Решение № 2-1887/2020 2-1887/2020~М-646/2020 М-646/2020 от 20 мая 2020 г. по делу № 2-1887/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Городской округ Люберцы ДД.ММ.ГГ

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Деевой Е.Б., при секретаре судебного заседания Барахтановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску П к ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» о признании договора основным, признании права собственности,

установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, мотивируя их тем, что ДД.ММ.ГГ. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №

В соответствии с п.1.1 настоящего договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО «СЗ «ТомСтрой» как продавец передаст в собственность П квартиру под №, общей проектной площадью51,12 кв.м., расположенной на 2 этаже, по адресу: <адрес>

Согласно п.1.2.6 предварительного договора продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГ. заключить с покупателем договор купли продажи.

Покупатель обязуется произвести оплату цены жилого помещения.

В соответствии с условиями предварительного договора, цена квартиры составляет 3180942рублей. Истец своевременно и в полном объеме исполнил обязательства по оплате цены квартиры.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости.

Истец исполнил свои обязательства по оплате.

ДД.ММ.ГГ. между П и ООО «СЗ «ТомСтрой» заключено соглашение о расторжении предварительного договора №. участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГ. истец направил ответчику предложение о выплате денежных средств за покупку квартиры.

До настоящего времени требование не исполнено.

На основании изложенного истец просит суд расторгнуть соглашение от ДД.ММ.ГГ. о расторжении предварительного договора, признать предварительный договор купли-продажи №. заключенный между П и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой», основным.

Признать право собственности П на право собственности на <адрес>, расположенного на 2 этаже многоквартирного дома, по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в пользу истца уплаченную государственную пошлину в размере 20 200 рублей.

Истец П в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие..

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть данное дело в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГ между ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» и П заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №А от ДД.ММ.ГГ, в соответствии с пунктом 1 которого стороны обязуются в срок, предусмотренный предварительным договором, заключить основной договор купли-продажи, по которому сторона-1 будет выступать продавцом, а сторона-2 – покупателем, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность квартиру, расположенную на момент подписания предварительного договора в построенном жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер жилого дома №, на 2этаже, общей площадью 51,12 кв.м.

Основной договор купли-продажи жилого помещения в соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора должен был быть заключен сторонами с момента оплаты стороной-2 обеспечительного платежа в установленном предварительным договором порядке

Согласно пункту 2.1 предварительного договора, сторона-2 в качестве обеспечения исполнения ею обязательств по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения оплачивает стороне-1 обеспечительный платеж в размере 3180942рублей.

Судом установлено, что истец в полном объеме и в установленные сроки выполнил возложенные на него предварительным договором обязательства по уплате ответчику суммы обеспечения в размере 3180942рублей, что подтверждается чеком ордером № от ДД.ММ.ГГ (л.д. 11).

ДД.ММ.ГГ между истцом и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» было подписано соглашение о расторжении предварительного договора №А от ДД.ММ.ГГ, по условиям которого общество обязалось вернуть (уплатить) истцу сумму в размере 3 180 942 руб. в следующем порядке:

795 235 руб. 50 коп. - не позднее ДД.ММ.ГГ;

795 235 руб. 50коп. - не позднее ДД.ММ.ГГ;

795 235 руб. 50 коп. - не позднее ДД.ММ.ГГ;

795 235 руб. 50 коп. - не позднее ДД.ММ.ГГ.

Поскольку до ноября 2019 года ни один из установленных соглашением платежей ответчиком произведен не был, и денежные средства истцу ни полностью, ни в части не возвращены, 21.08.2019г. истец направил ответчику предложение о выплате денежных средств за покупку квартиры.

До настоящего времени требование не исполнено.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2,3 и 5 настоящего постановления.

Исходя из части 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" правоотношения сторон регулируются Законом об участии в долевом строительстве, предусматривающем, возможность привлечения денежных средств граждан на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участи в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, между сторонами фактически сложились отношения, связанные с привлечением застройщиком денежных средств физического лица для передачи ему в будущем объекта произведенного строительства.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, суд пришел к выводу о том, что сторонами при совершении сделки в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, поскольку на момент заключения договора предмет данного договора еще не был создан, то есть ответчик имел цель привлечь денежные средства именно для строительства объектов недвижимости.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ), в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В силу ч. ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Согласно п. 9 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Из пункта 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., следует, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, подлежит удовлетворению.

Согласно п. 9 данного Обзора, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в предварительном договоре купли-продажи строящегося объекта стороны включили все условия, обязательные для включения и в договор участия в долевом строительстве, лицо, привлекающее денежные средства, в данном случае в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к застройщикам, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении иска о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования П – удовлетворить.

Расторгнуть соглашение о расторжении предварительного договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ, заключенное между П и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой» ДД.ММ.ГГ.

Признать предварительный договор № 25-4<адрес> о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГ между П и ООО «Специализированный застройщик «ТомСтрой в отношении объекта долевого строительства квартиры - N 26, проектной общей площадью 51,12 кв.м., жилой площадью 36,91 кв.м., расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> - договором участия в долевом строительстве.

Решение суда является основанием для регистрации указанного договора участия в долевом строительстве в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГ.

Судья Деева Е.Б.