Решение № 2-3462/2019 2-665/2020 2-665/2020(2-3462/2019;)~М-3252/2019 М-3252/2019 от 18 мая 2020 г. по делу № 2-3462/2019

Дело № 2-665/2020

39RS0004-01-2019-004162-54


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2020 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Скворцовой Ю.А.

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости прекращенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, указав в обоснование заявленных требований, что 07 ноября 2019 года она заключила с ФИО3 предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком. При подписании предварительного договора ФИО2 передала ФИО3 задаток и аванс, факт получения которых подтверждается расписками ФИО3 Заключая предварительный договор, стороны согласовали, что основной договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств будет заключен в срок по 07 декабря 2019 года включительно, а также согласовали стоимость объекта недвижимости, порядок расчета и обязанности продавца - ФИО3 – по подготовке к заключению основного договора. Так, до выхода на сделку ФИО3 обязалась предоставить ФИО2 документы, которые последней необходимо было предоставить банку-кредитору для проверки объекта недвижимости: правоустанавливающие документы; справки о размере задолженности по коммунальным услугам; справки об отсутствии задолженности по капитальному ремонту; выписку из финансово-лицевого счета на объект недвижимости; выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и запрещений; справку из БТИ об отсутствии арестов, обременений, о принадлежности объекта; нотариальное согласие супруга либо бывшего супруга на отчуждение объекта недвижимости; копию поквартирной карточки с отсутствием зарегистрированных лиц в жилом помещении; технический паспорт/кадастровый паспорт. Из указанного перечня ФИО3 были предоставлены только договор купли-продажи квартиры, справка об отсутствии задолженности по капитальному ремонту № 5791, справка АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» № Ф39/3300с и технический паспорт. При сборе остальных документов ФИО3 умышлено, по надуманным причинам стала затягивать сроки выхода на сделку, не предоставила доступ в квартиру для осмотра и составления отчета об оценке объекта. Ориентировочно 13 декабря 2019 года заявила специалисту ФИО2 по недвижимости, что отказывается продавать квартиру, а 16 декабря 2019 года явилась с юристом в офис ООО «Этажи», где сообщила, что срок предварительного договора истек, в связи с чем отказалась продавать квартиру ФИО2 Указывая, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ФИО3, уклонявшейся от выполнения условий предварительного договора, ссылаясь на положения ст.ст. 429, 433.1, 445 ГК РФ, ФИО2 просила обязать ФИО3 заключить с ФИО2 договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств в отношении объекта недвижимости – квартиры по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб.

В свою очередь ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2, в котором указала, что 18 сентября ФИО3 (Принципал) заключила с ООО «Этажи» (Агент) агентский договор № 14723337, по условиям которого поручила ООО «Этажи» действовать от её имени и за её счет с целью продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В рамках действия указанного договора 07 ноября 2019 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком). С целью обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору ФИО2 передала ФИО3 денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> руб. – сумма задатка, <данные изъяты> руб. – сумма аванса. О передаче денежных средств ФИО3 написала расписку. К предварительному договору 07 ноября 2019 года сторонами был подписан протокол согласования условий сделки, согласно которому в стоимость квартиры не входила плата за мебель, предметы интерьера, бытовую технику и оборудование, в связи с чем сторонами также 07 ноября 2019 года был подписан договор дарения движимого имущества на кухонный гарнитур, встроенный шкаф и встроенную плиту. По условиям предварительного договора стороны должны были заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 07 декабря 2019 года, однако в соответствии с п. 1.4 предварительного договора могли изменить этот срок по обоюдному соглашению, оформленному письменным дополнительным соглашением к предварительному договору. ФИО3 указала, что в соответствии с условиями предварительного договора она получила справку БТИ о принадлежности квартиры и отсутствии обременений от 08 ноября 2019 года, технический паспорт на квартиру, справку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту от 01 декабря 2019 года, указав, что при наличии данных документов с её стороны не имелось препятствий к заключению основного договора купли-продажи. При этом второй стороной предварительного договора - ФИО2 – не было предоставлено ни одного документа, предусмотренного предварительным договором – нотариальное согласие супруга, подтверждение банка об одобрении кредитных средств для оплаты по основному договору купли-продажи квартиры. Учитывая, что ФИО2 проживает в другом регионе, в срок до 07 декабря 2019 года она не уведомила ФИО3 о дате приезда в Калининград для заключения основного договора, проект договора не направляла, продлить срок действия предварительного договора не предложила, ФИО3 полагала предварительный договор прекращенным в связи с истечением срока его действия 07 декабря 2019 года, в связи с чем прекратились и все обязательства сторон. Для урегулирования вопроса возврата денежных средств, полученных ФИО3 от ФИО2 с целью обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, ФИО3 обратилась в ООО «Этажи», которое являлось не только агентом ФИО3, но и, как выяснилось в ходе переговоров, агентом ФИО2, попросив предоставить расчетный счет ФИО2, на который можно было бы перевести полученные денежные средства, однако, не получив результата, 10 января 2020 года ФИО3 направила ФИО2 соглашение о прекращении предварительного договора и соглашение о расторжении договора дарения движимого имущества, также предложив ФИО2 сообщить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Указанные соглашения были получены ФИО2 13 января 2020 года и оставлены без ответа. Ссылаясь на указанные обстоятельства и на положения ст.ст. 429, 450, 450.1 ГК РФ, ФИО3 просила признать прекращенным предварительный договор купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от 07 ноября 2019 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2

Истец-ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца-ответчика ФИО2 – ФИО7, действующая на основании доверенности серии 29 АА № 1345496 от 17 декабря 2019 года, в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО2 по изложенным в иске основаниям, настаивала на их удовлетворении, встречный иск ФИО3 не признала, просила в его удовлетворении отказать. Поддержала доводы, изложенные в письменных пояснениях к иску ФИО2 и в возражениях на встречный иск ФИО3, из которых следует, что ФИО2 для проведения сделки была одобрена выдача кредита в двух кредитных учреждениях, в настоящее время заявки о выдаче кредита одобрены повторно, таким образом для проведения сделки необходимо было лишь полное исполнение ФИО3 обязательств по предварительному договору. Присутствие ФИО2 как покупателя квартиры в <адрес> не требовалось, так как возможно дистанционное проведение сделки и подписание договора купли-продажи представителем, действующим на основании доверенности. Указала, что ФИО3 злоупотребила правом, получив денежные средства по предварительному договору в размере <данные изъяты> руб., не имея намерения исполнить обязательства, предусмотренные предварительным договором, а лишь для решения собственных финансовых проблем. Также пояснила суду, что ФИО2 в настоящее время не намерена заключать с ФИО3 договор купли-продажи квартиры, а хочет лишь, чтобы ФИО3 вернула денежные средства, полученные в качестве задатка и аванса по предварительному договору в размере <данные изъяты> руб.

Ответчик-истец ФИО3 и её представитель ФИО8, действующая на основании доверенности серии 39 АА № 2008619 от 27 января 2020 года, в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признали в полном объеме, просили отказать в их удовлетворении, поддержали встречный иск ФИО3 по изложенным в нем основаниям и просили его удовлетворить. Дополнительно пояснили суду, что ФИО3 необходимо было срочно продать принадлежащую ей квартиру, поскольку необходимы были деньги на лечение. Она обратилась в агентство недвижимости - ООО «Этажи», с которым заключила агентский договор, поскольку неграмотна в юридических вопросах, поручив ООО «Этажи» продать квартиру. Агентство предложило ей покупателя - ФИО2, с которой ФИО3 заключила предварительный договор купли-продажи квартиры. Основной договор должен был быть заключен в срок до 07 декабря 2019 года. До его заключения ФИО3 необходимо было собрать ряд документов и погасить задолженность по оплате коммунальных услуг, имевшихся по квартире, для чего ФИО2 в офисе ООО «Этажи» для выполнения указанных обязательств были переданы в качестве задатка и аванса денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей. ФИО3 написала расписку о получении данных денежных средств, однако сразу же, на месте, в офисе ООО «Этажи» передала их на хранение агентству, что было оформлено актом приема-передачи денежных средств на хранение. В дальнейшем, сотрудник агентства, который сопровождал её при сборе документов и оплате задолженностей, все оплачивал из этих денежных средств. В ходе этих мероприятий у ФИО3 возникли сомнения в необходимости продажи квартиры, о чем она сообщила своему агенту, после чего к ней перестали приходить и связываться с ней по телефону. В день, когда должен был быть заключен основной договор купли-продажи квартиры - 07 декабря 2019 года, с ней также никто не связался: ни ФИО2, ни сотрудники ООО «Этажи», несмотря на то, что она ждала и звонила весь день. После чего она пыталась связаться с ФИО2 по вопросу возврата полученных по предварительному договору денежных средств, однако ФИО2 на контакт не идет, обратилась вместо этого в суд с иском. Пояснила суду, что передумала продавать квартиру, готова вернуть ФИО2 вышеуказанные денежные средства.

Заслушав пояснения участников процесса, пояснения свидетелей ФИО4, ФИО5, ФИО6, исследовав письменные материалы дела, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено, что 07 ноября 2019 года ФИО2 и ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком.

Согласно п. 1.2. указанного договора стороны договорились, что основной договор будет заключен в срок по 07 декабря 2019 года.

В ходе рассмотрения дела установлено и это обстоятельство не оспаривалось ни одной из сторон, что в указанный срок договор купли-продажи квартиры заключен не был.

При этом, проанализировав доводы искового заявления ФИО2, доводы письменных пояснений к иску и возражений на встречный иск её представителя ФИО7, а также учитывая пояснения, данные ФИО7 в судебном заседании, суд приходит к выводу, что, заявляя исковое требование обязать ФИО3 заключить с ФИО2 договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств в отношении объекта недвижимости – квартиры по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб., ФИО2, фактически, сама намерения заключить данный договор не имеет, а желает лишь получить от ФИО3 денежные средства в общей сумме <данные изъяты> руб., переданные ей ФИО3 в качестве задатка и аванса по условиям предварительного договора.

Между тем, в силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В связи с чем исковые требования ФИО2 об обязании ФИО3 заключить с ФИО2 договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств в отношении объекта недвижимости – квартиры по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб., удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, ФИО2 не лишена возможности обратиться в суд с требованиями о взыскании с ФИО3 указанных денежных средств.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи (с условием об обеспечении исполнения обязательства задатком) от 07 ноября 2019 года, заключенного между ФИО3 и ФИО2, прекращенным, суд также полагает не подлежащими удовлетворению, поскольку указанный предварительный договор в силу закона прекратил свое действие в связи с истечением срока и не заключением основного договора, на основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи объекта надвижимости на основе предварительного договора купли-продажи – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости прекращенным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 26 мая 2020 года.

Судья /подпись/

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>