Решение № 2-212/2024 2-212/2024~М-40/2024 М-40/2024 от 12 февраля 2024 г. по делу № 2-212/2024

Дело № 2-212/2024 г.

УИД № 74RS0013-01-2024-000112-68


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Фершампенуаз 13 февраля 2024 года

постоянное судебное присутствие Верхнеуральского районного суда Челябинской области в с. Фершампенуаз Нагайбакского района Челябинской области в составе председательствующего Бикбовой М.А., при секретаре Юдиной И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Куликовского сельского поселения Нагайбакского муниципального района Челябинской области о регистрации перехода права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Куликовского сельского поселения Нагайбакского муниципального района о регистрации перехода права собственности на земельный участок, с общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и предварительного договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между представителем ФИО1 на основании, выданной им доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа Нагайбакского муниципального района ФИО6 и ФИО2

В обоснование исковых требований указал, что он на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО1 земельный участок. С момента заключения предварительного договора купли – продажи и передачи в этот момент денежных средств, он фактически пользовался указанным земельным участком. ДД.ММ.ГГГГ подписав окончательный договор купли-продажи с представителем продавца, решил зарегистрировать переход права собственности. Но согласно уведомлению Управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права на вышеуказанный земельный участок была приостановлена, поскольку в ходе проведения правовой экспертизы, установлено, что на земельный участок наложены ограничения: запрет на совершение действий по регистрации на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Нагайбакского РОСП УФССП России по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ. Однако Постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении имущества должника ФИО1 – спорного земельного участка вынесено судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора купли-продажи между истцом и собственником имущества ФИО1. После получения указанного уведомления истец хотел обратиться к ФИО1, где и узнал о том, что он умер ДД.ММ.ГГГГ Ни он, ни представитель по доверенности ФИО1 – ФИО6 не знали о смерти ФИО1.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в деле имеется заявление, где просит рассмотреть иск в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явился. Ранее в судебном заседании требования полностью поддержал, просил их удовлетворить по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика - администрации Куликовского сельского поселения Нагайбакского муниципального района не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо ФИО6 с требованиями согласился. Суду пояснил, что ФИО1 знает давно, и он у него работал. Как-то обратился ФИО1 к нему и попросил помочь выделить из общей долевой земельной собственности земельный участок оформить его и продать. Он не отказался. ФИО1 оформил на него доверенность на три года, удостоверенной нотариусом для указанных целей. Земельный участок был выделен, нашелся продавец лице ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка. ФИО2 передал денежные средства ФИО1 через него, а он передал их ему. ФИО1 был человеком злоупотребляющим спиртными напитками. После получения денег, он оказывается, запил и умер. Об этом ему стало известно позже, после подписания основного договора купли-продажи. При регистрации договора купли-продажи о смерти ФИО1 не знал, поскольку они проживают в деревнях разных районов. Воля ФИО1 на продажу земельного участка при жизни была реальной, он фактически продал этот земельный участок, но были препоны для оформления перехода права собственности и поэтому не успели зарегистрировать переход права собственности на земельный участок при жизни ФИО1. Наследников у ФИО1 нет, он жил один в <адрес>, с женой разошёлся с детьми не общался, часто злоупотреблял спиртными напитками.

Суд, выслушав, исследовав материалы дела и оценив их в совокупности, приходит к следующим выводам.

Статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусматривает способы приобретения права собственности, одним из которых является приобретение его на основании договора. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пункт 1 ст. 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из разъяснений, данных в пункте 62 названного постановления Пленума, на основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

По смыслу указанных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Судом при рассмотрении дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок, с общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>. Право собственности зарегистрировано в единого государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и представителем ФИО1, действующим на основании, выданной им доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа Нагайбакского муниципального района ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 приобрел земельный участок, с общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> (п. 1 договора). Пунктом 1.1.3 договора предусмотрено, что цена указанного имущества составляет 40 000 рублей, покупатель обязуется указанную сумму передать полностью до подписания основного договора. Согласно п.1.1. 5 договора продавец обязуется передать покупателю указанный земельный участок.

При этом сомнений в том, что сторонами не согласован предмет договора купли-продажи и остальные условия договора, у суда не имеется.

Наличие у ФИО6 полномочий на отчуждение принадлежащего ФИО1 имущества подтверждается доверенностью выданной ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, удостоверенной нотариусом нотариального округа Нагайбакского муниципального района Челябинской области, зарегистрированной в реестре №-н/74-2020-2-490 за ФИО1

Из содержания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 и ФИО2 выразили согласие на установление между ними правоотношений, выпекающих из договора купли-продажи земельного участка, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему. Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежавший государственной регистрации, совершен представителем ФИО1 по доверенности ФИО6 и ФИО2 в надлежащей письменной форме, продавцом ФИО1 исполнена обязанность по передаче земельного участка, а покупателем ФИО2 - обязанность по оплате его стоимости, что подтверждается имеющимися в материалах дела данными о получении денежных средств и передаточным актом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер. То есть отсутствие в настоящее время продавца является единственным препятствием для перехода права собственности на земельный участок к ФИО2 на основании договора купли-продажи, совершенного с соблюдением требований гражданского законодательства.

Основной договор купли-продажи недвижимого имущества- земельного участка оформлен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти ФИО1. От имени ФИО1 действовал его представитель по нотариальной доверенности. В п. 3 Договора указано, что покупателем уплачены продавцу стоимость земельного участка до подписания настоящего договора вне помещения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В п. 5 указано, что продавец передал, а покупатель принял указанный земельный участок до подписания настоящего договора.

В силу пункта 6 части 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Согласно пункту 1 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

При этом согласно пункту 2 названной статьи права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Между тем, в силу объективных причин ни ФИО6, ни ФИО2 не знали о смерти ФИО1

ФИО2 является добросовестным покупателем, который не знал о смерти ФИО1 и не мог соответственно знать о том, что права и обязанности, возникшие у ФИО6 в результате выдачи доверенности прекращены. Тем самым права и обязанности, приобретенные ФИО2 в результате действий ФИО6, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Принимая во внимание изложенное, исковые требования ФИО2 следует признать правомерными и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое здание.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Россия, <адрес> от ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, код подразделения №, выданный ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи жалобы через Нагайбакский районный суд Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивировочная часть решения изготовлена 16 февраля 2024 г.