Решение № 2-472/2019 от 11 июля 2019 г. по делу № 2-472/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

....... 12 июля 2019 года

Городецкий городской суд ....... в составе председательствующего судьи Сивохиной И.А., при секретаре судебного заседания Люлиной Н.В., с участием представителя истца Целибеева А.В., представителя ответчика Щукина А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки, прекращения обременения права собственности, возложения обязанности передать земельные участки,

и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Городецкий городской суд ....... к ФИО2 о расторжении договоров купли – продажи земельных участков.

В исковом заявлении истец указал, что *** между ФИО1 и ФИО2 *

Согласно п.3 договора указанный земельный участок оценивается сторонами и продается за 2 500 000,00 рублей, передача денежных средств подтверждается расписками. До полного исполнения обязательств по оплате цены договора земельный участок находится в залоге у продавца.

На основании п.4 договора при неисполнении покупателем обязательств по оплате приобретаемого земельного участка либо при существенном нарушении – более чем на 14 дней – сроков по уплате денежных средств, настоящий договор подлежит расторжению.

*** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....... *

В соответствии с актом приема – передачи от *** продавец передал, а покупатель принял в собственность указанный выше земельный участок. Таким образом, истец полностью исполнил принятые на себя договором обязательства по передаче земельного участка, ответчиком, в свою очередь, принятые на себя договором обязательства по оплате цены договора исполнены не были.

*** между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договором купли – продажи земельного участка, в соответствии с п.1 которого продавец обязался передать, а покупатель принять в собственность и оплатить земельный участок, площадью *

Согласно п. 3 договора указанный земельный участок оценивается сторонами и продается 2 500 000,00 рублей, передача денежных средств подтверждается расписками. До полного исполнения обязательств по оплате цены договора земельный участок находится в залоге у продавца.

На основании п.4 договора при неисполнении покупателем обязательств по оплате приобретаемого земельного участка либо при существенном нарушении – более чем на 14 дней – сроков по оплате денежных средств, настоящий договор подлежит расторжению.

*** Управлением *

В соответствии с актом приема передачи от *** продавец передал, покупатель принял в собственность указанные выше земельный участок. Таким образом, истец полностью исполнил принятые на себя договором обязательства по передаче земельного участка, ответчиком в свою очередь принятые на себя договором обязательства по оплате цены договора исполнены не были.

В нарушении п.3 договора ответчик на момент обращения истца в суд с настоящим иском денежные средства истцу не передавал. При таких обстоятельствах, отсутствие оплаты по договору купли – продажи вышеуказанного земельного участка существенно нарушены условия договора.

В соответствии с требованиями п.2 ст.452 ГК РФ ответчику было направлено предложение о расторжении вышеуказанных договоров, однако в установленный срок ответ на это предложение ФИО2 дан не был.

С учетом заявления об увеличении исковых требований истец просит:

- *

*
*

*
*

*
*

ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением, указав, что *** между ФИО2 и ФИО1 были заключены следующие Договоры:

- Договор купли продажи, в соответствии с которым ФИО1 обязался продать, а ФИО2 купить земельный участок (*

- Договор купли продажи, в соответствии с которым ФИО1 обязался продать, а ФИО2 *

По условиям вышеуказанных договоров продаваемые земельные участки были оценены сторонами за * рублей каждый, из *

До заключения указанных договоров ФИО2 осматривал земельные участки, которые предлагал к продаже ФИО1 Данные земельные участки находились в непосредственной * водохранилищу, в связи с чем он и проявил желание приобрести указанные земельные участки. На момент осмотра земельные участки огорожены не были, их местоположение определялось со слов продавца.

До подписания указанных договоров ФИО2, оплатил ФИО1 1500000 рублей (по 750000 рублей по каждому из договоров), что подтверждается содержанием пунктов 3 указанных договоров.

После подачи данных договоров для государственной регистрации перехода права собственности на указанные земельные участки ФИО2 обратился к кадастровому инженеру для установления местоположения границ указанных земельных участков, поскольку намеревался возвести ограждение данных земельных участков.

При определении координат границ указанных земельных участков выявилось, что они расположены совершенно в другом месте и *. По данному поводу он обратился к ФИО1, который убеждал покупателя, что показывал те же участки. ФИО2 потребовал у ФИО1 возвратить оплаченные им денежные средства в размере 1500000 рублей и расторгнуть заключенные договора. Между ФИО2 и ФИО1 была достигнута договоренность о том, что ФИО1 осуществляет поиск потенциальных покупателей на указанные земельные участки и возвращает истцу оплаченные им денежные средства одновременно с заключением между ними соглашения о расторжении вышеуказанных договоров. За период с июня 2016 года по настоящее время покупатели на данные земельные участки так и не появились. В связи с указанными обстоятельствами, вышеуказанные договора между ФИО2 и ФИО1 не расторгнуты, при этом соглашение об их расторжении сторонами достигнуто, и никто из сторон против этого не возражает. Требование о расторжении вышеуказанных договоров предъявлено ФИО1 в письменной форме, ФИО2 не возражает против расторжения сделок, при условии возврата ему ФИО1 оплаченных по ним денежных средств. В связи с расторжением вышеуказанных договоров, ФИО1 обязан возвратить ФИО2 оплаченные по ним денежные средства в размере 1 500 000 рублей.

С учетом заявления об увеличении исковых требований истец по встречному иску ФИО2 просит:

- *

*
*

*
*

- признать недействительным договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером *

- признать недействительным договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером *

- взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы по делу, в том числе расходы по оплате государственной пошлины в размере 16000 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб.

В последующем истец по встречному иску ФИО2 дополнил встречное исковое заявление указал, что по условиям вышеуказанных договоров продаваемые земельные участки были оценены сторонами за 2500000 рублей каждый, из которых 750000 рублей ФИО2 должен был оплатить до подписания договора, 500000 рублей в назначенный день после выдачи документов после государственной регистрации перехода права собственности по договору, 1250000 рублей в срок до ***. До подписания указанных договоров ФИО2 оплатил ФИО1 1500000 рублей (по 750000 руб. по каждому из договоров), что подтверждается содержанием пунктов 3 указанных Договоров. В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Вышеуказанные договоры подписаны ФИО1 лично, в которых он собственноручно подтвердил факт получения вышеуказанных денежных средств до подписания договора и исполнения обязательств ФИО2 по вышеуказанным договорам в данной части. Указание на получение указанных сумм до подписания договоров, содержащееся в данных договорах, подписанных лично ФИО1, подтверждает факт получения им денежных средств, в связи с чем расписка в их получении в данном случае не требуется.

Представитель ФИО1 в судебном заседании по данному делу пояснил, что данные денежные средства возврату не подлежат в силу положений пунктов 4 вышеуказанных договоров. В соответствии с пунктами 4 указанных договоров, при неисполнении в указанные в п. 3 сроки обязательств покупателем по оплате приобретаемого имущества либо при существенном нарушении – более чем на 14 дней – сроков по внесению денежных средств настоящий договор подлежит расторжению, ранее внесенные денежные средства не возвращаются.

В силу положений ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Если отнести условия пунктов 4 указанных договоров, к обеспечению к способам обеспечения обязательств, то они прекращаются вместе с основным обязательством в связи с расторжением указанных договоров. Оставление денежных средств, переданных стороне по договору во исполнение обязательств по нему, предусмотрено только в случае обеспечения обязательств задатком. В данном случае соглашение о задатке в письменной форме сторонами не достигнуто, заключенные сторонами договоры не являются предварительными, данными договорами не предусмотрена обязанность по возврату стороной, получившей задаток, уплатить другой стороне двойную сумму задатка, что свидетельствует о том, что полученные продавцом суммы по вышеуказанным договорам по 750000 рублей по каждому не являются задатком, переданы во исполнение обязательств, а не в обеспечение их исполнения, то есть являются авансом.

Продавцом заявлено требование о возврате неоплаченного товара и расторжении Договоров. Гражданским законодательством также предусмотрено обеспечение исполнения обязательств неустойкой. Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Если расценивать данные суммы как штраф за неисполнение, то к подобным правоотношениям применяются положения ст. 333 ГК РФ.

ФИО2 просит применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер штрафа (неустойки), в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств и взыскать неосновательное обогащение в оставшейся части.

Определением суда от *** прекращено производство по делу в части встречных исковых требований ФИО2

- о *

*
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителя адвоката Целибеева А.В.

Ответчик ФИО2 о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, воспользовался правом ведения дела через представителя адвоката Щукина А.А.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности Целибеев А.В. настаивал на удовлетворении исковых требований, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердил. Встречные исковые требования не признал. Дополнительно пояснил, что денежные средства в счет оплаты земельных участков ответчик истцу не передавал ни в какой сумме, в том числе и в суммах (по 750 000 рублей), указанных в договорах как переданных при их подписании. При признании факта передачи по договорам купли-продажи земельных участков денежных средств, считает необходимым учесть следующее. Денежные средства, оплаченные по договорам, возврату не подлежат в силу положений пунктов 4 вышеуказанных договоров и в силу того, что переданная сумма денежных средств является задатком по договорам купли-продажи. В соответствии с пунктами 4 указанных договоров, при неисполнении в указанные в п. 3 сроки обязательств покупателем по оплате приобретаемого имущества либо при существенном нарушении – более чем на 14 дней – сроков по внесению денежных средств настоящий договор подлежит расторжению, ранее внесенные денежные средства не возвращаются.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требований ФИО1 не признал, наставал на удовлетворении встречных исковых требований, обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении и дополнении к нему, поддержал.

Изучив доводы представителя истца, представителя ответчика, исследовав в совокупности письменные материалы данного дела, установив нормы права подлежащие применению к спорным правоотношениям, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Как установлено судом и следует из материалов дела, *** между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (*

На момент заключения данного договора земельный участок принадлежал продавцу на праве собственности на основании Договора дарения от ***, зарегистрированного *** за * (пункт 2 Договора).

Стороны достигли соглашения о цене земельного участка, которая составляет *

Договором установлено, что расчет между сторонами осуществляется в следующем порядке: * участок находится в залоге у продавца.

*** между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок *

* от ***, зарегистрированного *** за * (пункт 2 Договора).

Стороны достигли соглашения о цене земельного участка, которая составляет *

Расчет между сторонами осуществляется в следующем порядке: * 2016 года. Передача денежных средств подтверждается расписками.

Соглашение о цене является существенным условием договора. Возникшая рассрочка платежа является залогом. До момента полного исполнения обязательств по оплате земельный участок находится в залоге у продавца.

В договорах сторонами согласовано, что соглашение о цене является существенным условием договоров.

В качестве основания исковых требований о расторжении договоров купли-продажи от *** истец указал существенное нарушение покупателем условия договоров купли-продажи в части оплаты стоимости имущества в полном объеме в установленные сроки.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что покупателем по вышеуказанным договорам купли-продажи земельных участков ответчиком ФИО2 обязательства по оплате стоимости объектов недвижимости в полном объеме не исполнены. Как следует из содержания договоров, в счет оплаты недвижимого имущества покупателем до момента подписания договоров продавцу переданы денежные средства в сумме по 750 000 рублей за каждый земельный участок, в то время как полная стоимость каждого из земельных участков составляет 2 500 000 рублей. Договорами купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты товара: последний платеж должен быть произведен в срок до ***. Денежные средства, составляющие более чем 2/3 части от стоимости земельных участков, покупателем не передаются продавцу длительное время, более двух лет. Доказательств о наличии между сторонами спора иных договоренностей по срокам оплаты стоимости недвижимого имущества в материалы дела не представлено.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям договора купли-продажи, так как в результате длительного неисполнения покупателем обязательств по оплате приобретенных у продавца объектов недвижимости продавец в значительной степени лишился того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договоров.

Судом приняты во внимания нормы ч. 2 ст. 452 ГК РФ, регулирующие порядок расторжения договора, а также разъяснение, содержащееся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от *** N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ. Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом ответчику направлялось предложение о расторжение вышеуказанных договоров в связи с неполной оплатой стоимости приобретенных земельных участков покупателем, письменные доказательства чему имеются в деле, (предложение о расторжении договора от ***, квитанция об оплате почтового отправления от *** с описью вложения в почтовое отправление), однако денежные средства в полном объеме не были переданы покупателем продавцу, в добровольном порядке договора купли-продажи не расторгнуты.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от *** "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В силу вышеизложенных норм права и установленных обстоятельств, требования истца о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, возложении обязанности на ответчика передать земельные участки продавцу, прекращении права собственности на земельные участки за ответчиком подлежат удовлетворению.

В силу того, что обременением объектов недвижимости (как указано в выписке из ЕГРН) является ипотека в силу закона с *** до полного исполнения обязательств, так как условиями договоров предусмотрена рассрочка платежа, указанное обременение подлежит прекращению после расторжения договоров купли-продажи, поскольку лицом, в пользу которого установлено обременение, является истец ФИО1

Решение суда о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО2 и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости продавца ФИО1

Рассмотрев встречные исковые требования ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и взыскании переданных в счет оплаты недвижимого имущества денежных средств суд приходит к следующему.

Основанием для расторжения договоров купли-продажи земельных участков ФИО2 указывает нарушение существенного условия договора продавцом, а именно предмета договора, поскольку покупателю были переданы земельные участки, местоположение которых отличается от тех, которые продавец предлагал к продаже. Продавец ввел в заблуждение покупателя относительно близкого расположения земельных участков к водному объекту.

Указанные истцом по встречным исковым требованиям доводы не могут быть приняты судом в качестве оснований для расторжения договоров купли-продажи, поскольку доводы истца по встречным требованиям основаны на неверном толковании норм права.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к купле-продаже недвижимости ст. 554 ГК РФ установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, расположение земельных участков на публичной карте, кадастровом плане территории, либо относительно ориентира.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд, исходя из совокупности собранных по делу доказательств, анализа текста договоров, полагает, что в ходе рассмотрения настоящего дела факт подписания сторонами договоров купли-продажи от *** не оспаривался, как и не оспаривался сам по себе факт подписания актов приема-передачи объектов недвижимости; сделки были оформлены сторонами в письменной форме; существенные условия договоров о предмете сделок соответствуют требованиям закона о договоре купли-продажи.

В частности п. 1 договоров четко определено, что ФИО1 обязуется передать ФИО2, а ФИО2 * порядке зарегистрировал свое право собственности на данное имущество.

Указанное исключает какое-либо иное толкование приведенных условий текста договора, а также природой данного договора опровергается, что он заключен под иными условиями в отношении иного объекта прав на недвижимое имущество.

Доводы представителя ФИО2 о том, что из текста договора не следует, какое именно недвижимое имущество он приобрел, акт приема-передачи подписывался сторонами не по месту нахождения земельных участков, а между сторонами сделок состоялась договоренность о продаже земельных участков, расположенных в ином месте, отклоняются судом как не обоснованные и не нашедшие своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, так как в договорах указаны конкретные земельные участки, их характеристики: площадь, кадастровый номер, адрес местоположения.

Из материалов дела следует, что границы земельных участков на местности установлены, сведения о границах земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости. Дата присвоения кадастрового номера -***. Из представленной в материалы дела выкопировки из публичной кадастровой карты следует, что земельные участки на местности определены.

Видом разрешенного использования земельных участков является организация крестьянско/фермерского хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, в силу чего близость расположения земельных участков к водному объекту не имеет существенного значения для целевого использования земли.

Встречные исковые требования ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и производные от первоначальных требований о передаче недвижимого имущества не подлежат удовлетворению, так как основание требований о расторжении договоров, заявленное ФИО2, не нашло своего бесспорного подтверждения в судебном заседании.

Требование о возврате денежных средств, уплаченных по договорам купли-продажи земельных участков, подлежит частичному удовлетворению в силу следующего.

Представитель истца ФИО1 в обосновании возражений относительно требований ФИО2 в судебном заседании утверждал, что денежных средств в какой-либо сумме от покупателя ФИО2 продавцом ФИО1 получено не было.

В случае признания факта передачи денежных средств судом представитель ФИО1 просил считать переданные денежные средства задатком, который возврату покупателю при расторжении договора по вине покупателя не подлежит.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как усматривается из заключенных между сторонами договоров, в них содержится указание на то, что денежные средства в размере 750 000 руб. покупатель выплатил продавцу до подписания договоров.

По смыслу части 1 статьи 162 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 160 ГК РФ, опровержение записи в договоре о получении истцом денежных средств и подтверждение факта уклонения ответчика от исполнения обязательства по оплате денежных средств возможно с применением письменных и других допустимых доказательств, таких доказательств стороной ответчика по встречным исковым требованиям, опровергающего факт получения денежных средств в счет оплаты по договору в сумме 750 000 рублей (по каждому земельному участку), суду не представлено. Ссылка в договоре на подтверждение передачи денежных средств расписками, исходя из текста договора относится к платежам, которые должны были быть произведены после подписания договора.

Ответчиком подтверждается факт передачи денежных средств до подписания договоров в сумме 750 000 рублей за каждый покупаемый земельный участок, в силу вышеустановленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что денежные средств в размере 1 500 000 рублей были уплачены покупателем продавцу во исполнение обязанностей по оплате предметов договоров, установленных условиями договоров купли-продажи земельных участков от ***, доказательств в обосновании своих возражений относительно передачи денежных средств в указанной сумме ответчиком по встречным исковым требованиям ФИО1 суду не представлено.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статья 381 ГК РФ предусматривает ответственность обеих сторон за неисполнение договора в виде либо не возврата задатка, либо уплаты его в двойном размере.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Из смысла данных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную, обеспечительную и доказательственную. Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение денежного обязательства, обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления неблагоприятных последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, а доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства.

Таким образом, исходя из того, что задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей в обеспечение исполнения обязательства по внесению этих платежей, в правоотношениях по купле-продаже задатком может обеспечиваться только денежное обязательство покупателя по уплате цены приобретаемого им имущества. Анализ приведенных положений закона свидетельствуют также о том, что в правоотношениях по купле-продаже задаток, являясь способом обеспечения исполнения денежного обязательства покупателя по оплате стоимости приобретаемого им имущества, может иметь место лишь при возникновении у покупателя данного обязательства на предусмотренных законом основаниях.

Изложенное свидетельствует о том, что денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, может быть признана задатком лишь в том случае, если стороны изначально, на момент передачи этой суммы, понимали, какие функции она должна выполнять, и оформили свое соглашение относительно этой суммы надлежащим образом. Если какая-либо из вышеуказанных функций не предусматривалась соглашением сторон, переданная сумма не может считаться задатком.

Пункт 3 договоров купли-продажи земельных участков содержит условия о рассрочке платежа. Сторонами согласовано, что возникшая рассрочка платежа, является залогом. До момента полного исполнения обязательств по оплате земельный участок находится в залоге у продавца.

В Единый государственный реестр недвижимости *** внесены сведения об обременении спорных объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона на земельные участки.

Условиями договоров предусмотрено внесение денежных средств в счет оплаты объектов недвижимости тремя неравными платежами, условий о том, что какая-либо из этих сумм является задатком по договору, договоры не содержат.

Таким образом, исходя из условий договоров, с учетом оспаривания ответчиком доводов истца об отнесении первоначально уплаченной суммы к задатку, учитывая положения ст.ст.380 и 381 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что переданные до подписания договоров купли-продажи денежные средства в сумме по 750 000 рублей за каждый земельный участок не могут быть отнесены к задатку, в силу чего последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, при установленных обстоятельствах применены быть не могут.

Удовлетворяя требования истца о расторжении договоров купли-продажи и возвращая в собственность истца переданное по договорам имущество, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца по встречным исковым требованиям о взыскании денежных средств, оплаченных по договорам купли-продажи недвижимости, однако не в заявленном истцом по встречным исковым требованиям размере в силу следующего.

Пунктом 4 договоров купли-продажи предусмотрено условие о расторжении договоров в случае просрочки оплаты предмета договора более чем на 14 дней. При этом как указано в данном пункте договоров ранее внесенные денежные средства покупателю не возвращаются.

В силу требований ст.ст. 420,421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Указанное в пункте 4 договоров условие об удержании продавцом денежных средств, внесенных покупателем, в случае нарушения покупателем условий договора об оплате по своей природе является условием о неустойке, так как согласно положениям ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу того, что покупателем нарушены обязательства по оплате предмета договоров, продавец вправе требовать уплаты неустойки (штрафа), установленного условиями договора, вместе с тем, суд полагает установленный договорами размер штрафа чрезмерным, исходя из обстоятельств дела, срока нарушения обязательства, отсутствие тяжких последствий для продавца при возврате ему недвижимого имущества, учитывая высказанную в судебном заседании позицию стороны ответчика относительно чрезмерности установленного договорами купли-продажи штрафа, руководствуясь принципами разумности и справедливости, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, суд определяет размер штрафа в сумме 350 000 рублей по каждому из договоров, и, применяя принцип взаимозачета, суд полагает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 800 000 рублей, исходя из следующего расчета (750000-350000) *2.

Истцом по встречным требованиям оплачена государственная пошлина в размере 16 000 рублей (требования имущественного и не имущественного характера), что подтверждается имеющейся в материалах дела чеком по банковской операции, совершенной онлайн.

Требования о взыскании уплаченных по договорам купли-продажи денежных средств подлежат удовлетворению частично, в суме 800 000 рублей, в силу чего требование истца по встречным исковым требованиям о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины подлежат удовлетворению в силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в сумме 11 200 рублей.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

С учетом частичного удовлетворения требований истца по встречным исковым требованиям, требований разумности, сложности дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела суд считает необходимым и достаточным взыскать с ответчика по встречным исковым требованиям расходы на представителя истца по встречным исковым требованиям в сумме 5000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении право собственности на земельные участки, прекращения обременения права собственности, возложения обязанности передать земельные участки,- удовлетворить.

Расторгнуть * ФИО1 и ФИО2.

Расторгнуть * *** между ФИО1 и ФИО2.

Обязать ФИО2 *: ......., *.

Прекратить право собственности ФИО2 и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, *

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости ФИО1

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки, взыскании денежных средств,- удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства, оплаченные по договорам купли –продажи земельных участков, заключенных *** между ФИО1 и ФИО2 *.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности на земельные участки, взыскании денежных средств отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 200 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд, через Городецкий городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.А.Сивохина

Мотивированное решение суда изготовлено ***.

Судья И.А.Сивохина