Апелляционное определение № 33-1707/2025 от 10 декабря 2025 г.

Судья Нетеса С.С.Дело № 2-1662/2025УИД 41RS0001-01-2024-012268-78

Дело № 33-1707/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Петропавловск-Камчатский

11 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего

Трифоновой С.С.,

судейпри секретаре

ФИО2, ФИО3, ФИО4,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО5 на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 25 августа 2025 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска ФИО5 (<данные изъяты>) к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН <***>) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости отказать.

Взыскать с ФИО5 в пользу администрации Петропавловск-Камчатского городского округа понесенные расходы на оплату судебной почерковедческой экспертизы в размере 30 000 руб.

Заслушав доклад судьи Трифоновой С.С., объяснения представителя ответчика и третьего лица ФИО6, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 предъявила иск к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что 26 июня 2023 года между ФИО5 и ФИО1. заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 47,2 м?, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора, денежные средства в размере 5 500 000 рублей были переданы продавцу после его подписания, имущество принято в тот же день, однако по неизвестным причинам продавец уклонился от государственной регистрации сделки. Позднее истцу стало известно о смерти ФИО1, наследственное дело не заводилось, жилое помещение является выморочным. Поскольку обязательства по оплате приобретенного объекта истцом исполнены полностью, передача имущества произведена, истец обратился с изложенными выше требованиями.

Рассмотрев дело, суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе истец ФИО5, не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, просит отменить решение суда и удовлетворить исковые требования. В обоснование доводов жалобы, ссылаясь на положения ст. 58, 551, 556, 1110, 1112, 1151 ГК РФ, разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22, указывает, что при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости. Соответственно, юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса об исполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости. Однако данные положения закона судом первой инстанции учтены не были, чем нарушены права и законные интересы истца ФИО5

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика и третьего лица ФИО6 полагала решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - не подлежащими удовлетворению.

Истец ФИО5, третьи лица ООО УК «Лидер», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю и ФИО7 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст. 165.1 ГК РФ, ст. ст. 327, 167 ГПК РФ и с учетом мнения представителя ответчика и третьего лица, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика и третьего лица ФИО6, исследовав и проанализировав материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.п. 1, 2 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации: перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> принадлежало на праве собственности ФИО1 на основании договора передачи жилого помещения в собственность гражданина от 21 февраля 2013 года.

Из поквартирной карточки следует, что ФИО1 был зарегистрирован в данном жилом помещении с 24 мая 1994 года по 14 января 2024 года. Помимо ФИО1, в квартире значится зарегистрированным ФИО7 с 23 декабря 2014 года по настоящее время.

Данных о родстве между ФИО1 и ФИО7 в материалах дела не имеется.

Истцом в материалы дела представлен договор купли-продажи квартиры от 26 июня 2023 года между ФИО1 (продавец) и ФИО5 (покупатель), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, общей площадью <адрес>

Согласно пункту 3 договора, указанное имущество продано за пять миллионов пятьсот тысяч рублей, уплачиваемых покупателем продавцу наличными денежными средствами при подписании договора.

Из пункта 5 договора следует, что обязательство продавца передать имущество считается исполненным при подписании настоящего договора. Данный пункт договора имеет силу передаточного акта.

Согласно пункту 6 договора, в квартире остается зарегистрированным ФИО1 Стороны договорились обратиться с заявлением о переходе права собственности от продавца к покупателю после снятия продавца с регистрационного учета по адресу: <адрес>

Как следует из пункта 7 договора, с момента подписания настоящего договора, покупатель производит оплату по текущим платежам и погашению задолженности в фонд капитального ремонта многоквартирных домов Камчатского края. Остальные коммунальные услуги покупатель будет оплачивать с момента возникновения права собственности.

Согласно отметке на договоре, ФИО1 получил сумму по договору.

Как следует из заключения судебной почерковедской экспертизы ООО Экспертное Учреждение «Воронежский центр экспертизы» от 20 июня 2025 года №, две исследуемые подписи от имени ФИО1 в реквизитах сторон договора в графе «Продавец» и после слов «Сумму по договору получил» в договоре купли-продажи от 26 июня 2023 года, вероятно, выполнены самим ФИО1. Вероятная форма данного вывода объясняется относительной простотой строения и краткостью состава исследуемых подписей, что не позволило выявить идентификационные признаки подписей в объеме, требуемом для категорического вывода. Исследуемый рукописный текст от имени ФИО1 на представленном договоре купли-продажи от 26 июня 2023 года под реквизитами сторон договора выполнен самим ФИО1

Согласно выпискам по счетам ФИО5 в ПАО «Сбербанк», по состоянию на дату заключения договора купли-продажи, 26 июня 2023 года, на счету № находилось 22 рубля 86 копеек, на счету № - 0 рублей, на счету № - 1 000 000 рублей, на счету № - 229 638 рублей 61 копейка, на счету № - 143 798 рублей 07 копеек.

Из материалов дела следует, что ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти от ДД.ММ.ГГГГ №.

Наследственное дело после смерти ФИО1 нотариусами Камчатского края не заводилось.

Решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 31 октября 2024 года с Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу ООО УК «Лидер» взыскана задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги по <адрес>

Принимая решение о взыскании задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги с Петропавловск-Камчатского городского округа как собственника выморочного недвижимого имущества, суд установил отсутствие лиц, принявших наследство после смерти ФИО1

Право собственности на спорное жилое помещение за Петропавловск-Камчатским городским округом зарегистрировано 27 февраля 2025 года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для перехода права собственности на спорное жилое помещение к ФИО5 не имеется, поскольку по настоящему делу отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю, зарегистрированное право собственности Петропавловск-Камчатского городского округа на квартиру истцом не оспорено.

Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска ФИО5 являются правильными.

В силу пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами является установление факта заключения договора купли-продажи, соответствие договора требованиям гражданского законодательства и его исполнение как продавцом в части обязанности по передаче имущества, так и покупателем по оплате его стоимости.

Между тем, как видно из дела, после заключения договора купли-продажи в действительности жилое помещение от ФИО1 к ФИО5 не передавалось.

Как пояснял в судебном заседании суда первой инстанции представитель истца, после заключения договора купли-продажи ФИО1 передал ФИО5 ключи от квартиры, истец приступила к ремонту жилого помещения, однако в последующем ФИО1 продолжил проживать в данном жилом помещении, что также подтверждается записью акта о его смерти, из которой следует, что местом смерти ФИО1 является спорное жилое помещение, то есть после подписания договора между сторонами продавец остался проживать в квартире по месту регистрации.

Таким образом, несмотря на указание в пункте 5 договора купли-продажи, что жилое помещение передается покупателю ФИО5 в день подписания договора и указанный пункт договора носит силу передаточного акта, фактически квартира истцу не передавалась.

Допустимых и в своей совокупности достаточных доказательств, подтверждающих, что ФИО1 передал, а ФИО5 приняла жилое помещение с даты договора купли-продажи, в материалах дела не имеется и судом апелляционной инстанции таких обстоятельств также не установлено.

Оплата ФИО5 29 июля 2025 года, то есть в период рассмотрения дела, задолженности по взносам на капитальный ремонт, не свидетельствует о несении ею расходов по содержанию жилья применительно к обязанности собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

С учетом изложенного, истец в права пользования жилым помещением не вступала, не владела им со дня заключения договора и не несла бремя его содержания.

Вопреки доводу жалобы, не доказано ФИО5 и наличия у нее указанной в договоре купли-продажи суммы, поскольку из представленных истцом в материалы дела выписок по счетам не следует, что на дату договора купли-продажи, 26 июня 2023 года, истец располагала обозначенной в договоре суммой.

Наличие в представленном истцом договоре купли-продажи жилого помещения всех существенных условий не свидетельствует о том, что данный договор в действительности был заключен между собственником квартиры ФИО1 и покупателем ФИО5, и что воля сторон была направлена на исполнение его условий.

Кроме того, не имеется в материалах дела и доказательств уведомления ФИО5 о явке ФИО1 и его уклонения от посещения регистрирующего органа или многофункционального центра для подачи заявления о регистрации перехода права собственности.

Стороны договора купли-продажи в надлежащем порядке за регистрацией перехода права собственности на спорный объект не обращались, приглашение ФИО1 при его жизни на регистрацию перехода права собственности истцом не направлялось, доказательств обратного истцом не представлено. Не имеется в деле и данных о том, что ФИО5 принимала меры к снятию ФИО1 с регистрационного учета по месту жительства в спорном жилом помещении.

Из дела усматривается, что истец обращалась в КГКУ «МФЦ Камчатского края» с заявлением о регистрации перехода права собственности 15 января 2024 года, однако 07 мая 2024 года ей отказано в государственной регистрации перехода права собственности ввиду отсутствия аналогичного заявления от ФИО1

Правомерно указано судом первой инстанции и на то, что применение механизма, предусмотренного пунктом 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года, в связи с отсутствием продавца в целях защиты прав покупателя - владельца недвижимости, неприемлемо, поскольку в рассматриваемом случае отсутствие продавца являлось не единственным препятствием для государственной регистрации права собственности истца на недвижимое имущество, учитывая зарегистрированное право собственности на спорную квартиру за Петропавловск-Камчатским городским округом.

Таким образом, суд первой инстанций при рассмотрении дела правильно распределив бремя доказывания, и, оценив собранные по делу доказательства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания за ФИО5 права собственности на жилое помещение.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену решения суда в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы истца.

Руководствуясь ст.ст. 327.1 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 25 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 декабря 2025 года.