Апелляционное определение № 33-3342/2026 от 29 апреля 2026 г.

Судья Баташева М.В. УИД 61RS0004-01-2025-006385-12

Дело № 33-3342/2026

№ 2-3482/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Курносова И.А.

судей Иноземцевой О.В., Джагрунова А.А.,

при секретаре Бакаловой И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка, по апелляционным жалобам Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, Администрации г.Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 5 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Иноземцевой О.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка, в обоснование указав, что по результатам аукциона, опубликованного Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, как его организатором, 18.08.2022 года истец заключила договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН оплатив обусловленную договором цену в размере 3 784 300 рублей.

При заключении договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года покупатель приняла на себя обязанность, прописанную сторонами в п.4.2.3, договора: «за свой счет снести самовольную постройку в течении двенадцати месяцев с даты подписания договора». Однако, истец не знала и не могла знать на момент подписания оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, что регистрация права собственности на приобретенный за плату земельный участок будет приостановлена по решению Управления Росреестра по Ростовской области от 23.08.2022 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на срок более 7 месяцев с момента его подписания.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли- продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года по независящим от истца обстоятельствам, зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области 19.04.2023 года, то есть более чем 7 месяцев с момента подписания договора купли-продажи, в связи с запретом на регистрационные действия в отношении недвижимого имущества по исполнительному производству НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.04.2019 года.

Истец считает, что без регистрации права собственности у истца не имелось никаких законных основании (в течении 7 месяцев с момента подписания договора) обращаться к специалистам для подготовки проектной документации на снос самовольной постройки, заключать соответствующие договоры на подготовку экспертного заключения, необходимого для сноса, а также получать соответствующее разрешение на снос самовольной постройки в уполномоченном органе (Департаменте архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону) либо реконструкции самовольной постройки по требованиям, не противоречащим ГрК РФ.

Таким образом, у истца с момента подписания договора до государственной регистрации права собственности не возникло право распоряжения приобретенным за плату земельным участком.

В течение срока с момента регистрации права собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года, т.е. с 19.04.2023 года по 09.09.2024 года, по независящим от истца исполнить обстоятельство о сносе самовольной постройки не представлялось возможным, ввиду действующих требований по сносу к предыдущему собственнику земельного участка – Г.Г.А.. по исполнительному производству НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.04.2019 года, возбужденному на основании исполнительного листа ФС НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 02.04.2019, выданного Ленинским районным судом г.Ростова-на-Дону по делу № 2-1609/2018 и находящемуся в этот период на исполнении в Ленинском районном отделении судебных приставов г. Ростова-на-Дону ГУ ФССП по Ростовской области об обязании должника Г.Г.А. осуществить снос незавершенного строительством объекта с количеством 3-х этажей, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, так как должник Г.Г.А.. препятствовал ФИО1 и специалистам в осмотре объекта подлежащего сносу.

Истец ссылается на то, что с момента регистрации права собственности ею предпринимались неоднократные попытки осуществления со специалистами осмотра здания самовольной постройки, однако должник по исполнительному производству выставил охрану на объекте и чинил препятствия в осуществлении принятых на покупателя обязательств по п.4.2.3 договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года.

Так как истец и ответчик не являются сторонами в вышеуказанном исполнительном производстве, 19.07.2023 года ФИО1 в адрес ДИЗО г. Ростова-на-Дону направлено письмо с просьбой оказать содействие в прекращении исполнительного производства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.04.2019 года об обязании должника Г.Г.А. осуществить снос незавершенного строительством объекта с количеством 3-х этажей, расположенного на приобретенном по договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН,так как должник Г.Г.А. препятствовал истцу и специалистам в осмотре объекта подлежащего сносу.

09.09.2024 года судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отделения судебных приставов г. Ростова-па-Дону ГУ ФССП по РО вынесено постановление о прекращении исполнительного производства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.04.2019 года.

12.09.2024 года в адрес ответчика направлено письмо, содержащее просьбу о заключении дополнительного соглашения к п.4.2.3 договора об установлении сроков для исполнения сноса самовольной постройки, письмо оставлено без ответа.

Истец полагает требования пункта 4.2.3. Договора ничтожными и противоречащими ст.55.32 ГрК РФ по следующим основаниям.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.08.2020 года по делу № 2-1574/2020, оставленным без изменения апелляционным определением Ростовского областного суда от 20.10.2021 года у Г.Г.А.. изъят земельный участок и передан в муниципальную собственность.

Вместе с тем, ДИЗО с 21.10.2021 года по 21.04.2022 года не произвел снос самовольной постройки и не передал в собственность победителю публичных торгов земельный участок для законного возложения на него обязанности по сносу самовольной постройки.

Ответчик перед подписанием с истцом договора купли-продажи, право собственности в Росреестре за собой не регистрировал.

Ответчик только лишь по истечении 7 месяцев после передачи земельного участка в его собственность издал распоряжение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.05.2022 года о проведении публичных торгов, с условиями о сносе за счет истца самовольной постройки, а заключил договор купли продажи с победителем торгов 22.08.2022 года, т.е. по истечении 10 месяцев и 2-х дней.

По мнению истца, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года ответчик повел себя недобросовестно и злоупотребил своим гражданским правом, устанавливая указанный в п. 4.2.3. договора срок по обязательствам покупателя земельного участка о сносе самовольной постройки с момента подписания договора. При этом ответчик на момент заключения договора не предоставил достоверно известную ему информацию истцу о том, что на участок наложены ограничения регистрационных действий.

Более того, само требование о сносе самовольной постройки за собственный счет покупателя ничтожно и противоречит н. 13 с г.55.32 ГрК РФ, так как в течение шести месяцев с момента вынесения решения суда об изъятии земельного участка до момента проведения публичных торгов (30.04.2022 года) установленный законодателем срок истек. Указанные требования закона для Ответчика как органа местного самоуправления носят императивный характер.

На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ истец просил суд: обязать Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года, которым внести изменения в пункт 4.2.3 указанного договора в следующей редакции: «покупатель принимает на себя обязанность за свой счет осуществить снос самовольной постройки, расположенной на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящимся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в срок, не превышающий двенадцати месяцев со дня заключения дополнительного соглашения, либо привести указанную самовольную постройку в соответствие с требованиями градостроительного регламента, технических регламентов, противопожарных, санитарных норм в срок, не превышающий три года со дня заключения дополнительного соглашения.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 ноября 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Суд возложил Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обязанность заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022г., которым внести изменения в п.4.2.3 указанного договора, изложив его в следующей редакции:

«Покупатель принимает на себя обязанность за свой счет осуществить снос самовольной постройки, расположенной на земельном участке кн НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящимся по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в срок не превышающий 12-ти месяцев со дня заключения дополнительного соглашения».

В остальной части иск оставлен без удовлетворения.

С вынесенным решением не согласился ответчик Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить и принять новое которым исковые требования оставить без удовлетворения.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что истец, подавая заявку на участие в публичных торгах по продаже земельного участка, обязалась соблюдать условия публичных торгов, исполнить обязательства по сносу самовольной постройки в срок, не превышающий 12 месяцев с даты подписания договора купли-продажи земельного участка.

Апеллянт обращает внимание, что с момента регистрации права собственности за истцом прошло более 24 месяцев, при этом отсутствуют доказательства невозможности осуществления истцом своей обязанности.

Автор жалобы отмечает, что со стороны ФИО1 не представлено каких-либо доказательств того, что исполнительное производство в отношении Г.Г.А. препятствовало осуществлению обязательств по сносу, как не представлено доказательств обращения ФИО1 к предыдущему собственнику с требованиями об устранении препятствий во владении земельным участком.

Кроме того, истцом в материалы дела не представлены результаты исполнения договора от 11.09.2024 г., заключенного между ФИО1 и ООО «Гео-Дон», а именно разработанный проект по демонтажу и сносу нежилого здания, а также доказательства того, что истец приступил к сносу самовольной постройки.

С вынесенным решением не согласилась также Администрация города Ростова-на-Дону, подав апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить и принять новое которым исковые требования оставить без удовлетворения.

В обоснование доводов жалобы апеллянт приводит доводы, аналогичные доводам жалобы Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и указывает на то, что истец согласился с условиями аукционной документации, в том числе, устанавливаемыми сроками для сноса самовольной постройки, в связи с чем исковые требования не подлежали удовлетворению.

Дело рассмотрено в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, так как они извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая исковые требования, суд руководствовался ст. ст. 222, 449, 450, 451 ГК РФ, ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ, и исходил из наличия совокупности условий, предусмотренных положениями пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, то при заключении договора купли-продажи ФИО1 не была осведомлена о наличии исполнительного производства в отношении предыдущего собственника земельного участка, не выполнившим обязанность по сносу объекта, а после заключения договора у истца отсутствовала реальная возможность осуществить снос в соответствии с условиями, указанными в п.4.2.3 договора ввиду наличия препятствий со стороны Г.Г.А.. в допуске к осмотру истца совместно со специалистами с целью подготовки проекта организация демонтажа объекта.

Суд указал, что в данном случае исполнение договора без изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для ФИО1 ущерб, поскольку она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд учел, что решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.07.2025г. по гражданскому дела №2-1839\2025г. исковые требования ДИЗО г.Ростова-на-Дону о расторжении договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года удовлетворены. Судом постановлено расторгнуть договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 167 кв.м, с местоположением АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО1. Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 167 кв.м, с местоположением АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Определением судебной коллегии по граждански делам Ростовского областного суда от 14 октября 2025 года решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.07.2025г., постановлено новое решение которым иск ДИЗО г.Ростова-на-Дону к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок оставлен без удовлетворения.

Суд, оценив предоставленные суду доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, что на ответчика может быть возложена обязанность заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022г., которым внести изменения в п.4.2.3 указанного договора, изложив его в следующей редакции: «покупатель принимает на себя обязанность за свой счет осуществить снос самовольной постройки, расположено на земельном участке кн НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящимся по адресу гАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в срок, не превышающий 12-ти месяцев со дня заключения дополнительного соглашения», поскольку отказ в изменении срока исполнения обязательства по сносу объекта повлечет за собой фактическую невозможность выполнения мероприятий, необходимых для организации демонтажа самовольной постройки, неисполнению условий договора, и, как следствие, в будущем приведет к расторжению договора, причинению ущерба ФИО1.

При этом, суд не нашел оснований для изменения условий договора в редакции «либо привести указанную самовольную постройку в соответствие с требованиями градостроительного регламента, технических регламентов, противопожарных, санитарных норм в срок, не превышающий три года со дня заключения дополнительного соглашения", указав, что ФИО1 приобрела право собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи с условием выполнения обязанности по сносу самовольного объекта, расположенного на приобретаемом ею земельном участке, не предусматривающего на момент его заключения возможности приведения объекта в соответствии с действующими нормами, необходимость сноса установлена судебным актом, а обязанность по сносу объекта ФИО1 приняла добровольно, учитывая, что не имеется оснований полагать о ее неосведомленности о наличии объекта на земельном участке на момент заключения договора, в связи с чем понуждение ответчика к заключению дополнительного соглашения, предусматривающего возможность приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями градостроительного регламента, технических регламентов, противопожарных, санитарных норм в срок, не превышающий три года со дня заключения дополнительного соглашения, приведет к изменению условий договора купли-продажи, нарушению принципу свободы договора.

Суд первой инстанции принял во внимание, что истец, заявляя требования в указанной части, по сути, оспаривает законность включения на стадии проведения торгов и заключения договора условий договора о сносе объекта, в то время как вопрос о законности указанных условий не может быть предметом спора по иску о внесении изменений в договор со ссылкой на пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Суд также указал, что поскольку ФИО1 заключила договор купли-продажи продажи земельного участка при условии сноса самовольного объекта, расположенного в граница приобретаемого ею на торгах земельного участка, требования, направленные на внесение изменений в договор со ссылкой на необходимость внесения изменений условий о приведении объекта в соответствии с действующими нормами, противоречат положениям выше указанного действующего законодательства, не подлежат удовлетворению. Иной подход нарушит требования пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения как цены на торгах, так и победителя торгов.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Решение суда в части отказа в удовлетворении иска о заключении с ФИО1 дополнительного соглашения к договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года о приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями градостроительного регламента, технических регламентов, противопожарных, санитарных норм в срок, не превышающий три года со дня заключения дополнительного соглашения, сторонами не обжалуется, в связи с чем, предметом проверки судебной коллегии не является (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ).

Поскольку решение суда обжалуется только Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, Администрацией г.Ростова-на-Дону и только в части удовлетворения требований ФИО1, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части.

Оценивая доводы апелляционных жалоб относительно несогласия с оспариваемым решением суда в части удовлетворения требований ФИО1, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в оспариваемой части в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из приведенных положений закона следует, что изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 17.12.2018 года по делу №2-1609/20218 удовлетворены исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, на Г.Г.А.. возложена обязанность снести незавершенный строительством объект с количеством три этажа, расположенный на земельном участке кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 167 кв.м., в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Поскольку решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 17.12.2018 года не исполнено, объект не был снесён, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону обратился в суд с иском об изъятии указанного выше земельного участка с последующей продажей его с публичных торгов.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.10.2021 года по гражданскому делу №2-1574/2020 земельный участок изъят у Г.Г.А.. с последующей продажей его с публичных торгов.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону организованы торги по продаже земельного участка, по итогам торгов с ФИО1 заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года, право собственности покупателя ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН 19.04.2023 года.

В договоре купли-продажи 839 от 18.08.2022 года в п. 1.12 указано о том, что на земельном участке кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 167 кв.м., в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположен самовольно возведенный трехэтажный объект, который решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.12.2018 года признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.

В соответствии с п. 4.2.3 договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года покупатель участка ФИО1 приняла обязательство снести самовольно возведенное строение в срок, не превышающий двенадцати месяцев с даты подписания договора, т.е. в срок до 18.08.2023 года.

Согласно условиям, указанным в п.6.4 договора купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 невыполнение условий о сносе самовольно возведенного объекта является основанием для расторжения договора.

ДИЗО г.Ростова-на-Дону составлен 21.03.2025 года акт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН обследования земельного участка, установлено, что снос самовольно возведенного объекта не произведен, что и послужило основанием для обращения в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора, прекращении права собственности на земельный участок.

Возражая против удовлетворения иска, ФИО1 ссылалась на отсутствие объективной возможности осуществления сноса объекта в соответствии с условиями договора, поскольку предыдущий собственник земельного участка ФИО2 препятствовал в допуске к осмотру земельного участка, который был необходим для разработки проекта и получения на снос соответствующего разрешение, имелось исполнительное производство в отношении предыдущего собственника земельного участка.

19.07.2023 года ФИО1 в адрес ДИЗО г. Ростова-на-Дону направлено письмо с указанием невозможности в установленный договором срок исполнить свои обязательства, предусмотренные ст.4.2.3 в связи с наличием возбужденного исполнительного производства и просьбой оказать содействие в прекращении исполнительного производства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.04.2019 года об обязании должника Г.Г.А.. осуществить снос незавершенного строительством объекта с количеством 3-х этажей, расположенного на приобретенном мною по договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, также указав об отсутствии возможности получения экспертного заключения, подготовки проекта и сметы для осуществления сноса объекта незавершенного строительства по причине препятствий со стороны Г.Г.А. на указанном объекте.

09.09.2024 года судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отделения судебных приставов г. Ростова-па-Дону ГУ ФССП по РО вынесено постановление о прекращении исполнительного производства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.04.2019 года на основании п.1 ч.2 ст.43 ФЗ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Истцом представлен договор №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заключенный между ФИО1 и ООО «Гео-Дон» по подготовке проекта организации по демонтажу и сносу объекта, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, со ссылкой на то обстоятельства, что осуществить осмотра для выполнения договор по подготовке проекта сноса не представлялось возможным ввиду препятствий со стороны предыдущего собственника земельного участка, а для выполнения таких работ необходимо время, как и получение соответствующего разрешения на снос в установленном законом порядке.

12.09.2024 года истцом в адрес ответчика направлено письмо, содержащее просьбу о заключении дополнительного соглашения к п.4.2.3 договора об установлении сроков для исполнения сноса самовольной постройки в течение 12-ти месяцев с момента подписания дополнительного соглашения, однако, указанное письмо оставлено ответчиком без ответа.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.07.2025г. по гражданскому делу №2-1839/2025г. исковые требования ДИЗО г.Ростова-на-Дону удовлетворены.

Судом постановлено расторгнуть договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 167 кв.м, с местоположением АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО1

Суд прекратил право собственности ФИО1 на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 167 кв.м, с местоположением Ростовская область, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Апелляционным определением Ростовского областного суда от 14 октября 2025 года решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.07.2025г., постановлено новое решение которым иск ДИЗО г.Ростова-на-Дону к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности на земельный участок оставлен без удовлетворения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29 января 2026 года апелляционное определение Ростовского областного суда от 14 октября 2025 года отменено, с оставлением в силе решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.07.2025г.

При этом, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции указала, что невыполнение условий договора является основанием для расторжения договора, независимо от существенности нарушений его условий другой стороной, что прямо предусмотрено условиями договора, в связи с чем оснований при применения судом апелляционной инстанции п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ не имелось. Суд апелляционной инстанции не дал оценку тому обстоятельству, что заключенный между сторонами договор содержит раздел 3, из которого следует, что на день его заключения на земельный участок имелись ограничения прав, в том числе, запрещение регистрации, наложенное службой судебных приставов (п.3.1), о чем ответчик не знать не могла, однако после государственной регистрации прав на спорный земельный участок 19 апреля 2023 года до обращения Департамента с иском (8 апреля 2025 года) установленную п. 4.2.3 обязанность не исполнила.

Данные обстоятельства, в силу ст.61 ГПК РФ, не подлежат повторному установлению, и свидетельствуют о том, что ФИО1 не исполнила обязанность по сносу самовольно возведенного капитального объекта, предусмотренную договором купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 августа 2022 года, что является существенным нарушением условий договора, предусмотренных п. 4.2.3, что является основанием для расторжения договора и прекращения права собственности ответчика в отношении земельного участка.

Принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 10.07.2025г. по гражданскому делу №2-1839/2025г. расторгнут договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 167 кв.м, с местоположением АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО1, оснований для удовлетворения требований истца об обязании Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022 года, которым внести изменения в пункт 4.2.3 указанного договора в следующей редакции: «покупатель принимает на себя обязанность за свой счет осуществить снос самовольной постройки, расположенной на земельном участке с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящимся по адресу: гАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в срок, не превышающий двенадцати месяцев со дня заключения дополнительного соглашения не имеется.

С учетом изложенного, решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 5 ноября 2025 года подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований ФИО1 об обязании Департамента имущественно- земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022г., которым внести изменения в п.4.2.3 указанного договора, с принятием по делу в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 об обязании Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022г., которым внести изменения в п.4.2.3 указанного договора.

В остальной части решение суда не обжалуется и подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 5 ноября 2025 года – отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО1 об обязании Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022г., которым внести изменения в п.4.2.3 указанного договора.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 об обязании Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.08.2022г., которым внести изменения в п.4.2.3 указанного договора – отказать.

В остальной части решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 5 ноября 2025 года – оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04.05.2026 года.