Апелляционное определение № 33-6044/2026 от 28 апреля 2026 г.

Судья Урбан Р.Г. УИД 61RS0010-01-2024-003827-77

дело № 33-6044/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Курносова И.А.,

судей Филиппова А.Е., Джагрунова А.А.,

при секретаре Бакаловой И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1842/2025 по иску ФИО1 к Администрации г. Батайска Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Батайского городского суда Ростовской области от 24 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Курносова И.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Батайска Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, обосновывая исковые требования тем, что на основании договора мены от 05.05.2004, договора дарения доли в праве собственности на квартиру от 24.07.2019, он является собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 42,9 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности на данную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 29.07.2019 за номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.07.2019.

Без оформления соответствующих разрешений истцом была произведена реконструкция и перепланировка квартиры, что подтверждается техническим паспортом БТИ от 10.06.2025. В результате реконструкции общая площадь квартиры изменилась с 42,9 кв.м до 74,8 кв.м., в том числе жилая площадь 24,3 кв.м.

Согласно техническому паспорту жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, он является 4-х квартирным жилым домом 1968 года постройки.

Количество квартир – четыре. Нумерация квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНа, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Истцом проведено переустройство деревянного коридора в кирпичную служебную комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – кухню, в которой установлено газовое оборудование. Данное помещение было необходимо для газификации квартиры. Также пристроена прихожая НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Выполненные истцом строительные мероприятия не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Строение соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, строительство выполнено без нарушений строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Письмом Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области ему было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры, в связи с тем, что отсутствует разрешение на реконструкцию квартиры.

Собственники квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не возражают против произведенной истцом реконструкции квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН что подтверждается их заявлениями.

На основании изложенного, истец просил суд: сохранить в реконструированном состоянии квартиру общей площадью 74,8 кв.м, в том числе жилой площадью 24,3 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 74,8 кв.м, в том числе жилой площадью 24,3 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 24.12.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 подал на него апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которых просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что дело содержит два разных текста решения, с разным нормативно-правовым обоснованием, текст решения, размещенный на официальном сайте Батайского городского суда Ростовской области, и текст на бумажном носителе, содержащийся в материалах дела, имеют разные мотивировки: в одном случае основанием отказа указана угроза жизни и здоровью, в другом - отсутствие согласия собственника квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН что, по мнению апеллянта, является безусловным основанием для отмены решения суда.

Апеллянт указывает, что выявленные судебной экспертизой несоответствие строительным нормам полностью устранены, высота кухни составляется 2,50 м, при замере до основного потолка, газовое оборудование приведено в соответствие с требованиями СП 62.13330.2011, следовательно, угроза жизни и здоровью отсутствует.

Апеллянт обращает внимание на то, что после вынесения решения суда, истец получил от УЖКХ г. Батайска письменное согласие от 23.04.2026 на сохранение квартиры в реконструированном состоянии. УЖКХ является самостоятельным юридическим лицом, фактически представляющим интересы собственника (муниципального образования), а также уполномочено на распоряжение муниципальным жилищным фондом.

Апеллянт полагает, что судом нарушен принцип правовой определенности и преюдиции, поскольку Батайским городским судом рассмотрен аналогичный спор в отношении другого собственника помещений в этом же доме С. (АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), которым квартира сохранена в реконструированном состоянии. При этом вопрос о согласии собственника квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не исследовался и не требовался.

Апеллянт ссылается на кадастровый паспорт, согласно которому вид собственности на земельный участок - государственная, в связи с чем, земельный участок под домом не принадлежит собственникам помещений в МКД.

Апеллянт указывает, что реконструкция квартиры произведена в целях газификации и создания условий для ухода за лежачей матерью (обустройство душа, отдельной комнаты). Дом является барачного типа, постройки 1968 года, с низким уровнем благоустройства, и без реконструкции нормальное проживание было невозможно. Отказ в судебной защите, по мнению апеллянта, лишает его и членов его семьи права на цивилизованные условия проживания.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом с учетом положений ст. 113 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, в соответствии со ст. ст. 327, 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 42,9 кв.м., назначение: жилое, расположенного на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

С. является собственником жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 52,4 кв.м., назначение: жилое, расположенного на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Р. является собственником жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 42,9 кв.м., назначение: жилое, расположенного на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Муниципальное образование «Город Батайск» является собственником жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 43,5 кв.м., назначение: жилое, расположенного на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Истцом осуществлена реконструкция принадлежащего ему жилого помещения, а именно: произведено переустройство коридора в служебную комнату НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, возведена пристройка комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 5,5 кв.м., возведена пристройка комната НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 10,6 кв.м.

После произведенной реконструкции по данным технического паспорта жилого помещения по состоянию на 10.06.2025 общая площадь квартиры увеличилась с 42,9 до 74,8 кв.м.

В результате произведенных истцом строительных работ к квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, было присоединено имущество, относящееся к общему имуществу в многоквартирном доме, занята часть земельного участка, правомочия по владению и пользованию которым у собственников помещений в многоквартирном доме следуют из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Истец к ответчику за разрешением на перепланировку и переустройство жилого помещения не обращался.

Истец обращался в Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области за разрешением на ввод в эксплуатацию жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, однако ответом от 17.07.2025 в удовлетворении заявления было отказано.

Определением Батайского городского суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 25.09.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Профессионал».

Согласно заключению эксперта ООО «Профессионал» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНС/25 от 20.10.2025 произведенные истцом работы в квартире НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, относятся к реконструкции.

Квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует строительным нормам, а именно:

- пункту 5.12 СП 54.13330.2022, так как высота пристроенной кухни менее 2.5 м.;

- пункту 5.1.6 СП 62.13330.2011, так как ввод газопровода в здание выполнен не непосредственно в помещение, в котором установлено газоиспользующее оборудование;- пункту 7.9 СП 62.13330.2011, так как арматура на газопроводе установлена на транзитном участке в помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что не допускается;

- пункту 7.4 СП 62.13330.2011, так как соединения на транзитном газопроводе в помещении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выполнены разъёмные, что не допускается.

Квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, обладает потенциальной угрозой для жизни и здоровья граждан.

В судебном заседании суда первой инстанции 19.12.2025 эксперт С. подтвердил выводы, изложенные в заключении эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕНС/25 от 20.10.2025, дал пояснения, ответил на поставленные вопросы.

Разрешая спор и принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 209, 246, 304 ГК РФ, ст. 14 ГрК РФ, ст. ст. 36, 40, 44, 46 ЖК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», и, оценив представленные доказательства, исходил из того, что истцом в установленном законом порядке не было получено согласие всех собственников других помещений в многоквартирном доме на реконструкцию принадлежащей на праве собственности истцу квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем возведения к ней пристроек на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственником помещений в этом доме, в отсутствие разрешения уполномоченного органа на реконструкцию, действия истца повлекли за собой изменение параметров многоквартирного дома и присоединение части общего имущества, спорная квартира в реконструированном состоянии не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии текста решения суда, размещенного на сайте суда и текста решения суда на бумажном носителе, подлежат отклонению, поскольку заключением служебной проверки от 20.02.2026, составленной судьей А.. и помощником судьи З., и утвержденной председателем Батайского городского суда Ростовской области, установлено, что причиной размещения текста судебного акта в ПИ ГАС «Правосудие» не соответствующего находящемуся в материалах дела подлиннику решения суда является технический сбой.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для сохранения спорной квартиры в реконструированном виде и признании за истцом права собственности на нее, судебная коллегия отклоняет, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец представил в суд заключение специалиста НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26.11.2025, выполненное ЧСУ «Ростовский центр экспертизы и оценки», согласно которому к моменту осмотра (26.11.2025) нарушения в спорной квартире устранены: перенесен ввод газопровода, арматура вынесена на улицу, разъемные соединения заменены, высота кухни после демонтажа подвесного потолка составила 2,50 м.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что представленное истцом экспертное заключение не является заключением эксперта по смыслу ст. 79 и ст. 86 ГПК РФ, поскольку эксперт не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, исследование проведено по заказу истца, а не на основании определения суда. Указанное заключение проведено истцом самостоятельно вне рамок судебного разбирательства.

Ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы в суде первой инстанции истец не заявлял.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы об устранении выявленных нарушений строительных норм и правил в спорной квартире, даже в случае их подтверждения, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку отсутствует совокупность условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, для сохранения спорной квартиры в реконструированном состоянии и признании права собственности на нее.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие переустройство и (или) перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что в результате реконструкции к спорной квартире возведены две пристройки, находящиеся на части земельного участка, используемого для обслуживания всего дома, а также изменена внешняя стена здания. Указанные действия неизбежно уменьшают площадь земельного участка, которым в силу закона вправе пользоваться все собственники помещений, и изменяют конструктивные элементы дома.

Собственником квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является муниципальное образование «Город Батайск». Согласие на реконструкцию от имени муниципального образования должно быть выражено уполномоченным органом в установленном порядке - путем принятия постановления или распоряжения. Письменного согласия собственника квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на реконструкцию (как до ее начала, так и на момент вынесения решения судом первой инстанции) в материалах дела не имелось.

Судебная коллегия отклоняет ссылку на письмо УЖКХ г. Батайска от 23.04.2026 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, которое представлено в суд апелляционной инстанции, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Дополнительные доказательства принимаются, только если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (ч. 2 ст. 322.1 ГПК РФ).

Истец не привел уважительных причин, по которым он не мог получить согласие муниципального образования до вынесения решения судом первой инстанции.

Привлечение УЖКХ г. Батайска к участию в деле не требовалось, поскольку ответчиком по делу является администрация г. Батайска – орган местного самоуправления, уполномоченный представлять интересы муниципального образования «Город Батайск», как собственника квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Доводы апелляционной жалобы о наличии вступившего в законную силу решения суда по иску С. (собственника квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в этом же доме) о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, подлежат отклонению, так как в указанном деле был другой предмет спора, в связи с чем, принятое по нему решение не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок под домом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находится в государственной собственности, а не в общей долевой собственности собственников помещений, поэтому нормы ст. 36 ЖК РФ о необходимости согласия всех собственников применению не подлежат, судебная коллегия отклоняет, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Данное право возникает в силу закона с момента регистрации права собственности на первое помещение в доме, независимо от того, сформирован ли земельный участок и поставлен ли он на кадастровый учёт (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Государственная или муниципальная собственность на земельный участок до его формирования не отменяет правомочий собственников помещений владеть и пользоваться этим участком для целей эксплуатации дома.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия истца с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных доказательств, а также повторяют позицию, изложенную в ходе рассмотрения дела, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые по делу обстоятельства, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 24 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.05.2026.