Решение № 2-1073/2017 2-1073/2017~М-777/2017 М-777/2017 от 21 июня 2017 г. по делу № 2-1073/2017

К делу № 2-1073/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Темрюк 22 июня 2017 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Назаренко С.А.,

при секретаре Статных И.А.,

с участием: представителей истца - ООО «Морская дирекция», ФИО1 и ФИО2 по доверенности,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Морская дирекция» к ФИО3 об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Морская дирекция» обратилось в суд с иском, в котором просит обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок и взыскать с ответчика судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.

В обоснование своих требований, истец указал, что ДД.ММ.ГГГГг.между истцом (ООО «Морская дирекция») и ответчиком (гражданин ФИО3) был заключен договор предоставления земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор аренды) следующего имущества: земельный участок площадью 74 819,00 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, в 710м. юго-восточнее <адрес>, с кадастровым номером № (далее - земельный участок). Согласно условиям договора аренды предусмотрено обязательство арендодателя не предоставлять прав третьим сторонам на использование земельного участка, природных ресурсов, находящихся на земельном участке, без согласия арендатора. На дату заключения договора аренды, на земельном участке расположено следующее имущество, принадлежащее ООО «Морская дирекция»: «Перехватывающая парковка в районе порта «Кавказ» (у <адрес>) (автостоянка с размещением вспомогательных сооружений и обустройством зоны посадки/высадки пассажиров автобусов) для размещения 1800 легковых автомобилей» (далее объект). Земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации указанного объекта. Обязанностью арендатора является письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении земельного участка, как в связи с окончанием срока действия договора аренды, так и при досрочном его освобождении.

Срок действия указанного договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ<адрес> об освобождении земельного участка истец в адрес ответчика не направлял, более того, между истцом и ответчиком велись переговоры о выкупе земельного участка, что подтверждается соответствующими письмами.

ДД.ММ.ГГГГг. истец уведомил ответчика о своем желании заключить договор на новый срок. При этом истец продолжил использовать арендуемый земельный участок.

Однако, ДД.ММ.ГГГГг. между гражданином ФИО3 и гражданином ФИО5 подписан договор купли-продажи земельного участка №б/н от ДД.ММ.ГГГГг. (далее - договор купли-продажи). По договору купли-продажи ответчик продает покупателю ФИО5 земельный участок площадью 74 819,00 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером № что нарушает права истца на дальнейшее использование земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило заявление ООО «Морская дирекция» об изменении предмета исковых требований, в котором истец просит обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок, установить ставку ежемесячной арендной платы на основании оценки рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование земельным участком, площадью 74 819 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> (Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ) в размере <адрес>), взыскать с ответчика судебные расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.

В обоснование уточненного иска истец указал, что после подачи указанного искового заявления выяснились следующие обстоятельства: согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ по оценке рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование земельным участком, площадью 74 819 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> рыночная стоимость месячной арендной платы за пользование земельным участком площадью 74 819 кв.м., кадастровый №, принадлежащего ФИО3 и находящегося в краткосрочной аренде у ООО «Морская дирекция», расположенного по адресу: Россия, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <адрес>) руб.

Также, истец до заключения договора аренды обратился к ответчику в письменном виде об установлении ставок арендной платы на основании отчета №-Т от ДД.ММ.ГГГГ «По оценке рыночной ставки арендной платы за пользование земельным участком кадастровый №, общей площадью 74 819 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>», сумма арендной платы составила <адрес>), но получил отказ.

В свою очередь, ответчик предложил истцу заключить договор на его условиях, либо освободить земельный участок, в связи с чем, истец был вынужден заключить договор аренды по значительно завышенной ставке арендной платы на рынке аналогичных услуг.

Истец является оператором Керченской паромной переправы, обеспечивающей транспортное сообщение между материковой частью Российской Федерации и Крымским полуостровом. Во исполнение поручения Правительства Российской Федерации, истцу была передана в уставной капитал накопительная площадка (перехватывающая парковка), предназначенная для упорядочения потоков грузового и пассажирского автотранспорта, осуществляющего движение в Крымский федеральный округ через Керченский пролив паромами, которая на момент передачи находилась на земельном участке, принадлежащем ответчику.

В силу выше перечисленных обстоятельств истец не имел возможности отказаться от предложенных ответчиком несправедливых договорных условий.

По условиям заключенного между истцом и ответчиком договора аренды сумма арендной платы за один месяц составила 1 500 000,00 рублей (один миллион пятьсот тысяч рублей 00 копеек), что нарушает баланс имущественных интересов истца.

Так, вопреки действующему законодательству Российской Федерации, ответчиком с целью получения им необоснованной выгоды, в нарушение принципа справедливости и добросовестности участника гражданского оборота были навязаны истцу несправедливые условия договора.

В судебном заседании, представители истца ООО «Морская дирекция» ФИО1 и ФИО2 предъявленный иск поддержали, заявленные требования просили удовлетворить в полном объёме, сославшись на те же обстоятельства.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, в судебном заседании с предъявленным иском не согласился, в удовлетворении заявленных требований просил отказать полностью в силу их необоснованности и пояснил, что в соответствии с гражданским законодательством РФ стороны свободны в заключении договора. При этом, истец использует земельный участок не по его целевому назначению. Кроме того, после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, истец вправе заключить договор аренды с новым владельцем земельного участка.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, находит иск ООО «Морская дирекция» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Морская дирекция» и ФИО3 был заключен договор предоставления земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следующего имущества: земельный участок площадью 74 819,00 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, с кадастровым номером №

Пунктом 3.1.7 договора аренды предусмотрено обязательство арендодателя не предоставлять прав третьим сторонам на использование земельного участка, природных ресурсов, находящихся на земельном участке, без согласия арендатора.

Пунктом 1.1.3 договора аренды установлено, что на дату заключения договора арены на земельном участке расположено следующее имущество, принадлежащее ООО «Морская дирекция»: перехватывающая парковка в <адрес>) (автостоянка с размещением вспомогательных сооружений и обустройством зоны посадки/высадки пассажиров автобусов) для размещения 1800 легковых автомобилей.

В соответствии с п. 1.3 земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации указанного в п. 1.1.3 договора аренды объекта.

Приказом ООО «Морская дирекция» № от ДД.ММ.ГГГГ установлены сроки полезного использования основных средств предприятия, принятых на баланс в т.ч по акту № № ДД.ММ.ГГГГ (60 месяцев).

Согласно Решению № единственного участника ООО "Морская дирекция" от ДД.ММ.ГГГГ была утверждена денежная оценка дополнительного имущественного вклада в виде объекта "Перехватывающая парковка <адрес>) (автостоянка с размещением вспомогательных сооружений и обустройством зоны посадки/высадки пассажиров автобусов) для размещения 1800 легковых автомобилей", передаваемого в уставный капитал ООО "Морская дирекция" в размере <адрес>

В соответствии с п. ДД.ММ.ГГГГ обязанностью арендатора является письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении земельного участка, как в связи с окончанием срока действия договора аренды, так и при досрочном его освобождении.

Срок действия указанного договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГг.

Исковые требования ООО «Морская дирекция» мотивированы ссылкой на п. 1 ст. 621 ГК РФ.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что по общему правилу такое требование противоречит принципу свободы договора, установленному ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Вмешательство суда в процесс заключения договора является изъятием из принципа свободы его заключения, в связи с чем, допустимо лишь на основании прямого указания закона либо в силу соглашения сторон.

Из положений пункта 1 статьи 421, пункта 4 статьи 445 ГК РФ следует, что с требованием о понуждении к заключению договора, возможно, обращаться в суд только тогда, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или добровольно принятым обязательством установлена обязанность заключить договор. В частности, такая обязанность предусмотрена в отношении договоров, являющихся публичными, при заключении договора на основании предварительного договора, при заключении договора по результатам торгов, предметом которых являлось право на заключение договора, и др.

Если обязанность по заключению договора не установлена ни законом, ни договором, то требования о понуждении к заключению договора не подлежат удовлетворению.

В предмет доказывания по искам о понуждении к заключению договора входит факт уклонения обязанной стороны от его заключения.

В соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Морская дирекция» использует объект недвижимости - земельный участок площадью 74 819 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №.

В силу ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора между истцом и ответчиком истек ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями настоящего договора, при прекращении срока действия договора или его расторжении в обязанность арендатора входит передать арендодателю земельный участок в соответствии и качестве не хуже первоначального, освободив его в срок не более 5 (пяти) дней (п. ДД.ММ.ГГГГ.).

Однако, ООО «Морская дирекция» продолжает использовать земельный участок после истечения срока действия договора аренды, с целью эксплуатации объекта «Перехватывающая парковка в районе порта Кавказ».

В соответствии с п. 5.5 вышеуказанного договора, в случае несвоевременного возврата арендатором земельного участка арендодателю после прекращения действия настоящего договора, арендатор уплачивает арендную плату за все время просрочки.

Тем не менее, с момента прекращения действия договора аренды и по настоящее время выплата арендной платы ООО «Морская дирекция» не производилась, доказательств обратного суду не представлено.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом и договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

При заключении договора на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В данном случае, арендодатель будет считаться нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок и в этом случае арендатор, как потерпевший, вправе обратиться в суд.

Однако, истцом не представлено доказательств того, что ФИО3 передал, либо намеревался передать арендованное ООО «Морская дирекция» имущество третьему лицу.

Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст.ст. 429, 445 ГК РФ).

ООО «Морская дирекция» не может требовать заключения договора на новый срок в любом случае, поскольку в данном случае Гражданский кодекс не предусматривает такого способа защиты, а предусматривает право арендатора на перевод прав и обязанностей по договору с иным арендатором, который был заключен в течение года после расторжения с ним договора аренды.

Таким образом, ссылка истца на статью 621 ГК РФ является необоснованной.

Кроме того, согласно данным ЕГРН, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование земельного участка - для организации крестьянского хозяйства, площадью 74 819 кв.м., принадлежит ФИО3 на праве собственности, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №

В соответствии ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка. Срок государственной регистрации перехода права приостановлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Темрюкским отделом государственного земельного надзора Управления Росреестра по <адрес> была проведена проверка по использованию земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый №, в результате которой выявлено нарушение Земельного Кодекса Российской Федерации, содержащее признаки правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ - использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель или разрешенным использованием.

Данный факт подтверждается актом проверки, протоколом и предписанием об устранении выявленного нарушения требований ЗК РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

То есть ответчик – арендодатель, не имеет возможности предоставить земельный участок в аренду, соответственно и отказ в заключении договора на новый срок не является неправомерным.

Как указывалось выше, продление договора аренды земельного участка с предыдущим арендатором является обязанностью арендодателя только в том случае, если такая обязанность установлена действующим законодательством или соответствующим договором.

Действующее законодательство (ст. 429, 445 ГК РФ) в данном случае такую обязанность для ответчика не предусматривает, как не предусматривают такую обязанность и положения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ФИО3 заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок - не имеется.

При этом, истец не лишен законодательно установленной возможности заключить договор аренды интересующего его земельного участка с новым собственником ФИО5, после проведения государственной регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска ООО «Морская дирекция» к ФИО3 об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок, установлении ставки ежемесячной арендной платы на основании оценки рыночной стоимости месячной арендной платы за пользование земельным участком, площадью 74 819 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> (Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ) в размере 301 291,00 рубль (триста одна тысяча двести девяносто один рубль 00 копеек) и взыскании с ответчика судебных расходов, понесенных истцом по уплате государственной пошлины в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 26.06.2017г.

Председательствующий: С.А. Назаренко