Решение № 2-184/2024 2-184/2024(2-3103/2023;)~М-2697/2023 2-3103/2023 М-2697/2023 от 1 февраля 2024 г. по делу № 2-184/2024

Дело № 2-184/2024

УИД 75RS0023-01-2023-005761-10


РЕШЕНИЕ (не вступило в законную силу)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 февраля 2024 года Черновский районный суд г.Читы в составе

председательствующего судьи Цыбеновой Д.Б.,

при секретаре Цыдыповой Д.А.,

с участием истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, представителя ответчиков ФИО4, рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Чита гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 , ФИО5 о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. Указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого основной договор купли-продажи подлежал заключению в срок до ДД.ММ.ГГГГ, цена квартиры составляла 5 150 000 рублей. Согласно договору покупатель обязан уплатить продавцу 50 000 руб. в качестве задатка, 5 100 000 руб. за счет собственных и кредитных средств ПАО Совкомбанк. Она внесла продавцам задаток в сумме 50 000 рублей. Банком после получения заявки был одобрен кредит лишь на сумму 4 590 000 руб., которых не хватило на покупку квартиры. Она оповестила продавцов о прекращении обязательства невозможностью исполнения. Согласно п.7.5 предварительного договора купли-продажи в случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственность покупателю по независящим от сторон обстоятельствам (отказ банка в предоставлении кредитных средств покупателю), стороны признают авансом переданную в качестве задатка сумму, которая подлежит возврату покупателю в течение трех дней с момента наступления такого обстоятельства. Ответчики просьбу вернуть сумму задатка проигнорировали. Просила взыскать с ФИО2, ФИО6 солидарно в ее пользу задаток в размере 50000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами – 2 436 рублей 30 копеек, расходы по уплате государственной пошлины - 2223 рубля, расходы на юридические услуги - 15 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец исковые требования уточнила: просит взыскать с ответчиков солидарно в ее пользу задаток в размере 50000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами – 3809 рублей 85 копеек, расходы по уплате государственной пошлины - 2223 рубля, расходы на юридические услуги - 15 000 рублей, всего взыскать 71 032 рубля 85 коп.

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержала. Пояснила, что намеревалась приобрести жилое помещение у Бакурских за счет собственных и заемных средств. Поскольку кредит был одобрен на меньшую сумму, чем при предварительном рассмотрении, процентная ставка по кредиту превышала 7%, сумма ежемесячного платежа была выше, чем ранее предложенная, ФИО1 кредитный договор оформлен не был. В связи с чем, у нее не имелось денежных средств в размере, достаточном для заключения основного договора купли-продажи. В ДД.ММ.ГГГГ истец заключила кредитный договор на условиях, которые ее устроили, с процентной ставкой 6,79% и приобрела в собственность другую квартиру. Если бы ответчики согласились снизить стоимость квартиры, возможно, она бы приобрела бы их квартиру.

Ответчики ФИО2, ФИО3, представитель ФИО4 исковые требования не признали, пояснили, что доказательств отказа банка в предоставлении кредита истцом не представлено, кроме того 50 000 рублей, которые им передала ФИО1 в качестве задатка, они сами внести в качестве задатка при покупке иного объекта недвижимости. По вине покупателя они не продали свою квартиру и не могут выкупить другую квартиру, которую намеревались приобрести после сделки с ФИО1

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа указанных норм следует, что специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров. Аванс - денежная сумма, уплаченная до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции и, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене 5150000 рублей.(л.д.11-15)

В рамках данного договора стороны определили условие о заключении основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.1.).

В качестве гарантии заключения основного договора покупателем подлежал внесению задаток в размере 50 000 рублей (пункт 3.2.).

Передача ФИО1 задатка Бакурским в сумме 50 000 рублей подтверждается представленным в материалы дела соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, распиской, чеком по операции Сбербанк.(л.д.16-20)

В силу пункта 3.5. предварительного договора в случае, если обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимости не будут исполнены по вине покупателя, в срок, установленный п.1.1. настоящего договора, сумма задатка не возвращается. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере.

В указанный в предварительном договоре срок, до ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи жилого помещения между сторонами заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ответчиков направлено требование о возврате суммы задатка (л.д.23)

Задаток ФИО1 возвращен не был.

Полагая, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом банка в предоставлении кредитных средств, ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на наличие права на возврат задатка.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих, что основной договор купли-продажи не был заключен в связи с отказом банка в предоставлении кредитных средств.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО1 обратилась в ПАО «Совкомбанк» с заявкой на получение ипотечного кредита на сумму 4048000 руб., которая была рассмотрена банком, ДД.ММ.ГГГГг. дан ответ, что ей предварительно одобрен кредит, расчетная максимальная сумма которого составляет 5272996 руб.(л.д.21)

По окончании рассмотрения заявки о предоставлении кредита на приобретение квартиры по адресу: <адрес>, банком принято решение, что максимально одобренная сумма кредита на приобретение указанного объекта недвижимости - 4 590 000 руб. (сумма с учетом средств материнского (семейного) капитала, срок кредита <данные изъяты> месяцев, первоначальный взнос не менее <данные изъяты>%.(л.д. 22)

Кредит на данных условиях клиентом не оформлен.

Таким образом, из представленных документов не следует, что банк выдал отрицательное решение по предоставлению кредита, напротив, кредитный договор был одобрен, но не был заключен истцом по причине невыгодных для нее условий.

Вместе с тем, из буквального толкования условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 7.5) следует, что основанием для возврата покупателю внесенных ранее денежных средств является отказ банка в предоставлении кредитных средств покупателю или отказ в одобрении вышеуказанного объекта недвижимости.

Доказательства, свидетельствующие о том, что банком было отказано в предоставлении кредита истцу в материалах дела отсутствуют, напротив, из материалов дела следует, что истец отказалась от заключения кредитного договора на предложенных ПАО «Совкомбанк» новых условиях в связи с повышением процентной ставки по кредиту. При этом, как пояснила ФИО1, в ДД.ММ.ГГГГ года она заключила кредитный договор с ПАО «Совкомбанк» на ту же сумму, но с пониженной процентной ставкой и приобрела другую квартиру, собственники которой пошли ей на уступки и снизили цену до 4 600 000 руб., при покупке она внесла частично собственные денежные средства.

Стороны, заключая предварительный договор купли-продажи, предусмотрели все его существенные условия, приняли на себя предусмотренные договором обязательства.

Обстоятельств невозможности исполнения истцом обязательства по причине отказа банка в выдаче кредита не установлено, в последующем кредит был получен истцом.

Заключая предварительный договор купли-продажи до получения решения банка об одобрении кредита, истец мог заведомо предполагать о возможности отказа в получении заемных денежных средств до указанного в предварительном договоре срока, вместе с тем, согласился с его условиями.

Суд приходит выводу, что внесенная денежная сумма по предварительному договору купли-продажи квартиры являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон на согласованных условиях в определенный срок.

То есть, в данном случае переданная ответчикам денежная сумма в размере 50 000 рублей выполняла не только платежную, но и обеспечительную функцию, а поэтому являлась задатком, а не авансом.

При этом из буквального содержания условий предварительного договора купли-продажи прямо следует, что 50000 рублей переданы покупателем в качестве задатка.

Таким образом, взяв на себя обязательство по приобретению квартиры у ответчика, ФИО1, вместе с тем, к установленному в предварительном договоре сроку не подготовила денежные средства в достаточной сумме для оплаты объекта недвижимости, и это обстоятельство не было связано с отказом банка в предоставлении кредитных средств или отказом в одобрении объекта недвижимости, следовательно, истец в силу пункта 3.5. предварительного договора является стороной, ответственной за его неисполнение. Изменение условий предоставления кредита также не является обстоятельством, препятствующим ФИО1 в заключении кредитного договора.

Надлежащих и достоверных доказательств, подтверждающих создание продавцом препятствий к заключению основного договора, в материалы дела не представлено.

Доказательств, подтверждающих отказ продавца от заключения основного договора по цене, предусмотренной предварительным договором, истцом суду также не представлено.

С учетом установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что поскольку за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, передавшая задаток, то есть покупатель, основания, предусмотренные пунктом 7.5 предварительного договора для возврата ФИО1 внесенного задатка отсутствуют, заявленные исковые требования, а также производные требования о взыскании процентов и судебных расходов подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 , ФИО5 о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Черновский районный суд г. Читы.

Судья Д.Б. Цыбенова

Решение в окончательной форме изготовлено 12.02.2024.