Апелляционное определение № 33-3398/2025 от 30 ноября 2025 г.

Судья – Селивёрстова Е.Д. Дело №

(суд первой инстанции)

Дело №

(суд апелляционной инстанции)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 декабря 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего судьи – Савиной О.В.,

судей: – Балацкого Е.В., Горбова Б.В.,

при секретаре – Новожиловой Н.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу ФИО1 на решение Балаклавского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, третьи лица: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям <адрес>, об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка и признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земли, по встречному иску ФИО1 к ФИО2, третьи лица – Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям <адрес>, общество с ограниченной ответственностью «Севастопольский, о расторжении договора аренды земельного участка, заслушав доклад судьи Савиной О.В.,

установила:

Истец ФИО2 обратился с иском в суд, в котором, с учетом уточнений требований просил обязать ответчика ФИО1 внести изменения в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования мотивированны тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 (наследником которой является ответчик – ФИО1) был заключен договор аренды земельного участка площадью 0,7205 га, расположенного за границами населенных пунктов <адрес> № согласно схеме раздела земель СОАО «Севастопольский», сроком на 49 лет. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Севастопольском государственном филиале государственного предприятия «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в книге записей договоров аренды сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время земельному участку присвоен кадастровый номер №.

В соответствии с требованиями Закона <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории <адрес>», стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до ДД.ММ.ГГГГ внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Истец обращался в адрес ответчика с предложением привести в соответствие с требованиями законодательства положения договора аренды и заключить дополнительное соглашение к договору, однако письмо и проект дополнительного соглашения оставлены без рассмотрения, что и послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят к производству встречный иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.87-92).

Требования по встречному иску мотивированы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, который он получил в наследство от своей матери ФИО3 О факте существования договора аренды земельного участка он узнал при рассмотрении другого гражданского дела №, в выписке из ЕГРН не содержалось никакой информации о зарегистрированных ограничениях и обременениях прав в отношении земельного участка. После ознакомления с договором был выявлен ряд существенных нарушений его условий со стороны ФИО2, что, по мнению ФИО1, является основанием для расторжения указанного договора. Так, ФИО2 в нарушение условий договора не была уплачена арендная плата, также им не уплачивается земельный налог на участок, без согласия Арендодателя, ФИО2 передал земельный участок в субаренду, кроме того, при рассмотрении спора между ФИО1 и ООО «Севастопольский» по делу № об установлении местоположения границ земельного участка ФИО2 просил суд изменить местоположение земельного участка, отличное от местоположения, указанного в правоустанавливающем документе. Учитывая указанные нарушения, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ. Ответ на уведомление не поступил, что послужило основанием для подачи встречного иска в суд.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ в суд также поступило исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ.

Исковое заявление было принято к производству судом, делу присвоен №.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 поступило уведомление о расторжении Договора аренды земли ДД.ММ.ГГГГ. В уведомлении указано, что договор считается расторгнутым со дня получения уведомления. Исходя из норм законодательства и условий договора, ФИО2 считает, что одностороннее расторжение договора не допустимо. Ввиду чего просит признать ничтожным одностороннее расторжение договора, выраженное в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что дела № и № связанны между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам: требования касаются одних и тех-же лиц и одного договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, суд пришел к выводу, что для более правильного разрешения спора необходимо объединить указанные дела в одно производство, о чем ДД.ММ.ГГГГ было вынесено соответствующее определение.

Решением Балаклавского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу постановлено следующее:

исковые требования ФИО2 к ФИО1, третьи лица: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям <адрес>, об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка и признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земли - удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, земельного участка с кадастровым номером 8536300000:10:001:0119 площадью 0,7205 Га, расположенного за границами населенных пунктов <адрес> № согласно схемы раздела земель COAO «Севастопольский», предоставленный для ведения товарного сельскохозяйственного производства на основании государственного акта на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер №, выданный на основании Распоряжения Севастопольской городской государственной администрации №-р от ДД.ММ.ГГГГ, сроком 49 лет путем внесения следующих изменений:

«1. Предмет Соглашения.

1.1. Стороны пришли обоюдному согласию внести изменения в преамбулу договора, в п.п. 2.1, 2.3 Договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, изложив их в следующей редакции:

«Преамбула договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.рожд., место рождения <адрес>, УССР, СНИЛС №, зарегистрированный по адресу: 299019, <адрес>А, <адрес>, являющийся наследником имущества ФИО3 на основании Свидетельства о праве на наследство по закону серии <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за №, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рожд., ИНН № зарегистрированный по адресу: <адрес>, с другой стороны, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:»

«2.1. В аренду передается земельный участок, площадью 0,7205 га, расположенный по адресу: <адрес>, за границами населенных пунктов <адрес>, под № в соответствии со схемой раздела земель СОАО «Севастопольский», кадастровый номер №, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, принадлежащий Арендодателю на праве собственности (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ).

2.3. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 161 319 (сто шестьдесят одна тысяча триста девятнадцать) рублей, 95 коп.»

1.2. Стороны пришли к обоюдному согласию по тексту Договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ и приложений к нему заменить кадастровый №, указанный в государственном акте и кадастровый №, № на кадастровый номер №.

2. Прочие условия.

2.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие между Сторонами с ДД.ММ.ГГГГ.

2.2. Остальные условия Договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, не измененные Соглашением, остаются действующими, стороны подтверждают относительно них свои обязательства.

2.3. Соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ и составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон».

Признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, направленное ФИО1 в адрес ФИО2 уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ.

Встречное исковое заявление ФИО1 к ФИО2, третьи лица – Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям <адрес>, общество с ограниченной ответственностью «Севастопольский, о расторжении договора аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.

С постановленным по делу решением суда не согласился ФИО1 и в поданной апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы отмечает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка доказательствам, представленным в материалы дела ФИО1, не приняты во внимание установленные в ином судебном процессе по делу № между теми же сторонами юридические факты, имеющие преюдициальное значение, которые не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, также судом первой инстанции необоснованно указано в решении на наличие воли и согласия ФИО1 на внесение изменений в договор, которая у последнего отсутствует, о чем свидетельствует встречный иск, более того не учтены положения действующего законодательства Российской Федерации, а указание суда в резолютивной части решения на достигнутые между сторонами соглашения ни на чем не основаны и противоречат материалам дела.

Апеллянт отмечает, что в материалах дела отсутствует подтверждение, что ФИО2 ведет какую бы то ни было хозяйственную, сельскохозяйственную либо предпринимательскую деятельность на территории города федерального значения Севастополь либо на территории Российской Федерации, что указывает на неиспользование арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением непосредственно ФИО2 в противоречие требованиям заключённого договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно информации Федеральной налоговой службе ФИО2 на учете в ФНС как налогоплательщик не состоит и, соответственно, никакой деятельности не ведет.

Податель жалобы также указал, что ФИО2 не предпринимал каких-либо действий по приведению договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ в соответствие с законодательством Российской Федерации, земельный налог никогда не оплачивал. Указание суда на квитанцию о переводе денежных средств ФИО2 21.03.2025г. в размере 1552,83 руб. за компенсацию земельного налога противоречит материалам дела, в которых отсутствует квитанция о переводе денежных средств ФИО1 от ФИО2

По мнению апеллянта, суд первой инстанции не дал правовой оценки тому обстоятельству, что сохранение земельного участка в собственности ООО «Севастопольский» до настоящего времени, а также установление его местоположения, отличное от местоположения, указанного в правоустанавливающем документе, привело к нарушению обязанностей Арендатора ФИО2, указанных в п. 12.2., 12.6., что в свою очередь привело к невозможности выполнения обязанностей, предусмотренных п. 12.7. договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, так как при указанных обстоятельствах вернуть земельный участок Арендодателю в надлежащем состоянии после расторжения договора и истечения срока его действия в настоящий момент не представляется возможным до реализации решения Балаклавского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и восстановлении его границ, чего ФИО2 не только не делает, но и всячески этому препятствует, заняв в суде позицию ООО «Севастопольский» и предложив изменить местоположение земельного участка, отличное от местоположения, указанное в правоустанавливающем документе, таким образом оставив участок в границах согласно государственного акта от 02.02.2006г., являющего предметом договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, в собственности ООО «Севастопольский».

Также указано, что земельный участок до сих пор используется без правовых оснований ООО «Севастопольский». В период судебного спора, ООО «Севастопольский» незаконно произведен раздел земельного участка с кадастровым номером №, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ, в составе которого расположен земельный участок ФИО1 и который передан в долгосрочную аренду третьему лицу, который его в настоящим момент и использует, что свидетельствует о продолжение нарушений положений договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ и игнорировании ФИО2 вступившего в законную силу судебного акта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика – КужЕ. Е.С. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, полагала решение районного суда незаконным и необоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца - ФИО4 возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагал решение районного суда незаконным и необоснованным.

Иные лица, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии со ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом.

В соответствии с частями 1,2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Полномочия суда апелляционной инстанции определены статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке приведены в статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов настоящего гражданского дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка площадью 0,7205 га, расположенного за границами населенных пунктов <адрес> № согласно схеме раздела земель СОАО «Севастопольский», предоставленный для ведения товарного сельскохозяйственного производства, принадлежащий Арендодателю на основании государственного акта на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №, выданный на основании распоряжения Севастопольской городской государственной администрации №-р от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора – 49 лет.

Сторонами подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Севастопольском государственном филиале государственного предприятия «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам», о чем в книге записей договоров аренды сделана запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям о характеристиках на объект недвижимого имущества, земельный участок, площадью 7205 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, за границами населенных пунктов <адрес> № в соответствии со схемой раздела земель СОАО «Севастопольский» поставлен на кадастровый учет (кадастровый № №) как ранее учтенный.

Согласно выписке из ЕГРН и информации, предоставленной Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, имеются сведения о зарегистрированных правах ФИО1 на объект недвижимого имущества с кадастровым номером №. Информация об ограничении (обременении) в виде аренды отсутствует.

ФИО1 является наследником ФИО3, умершей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Решением Балаклавского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования ФИО1 к ООО «Севастопольский» об установлении местоположения границ земельного участка, исправлении реестровой ошибки, исключении из ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения – удовлетворены. Установлены границы земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, за границами населенных пунктов <адрес>, под № в соответствии со схемой раздела земель СОАО “Севастопольский”, кадастровый номер №, площадью 7205 кв.м. согласно координатам, указанным в заключении эксперта №-ЗУ. Установлен факт наличия реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости относительно местоположения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сельскохозяйственное открытое акционерное общество «Севастопольский», исключены из границ многоконтурного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сельскохозяйственное открытое акционерное общество «Севастопольский», площадью 1 867 588 кв.м., категория земель - «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешённого использования «для ведения товарного сельскохозяйственного производства», контур земельного участка ФИО1 с координатами в части, относящейся к земельному участку, расположенному по адресу: <адрес>, за границами населенных пунктов <адрес>, под № в соответствии со схемой раздела земель СОАО «Севастопольский», площадью 7205 кв.м., с кадастровым номером № №, указанными в Заключении эксперта №-ЗУ. Истребован из чужого незаконного владения ООО «Севастопольский» земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, за границами населенных пунктов <адрес>, под № в соответствии со схемой раздела земель СОАО «Севастопольский», площадью 7205 кв.м., принадлежащий на праве собственности ФИО1.

В соответствии с частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

В силу части 2 статьи 209 этого же кодекса после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Разъяснения по вопросу применения статьи 61 и части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении».

Исходя из правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, при рассмотрении настоящего гражданского дела установленные судебными постановлениями по делу № № (33-1656/2024) обстоятельства доказыванию не подлежат и имеют преюдициальное значение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил почтовым отправлением уведомление в адрес ФИО1 о необходимости приведения в соответствие с действующим законодательством названного выше договора, однако ответа на предложение от ответчика не последовало.

Суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя требования иска, руководствовался статьями 421, 432, 451, 452, 606, 607 Гражданского кодекса российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12.1 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», статьей 3 Закона <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории <адрес>», статьей 792 Гражданского кодекса Украины, статьями 14, 15, 18 Закона Украины «Об аренде земли» и пришел к выводу о законности и обоснованности требований иска и необоснованности встречного искового заявления.

С указанным выводом районного суда судебная коллегия не может согласить ввиду следующего.

В соответствии со статьей 12 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами <адрес>, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Часть 1.1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ устанавливает, что до ДД.ММ.ГГГГ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных и земельных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отношений в области градостроительной деятельности (с учетом особенностей, предусмотренных частью 1.4 настоящей статьи) могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Так, Законодательным Собранием <адрес> ДД.ММ.ГГГГ принят Закон <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории <адрес>», частью 8 статьи 3 которого установлено, что право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствует праву аренды.

Согласно части 11 статьи 3 Закона №-ЗС положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно части 12 статьи 3 Закона N 46-ЗС стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до ДД.ММ.ГГГГ внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Абзац шестой части 13 статьи 3 Закона N 46-ЗС предусматривает единственное правовое последствие непереоформления ранее возникшего права - в случае несоблюдения требований настоящей статьи о сроках переоформления прав, о недостижении соглашения сторонами, о приведении в соответствие договорных обязательств, любая сторона вправе понудить иную сторону к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статьям 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу содержания статьи 3 Закона N 46-ЗС внесение изменений в ранее заключенный договор является обязательным лишь в случае его несоответствия полностью либо в какой-либо части требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае истцом не указано, а судом первой инстанции не установлено каким требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует договор от ДД.ММ.ГГГГ применительно к предмету иска.

Вместе с тем, удовлетворяя требования иска, судом первой инстанции не учтено следующее.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 названного кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" разъяснено, что спор об изменении или о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного кодекса, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки (статьи 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как разъяснено в Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, из системного толкования приведенных законоположений следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут вследствие существенных нарушений его условий одной из сторон.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Как уже было указано выше ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка площадью 0,7205 га, расположенного за границами населенных пунктов <адрес> № согласно схеме раздела земель СОАО «Севастопольский», предоставленный для ведения товарного сельскохозяйственного производства, принадлежащий Арендодателю на основании государственного акта на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный №, выданный на основании распоряжения Севастопольской городской государственной администрации №-р от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора – 49 лет.

Сторонами подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5.3 договора аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (12.2).

Пунктом 4.2. договора аренды земли было предусмотрено, что обязанности по оплате земельного налога лежит на Арендаторе, то есть на ФИО2 (п.12.4).

Согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ земельный налог оплачен собственником земельного участка ФИО1. Арендатор не оплачивал земельный налог, а после ДД.ММ.ГГГГ не компенсировал его оплату Арендодателю в соответствии с требованиями законодательства РФ. Доказательств оплаты земельного налога Арендатором (ФИО2) в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время не представлены, что является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4.1. арендная плата в размере 21000 гривен за весь период аренды оплачивается Арендатором в наличной форме Арендодателю до подписания настоящего договора. При этом, в самом договоре не имеется указания, что арендная плата была внесена до подписания договора аренды, при этом, единственным доказательством внесения арендной платы может являться расписка, которая фиксирует факт передачи денежной суммы, и служит документальным подтверждением того, что арендатор исполнил свои обязательства перед собственником в полном объёме, совершил оплату, однако расписка в подтверждение указанной оплаты отсутствует.

Учитывая положения вышеуказанного законодательства, а также наличие соответствующих правовых оснований ФИО1 направил ДД.ММ.ГГГГ уведомление о расторжении договора аренды земли № от 10.11.2006г., заключенного между ФИО5, действующим от имени ФИО3, и ФИО2, которое получено адресатом 10.12.2024г. согласно уведомлению о вручении, ответ на уведомление о расторжении договора аренды земли от 10.11.2006г. не направлен.

Таким образом, истцы были осведомлены о существе притязаний к ним со стороны ответчика и им были предоставлены процессуальные гарантии для урегулирования спора в добровольном порядке, в том числе в период его рассмотрения в суде.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Судебная коллегия обращает внимание и на следующие обстоятельства, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Севастопольский» заключен договор субаренды земельных участков, предметом которого является и спорный земельный участок, решением Балаклавского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Севастопольского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ) установлены обстоятельства незаконного владения участка обществом, тем самым факт незаконной передачи арендованного земельного участка в аренду, что в последующем привело к утрате ФИО2 контроля над земельным участком и включению земельного участка ФИО1 в состав земель ООО «Севастопольский».

Также установлено обстоятельство тому, что ФИО2 не воспользовался правом истребовать земельный участок из незаконного владения, пользования, устранения препятствий в пользовании им, возмещения убытков, причиненных земельному участку гражданами и юридическими лицами (п. 11.5 договора аренды земли от 10.11.2006г.), после того, как ООО «Севастопольский» незаконно завладело земельным участком, включив его в контур своего участка, тогда как согласно условиям договора аренды земельного участка ФИО2 не предоставлено право передачи в субаренду арендованного участка без письменного согласия Арендодателя.

В материалы дела не представлены доказательства получения письменного согласия, либо уведомления ФИО3, ФИО1 на передачу земельного участка в субаренду с правом дальнейшей передачи этого участка в субаренду третьим лицам. По условиям договора аренды земельного участка ФИО2 право передачи в субаренду арендованного участка без письменного согласия Арендодателя не предоставлено, сам факт неуказания в договоре запрета на передачу в субаренду не дает права на передачу такового без письменного уведомления арендодателя в порядке п. 6 ст. 22 ЗК РФ.

Как установлено материалами дела, и не оспаривалось сторонами ФИО2 является гражданином иностранного государства – Украины, (не оспаривалось сторонами в судебном заседании), о чем свидетельствует и оспариваемое решение, так как в преамбуле договора аренды указываются ИНН иностранного государства и адрес места регистрации, тем самым за ним не может сохраняться право на оформление данного земельного участка, в том числе собственность (пункт 15.5 Договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ), согласно исследованным материалам настоящего гражданского дела допустил нецелевое использование спорного земельного участка, что по мнению судебной коллегии является безусловным основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке, т.к. в материалах дела отсутствует подтверждение, что ФИО2 ведет какую бы то ни было хозяйственную, сельскохозяйственную либо предпринимательскую деятельность на территории города федерального значения Севастополь и на территории Российской Федерации, что указывает на неиспользование арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением непосредственно ФИО2 в противоречие требованиям заключённого договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с учетом заявленных истцом по встречному исковому заявлению оснований, его требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенный от имени ФИО3 гражданином ФИО5 и ФИО2 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 15.4. договора аренды земельного участка действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон, по решению суда на требование одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, а также по другим основаниям, определённым законом.

Приведенное правовое регулирование и установленные судебной коллегией обстоятельства оставлены районным судом без внимания.

Так, судами первой и апелляционной инстанций установлены существенные нарушения условий договора аренды, которые в силу статей 42, 46 ЗК, ст. 619 ГК РФ предоставляют арендодателю право требовать расторжения договора аренды.

На основании вышеизложенного судебная коллегия не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований иска.

В свете изложенного, с учетом вышеприведенного правового регулирования, и фактических обстоятельств по делу, коллегия судей приходит к выводу о необходимости отмены решения районного суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Балаклавского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ – отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка и признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды земли – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенный от имени ФИО3 гражданином ФИО5 и ФИО2.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано сторонами в течение трех месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья О.В. Савина

Судьи: Е.В. Балацкий

Б.В. Горбов