возникшим между сторонами правоотношениям, и содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 28.08.2023 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №АРХ-КВ-3/3-8-1302-3/АН, предметом договора является квартира с условным номером 1302, количество комнат 3, этаж 8, общая площадь с учетом лоджии/балкона 101,7 кв.м.

ФИО2 исполнил свои обязательства по договору, оплатив цену договора в размере сумма.

Стоимость 1 кв.м квартиры по условиям договора составляет сумма.

Согласно п.2.2 договора адрес (как многоквартирного дома, так и объекта), может быть уточнен после окончания строительства (создания) многоквартирного дома и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Уточнение площади объекта (в том числе - адрес, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в техническом плане здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом многоквартирного дома, составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством РФ по итогам обмеров произведенных кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в объекте. Проектная планировка объекта долевого строительства является предварительной. Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади объекта долевого строительства (проектной) и фактической площади объекта существенными изменениями объекта долевого строительства, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади объекта долевого строительства превышает 5% (пять процентов) от указанной в п.2.1 договора общей приведенной площади объекта. адрес объекта долевого строительства на момент передачи участнику может иметь отклонения от общей приведенной площади объекта (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п.4.5 настоящего договора. Любое отклонение/расхождение фактической площади объекта долевого строительства от общей площади объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в объекте, сторонами не признается существенными изменениями объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены договора. Участнику долевого строительства известно, что в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе в соответствии с порядком ведения кадастрового учета объектов недвижимого имущества и порядком государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, при государственной регистрации права собственности участника на объект в порядке, установленном законодательством РФ указывается только общая сумма площадей жилого и вспомогательного назначения, обозначаемая как «общая площадь», а площадь балконов и лоджий находит свое отражение в технической документации.

Согласно пункту 2.4 договора объект передается участнику в степени готовности, определяемой приложением №2 к настоящему договору. Принимая во внимание возможное отклонение фактической площади объекта долевого строительства от площади объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке объекта (возведении внутриквартирных перегородок) и отделочных работ в объекте, стороны пришли к соглашению, что в акте приема-передачи объекта указывают фактическую площадь объекта, установленную кадастровым инженером согласно п.2.2 договора. Участник долевого строительства самостоятельно несет расходы, связанные с уточнением характеристик объекта в техническом/кадастровом учете.

В соответствии с пунктом 4.3 договора стороны пришли к соглашению, что цена договора может быть изменена в случаях, указанных в пункте 4.5 договора.

Согласно пункту 4.5 договора цена договора подлежит изменению в порядке, установленном настоящим договором, после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения участником от застройщика сообщения о получении застройщиком технической документации, обязаны произвести между собой следующие расчеты: В случае увеличения фактической площади объекта участник долевого строительства производит доплату застройщику за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п.2.1 договора, на следующих условиях: если отклонение (увеличение) фактической площади объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п.2.1 договора, составит до 5% (включительно) доплата производится за разницу площади объекта в полном объеме; если отклонение (увеличение) фактической площади объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) составит более 5% доплата производится только за разницу площади объекта, не превышающую 5% от общей приведенной площади объекта (проектной), указанной в п.2.1 договора. Оставшаяся разница площади объекта доплате участником не подлежит; в случае уменьшения площади объекта, за разницу в площади между фактической площадью объекта, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п.2.1 договора, застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет цены договора. В случае уменьшения площади объекта застройщик возвращает участнику денежные средства за разницу площади объекта в полном объеме. Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница между фактической площадью объекта, определяемой по данным технической документации на многоквартирный дом и включающей площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов (с понижающим коэффициентом) и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п.2.1 договора, умножается на стоимость 1 кв.м, равную сумма.

03.01.2025 года между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно условиям которого сторонами определена общая площадь квартиры 101,7 кв.м площадью 99,4 кв.м.

Как следует из представленной выписки из ЕГРН по состоянию на 24.03.2025 года, площадь квартиры составляет 99,4 кв.м.

После приемки объекта долевого строительства истец обратился в ГБУ «МосгорБТИ» за проведением замеров площади квартиры №1302, согласно которым площадь составляет 99,4 кв.м.

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика определением суда от 26.05.2025 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр экспертизы и права».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертизы и права» фактическая площадь квартиры №1302, расположенной по адресу: адрес, по результатам экспертного осмотра составляет 100,9 кв.адрес работ по перепланировке и внутренней отделке помещений квартиры повлияло на изменение площади квартиры, отраженной в договоре участия в долевом строительстве №АРХ-КВ-3/3-8-1302-3/АН от 28.08.2023 года. адрес квартиры не подлежит сопоставлению с площадью, отраженной в договоре, с целью установления размера разницы (расхождения) в площади. При этом, определить в каком размере произошло изменение площади спорного объекта не представляется возможным, так как в составе выполненных работ имеются скрытые и демонтажные работы.

В силу ч.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п.2 ч.2 ст.7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст.5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с ч.2 ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу п.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.555 ч.3 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст.12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расхождение в площади объекта составляет менее 5%, что не нарушает условий договора и не является основанием для возврата денежных средств.

При этом суд исходил из того, что проектная жилая площадь квартиры №1302 составляет 100,9 кв.м (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или веранды и/или террасы с коэффициентом), итоговая жилая площадь 99,4 кв.м, расхождение в площади составило 0,8 кв.м (101,7-100,9), что составляет 0,8%, то есть менее 5%.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, условиям заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве и требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправильно истолковал пункт 4.5 договора и применил ничтожное положение пункта 2.2 договора, не учел результаты экспертизы, согласно которой расхождение в площади нашло свое подтверждение, судебная коллегия отклоняет по следующим основаниям.

Исходя из условий договора, в частности п.2.1 и п.4.5 следует, что наличие или отсутствие отклонения фактической площади объекта от общей приведенной площади объекта определяется по результатам обмеров, проведенных до выполнения ремонтных работ.

Согласно п.2.1 договора предметом договора является квартира общей приведенной площадью 101,7 кв.м, включая лоджию 2,3 кв.м, то есть общая площадь объекта, в которую подлежит включению общая сумма площадей жилого и вспомогательного значения без учета площадей лоджий и балконов, составляет 99,4 кв.м (101,7 – 2,3).

Как следует из акта приема-передачи объекта от 03.01.2025 года, подписанного сторонами, участник долевого строительства принял квартиру площадью 99,4 кв.м, общей площадью (с учетом лоджий и балконов) – 101,7 кв.м.

Из экспликации усматривается, что площадь всех помещений квартиры с учетом лоджий и балконов составляет 101,7 кв.м, без учета лоджий и балконов, т.н общая площадь – 99,4 кв.м (л.д.192 том 1), то есть объект полностью соответствует условиям договора, а разница в площади связана исключительно с учетом/исключением площадей балконов и лоджий, как это урегулировано частью 5 статьи 15 ЖК РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Кроме того, необходимо учитывать, что даже после проведения работ по перепланировке площадь квартиры по результатам судебной экспертизы составляет 100,9 кв.м, что очевидно больше заявленных истцом 99,4 кв.м, что опровергает позицию истца о передаче ему квартиры площадью на 2,3 кв.м меньше, в свою очередь, расчет площади по результатам судебной экспертизы не может быть принят во внимание, поскольку проведенные истцом работы повлияли на площадь помещения и площадь переданного жилого помещения в настоящее время определить не представляется возможным, в тоже время по условиям договора отклонения фактической площади объекта от общей приведенной площади объекта определяется по результатам обмеров, проведенных до выполнения ремонтных работ.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.193-199, 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Люблинского районного суда адрес от 23 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца по доверенности ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 23 марта 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: