Решение № 2-2839/2025 2-2839/2025~М-2364/2025 М-2364/2025 от 16 октября 2025 г. по делу № 2-2839/2025

Дело № 2-2839/2025

74RS0031-01-2025-004260-72


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2025 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Зенцовой С.Е.

при секретаре Сидоренко Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, встречному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области об обязании заключения договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области (КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области, Комитет, Истец) обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительств с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 164 кв. м, принадлежащий на праве собственности ФИО1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 812 кв. м, находящемся по адресу: <адрес обезличен> путем его продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований указано, что 09 ноября 2017 года между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО2 был заключен договор <номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 812 кв. м, находящийся по адресу: <адрес обезличен>. Цель использования: участок предоставлен для завершения строительства жилого дома, вид разрешенного использования: отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками.

23 мая 2023 года между КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды на основании договора уступки прав и обязанностей от 22 апреля 2023 года.

Согласно п. 1.2 заключенного дополнительного соглашения цель использования земельного участка не изменилась. Срок действия договора аренды установлен по 20 сентября 2023 года (п.2.1 дополнительного соглашения).

15 сентября 2023 года специалистом администрации г. Магнитогорска Челябинской области проведено обследование земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, в ходе которого установлено, что на объекте расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 164 кв.м, который находится в собственности ФИО1

Фактически, при визуальном осмотре данный объект незавершенного строительства представляет собой железобетонный фундамент, частично возведены стены из железобетонных блоков. У объекта отсутствуют кровля, окна, двери. В настоящее время строительство не ведется, строительная техника на участке отсутствует. Земельный участок не огорожен, доступ на участок свободный.

Согласно объяснениям ответчика, строительство должно быть завершено в ноябре 2024 года. Между тем, до настоящего времени объект находится в том же состоянии.

Считает, что в силу положений п. 2 ст. 239.1 ГК РФ истец вправе обратиться с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, поскольку строительство объекта не завершено в установленный договором срок.

Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, относится к числу участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Распоряжение данными земельными участками осуществляется администрацией г. Магнитогорска.

Решение вопросов местного значения по владению, пользованию, распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности, а также контроль исполнения условий договоров аренды, договоров купли-продажи, безвозмездного пользования имуществом муниципальной казны возложены на КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области.

Учитывая, что в рассматриваемом случае между сторонами заключен договор аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства, который в настоящее время расторгнут, при этом на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, считает, что данный объект может быть изъят путем продажи с публичных торгов.

Ответчик ФИО1 с исковыми требованиями КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области не согласился, обратился в суд со встречным исковым заявлением к КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства.

Обосновывая заявленные требования, ответчик ФИО1 сослался на то, что действительно, 23 мая 2023 года земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 812 кв. м, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, был предоставлен ему на условиях аренды на основании договора <номер обезличен> аренды земельного участка от 09 ноября 2017 года, дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды от 23 мая 2023 года, договора уступки прав и обязанностей от 22 апреля 2023 года для завершения строительства жилого дома, вид разрешенного использования: отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками.

Срок действия договора по дополнительному соглашению от 23 мая 2023 года установлен до 20 сентября 2023 года.

На вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 164 кв. м, право собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО1

В период с мая 2023 года на арендуемом земельном участке им производились строительные работы по продолжению возведения объекта недвижимости, а именно, жилого дома. Однако работы продвигались медленно и в срок до 20 сентября 2023 года окончены быть не могли.

29 августа 2023 года, еще до окончания срока действия договора аренды, он обращался в администрацию г. Магнитогорска Челябинской области с заявлением о заключении с ним договора аренды на новый срок до завершения строительства.

11 сентября 2023 года администрацией г. Магнитогорска Челябинской области ему оказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов на новый срок со ссылкой на п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Однако в связи с тем, что в период с октября 2023 года и по настоящее время обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды им исполняются, администрацией оплата принимается без возражений, считает, что договор аренды является заключенным на неопределенный срок, т.е. остается действующим.

Для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 164 кв. м ему необходим срок не менее 5 лет.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчик по встречному иску), КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области, при надлежащем извещении участия не принимал.

В представленном отзыве исковые требования поддержал в полном объеме. Встречный иск не признал. Обосновывая доводы возражений указал, что согласно ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», земельный участок для завершения строительства без проведения торгов предоставляется однократно.

Спорный земельный участок ранее был предоставлен для строительства спортивного зала по договору аренды земельного участка № 339 от 10 июля 1997 года. Далее данный земельный участок был предоставлен без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства по договору аренды <номер обезличен> от 09 ноября 2017 года.

Пп.10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченными органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, следовательно, у ФИО1 отсутствует право на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Считает, что встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимал, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования от имени представляемого ею лица не признала, встречный иск поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, указанным вше.

Суд счел возможным дело рассмотреть в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав представителя ФИО1 - ФИО3, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

На основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (часть 1).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (часть 2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен объект (часть 3).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (часть 4).

В части 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что 09 ноября 2017 года между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО2 заключен договор <номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 812 кв. м, находящийся по адресу: <адрес обезличен>. Срок действия настоящего договора установлен по 20 октября 2020 года (том 1 л.д. 5-7).

30 октября 2020 года между администрацией г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору <номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 812 кв. м, находящийся по адресу: <адрес обезличен>, которым установлен срок действия договора по 20 сентября 2023 года (том 1 л.д. 9).

22 апреля 2023 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка <номер обезличен> от 09 ноября 2017 года, в соответствии с условиями которого к ФИО1 переходят все права и обязанности по договору аренды.

23 мая 2023 года между КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды <номер обезличен> на основании договора уступки прав и обязанностей от 22 апреля 2023 года (л.д. 11-14).

Согласно п.1.2 договора аренды участок предоставлен для завершения строительства жилого дома, вид разрешенного использования - отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками.

Согласно п. 2.1 заключенного дополнительного соглашения цель использования земельного участка не изменилась. Срок действия договора аренды установлен по 20 сентября 2023 года (п.2.1 дополнительного соглашения).

Общий срок пользования ответчика ФИО1 земельным участком по данному договору аренды составил 4 месяца.

На момент рассмотрения спора в суде действие договора аренды земельного участка, заключенного между сторонами в целях завершения ответчиком строительства объекта незавершенного строительства, истекло, сведений о том, что договор пролонгирован, в деле не имеется.

15 сентября 2023 года специалистом администрации г. Магнитогорска Челябинской области проведено обследование земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, в ходе которого установлено, что на объекте расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 164 кв.м, который находится в собственности ФИО1, о чем составлен соответствующий акт (л.д. 15) и приложен фотоматериал (л.д. 16).

16 февраля 2024 года в адрес ответчика истцом направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия.

Истец указал, что фактически, при визуальном осмотре данный объект незавершенного строительства представляет собой железобетонный фундамент, частично возведены стены из железобетонных блоков. У объекта отсутствуют кровля, окна, двери. В настоящее время строительство не ведется, строительная техника на участке отсутствует. Земельный участок не огорожен, доступ на участок свободный. Согласно объяснениям ответчика, строительство должно быть завершено в ноябре 2024 года. Между тем, до настоящего времени объект находится в том же состоянии. Считает, что на основании изложенного выше, у истца имеется право обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на таком земельном участке, путем продажи с публичных торгов.

Возражая доводам истца, ответчик указал, что в период с мая 2023 года на арендуемом земельном участке им производились строительные работы по продолжению возведения объекта недвижимости, а именно, жилого дома. Однако работы продвигались медленно и в срок до 20 сентября 2023 года окончены быть не могли.

29 августа 2023 года, еще до окончания срока действия договора аренды, он обращался в администрацию г. Магнитогорска Челябинской области с заявлением о заключении с ним договора аренды на новый срок до завершения строительства.

11 сентября 2023 года администрацией г. Магнитогорска Челябинской области ему оказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов на новый срок со ссылкой на п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Вместе с тем, в период с октября 2023 года и по настоящее время обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды им исполняются надлежащим образом, администрацией оплата принимается без возражений, считает, что имеет право на заключение с ним договора арены спорного земельного участка без проведения торгов до окончания строительства.

Оценивая доводы сторон и представленные ими доказательства, в обоснование своих требований и возражений суд исходит из следующего.

В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки являются объектами земельных отношений.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (п. 3 ст. 6 Кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подп. 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подп. 2).

В силу п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, в соответствии с п. 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 года без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подп. 10 п. 5 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Подпунктом 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченными органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного органа на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Часть 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалами дела подтверждено, что на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 812 кв. м, находящемся по адресу: Челябинская <адрес обезличен> расположен объект незавершенного строительств с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 164 кв. м.

Собственником данного объекта незавершенного строительства является ФИО1 с 07 апреля 2023 года Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 19-20).

Как было указано выше, договор аренды заключен на срок до 20 сентября 2023 года.

16 февраля 2024 года КУиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области в адрес ответчика направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 09 ноября 2017 года № 4471/ф (л.д. 27 том 1). ФИО1 в месячный срок предложено освободить земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 812 кв. м, находящемся по адресу: <адрес обезличен>

В период 16 февраля 2024 года по 16 июня 2025 года истец не обращался в суд с требованиями об изъятии находящегося на нем объекта незавершенного строительства.

Договор аренды земельного участка заключен до 20 сентября 2023 года.

Срок действия договора аренды данного земельного участка, заключенного между сторонами, истек 20 сентября 2023 года.

КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области обратилась в Орджоникидзевский районный суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке, 16 июня 2025 года.

Таким образом, КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области обратилась в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов 16 июня 2025 года, то есть с нарушением установленного подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации шестимесячного срока со дня прекращения срока действия договора аренды земельного участка (20 сентября 2023 года).

Доводы КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области об отсутствии у ФИО1 права на предоставление в аренду без проведения торгов спорного земельного участка для завершения строительства этого объекта, суд находит несостоятельными.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Как было указано выше, на земельном участке, принадлежащем ФИО1 на праве аренды в соответствии с договором аренды от 09 ноября 2017 года возведен объект незавершенного строительства, представляющий из себя площадку с железобетонным основанием и частично возведенными стенами из железобетонных блоков. Данные обстоятельства противоположной стороной не оспариваются, подтверждены фотоматериалом.

Доказательств того, что объект незаверенного строительства был возведен с нарушением градостроительных, строительных норм и правил либо с нарушением назначения земельного участка и его вида разрешенного использования, истцом не представлено, материалы дела не содержат.

ФИО1 указал, что в период с мая 2023 года на арендуемом земельном участке им производились строительные работы по продолжению возведения объекта недвижимости, а именно, жилого дома. Однако работы продвигались медленно и в срок до 20 сентября 2023 года окончены быть не могли.

29 августа 2023 года, ФИО1 обратился в администрацию г. Магнитогорска Челябинской области с заявлением о заключении с ним договора аренды на новый срок до завершения строительства.

11 сентября 2023 года администрацией г. Магнитогорска Челябинской области ему оказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов на новый срок со ссылкой на п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Из материалов дела также следует, что 18 сентября 2023 года в интересах ФИО1 об оказании содействия в предоставлении земельного участка по договору аренды на имя главы г. Магнитогорска обращался ЧРОО «Союз ветеранов Чечни».

Материалами дела подтверждено, что 04 октября 2023 года АО «Горэлектросеть», составлен акт допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии. Потребитель – ФИО1

В период с октября 2023 года и по настоящее время ФИО1 исполняются обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды. Согласно справки, предоставленной КУиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области задолженности по арендным платежам у ФИО1 не имеется.

Также ответчиком указано, что представителем администрации ему было рекомендовано прекратить все строительные работы в отношении объекта незавершенного строительства, поскольку он является законопослушным гражданином, он перестал вести какие-либо работы на участке.

Также суд отмечает, общий срок пользования ответчиком ФИО1 земельным участком по данному договору аренды составил 4 месяца, что объективно не позволило ему завершить строительство в установленный договором срок, строительные материалы для завершения строительства приобретены, он обращался к истцу с заявлением о продлении договора аренды до истечения срока аренды.

То есть, материалами дела в судебном заседании подтверждено, что ФИО1 предпринимал попытки к сохранению за собой права аренды спорного земельного участка, осуществлял строительство объекта по мере возможностей, не уклонялся от выполнения обязанностей по внесению арендной оплаты за земельный участок, полагая, что в связи с отсутствием возражений арендодателя, договор аренды заключен с ним на неопределенный срок.

Указанные доводы стороной истца по первоначальному иску не опровергнуты допустимыми и достоверными доказательствами.

Перечисленные обстоятельства, по мнению суда, возможно отнести к уважительным причинам невозможности завершения строительства спорного объекта в обусловленный договором аренды срок.

Данные выводы согласуются с основополагающим принципом земельного законодательства, закрепленным в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, а также положениями ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку истец не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен спорный объект, суд считает, что ответчик ФИО1 имеет право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Следовательно, с учетом установленных по делу обстоятельств, требования публичного органа об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, удовлетворены быть не могут, а отказ в удовлетворении данного требования влечет возникновение у ФИО1 права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства спорного объекта.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что ФИО1 имеет право на предоставление ему по договору аренды без проведения торгов спорного земельного участка, находящегося в муниципальной собственностями, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащего ему на праве собствентсти, для завершения строительства.

Как указал истец по встречному иску ФИО1, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 164 кв. ему необходим срок не менее 5 лет.

Суд находит, что указанные требования не противоречат положениям п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 ВА. об обязании КУИиЗО администрации г. Магнитогорска Челябинской области заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 812 кв. м, расположенного по адресу: <адрес обезличен> без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 164 кв. м, принадлежащего на праве собственности ФИО1, расположенного на данном земельном участке, сроком на 5 лет.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области об обязании заключения договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства, удовлетворить.

Обязать Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г. Магнитогорска Челябинской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 812 кв. м, расположенного по адресу: <адрес обезличен> без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 164 кв. м, принадлежащего на праве собственности ФИО1 сроком на 5 (пять) лет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение принято 17 октября 2025 года.