Апелляционное определение № 33-2739/2026 от 24 марта 2026 г.

УИД 61RS0005-01-2025-005681-34

Судья Агрба Д.А. дело № 33-2739/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 марта 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Бородинова В.В.,

судей Глебкина П.С., Панченко Ю.В.

при секретаре Кравцовой С.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3236/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 ноября 2025 года,

Заслушав доклад судьи Бородинова В.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, ссылаясь на то, что 02.04.2024 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной на 15 этаже в многоквартирном доме со встроенными помещениями, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Стоимость квартиры составила 3 727 360 рублей. Оплата стоимости квартиры произведена ответчику в полном объеме. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 02.04.2024. Однако в приобретенной истцом квартире имеются множественные недостатки. В целях досудебного урегулирования спора истец 26.07.2024 обратилась к ответчику с претензией, после чего истцу перечислена денежная сумма в размере 13 714 руб. Однако согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН/И от 30.06.2025, стоимость устранения недостатков составляет 315 168,05 руб.

На основании изложенного, истец, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд взыскать с ответчика в ее пользу убытки в размере 127 361 руб., неустойку в размере 610 059,19 руб., штраф в размере 50%, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 36 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2300 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., почтовые расходы в размере 294,04 руб.

Решением Октябрьского районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 28 ноября 2025 года с ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» в пользу ФИО1 взысканы убытки в размере 127 361 руб., неустойка в сумме 120 000 руб., компенсация морального вреда в размере 3000 руб., штраф в сумме 125 180,50 руб., расходы по оплате заключения специалиста в сумме 36 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2300 руб., почтовые расходы в размере 294,04 руб.

С ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 11 420,83 руб.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» просит об отмене решения суда первой инстанции в части взысканного штрафа и неустойки.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что в данном случае продавец и застройщик выступают в одном лице, в связи с чем к отношениям сторон в части предоставления гарантии качества объекта долевого строительства подлежит применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем, штраф подлежит исчислению в соответствии с ч. 3 ст. 10 указанного закона в размере 5% от присужденной суммы.

Кроме того, апеллянт указывает, что письменная претензия истцом была направлена в адрес ответчика 26 июля 2024 года, то есть после вступления в законную силу Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 об установлении моратория на взыскание штрафных санкций до 30 июня 2025 года, в связи с чем, оснований для взыскания неустойки и штрафа у суда не имелось.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции не соблюден баланс интересов между нарушенным правом и взысканным размером неустойки и штрафа, которые подлежат снижению в порядке ст. 333 ГК РФ.

Автор жалобы также полагает, что взысканные судом суммы расходов на оплату услуг представителя и расходов по оплате досудебного заключения являются чрезмерно завышенными.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Специализированный застройщик КМИ-2 – ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, просил решение суда отменить.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом с учетом положений ст. 113 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, в соответствии со ст. ст. 327, 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, возражения на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя ответчика, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, посчитав возможным в порядке ст. ст. 167, 327 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в части, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.04.2024 между ФИО1 (покупатель) и ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» (продавец) заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с условиями договора продавец продал, а покупатель приобрел в собственность АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную на 15 этаже в многоквартирном доме со встроенными помещениями, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Стоимость квартиры составила 3 727 360 рублей. Оплата стоимости квартиры произведена ответчику в полном объеме.

Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 02.04.2024.

В процессе эксплуатации квартиры в пределах гарантийного срока истцом выявлены недостатки.

В целях досудебного урегулирования спора истец 26.07.2024 обратилась к ответчику с претензией, после чего истцу было перечислена денежная сумма в размере 13 714 руб.

Для установления причин возникновения недостатков, истец обратился в экспертную организацию СЧУ «РЦСЭ». Согласно экспертному исследованию НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН/И от 30.06.2025 недостатки и дефекты в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН образовались на момент покупки квартиры в связи с некачественно проведенными отделочными работами, а стоимость устранения недостатков составляет 315 168,05 руб.

По ходатайству представителя ответчика для установления недостатков строительных и отделочных работ, выполненных ответчиком в квартире истца, и определения затрат, необходимых для их устранения, судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Первая независимая экспертная компания».

Согласно выводам судебно-строительной экспертизы ООО «Первая независимая экспертная компания» установлено, что качество выполненных отделочных работ в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не соответствуют обязательным строительным нормам. Причиной возникновения недостатков является результат некачественных отделочных работ. Стоимость восстановительно-ремонтных работ в квартире по указанному выше адресу составляет 141 075 руб.

Принимая решение по делу и удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 454, 309, 310, 420, 421, 469, 475, 476, 477, 479, 549, 557 ГК РФ, Закона РФ № 2300-1 от 07 февраля 1992 года «О защите прав потребителей», и учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание результаты судебной строительно-технической экспертизы ООО «Первая независимая экспертная компания», исходил из того, что в переданной истцу квартире по договору купли-продажи ответчиком некачественно выполнены отделочные работы, что явилось причиной образования недостатков в жилой АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей истцу ФИО1, ответчик является не только продавцом, но и застройщиком многоквартирного жилого дома, в котором расположено жилое помещение с недостатками и несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, а также учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, позволяющих освободить его от ответственности по устранению недостатков квартиры, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца причиненных ему убытков в размере 127 361 рубль, из расчета: 141 075 руб. (стоимость восстановительных работ) – 13 714 руб. (частично выплаченные убытки).

При этом, суд первой инстанции отметил, что действительно, согласно передаточному акту, которое является приложением к договору купли-продажи, квартира передана покупателю в соответствии с условиями договора купли-продажи, пригодна для проживания, передается покупателю в том состоянии, в котором она находится на момент ее передачи.

Вместе с тем заверения об обстоятельствах, изложенные ответчиком при заключении договора купли-продажи, относительно качества квартиры, как установлено судом, явились неполными, и неоговоренные профессиональным участником гражданского оборота, представившим договор купли-продажи с приложениями к нему, недостатки квартиры, выявлены потребителем после заключения договора купли-продажи от 02.04.2024 с применением специальных познаний, о чем в разумный срок после заключения договора истцом направлена ответчику соответствующая претензия, полученная последним 26.07.2024, и подтверждены в ходе судебного разбирательства на сумму 141 075,00 руб. с учетом заключения судебной экспертизы.

Применительно к ст.23 Закона РФ № 2300-1 от 07 февраля 1992 года «О защите прав потребителей», учитывая установленную стоимость задолженности в части стоимости устранения недостатков квартиры, период просрочки выплаты таковой и предусмотренную законом ставку неустойки, суд пришел к выводу об обоснованности заявленной неустойки за период с 06.08.2024 по 28.11.2025 в размере 120 000 рублей с учетом применения положений ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» установив факт нарушения прав истца как потребителя, выразившийся в отказе в возврате уплаченных по договору денежных средств в добровольном порядке, принимая во внимание характер причиненных истцу нравственных страданий, степень вины ответчика, конкретные обстоятельства дела, исходя из требований разумности и справедливости, суд посчитал необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ № 2300-1 от 07 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» принимая во внимание неудовлетворение законных требований потребителя в добровольном порядке, суд взыскал с ответчика штраф в размере 125 180,50 руб., из расчета: (127 361,00 руб. + 120 000 руб. + 3000 руб. /2) = 125 180,50 руб.

Вопрос о распределении судебных расходов суд разрешил в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Поскольку решение суда первой инстанции обжалуется только в части размера взысканной неустойки и штрафа, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в части взыскания неустойки и штрафа и находит решение суда в данной части подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания, в силу следующего.

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора (ч. 9).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 20 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора (ч.8).

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО СЗ «КМИ-2» является застройщиком квартиры истца и продавцом по договору купли-продажи квартиры реализованной уже после ввода дома в эксплуатацию, при этом ответчик перед истцом несет ответственность за качество строительства жилого дома как застройщик в рамках требований, предъявляемых законом о долевом участии в строительстве.

Поскольку настоящие исковые требования ФИО1. заявлены к ООО СЗ «КМИ-2», который является застройщиком и продавцом по договору купли-продажи новой квартиры, в связи с неисполнением им гарантийных обязательств по устранению недостатков строительства в пределах гарантийного срока, на данные правоотношения распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - постановление Правительства № 326), а не положения Закона РФ № 2300-1 от 07 февраля 1992 года «О защите прав потребителей», как ошибочно счел суд первой инстанции.

Так, согласно абз. 5 п. 1 постановления Правительства № 326, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего Постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

Принимая во внимание, что истцом направлена претензия застройщику 26.07.2024, то есть в период вышеуказанного моратория, выводы суда в части удовлетворения заявленных к ООО СЗ «КМИ-2» исковых требований о взыскании неустойки и штрафа нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем, решение суда в части неустойки и штрафа подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований в данной части.

С учетом отмены решения в части удовлетворения требований в части взыскания неустойки и штрафа и принятии по делу в данной части нового решения об отказе удовлетворении данных требований, исходя из положений статей 98 и 100 ГПК РФ подлежат перераспределению между сторонами документально подтвержденные и связанные с делом судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению в размере 127 361 рублей, что составляет 17,3% от заявленных истцом требований в размере 737 420,19 рублей, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Как следует из материалов дела, истцом по настоящему делу понесены расходы по оплате заключения специалиста в размере 36 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей, которые подтверждены документально.

Определяя размер расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, судебная коллегия согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ учитывает разумные пределы, и тот факт, что несение истцом данного вида расходов и их взаимосвязь с делом подтверждены, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, объем оказанной исполнителем юридической помощи полагает, что в разумных пределах и с учетом принципа пропорциональности, установленного ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, при частичном удовлетворении исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере в размере 5190 рублей, а также судебные расходы по оплате заключения специалиста в размере 6228 рублей.

В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку в удовлетворении требований истца в части неустойки и штрафа отказано, с ООО СЗ «КМИ-2» подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 4821 рубль.

В остальной части оснований к отмене или изменению постановленного судом решения судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 ноября 2025 года отменить в части размера неустойки, штрафа, судебных расходов.

В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» о взыскании штрафа и неустойки отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) расходы по оплате заключения специалиста в размере 6228 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 5190 рублей.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КМИ-2» (ИНН <***> ОГРН <***>) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 4821 рубля.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 07.04.2026