Апелляционное определение № 33-2988/2025 33-35/2026 от 2 апреля 2026 г.

дело № 2-73/2025

№ 33-35/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 3 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Жиляевой О.А.,

судей областного суда Чернышовой Ю.А., Стус С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Король М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по докладу судьи Чернышовой Ю.А. апелляционную жалобу представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 по доверенности Шапиро И.М. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 1 июля 2025 года по гражданскому делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации муниципального образования «Еородской округ город Астрахань», ФИО2, ФИО3, ФИО8, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, обществу с ограниченной ответственностью «Азурит» об определении границ земельного участка и установлении сервитута,

установила:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском об определении границ земельного участка и установлении сервитута, указав, что является собственником жилого дома, литер А, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, являющийся объектом культурного наследия регионального значения «Усадьба ФИО22 (1918-1921 г.г., картинная галерея ФИО23 1-я половина XIX века)». Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19, общей площадью 825 кв.м, на котором также расположен восьмиэтажный многоквартирный жилой дом, кадастровый №.

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19, расположенный по адресу: <адрес>, имеет статус ранее учтенный, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, с видом разрешенного использования: для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры, в целом находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома с кадастровым номером 30:12:010033:89.

Постановлением Арбитражного суда кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А06-12935/2018 отменены в части, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (ответчиков по делу) на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19, признаны незаконными.

Впоследствии истец дополнил исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил суд определить границы земельного участка 30:12:010033:19:ЗУ1, площадью 318 кв.м, для эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером 30:12:010033:397, принадлежащего на праве собственности ФИО1, сформированного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 30:12:010033:19, расположенного <адрес>, с сохранением в изменённых границах в координатах, определенных заключением судебной экспертизы.

Для оставшегося земельного участка с кадастровым номером 30:12:010033:19, площадью 507 кв.м, под многоквартирным домом с кадастровым номером 30:12:010033:89, расположенного по адресу: <адрес>, установить координаты согласно экспертному заключению.

Установить взаимные сервитуты для образования земельного участка 30:12:010033:19:ЗУ1, площадью 318 кв.м, под жилым домом с кадастровым номером 30:12:010033:397 с целью обеспечения доступа маломобильным группам населения для проживающих в многоквартирном доме с кадастровым номером 30:12:010033:89 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19, а также обеспечения путей эвакуации в соответствии с требованиями о пожарной безопасности и беспрепятственного доступа к инженерным сетям на образуемом земельном участке, площадью 75 кв.м, согласно координатам, определенным судебным экспертом; для образования оставшегося земельного участка под многоквартирным домом с кадастровым номером 30:12:010033:89, площадью 507 кв.м, с целью безопасности здания (жилого дома) с кадастровым номером 30:12:010033:397 в процессе эксплуатации путем технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения посредством текущих ремонтов здания, а также обеспечения путей эвакуации в соответствии с требованиями о пожарной безопасности, площадью 43 кв.м, в координатах согласно заключению судебной экспертизы.

Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме ввиду незаконности и необоснованности, неправильного применения судом норм материального права и нарушения норм процессуального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, указав, что суд первой инстанции не разрешил спор по существу при наличии у ФИО1 права на земельный участок, тем самым нарушил баланс интересов сторон вопреки положениям статьи 35 Конституции Российской Федерации.

В материалах дела имеются письменные возражения ФИО11 на апелляционную жалобу.

На основании определения судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению данного гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с не привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, смежных землепользователей - ФИО24, ФИО25, общество с ограниченной ответственностью «АСТРАХАНВОДСТРОЙ 2019», общество с ограниченной ответственностью «Универсам Юго-Восточный», собственника коммунальной сети - публичное акционерное общество «Ростелеком».

Впоследствии истец в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дополнил исковые требования, с учетом ранее заявленных требований, просил прекратить право собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19, расположенный по адресу: <адрес>, приобретенное на основании недействительного в силу ничтожности решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома и возникшее на основании государственной регистрации; отменить государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок путем погашения соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости; признать за ФИО1 право собственности на земельный участок 30:12:010033:19ЗУ1, общей площадью 318 кв.м, для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером 30:12:010033:397, расположенного <адрес>, в координатах определенных на основании заключения судебной экспертизы (Том № л.д. 87-91).

В материалах дела имеются письменные возражения представителя ФИО11 по доверенности ФИО26 на заявление ФИО1 о дополнении исковых требований, письменные возражения ответчика ФИО14, третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Астраханьводстрой 2019».

На заседание судебной коллегии истец ФИО1, ответчики ФИО3, ФИО27, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО9, ФИО12, ФИО13, ФИО15, ФИО11, представитель ФИО11 по доверенности ФИО26, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО14, ФИО25, ФИО24, представитель общества с ограниченной ответственностью «Азурит», представители третьих лиц администрации муниципального образования «<адрес>», Управления Росреестра по <адрес>, службы государственной охраны объектов культурного наследия <адрес>, общества с ограниченной ответственностью «Астраханьводстрой 2019», общества с ограниченной ответственностью «Универсам Юго-Восточный», публичного акционерного общества «Ростелеком» не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайства об отложении слушания дела в суд не поступали.

В материалах дела имеется письменное заявление ФИО15 о рассмотрении дела в её отсутствие.

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 по доверенности и ордеру адвокат Шапиро И.М. поддержала заявленные требования с учетом заявления, поданного в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в полном объеме, просила их удовлетворить, установить координаты вновь образованных земельных участков и сервитутов согласно заключению, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Земельный гео-информационный центр».

Ответчики ФИО2, ФИО10, ФИО16, ФИО21, представитель ФИО11 по доверенности ФИО29 возражали против удовлетворения исковых требований с учетом дополнительных требований ввиду отсутствия правовых оснований для раздела земельного участка на два самостоятельных земельных участка, указав на неделимость земельного участка в силу его характеристик и расположения объекта, нарушения требований к образуемым земельным участкам, отсутствия согласия собственников помещений многоквартирного дома, отметив, что раздел земельного участка лишает собственников помещений многоквартирного жилого дома самостоятельного проезда с территории общего пользования.

Заслушав докладчика, выслушав пояснения явившихся сторон, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании положений части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобах, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1).

Основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: рассмотрение дела судом в незаконном составе; рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство; принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело; отсутствие в деле протокола судебного заседания; нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения (часть 4).

При наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения (часть 5).

Нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в принятии судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле – смежных землепользователей, собственника коммунальной сети, влечет отмену решения суда и переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Рассматривая дело по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения представителя истца ФИО1 по доверенности и ордеру адвоката Шапиро И.М., поддержавшую заявленные требования, ответчиков ФИО2, ФИО10, ФИО16, ФИО21, представителя ФИО11 по доверенности ФИО29, возражавших против удовлетворения исковых требований, пояснения судебного эксперта ФИО30, исследовав и оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

В силу положений части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат только нарушенные либо оспариваемые права, при этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения, а также гарантировать восстановление нарушенных прав.

Положениями пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что предусмотренные в абзаце втором пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации способы определения порядка пользования земельным участком связаны, с одной стороны, с реализацией основного принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а с другой - с требованием стабильности и преемственности ранее сложившихся отношений. При этом возможность выбора в конкретной ситуации одного из указанных способов с учетом заслуживающих внимания обстоятельств конкретного дела позволяет учесть многообразие жизненных ситуаций, с тем чтобы обеспечить справедливую защиту прав и баланс интересов всех участников общей собственности (Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О, ДД.ММ.ГГГГ №-О, ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных названным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу пункта 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Положениями пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3). Образование указанного в части 3 названной статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления (часть 4).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела и инвентаризационного дела следует, что на земельном участке по адресу: <адрес>, располагалось домовладение, состоящее из литеров: жилые дома, литер А, (<адрес>,5), литер Б (<адрес>,7,8), литер В (<адрес>), литер Г (<адрес>), литер Д (<адрес>, 2, 3), литер Е (<адрес>, 2), сараи, литеры И, К, Н, Ж, навес, литеры Л, М, водопровод, литер I, ворота, литер II, забор, литеры III, IV, ретирад, литер V. По состоянию на 1971 год литеры Д, Ж, Г снесены. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ снесены литеры Б,Б?, В, Г, Е, И, К, в составе домовладения остались жилой дом, литер А, баня, литер Ж, ворота, литер II, забор, литер, IV. Входящие в состав жилого дома, литер А, <адрес> 5 вошли в состав <адрес>, в связи с чем <адрес> целом стала составлять индивидуальный жилой дом, литер А (Том № л.д. 88-156, Том № л.д. 99, 101, 103-104, Том № л.д. 96).

Решением Исполнительного комитета Астраханского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № разрешена разработка проекта реконструкции дома ФИО31 под музей одной картины (Том № л.д. 146).

Установлено, что в период с ноября 1996 года по январь 1997 года проведены работы по инвентаризации земель. Границы земельных участков квартала №, в состав которых вошел спорный земельный участок, согласованы со всеми землепользователями, что подтверждается материалами землеустроительного дела (Том № л.д. 150-258). Земельный участок по <адрес>, площадью 713 кв.м, целевое использование – эксплуатация жилого дома и хозяйственных построек, являлся муниципальным имуществом и находился в пользовании ЖЭК №. В период проведения землеустроительных работ на земельном участке находился только один жилой дом, литер А, с хозяйственными постройками.

На основании решения <адрес> Совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления Главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, литер А, по адресу: <адрес>, признан объектом регионального значения и включен в реестров объектов культурного наследия (Том № л.д. 51, 74 -75, 77-78).

На основании приказа Министерства культуры Российской Федерации №-р от ДД.ММ.ГГГГ объект культурного наследия федерального значения «Усадьба ФИО22 (1918-1921 г.г. – картинная галерея ФИО23), 1-ая пол. XIX века», зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, ему присвоен регистрационный номер (Том № л.д. 76).

Из материалов дела правоустанавливающих документов в отношении жилого дома, кадастровый №, следует, что <адрес>, расположенная в жилом доме, литер А, объект культурного наследия «Усадьба ФИО22 (1918-1921 г.г. – картинная галерея ФИО23), 1-ая пол. XIX века, по адресу: <адрес>л. Марфинская 1, принадлежала на праве собственности ФИО32 (Том № л.д. 71-164).

ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Лэнд Аэро» приобрело у ФИО32 на основании сделки купли-продажи <адрес>. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ (Том № л.д. 133 - 134).

Согласно заключению Астраханского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 2016 года в жилом доме, литер А, по <адрес> №, <адрес>, общей площадью 227,3 кв.м, образована путем объединения ранее существующих квартир № и №.

На основании договора купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел у общества с ограниченной ответственностью «Лэнд Аэро» жилой дом, площадью 227,2 кв.м, литер А, по <адрес>. Переход права зарегистрирован в органах Росреестра ДД.ММ.ГГГГ. Оформлено охранное обязательство (Том № л.д. 104-108, Том № л.д. 36-50, Том № л.д. 246-249).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости жилой дом, литер А, объект культурного наследия «Усадьба ФИО22 (1918-1921 г.г. – картинная галерея ФИО23), 1-ая пол. XIX века, кадастровый №, учтен в качестве самостоятельного объекта недвижимости, расположен в северной части земельного участка, кадастровый №, вид разрешенного использования: для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры.

В декабре 2016 года установлены границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба ФИО22 (1918-1921 г.г. – картинная галерея ФИО23), 1-ая пол. XIX века», (литер А, а, ограда), согласно описанию усадебного участка по данным технической инвентаризации (приложение №) (Том № л.д. 57-60).

На основании распоряжения <адрес> №-Пр от ДД.ММ.ГГГГ установлена зона охраны объекта культурного наследия «Усадьба ФИО22 (1918-1921 г.г. – картинная галерея ФИО23), 1-ая пол. XIX века» (Том № л.д. 61-73).

Из материалов дела следует, что в сентябре 2005 года администрацией <адрес> утвержден акт выбора земельного участка для строительства жилого дома и реставрации здания – памятника истории и культуры, литер А, по <адрес> (Том № л.д. 181, Том № л.д. 8-9). ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, кадастровый №, поставлен на кадастровый учет.

ДД.ММ.ГГГГ обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Альфа-Строй» в аренду сроком на 3 года (один год для проектирования, два года для строительства) представлен земельный участок, площадью 825 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, из состава земель населенных пунктов, для проектирования и строительства жилого дома и реставрации здания-памятника истории и культуры, заключен договор аренды земельного участка сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (Том № л.д. 237-244).

На основании разрешения на строительство обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Альфа-Строй» осуществлялось строительство многоквартирного дома с привлечением средств участников долевого строительства.

Поскольку многоквартирный дом не был введен в эксплуатацию застройщиком в установленном законом порядке, право собственности участников долевого строительства возникло на основании вступивших в законную силу судебных решений (Том № л.д. 159-246).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 расположены восьмиэтажный многоквартирный жилой дом, литер 1, кадастровый №, 2008 года постройки, состоящий из 14 квартир и 2-х нежилых помещений, и жилой дом, литер А, кадастровый №.

Из материалов инвентаризационных дел следует, что жилой дом, принадлежащий на праве собственности ФИО1, не образует с многоквартирным домом, литер 1, единое домовладение, является отдельно стоящим объектом капитального строительства, возведенным более 100 лет назад.

Согласно протоколам №, 8 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений многоквартирного дома было принято решение об оформлении земельного участка в общую долевую собственность пропорционально размеру доли в праве собственности (Том № л.д. 168-173, 196-199).

Из дела правоустанавливающих документов в отношении земельного участка с кадастровым номером 30:12:010033:19 следует, что на основании заявлений уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома лица по доверенности ФИО16 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на указанный земельный участок в целом (Том № л.д. 200-232). При этом не были учтены права собственника жилого дома на земельный участок.

Указание ответчика ФИО16 на отсутствие сведений в отношении жилого дома, литер А, является несостоятельной, опровергается материалами дела.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ председатель ТСЖ «Перспектива» ФИО16 обращалась в филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» с заявлением о предоставлении сведений об объектах, расположенных на земельном участке по <адрес>; получены ответы о составе домовладения: жилой дом, литер 1 (14 квартир, 2 нежилых помещения), жилой дом, литер А (<адрес>), 227,3 кв.м (Том № л.д. 176-177).

Таким образом, собственники помещений многоквартирного жилого дома, обращаясь в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, не учли права собственника жилого дома, литер А, нарушив тем самым его права и законные интересы на земельный участок в силу положений земельного законодательства.

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «Лэнд-Аэро», являясь собственником жилого дома, литер А, с целью реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в администрацию <адрес> с заявлением об утверждении прилагаемой схемы расположения земельного участка.

Между тем, рассмотрев указанное обращение, администрация <адрес> не нашла оснований для утверждения схемы расположения земельного участка, предварительного согласования предоставления земельного участка в собственность, указав, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Судебной коллегией установлено, что попытки раздела земельного участка, кадастровый №, на два самостоятельных: один под эксплуатацию многоквартирного жилого дома, второй - для жилого дома, объекта культурного наследия «Усадьба ФИО22 (1918-1921 г.г. – картинная галерея ФИО23), принималась сторонами с 2014 год.

Согласно ответу службы государственной охраны объектов культурного наследия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из того, что на спорном земельном участке находятся два самостоятельных объекта недвижимости – многоквартирный дом и жилой дом (объект культурного наследия), считают возможным раздел земельного участка на два самостоятельных (Том № л.д. 32-34).

Администрация муниципального образования «<адрес>», направляя в суд правовую позицию в отношении заявленных требований, указала, что спорный земельный участок подлежит разделу в силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, просила удовлетворить заявленные требования (Том № л.д. 150-151).

Следует отметить, что между сторонами сложился порядок пользования земельным участком. Поскольку соглашение о порядке раздела земельного участка между сторонами не достигнуто, ФИО1 обратились в суд с исковыми требованиями, представив заключение кадастрового инженера ФИО33 и схему раздела земельного участка на два самостоятельных земельный участка (Том № л.д. 44-49).

Как указано в пункте 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены положениями статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

В силу пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями пункта 28 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент разрешения спора судом первой инстанции) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (пункт 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, пунктами 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, и образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, при разделе земельного участка образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям закона, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, включая соответствующие им предельные минимальные и максимальные размеры.

Исходя из приведенных выше норм права и заявленных ФИО1 требований, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию, с учетом положений части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является установление судом возможности раздела (выдела) спорного земельного участка применительно к требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В целях установления юридически значимых обстоятельств, определения возможности раздела спорного земельного участка на два самостоятельных земельных участка судом первой инстанции на основании определения Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам государственного бюджетного учреждения <адрес> «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)».

Согласно заключению судебной комплексной строительно-технической, землеустроительной экспертизы № СЗЭ-2-5657/2024 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному экспертами государственного бюджетного учреждения <адрес> «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19, площадью 825 кв.м, является делимым земельным участком на два земельных участка: для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером 30:12:010033:397, площадью 318 кв.м, и для многоквартирного жилого дома, с кадастровым номером 30:12:010033:89, площадью 507 кв.м.

Из исследовательской части заключения следует, что, определяя площадь земельного участка (318 кв.м.), необходимую для эксплуатации жилого дома, с кадастровым номером 30:12:010033:397, эксперты руководствовались площадью застройки объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, исходя из данных, отраженных в Едином государственном реестре недвижимости. Площадь застройки многоквартирного жилого дома определена - 319 кв.м.

В суде апелляционной инстанции судебные эксперты ФИО34, ФИО35, ФИО36 заключение судебной экспертизы поддержали, пояснив, что в ходе проведенного исследования установлено, что земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 подлежит разделу на два самостоятельных земельных участка с установлением сервитутов. Размер платы за пользование земельными участками экспертами не определялся.

При этом судебными экспертами отмечено, что техническая документация на многоквартирный жилой дом экспертам не предоставлялась. Площадь застройки многоквартирного жилого дома определялась с использованием измерительных приборов по внешнему контору здания многоквартирного дома, которая составила 319 кв.м. Площадь застройки многоквартирного жилого дома, установленная при технической инвентаризации объекта недвижимости, экспертами не учитывалась. При определении варианта раздела земельного участка экспертами не исследовался вопрос о расположении коммунальных сетей многоквартирного жилого дома и жилого дома, принадлежащего ФИО37

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010033:19 расположены: многоквартирный жилой дом, кадастровый №, жилой дом, кадастровый №, кабельная канализация.

В соответствии с исполнительной схемой наружных сетей водопровода и канализации многоквартирного дома, представленной стороной ответчиков, а также выпиской из системы технического учета «Аргус» на земельном участке расположена сеть водопровода, кабельная канализация, к которым подключен многоквартирный жилой дом (Том № л.д. 1).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, ДД.ММ.ГГГГ №-О-О и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Поскольку при проведении комплексной судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы экспертами не учитывалась техническая документации в отношении многоквартирного дома, расположение коммунальных сетей, к которым подключены объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, сведения в отношении смежных земельных участков, суд апелляционной инстанции, учитывая неполному экспертного заключения и ходатайство представителя истца, назначил по делу повторную комплексную судебную строительно-техническую, землеустроительную экспертизу, поручив ее проведение экспертам общества с ограниченной ответственностью «Земельный гео-информационный центр».

В соответствии с заключением экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ (Том № л.д. 5-160) земельный участок, кадастровый №, площадью 825 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, является делимым на два земельных участка: земельный участок для эксплуатации жилого дома, объекта культурного наследия, памятника истории «Усадьба ФИО22 (1918-1921гг.) - картинная галерея ФИО23», кадастровый №, и земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома, кадастровый №.

Экспертом отмечено, что одноэтажный жилой дом, кадастровый № – памятник истории и культуры, существующий на местности более 100 лет, не входящий в состав имущества многоквартирного дома, и многоквартирный жилой дом, кадастровый №, являются самостоятельными, не имеют общего фундамента, не соединены между собой конструктивными элементами. Здания централизовано обеспечены инженерными коммуникациями, необходимыми для их эксплуатации и обслуживания, к каждому зданию предусмотрен отдельный доступ: с улиц Красная Набережная - к жилому дому (памятнику истории); с <адрес> - к многоквартирному восьмиэтажному жилому дому.

Выдел из долевого права на земельный участок с кадастровым номером 30:12:010033:19 невозможен, поскольку ФИО1 не является участником долевой собственности в границах данного земельного участка. Возможен только раздел данного участка на два самостоятельных участка.

В экспертном заключении проанализированы 4 варианта раздела земельного участка с кадастровым номером 30:12:010033:19, технически применим к возникшим правоотношениям 4 вариант раздела.

Согласно Правилам землепользования и застройки <адрес>: объекты недвижимого имущества по <адрес> расположены в территориальной зоне Ц-2. Для объектов жилого назначения в зоне Ц-2 предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков не установлены.

Площадь застройки под объектами капитального строительства определена геодезическим методом, вычислена по координатам характерных точек как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие площадки (крыльцо и историческую ограду).

Судебный эксперт указал, что для многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 30:12:010033:89, площадь застройки составляет 317,45 кв.м; для жилого дома – памятника культурного наследия, кадастровый №, площадь застройки составила 200,15 кв.м. Площади образуемых земельных участков, необходимые для эксплуатации объектов капитального строительства, рассчитаны от площади земельного участка кадастровый №, сведения о котором содержатся в ЕГРН, пропорционально площадям застройки зданий: площадь земельного участка 30:12:010033:19:ЗУ1 составила 506 кв.м, площадь земельного участка 30:12:010033:19:ЗУ2 – 319 кв.м.

При данном варианте земельные участки 30:12:010033:19:ЗУ1 и :19:ЗУ2 образованы путем раздела земельного участка, кадастровый №, границы которого установлены в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства и описаны в Едином государственном реестре недвижимости. Линия раздела, установленная пропорционально площадям застройки зданий, соответствует историческому расположению объектов, отраженных в таблице данного заключения.

Положения характерных точек образуемых земельных участков 30:12:010033:19:ЗУ1 и :19:ЗУ2 описано их плоскими прямоугольными координатами, определенными в системе координат МСК -30, установленной для ведения ЕГРН по Астраханской области.

Границы образуемых земельных участков не пересекают границ смежных земельных участков с кадастровыми номерами 30:12:010033:68, 30:12:010033:69.

Кроме того судебные эксперты отметили, что наложение сервитута на земельный участок 30:12:010033:19:ЗУ1, площадью 506 кв.м, на котором расположен многоквартирный жилой дом, вызвано спецификой обслуживания соседнего здания - памятника культурного наследия, прописанной в охранных обязательствах, наложенных на законного собственника такого объекта Службой государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области.

Обоснованность наложения сервитута на земельный участок 30:12:010033:19:ЗУ2, площадью 319 кв.м, образованный под жилым домом (Усадьбой - памятником культурного наследия), вызвана целью обеспечения путей эвакуации жителей многоквартирного дома (в т. ч. маломобильных групп) при чрезвычайных ситуациях, а также беспрепятственного доступа к колодцу для ремонта водопроводной сети. Границы взаимного наложения сервитутов на образуемые земельные участки 30:12:010033:19:ЗУ1 и 30:12:010033:19:ЗУ2, их координаты представлены в заключении.

Суд апелляционной инстанции принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу указанное заключение, поскольку оно является подробным, полным, научно обоснованным, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Вариант, предложенный заключением повторной судебной экспертизы соответствует интересам всех собственников, так как согласно данному варианту экспертом определен оптимальный вариант раздела земельного участка, который не нарушает требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, и приведена соответствующая аргументация сделанных в заключении выводов.

Эксперты предупреждены об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в распоряжение эксперта были представлены материалы гражданского дела, выводы эксперта согласуются с фактическими обстоятельствами дела и представленными доказательствами. Выводы заключения мотивированны, логически обоснованы, не содержат каких-либо противоречий. Нарушений норм процессуального закона, требований Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности» не имеется.

Заключение составлено экспертами, имеющими необходимую квалификацию: эксперт ФИО30 имеет высшее образование по специальности астрономо-геодезия, более 43 лет работает в данной области, с 2003 года имеет опыт работы в землеустройстве, эксперт в области землеустроительной экспертизы с 2010 года, имеет звание «Почетный геодезист»; эксперт ФИО38 имеет высшее образование, стаж работы по специальности астрономо-геодезия – 44 года, опыт работы в судебной землеустроительной экспертизе более 10 лет.

Вопреки доводам ответчиков, представителей ответчиков оснований для признания повторной судебной экспертизы недопустимым доказательством не имеется, поскольку нарушений требований закона при проведении экспертизы не допущено. Несогласие с выводами судебных экспертов основанием для признания выводов экспертов недостоверными не является.

Доказательств, опровергающих вышеуказанные выводы судебного эксперта, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиками не представлено.

На основании определения судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении ходатайства представителей ответчика ФИО11 по доверенности ФИО26, ФИО29 о назначении по делу повторной землеустроительной, строительно-технической судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований для ее назначения.

Ссылка представителя ФИО11 по доверенности ФИО29 на письменную консультацию специалиста (рецензия) №-Р-26 от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленную специалистом общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-правовой центр Отчет» ФИО39, не является основанием для признания выводов судебных экспертов неправильными и для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований, поскольку не является самостоятельным исследованием, её содержание сводится к критическому, частному мнению специалиста относительно выводов повторной судебной экспертизы. Данное заключение не может быть признано объективным, достоверным и допустимым доказательством по делу. Фактически в указанной письменной консультации дается оценка заключению повторной судебной экспертизы. Однако согласно положениям статьи 5, части 1 статьи 67, части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации только суду принадлежит право оценки доказательств при разрешении гражданских дел и принятии решения.

В указанной рецензии специалист излагает свое утверждения без приведения данных собственных исследований, источников получения сведений, и без надлежащего обоснования своих выводов.

В нарушении положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации какие-либо документы, которые не были учтены экспертом, на основании которых невозможно произвести раздел спорного земельного участка, ответчиками не приведены и не представлены.

Как следует из пояснений эксперта ФИО30, все необходимые документы имелись в материалах гражданского дела и представлены в распоряжение экспертов.

Доводы ответчиков о том, что судом по делу назначена повторная комплексная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза, а фактически проведена землеустроительная судебная экспертиза, не свидетельствует о нарушениях требований гражданского процессуального законодательства.

Согласно части 1 статьи 82 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации комплексная экспертиза назначается судом, если установление обстоятельств по делу требует одновременного проведения исследований с использованием различных областей знания или с использованием различных научных направлений в пределах одной области знания.

На заседании судебной коллегии эксперт ФИО30 пояснила, исходя из вопросов, поставленных судебной коллегией перед экспертами, которые касались области землеустройства, и для дачи на них ответов не требовались знания в области строительства, в связи с чем указанные специалиста не привлекались при проведении данной экспертизы.

Нарушений при производстве повторной судебной экспертизы и даче заключения требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положениям статей 79, 82, 84, 85, 86, 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы и неправильности сделанных выводов суда, не установлено.

Доводы ответчиков о том, что эксперт ФИО30 ранее проводила экспертизу по определению границ спорного земельного участка, подлежат отклонению ввиду необоснованности, поскольку они не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Доводы ответчиков о том, что раздел земельного участка лишает собственников помещений многоквартирного дома самостоятельного проезда с территории общего пользования <адрес>, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку опровергаются выводами повторной судебной экспертизы.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром ДД.ММ.ГГГГ, в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом в виде прохода (шириной не менее 1 м) или проезда (шириной не менее 3,5 м). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Так, согласно заключению экспертов въезд спецтехники для пожаротушения, обслуживания зданий и инженерных коммуникаций на земельный участок кадастровый №, и, как следствие, на образуемый из него земельный участок 30:12:010033:19ЗУ2 при ширине ворот исторической ограды Усадьбы в 2,64 м, не возможен.

Проход к каждому зданию предусмотрен с земель общего пользования: с <адрес> - к жилому дому, памятнику истории; с <адрес> - к многоквартирному 8-ми этажному жилому дому.

Доводы ответчиков о том, что земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме (статьи 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации), является неделимым, отклоняются судебной коллегией, поскольку жилой дом, литер А, который расположен на спорном земельном участке, является самостоятельным объектом капитального строительства, не входит в состав многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение повторной судебной экспертизы, в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из то, что жилой дом, литер А, и многоквартирный жилой дом, литер 1, являются самостоятельными объектами капитального строительства, жилой дом не входит в состав многоквартирного дома, объекты капитального строительства не имеют общее имущество, единые коммунальные сети, обособлены друг от друга, к каждому объекту организован отдельный вход, объекты недвижимого имущества, учитывая сложившийся порядок пользования земельным участком, принципы разумности и справедливости, обеспечение защиты прав и баланс интересов всех собственников объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможном разделе земельного участка, кадастровый №, на два самостоятельных земельных участка: земельный участок 30:12:010033:19ЗУ1, площадью 506 кв.м, расположенный под многоквартирным жилым домом, кадастровый №, и земельный участок 30:12:010033:19ЗУ2, площадью 319 кв.м, расположенный под жилым домом, литер А, объект культурного наследия регионального значения «Усадьба ФИО22 (1918-1921 гг. - картинная галерея ФИО23)», кадастровый №, в координатах характерных точек согласно заключению, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Земельный гео-информационный центр», поскольку указанный вариант раздела учитывает права и законные интересы обеих сторон и не нарушает права третьих лиц.

Пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии со статьей 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего недвижимое имущество.

В пунктах 7, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом); по делам об установлении сервитута на земельный участок, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Разрешая требования ФИО1 об установлении сервитута, учитывая заключение экспертизы, специфику обслуживания здания – жилого дома, являющегося объектом культурного наследия, памятником истории «Усадьба ФИО28 (1918-1921гг. - картинная галерея ФИО23»), в целях обеспечения путей эвакуации для жителей многоквартирного дома (в том числе маломобильных групп) при чрезвычайных ситуациях, беспрепятственного доступа к колодцу для ремонта водопроводных сетей, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для установления в пользу истца права ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, 30:12:010033:19:ЗУ1, площадью 31,94 кв.м, расположенного под многоквартирным жилым домом, кадастровый №, для обеспечения технического обслуживания, мониторинга состояния объекта культурного значения; для установления в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома, кадастровый №, права ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, 30:12:010033:19:ЗУ2, площадью 32,80 кв.м, расположенного под объектом культурного наследия регионального значения «Усадьба ФИО22 (1918-1921 гг. - картинная галерея ФИО23)», для обеспечения путей эвакуации жителей многоквартирного жилого дома, кадастровый №, по координатам характерных точек согласно заключению повторной судебной экспертизы, признав такое ограничение наименее обременительным с учетом условий необходимых для его организации.

Пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса и пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 Обзора, плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования.

При этом необходимо, в том числе, учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

В определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что оценка соразмерности платы осуществляется судами в рамках их дискреционных полномочий на основе фактических обстоятельств конкретного дела, заслуживающих внимания доводов сторон.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью «Земельный гео-информационный центр», экспертами определена площадь наложения сервитута на земельный участок 30:12:010033:19:ЗУ1 – 31,94 кв.м, на земельный участок 30:12:010033:19:ЗУ2, - 32,80 кв.м, а также определен размер платы за сервитут на земельный участок 30:12:010033:19:ЗУ1 в сумме 3025 рублей 10 копеек; за сервитут на земельный участок 30:12:010033:19:ЗУ2 - 3106 рублей 55 копеек.

Учитывая, что установление сервитутов предполагает возложение взаимных обязанностей на стороны по их оплате, принимая во внимание равнозначность стоимости платы за сервитуты, установленной для истца и ответчиков, исходя из баланса интересов сторон, судебная коллегия не находит оснований для установления платы за сервитут, считает необходимым произвести зачет взаимных обязательств сторон в данной части.

Судебная коллегия считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований в части отмены государственной регистрации права собственности на земельный участок, кадастровый №, путем погашения соответствующей записи в Едином государственной реестре недвижимости, поскольку данное требование является излишне заявленным, поскольку судебный акт в силу закона являться основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение, а также оставить жалобу без рассмотрения.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом первой инстанции допущены нарушения норм процессуального права, влекущие безусловную отмену состоявшегося по делу решения, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Кировского районного суда г. Астрахани от 1 июля 2025 года отменить.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Прекратить за ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО20, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО21, ФИО18, ФИО19, обществом с ограниченной ответственностью «Азурит» право общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый №, площадью 825 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры, расположенный по адресу: <адрес>.

Произвести раздел земельного участка, кадастровый №, площадью 825 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства жилого дома и реставрации здания памятника истории и культуры, расположенного по адресу: <адрес>, на два самостоятельных земельных участка, 30:12:010033:19:ЗУ1 и 30:12:010033:19:ЗУ2.

Выделить в собственность ФИО1 земельный участок, 30:12:010033:19:ЗУ2, площадью 319 кв.м, расположенный под объектом культурного наследия регионального значения «Усадьба ФИО22 (1918-1921 гг. - картинная галерея ФИО23)», кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в следующих координатах характерных точек:

№ точки

Координаты в МСК-30

X
Y

1
421175,19

2 222 815,88

2
421162,38

2 222 813,51

3
421168,58

2 222 788,27

4
421180,35

2 222 791,94

1
421175,19

2 222 815,88

Выделить в общую долевую собственность ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО20, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО21, ФИО18, ФИО19, общества с ограниченной ответственностью «Азурит» пропорционально размеру общей площади жилого (нежилого) помещения земельный участок, 30:12:010033:19:ЗУ1, площадью 506 кв.м, расположенный под многоквартирным жилым домом, кадастровый №, по адресу: <адрес>, в следующих координатах характерных точек:

№ точки

Координаты в МСК-30

X
Y

1
421 175,19

2 222 815,88

2
421 180,35

2 222 791,94

3
421 184,72

2 222 793,30

4
421 201, 14

2 222 798,43

5
421 203,43

2 222 812,69

6
421 183,52

2 222 817,43

1
421 175,19

2 222 815,88

Установить ФИО1 право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, 30:12:010033:19:ЗУ1, площадью 31,94 кв.м, расположенного под многоквартирным жилым домом, кадастровый №, по адресу: <адрес>, для обеспечения технического обслуживания, мониторинга состояния объекта культурного значения, кадастровый №, в следующих координатах характерных точек:

№ точки

Координаты в МСК-30

Длины,

м
X

Y
1

421176,86

2 222816,19

1,70

2
421175,19

2 222815,88

18,19

3
421179,03

2 222798,10

1,83

4
421180,80

2 222 798,55

18,07

1
421176,86

2 222816,19

Установить собственникам помещений многоквартирного жилого дома, кадастровый №, право ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка, 30:12:010033:19:ЗУ2, площадью 32,80 кв.м, расположенного под объектом культурного наследия регионального значения «Усадьба ФИО22 (1918-1921 гг. - картинная галерея ФИО23)», кадастровый №, по адресу: <адрес>, для обеспечения путей эвакуации жителей многоквартирного жилого дома, кадастровый №, в следующих координатах характерных точек:

№ точки

Координаты в МСК-30

Длины,

м
X

Y
1

421166,96

2 222794,88

2,64

2
421167,59

2 222792,32

12,40

3
421179,59

2 222795,45

2,64

4
421179,03

2 222 798,03

12,47

1
421166,96

2 222794,88

Решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 апреля 2026 года.

Председательствующий: О.А. Жиляева

Судьи областного суда: Ю.А. Чернышова

С.Н. Стус