Апелляционное определение № 33-3901/2026 от 30 марта 2026 г.

Судья Бушуева И.А.

УИД: 61RS0022-01-2025-005566-60

№ 2-4430/2025 (1-я инст.)

№ 33-3901/2026 (2-я инст.)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 марта 2026 года

г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Михайлова Г.В.,

судей Сотниковой Е.В., Криволапова Ю.Л.,

при секретаре Туаевой Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента городского имущества г. Москвы к ФИО1, третье лицо: ФИО2, о взыскании задолженности по договору купли-продажи, по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2 на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 27 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Сотниковой Е.В., судебная коллегия

установила:

Департамент городского имущества г. Москва обратился в суд с настоящим иском к ФИО1, ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН объекта недвижимости площадью 308,50 кв. м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 1.1 договора продавец - Департамент обязуется продать, а покупатель - ФИО1 обязуется принять и оплатить стоимость имущества.

Пунктом 3.1 договора определено, что стоимость объекта составляет 154 056 600 руб. и перечисляется покупателем в срок не позднее 30 (тридцати) рабочих дней с даты заключения договора (пункт 7.1 договора), а именно до 02.04.2024.

В силу п. 5.1. договора, в случае не поступления на расчетный счет, указанный продавцом, денежных средств в размере и в срок, указанных в разделе 3 договора, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 1/365 двукратной ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации.

Истец указывает, что задолженность по уплате неустойки (пени) за период с 03.04.2024 по 27.06.2024 составляет 11 121 171 руб.29 коп.

В претензии от 23.05.2025 33-6-208845/25-(0)-1 истец предлагал ответчику оплатить имеющуюся задолженность по договору купли-продажи в течение 30 дней с момента отправки настоящей претензии, однако денежные средства на счет Департамента ответчик не перечислил.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по оплате пени в размере 11 121 171 руб. 29 коп.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 27 ноября 2025 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с ФИО1 в пользу Департамента городского имущества г. Москва задолженность по пени размере 5 545 392 руб. 79 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал.

Также суд взыскал с ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в размере 62 817 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Апеллянт указывает, что в договоре купли-продажи однозначно не согласовано начисление неустойки за невнесение предоплаты.

Апеллянт полагает, что в заключенном договоре купли-продажи сторонами не был учтен баланс ответственности и баланс интересов сторон, которым предусмотрена только ответственность покупателя.

Также апеллянт считает, что взыскание неустойки в ситуации, когда задаток также был удержан, а истец не понес убытки, является злоупотреблением правом. У истца отсутствуют убытки в связи с получением выгоды в размере 47 079 900 руб. от продажи имущества по более высокой стоимости, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

ФИО1 также не согласился с постановленным судебным актом, в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда и принятии нового, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на то, что истец не представил в материалы дела протокол о торгах по продаже имущества, находящегося в собственности г.Москвы для определения даты его заключения. При этом распечатанный истцом на бумажном носителе экземпляр электронного документа не может являться его копией, подлинник представляет собой электронный документ, подписанный квалифицированной электронной подписью. Из представленного договора невозможно определить дату его подписания ввиду отсутствия подписей сторон. В связи с чем договор, представленный истцом, является ненадлежащим доказательством по делу.

Также апеллянт полагает, что предложенный истцом проект договора содержал в п. 5.1 условия, являющиеся явно обременительными для покупателя, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон. ФИО1 был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий, оказался слабой стороной договора. Соответственно, в договоре присутствуют признаки злоупотребления правом, поскольку его содержание направлено на обогащение покупателя за счет поставщика.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась представитель ФИО2 по доверенности – ФИО3, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить, решение суда отменить.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, сведения о надлежащем извещении которых, в том числе и с учетом положений абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», имеются в материалах дела.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Кроме того, информация о времени и месте судебного заседания своевременно размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, лица, участвующие в деле, действуя добросовестно, могли ознакомиться и проследить дату рассмотрения апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданского дела судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, выслушав явившегося представителя ФИО2, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16 февраля 2024 года между Департаментом городского имущества г.Москвы (продавец) и ФИО1 (покупатель) в лице представителя - ФИО2, действующего на основании доверенности от 11.07.2023 и на основании протокола от 22.12.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, заключен договор купли-продажи № 78-00305/24.

Предметом договора является объект недвижимости – нежилое помещение, площадью 308.50 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно п. 1.1 договора ответчик был обязан принять и оплатить стоимость имущества. Стоимость объекта согласно п. 3.1. договора составляет 154 056 600 рублей. В пункте 3.2 договора указано, что сумма ранее внесенного задатка - 6 555 600 рублей и засчитывается в счет оплаты объекта приватизации.

Пунктом 3.2. Договора купли-продажи установлено, что сумма ранее внесенного задатка 6 555 600 руб. и засчитывается в счет оплаты объекта приватизации.

Согласно п. 7.1 договора ответчик был обязан перечислить истцу оплату в срок не позднее 30 рабочих дней с даты заключения договора, т.е. до 02.04.2024.

В силу п. 5.1. договора купли-продажи в случае не поступления на расчетный счет, указанный продавцом, денежных средств в размере и в срок, указанные в разделе 3 договора, ответчик уплачивает истцу пени в размере 1/365 двукратной ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации.

В соответствии с п. 5.2. договора купли-продажи в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в разделе 3 договора, и/или неоплаты пени, начисленных отданной суммы (пункт 5.1 Договора), в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты, истец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления уведомления ответчику.

В материалы дела не представлено доказательств оплаты задолженности по договору купли-продажи от 16.02.2024 в сумме 154 056 600 рублей, за вычетом внесенного задатка (6555600руб.) в общей сумме 147 501 000 рублей.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.11.2025 собственником объекта недвижимости площадью 308,5 кв. м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с 25.07.2025 является ООО «Алюсет».

23.05.2025 истец в адрес ответчика направил претензию с предложением об оплате пени в сумме 11 121 171,29 руб. за период с 03.04.2024 по 27.06.2024 по договору купли-продажи от 16.02.2024 в течение 30 дней с момента отправки настоящей претензии.

ФИО1 задолженность по пене в сумме 11 121 171,29 руб. за период с 03.04.2024 по 27.06.2024 по договору купли-продажи от 16.02.2024 не оплатил.

Истец 29 мая 2024 в адрес ответчика направил уведомление №33-6-238758/24-(0)-1 о расторжении договора купли-продажи от 16.02.2024, в связи с не поступлением полной оплаты по договору купли-продажи.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 12, 162, 307, 309, 310, 329, 333, 420, 421, 432, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15 января 2015 года № 7-О, разъяснениями, содержащимися в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и исходил из доказанности факта заключения спорного договора купли-продажи между истцом и ответчиком, невыполнением ответчиком обязанности по оплате стоимости объекта, в связи с чем пришел к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по пене, предусмотренная п. 5.1. договора купли-продажи. Суд отклонил доводы ответчика о незаключенности договора купли-продажи ввиду отсутствия подписи ответчика, поскольку договор подписан электронной подписью ответчика, от имени которого действовал по доверенности ФИО2, которым оплачен задаток в сумме 6 555 600 рублей в счет исполнения обязательства по полной оплате стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи. Суд пришел к выводу к выводу о снижении размера пени ввиду короткого периода ее начисления, превышения ключевой ставки ЦБ РФ в два раза, а также учитывая, что неустойка не может служить способом необоснованного обогащения кредитора. Суд посчитал, что сумма неустойки подлежит снижению до 5 545 392 руб. 79 коп., т.е. до размера однократной ключевой ставки ЦБ РФ согласно следующего расчета: 147 501 000 руб. (сумма задолженности)*86 дней/366*16% годовых. Также суд полагает, что размер неустойки не может превышать внесенную сумму задатка ответчиком в размере 6 555 600 руб.

Судебная коллегия с изложенными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в деле доказательствами, оцененными судом в соответствии со статьей 67 ГПК РФ.

Доводы апеллянтов ФИО2 и ФИО1 о нарушении условиями договора купли-продажи баланса интересов сторон, отсутствии оснований для начисления пени не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.

Согласно ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Перечень способов обеспечения исполнения обязательства, предусмотренных статьей 329 ГК РФ не является исчерпывающим, каких-либо ограничений в выборе способов обеспечения обязательств по гражданско-правовым договорам гражданское законодательство не содержит, что позволяет кредитору применять одновременно несколько видов обеспечительных мер.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Так, пункт 3.2 договора купли-продажи содержит условие о внесении ответчиком задатка.

При этом пунктом 5.1 указанного договора установлена ответственность за нарушение срока поступления на счет продавца неуплаченной стоимости объекта, в виде пени от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Указание сторонами в договоре на задаток и на пени согласуется с положениями ст. 421 ГК РФ о свободе договора, а применении кредитором одновременно несколько видов обеспечительных мер соотносится с положениями ст. 329 ГК РФ.

При этом обязанность по передаче покупателю объекта приватизации по акту приема (передачи) у продавца возникает в течение 14 дней со дня поступления полной оплаты по договору согласно п. 4.1.1 (п.4.2.2 договора).

Поскольку принятое на себя обязательство по оплате приобретенного помещения ответчик в установленные договором сроки не исполнил, договором купли-продажи предусмотрено взыскание неустойки за ненадлежащее исполнения обязательства по оплате объекта недвижимости

При таких обстоятельствах доводы апеллянтов об отсутствии оснований для взыскания неустойки со ссылкой на то, что в заключенном договоре купли-продажи сторонами не был учтен баланс ответственности, баланс интересов сторон, несогласовании условия о начислении неустойки, удовлетворению не подлежат.

Ссылка апеллянта ФИО1 на то, что условие договора о начислении штрафных санкций является злоупотреблением правом со стороны истца, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как было указано ранее, данное условие согласовано сторонами в силу принципа свободы договора. Кроме того, указанный в договоре порядок расчета штрафных санкций соответствует возможным последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание высокую стоимость отчуждаемого объекта - 154 056 600 руб., продажа которого осуществляется в интересах муниципального образования, сумма от продажи перечисляется в казну муниципального образования. Соответственно, невыполнение покупателем обязанности по внесению своевременной оплаты за объект могло необоснованно затягивать процесс отчуждения объекта иному лицу и получению от его продажи денежных средств для зачисления в местный бюджет. При этом наступление условий для выплаты штрафных санкций могло не наступить в случае своевременного внесения покупателем полной стоимости объекта.

Вопреки доводам апеллянта ФИО2, предусмотренное сторонами в договоре условие о начислении пени не поставлено в зависимость от несения истцом убытков и факта внесения задатка. Соответственно, у покупателя возникает обязанность по уплате пени по условиям договора независимо от факта причинения убытков данными действиями. При этом условие о начислении пени согласовано сторонами одновременно с условием о внесении задатка, то есть фактически допускалось одновременно удержание задатка в случае неисполнения условий договора и оплата пени. Кроме того, удержание задатка штрафной санкцией применительно к положениям ГК РФ не является.

Доводы апеллянта ФИО1 о том, что истец не представил в материалы дела протокол о торгах по продаже имущества, находящегося в собственности г.Москвы, отсутствии подлинного договора, также не могут повлиять на правильность принятого решения и не опровергают факт заключения договора в указанную в нем дату – 16.02.2024.

При этом в пункте 1.1. договора купли-продажи от 16.02.2024 указано, что при заключении договора стороны руководствуются, в том числе, протоколом от 13 февраля 2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об итогах аукциона по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы.

Согласно расчету задолженности, покупателем внесен задаток по спорному договору купли-продажи в сумме 6 555 600 руб. на основании платежного поручения от 15.02.2024 № 24684. Факт внесения задатка не оспаривался ответчиком, а также самостоятельно подтвержден представителем покупателя - третьим лицом ФИО2 в апелляционной жалобе. Внесение задатка подтверждается пунктом 3.2 договора купли-продажи, который засчитан в стоимость объекта.

Отчуждение имущества, являющегося собственностью города Москвы, и свободного от вещных прав третьих лиц, проводится в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» и Правительства Москвы от 28.06.2016 № 371-ПП «Об утверждении Единых требований к проведению торгов по продаже имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве, и свободных торгов на право заключения договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности городу Москве».

Согласно пункту «о» части 4 раздела I Положения, утвержденного Постановлением Правительства № 860, договоры купли-продажи государственного или муниципального имущества по итогам торгов заключаются только в форме электронного документа.

Из ответа Департамента городского имущества г. Москвы от 27.11.2025 следует, что в соответствии с Порядком Тендерным комитетом были организованы и проведены торги по продаже объекта на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Между Департаментом и ФИО1 в лице ФИО2 по итогам продажи по процедуре был заключен в электронной форме договор купли-продажи объекта от 16.02.2024 № 78-00305/24. В составе процедуры на вышеуказанном сайте размещена выписка из протокола подведения итогов от 13.02.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, с учетом даты проведения аукциона 13.02.2024, внесения суммы задатка 15.02.2024, заключение сторонами в последующем договора купли-продажи 16.02.2024 в форме электронного документа соответствует последовательности вышеуказанных действий сторон и дате его заключения, отраженной в договоре. Сведений о заключении спорного договора в иную дату материалы дела не содержат. Соответственно, суд обоснованно исходил из начисления штрафных санкций, руководствуясь датой заключения договора – 16.02.2024.

При разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 27 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 апреля 2026 года