Решение № 2-4142/2019 2-4142/2019~М-3171/2019 М-3171/2019 от 28 ноября 2019 г. по делу № 2-4142/2019

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 ноября 2019 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи

Хитренко А.И.

при секретаре судебного заседания с участием представителя истца представителем ответчика

ФИО1 ФИО2,ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Нифрит» к ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате,

у с т а н о в и л:

ООО «Нифрит» обратилось в суд с иском к ФИО4, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 230 408,13 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды помещений №№. В соответствии с договором арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть нежилого помещения № согласно поэтажному плану, общей площадью 5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (3 этаж здания ТРЦ «Континент»). За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 127 267,31 рублей, пени в размере 45 140,82 рубля, штрафам, предусмотренным договором, в размере 43 000 рублей и 15 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, дал соответствующие пояснения.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил представителя.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования не признал, дал соответствующие пояснения.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Нифрит» (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды помещений №№, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения № согласно поэтажному плану, общей площадью 5 кв.м., расположенное на 3-ем этаже в здании торгово-развлекательного центра КОНТИНЕНТ по адресу: <адрес> (л.д.4-12).

Арендатор принимает объект на условиях оплаты арендодателю арендной платы, начисляемой со дня подписания сторонами акта приема-передачи объекта и состоящей из постоянной составляющей в размере 17 280 рублей за каждый месяц аренды; переменной составляющей в размере расходов за потребленные ресурсы (водо-, тепло- и электроснабжения, канализации и водоотведения, уборка мест общего пользования, вывоз снега, услуги охраны), а также стоимости услуг арендодателя по обслуживанию коммуникаций в размере 3 456 рублей за каждый месяц (пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2).

Арендатор оплачивает помимо постоянной и переменной составляющих арендной платы обеспечительный взнос в размере постоянной составляющей арендной платы за 1 (один) полный месяц. Обеспечительный взнос является обеспечением обязательства арендатора по договору и засчитывается при расторжении договора по соглашению сторон или истечении срока действия договора в счет оплаты за последний месяц (пункт 3.2.3).

Арендатор оплачивает не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу (пункт 3.3).

Арендодатель вправе изменить размер постоянной и переменной составляющих арендной платы в одностороннем порядке один раз в год, но не ранее чем через 12 месяцев со дня подписания сторонами акта приема-передачи объекта и не более чем на 20% от предыдущей величины арендной платы (пункт 3.4).

Арендодатель имеет право не возвращать арендатору и не засчитывать в счет арендной платы платеж, предусмотренный пунктом 3.2.3 договора, если договор расторгается и/или прекращает свое действие путем одностороннего внесудебного отказа по инициативе или по вине арендатора (пункт 4.1.3).

Арендатор имеет право отказаться от исполнения договора, не дожидаясь истечения согласованных сторонами в договоре сроков аренды, письменно уведомив об этом арендодателя не менее чем за 90 календарных дней до желаемой даты прекращения договора. Арендатор обязан освободить объект в последний день указанного срока и передать его арендодателю в соответствии с условиями договора (пункт 4.3.4).

Арендатор обязан обеспечить соблюдение работниками и представителями арендатора установленных Правил внутреннего распорядка и режима работы ТРЦ «КОНТИНЕНТ», включая своевременное окончание ими работы и освобождение арендуемого объекта и мест общего пользования в здании ТРЦ «КОНТИНЕНТ» до закрытия здания в целом (пункт ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно пункту 10 приложения к договору № в случае нарушения Правил режима работы арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан выплатить штраф за закрытие объекта для посетителей ТРЦ «КОНТИНЕНТ» более чем на 1 час – 1 000 рублей, более чем 3 часа – 2 000 рублей.

Арендатор на весь срок действия договора аренды обязан самостоятельно и за свой счет застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами на случай причинения вреда при эксплуатации объекта (пункт 4.6).

Арендатор обязан предоставить копию договора страхования и/или страхового полиса за текущий год в течение 10 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи объекта. В случае невыполнения данного условия арендатор обязуется выплатить арендодателю штраф в размере, определяемом как произведение общей площади объекта на ставку в размере 3 000 рублей за 1 кв.м. арендуемого объекта (пункт 4.7).

Арендатор, уведомив арендодателя о досрочном расторжении договора в порядке и сроки, предусмотренные договором, обязуется в течение 10 календарных дней произвести полную оплату постоянной и переменной составляющих арендной платы за оставшиеся 90 календарных дней (пункт 4.9).

В случае задержки любого из платежей, установленных договором, арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,2% с просроченной суммы за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства (пункт 5.2).

Согласно акту приема-передачи объект передан арендатору ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-15).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали пункт 3.4 договора аренды помещений №№ от ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции: «Арендодатель вправе изменить размер постоянной и переменной составляющих арендной платы в одностороннем порядке один раз в год, но не ранее чем с ДД.ММ.ГГГГ и не более чем на 20% от предыдущей величины арендной платы» (л.д.21).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО4 ООО «Нифрит» было направлено уведомление об увеличении постоянной составляющей арендной платы до 20 736 рублей в месяц, переменной составляющей – до 4 147 рублей за каждый месяц (л.д.38,39).

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО4 ООО «Нифрит» был направлена претензия (л.д.24,25).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 вручена телеграмма ООО «Нифрит» о расторжении договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ по его вине и о наличии задолженности по договору (л.д.41).

Актами проверки соблюдения арендатором Правил внутреннего распорядка ТРЦ «КОНТИНЕНТ» подтверждается, что отдел ИП ФИО4 «закрылся ранее положенного времени», «закрыт весь день» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.42-51, 123-144).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в ООО «Нифрит» направлено уведомление о прекращении действия договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ, с приложением проекта соглашения о расторжении договора, акта возврата помещения, подписанных арендатором, полученное истцом ДД.ММ.ГГГГ, что стороной истца не оспаривалось (л.д.74,75,76-77,78,79).

Согласно выписке по счету № на указанный счет ООО «Нифрит» поступили денежные средства от ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 736 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 736 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 736 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 736 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 736 рублей (л.д.150-179).

Согласно письму, представленному истцом в материалы дела, ИП ФИО5 просил директора ООО «Нифрит» образовавшуюся перед ним задолженность в размере 22 860, 59 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ перечислить в счет расчетов по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ за ИП ФИО4 (л.д.180).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Анализируя условия договора аренды №Т-Н-О020, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, а также поведение сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований.

Исходя из условий договора, ФИО4 был вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, что он и сделал, подтвердив представленными документами.

Вместе с тем, из условий договора следует, что, даже в случае одностороннего отказа арендатор обязан оплатить аренду за 90 календарных дней с момента уведомления. Каких-либо условий, позволяющих нарушить данный срок, в том числе, с учетом фактора повышения конкуренции в торговом центре, договор аренды №Т-Н-О020 от ДД.ММ.ГГГГ не содержит.

Поскольку уведомление ФИО4 ООО «Нифрит» получено ДД.ММ.ГГГГ, что истцом не оспаривалось, следовательно, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обязан уплатить цену договора, с учетом увеличения стоимости арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ. такое право арендодателя арендатором также было согласовано при заключении договора и дополнительного соглашения к нему ДД.ММ.ГГГГ. Сведений о том, что ООО «Нифрит» повышало арендную плату более раза в год за спорный период материалы дела не содержат, дата, с которой ООО «Нифрит» было вправе увеличить арендную плату, соответствует достигнутым между сторонами договоренностям.

То есть всего за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 должен был выплатить ООО «Нифрит» в счет арендной платы: (17 280+3 456) х 7 месяцев (с мая по ноябрь) + (20 736+4 147) х 26 дней (не полный месяц декабрь) = 145 152 + 20 869, 61 = 166 021 рубль 61 копейку.

Кроме того, согласно пункту 3.2.3 договора в случае одностороннего расторжения договора обеспечительный платеж (17 280 рублей) арендодатель вправе не засчитывать в размер арендной платы.

Таким образом, ФИО4 всего надлежало уплатить ООО «Нифрит» 183 301 рубль 61 копейку.

Как следует из представленных документов и пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, ФИО4 фактически ООО «Нифрит» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было выплачено 103 680 рублей: ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 736 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 736 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 736 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 736 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 20 736 рублей, что подтверждается выпиской по банковскому счету.

Кроме того, в счет погашения задолженности ФИО4 ИП ФИО5 просил директора ООО «Нифрит» засчитать 22 860, 59 рублей.

Таким образом, по договору аренды, заключенному с ИП ФИО4, ООО «Нифрит» получило имущественную выгоду в размере 126 540,59 рублей.

Следовательно, размер недоплаты составил 56 761 рубль 02 копейки (183 301,61 – 126 540,59), которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договором аренды №Т-Н-О020 от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае задержки любого из платежей, установленных договором, арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,2% с просроченной суммы за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства.

Просрочка арендатора началась с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку до этой даты (срок ежемесячной оплаты по договору) внесенных денежных средств ФИО4 и ИП ФИО5 было достаточно для погашения долга.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (225 дней) размер неустойки, начисленной на сумму 15 155, 41 рублей (20 736 - ((20 736-17 280)+22 860,59)-20 736)), составит 6 819 рублей 93 копейки (15 155,41х0,2/100%х225); с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата заявлена истцом, 194 дня) на сумму 20 869, 61 рублей – 8 097 рублей 41 копейка (20 869,61х0,2/100%х194); с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (164 дня) на сумму 20 869,61 рублей – 6 845 рублей 23 копейки (20 869,61х0,2/100%х164), а всего 21 762 рубля 57 копеек.

Относительно платежа по договору, заявленного истцом в качестве штрафа, суд также усматривает основания для взыскания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса РФ).

ИП ФИО4, заключая договор аренды №Т-Н-О020 от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Нифрит», согласился на условия, содержащиеся в договоре, подписав его, в том числе относительно режима работы, обязался отвечать за закрытие объекта для посетителей ТРЦ «КОНТИНЕНТ» на время более одного часа и более трех часов путем уплаты штрафа в размере 1 000 рублей и 2 000 рублей соответственно.

Сумма заявленного истцом ко взысканию штрафа в размере 43 000 рублей определена по усмотрению истца и не превышает общую сумму за весь период закрытия объекта, зафиксированный в актах, составленных представителями администрации и охраны ТРЦ «КОНТИНЕНТ», исходя из размеров штрафа, предусмотренных договором.

Кроме того, арендатор принял на себя обязательство застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами на случай причинения вреда при эксплуатации объекта, предоставить копию договора страхования и/или страхового полиса за текущий год. В случае невыполнения данного условия арендатор обязался выплатить арендодателю штраф в размере, определяемом как произведение общей площади объекта на ставку в размере 3 000 рублей за 1 кв.м. арендуемого объекта, то есть, исходя из площади спорного объекта (5 кв.м.), - 15 000 рублей.

При таких обстоятельствах суд усматривает основания и для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа в общем размере 58 000 рублей (43 000+15 000).

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ООО «Нифрит» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Нифрит» задолженность по арендной плате в размере 56 761 рубль 02 копейки, неустойку в размере 21 762 рубля 57 копеек, штраф в размере 58 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 930 рублей 47 копеек.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Судья (подпись) Хитренко А.И.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна: Хитренко А.И.