Решение № 2-2054/2018 2-2054/2018~М-1794/2018 М-1794/2018 от 4 сентября 2018 г. по делу № 2-2054/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 сентября 2018 года

Сызранский городской суд Самарской области

в составе: председательствующего Артемьевой Л.В.,

при секретаре Пиуновой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сызрани Самарской области гражданское дело № 2-2054/2018 по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора от <дата> купли-продажи * * * доли в праве на жилой дом и * * * доли в праве на земельный участок по <адрес>, о приведении сторон в первоначальное положение, о прекращении права общей долевой собственности на данное имущество, о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора от <дата>,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в Сызранский городской суд Самарской области с вышеназванным иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора от <дата> купли-продажи * * * доли в праве на жилой дом и * * * доли в праве на земельный участок по <адрес> о приведении сторон в первоначальное положение, о прекращении права общей долевой собственности на данное имущество за ФИО3, о понуждении к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора от <дата>.

В обоснование заявленного иска ссылается на то, что <дата> между нею и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи * * * доли в праве на жилой дом и * * * доли в праве на земельный участок по <адрес>, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости за 450 000 руб.

Срок заключения основного договора - до <дата>.

При подписании данного предварительного договора она уплатила ФИО2 денежную сумму 328 000 руб. в качестве задатка, на оставшуюся сумму - 122 000 руб. была предоставлена рассрочка платежа до <дата> с ежемесячной выплатой по 10 800 руб.

Также в доказательство факта заключения договора купли-продажи и достижения соглашения ФИО1 были переданы ключи от продаваемого жилого дома.

По настоящее время ФИО1 и члены ее семьи проживают в данном жилом доме, пользуются данным имуществом.

В настоящее время ФИО1 намерена зарегистрировать переход права на ее имя на доли жилого дома и на доли земельного участка по вышеназванному адресу, отправила уведомление ФИО2 с предложением заключить основной договор купли-продажи, но ей стало известно о нарушении ее права, поскольку данное недвижимое имущество зарегистрировано за другим лицом.

Согласно выписки из ЕГРН собственником данного имущества является ФИО3.

Ответчик ФИО2 в нарушение условий предварительного договора от <дата> и требований действующего законодательства <дата> заключила с ФИО3 договор купли-продажи фактически проданного имущества, который был нотариально удостоверен нотариусом <адрес> ФИО4.

Считает данный договор купли-продажи недействительным, поскольку жилой дом и земельный участок не были свободными от прав третьих лиц, не могли являться предметом сделки, поскольку были обременены правами третьего лица - ФИО1, которая заключила предварительный договор и имела приоритетное право на заключение основного договора купли-продажи в установленный срок до <дата>.

В связи с чем данная сделка не соответствует требованиям закона, поэтому является ничтожной.

Поскольку ФИО1 не имеет возможности защитить иначе свои права на данное имущество, она вынуждена обратиться в суд с данным иском.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, представитель истца ФИО1 - ФИО5 /по доверенности от <дата>/ исковые требования поддержал и дополнил, что данная сделка противоправна основам правопорядка и нравственности, поскольку ФИО2 совершила обман ФИО1 и ФИО3. У ФИО3 отсутствуют доказательства полного расчета по сделке с ФИО2. Приобретенное ФИО3 имущество во владение ФИО3 не перешло, поскольку он в жилой дом не вселялся, никаких действий по его владению он не предпринимал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО6 /по доверенности от <дата>/ иск не признала и пояснила, что ФИО3 является добросовестным приобретателем, он заключил договор купли-продажи недвижимого имущества <дата>, который был удостоверен нотариусом <адрес> ФИО4. В жилой дом он не вселялся и никаких действий по его владению и пользованию, содержанию не предпринимал, поскольку данное недвижимое имущество было приобретено им с целью последующей перепродажи. Расписки о получении ФИО2 по сделке купли-продажи от <дата> 450 000 руб. у них не имеется.

Третье лицо - нотариус <адрес> ФИО4 в судебное заедание не явился, в заявлении от <дата> просит о рассмотрении гражданского дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не присутствовала, находится в ФКУ СИЗО-2 УФСИН России по Самарской области, о дне слушания гражданского дела извещена надлежаще, что подтверждается ее объяснениями и распиской. В своих объяснениях она иск не признает ввиду отсутствия полного расчета по предварительному договору с ФИО1.

Суд, заслушав представителей сторон, обозрив материалы гражданского дела, полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи * * * доли в праве на жилой дом, общей площадью 58.6 кв.м и * * * доли в праве на земельный участок, общей площадью 484 кв.м по <адрес>, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости за 450 000 руб. /п. 2.1/

Срок заключения основного договора - до <дата> /п. 3.1/

При подписании данного предварительного договора ФИО1 уплатила ФИО2 денежную сумму 328 000 руб. в качестве задатка, что также подтверждается распиской, на оставшуюся сумму - 122 000 руб. была предоставлена рассрочка платежа с <дата> с ежемесячной выплатой по 10 830 руб. /п. 2.3/

Также в доказательство факта заключения договора купли-продажи и достижения соглашения ФИО1 были переданы ключи от продаваемого жилого дома.

По настоящее время ФИО1 и члены ее семьи проживают в данном жилом доме, пользуются данным имуществом.

Факт получения ФИО2 денежных средств в сумме 328 000 руб. и предоставления рассрочки по данному договору, факт оплаты в рассрочку ежемесячных денежных сумм по предварительному договору купли-продажи от <дата> подтверждены расписками и объяснениями ФИО2.

Также из условий предварительного договора от <дата> следует, что обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи он не будет заключен либо одна их сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. /п. 4.1/

ФИО2 в нарушение условий предварительного договора от <дата> и требований действующего законодательства <дата> заключила с ФИО3 договор купли-продажи фактически проданного имущества, который был нотариально удостоверен нотариусом г<адрес> ФИО4 и зарегистрирован в реестре № ***.

По условиям данного договора покупатель купил у продавца указанное недвижимое имущество за 450 000 руб. /п. 2.4 договора/

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора /п. 2.5 договора/.

Согласно п. 4.1 договора продавец продала, а покупатель купил по настоящему договору долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и долю в праве общей долевой собственности на жилой дом свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Тем самым, существенное условие договора купли-продажи покупателем ФИО3 не выполнено, как следует из объяснений ФИО2 она получила от него по данному договору 100 000 руб., т.е. им не переданы денежные средства продавцу за приобретаемое недвижимое имущество.

Как следует из объяснений ФИО6 /представитель ФИО3/ расписка о получении ею денежных средств в сумме 450 000 руб. по сделке отсутствует.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ от <дата> ФИО3 является генеральным директором и соучредителем ООО «Ковчег».

Из объяснений ФИО6 следует о том, что данная недвижимость им приобреталась для последующей перепродажи.

Суд счел неубедительными доводы о том, что у него имелись достаточные денежные средства на счете и он их снимал для совершаемой сделки купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от <дата>, поскольку как следует из выписки из лицевого счета по вкладу на имя ФИО3 <дата> была произведена частичная выдача денежных средств в сумме 455 000 руб. и 380 000 руб., сделка была заключена <дата>, расписки о получении ФИО2 денежных средств не представлено.

Доказательств того, что данные денежные средства были сняты ФИО3 для совершаемой сделки от <дата>, в силу ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

ФИО3 является руководителем агентства недвижимости «Ковчег» и денежные средства могли быть сняты для расчетов по другим сделкам.

Также отсутствуют доказательства того, что на момент заключения договора купли-продажи от <дата> ФИО3 не знал о заключенном между ФИО2 и ФИО1 предварительном договоре купли-продажи от <дата>.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно предварительного договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от <дата> между ФИО2 /продавец/ и ФИО1 /покупатель/ в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Суд полагает необходимым признать договор купли-продажи от <дата> между ФИО2 /продавец/ и ФИО3 /покупатель/ недействительным, поскольку жилой дом и земельный участок не были свободными от прав третьих лиц, не могли являться предметом сделки, поскольку были обременены правами третьего лица - ФИО1, которая заключила предварительный договор и имела приоритетное право на заключение основного договора купли-продажи в установленный срок до <дата>.

В связи с чем данная сделка не соответствует требованиям закона, поэтому на основании ст. 166 и ст. 167 ГК РФ суд полагает необходимым признать недействительным договор от <дата> купли-продажи * * * доли в праве на жилой дом и * * * доли в праве на земельный участок по <адрес>, привести стороны в первоначальное положение, прекратить право общей долевой собственности на данное имущество за ФИО3 и признать право собственности на данное имущество за ФИО2, понудить ФИО2 к заключению договора купли-продажи на условиях предварительного договора от <дата>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от <дата> * * * доли в праве на жилой дом и * * * доли в праве на земельный участок по <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3, удостоверенный нотариусом <адрес> ФИО4.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО3 на * * * доли в праве на жилой дом и * * * доли в праве на земельный участок по <адрес>

Признать за ФИО2 право общей долевой собственности на * * * доли в праве на жилой дом и * * * доли в праве на земельный участок по <адрес>.

Обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи * * * доли в праве на жилой дом и * * * доли в праве на земельный участок по <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи от <дата>.

Решение с правом обжалования в Самарский областной суд через Сызранский городской суд Самарской области в течение месяца с даты составления решения суда в мотивированной форме.

С У Д Ь Я :