Решение № 2-214/2017 2-214/2017(2-4879/2016;)~М-4337/2016 2-4879/2016 М-4337/2016 от 29 сентября 2017 г. по делу № 2-214/2017

Дело № 2- 214/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт – Петербург 29 сентября 2017 года

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Ужанской Н.А.,

при секретаре Арсеньевой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 407 310 рублей. В обоснование иска, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, указали, что <дата>. между ними и ответчиком был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества с использование кредитных денежных средств, по условиям которого истцы приобрели у ответчика в общую совместную собственность земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>

В соответствие с п. 1. 5 договора купли- продажи кредитные денежные средства в размере 2 880 000 рублей были предоставлены истцам для приобретения недвижимого имущества по указанному адресу, а также для его капитального ремонта. Поскольку по условиям договора стоимость недвижимого имущества составила 1 000 000 рублей, то остаток суммы в размере 1 880 000 руб. должен был пойти на капитальный ремонт, восстановление и благоустройство приобретенной недвижимости.

Из расписок, выданных ответчиком, следует, что он получил от истцов за работы по капитальному ремонту не только 1 880 000 рублей, предоставленные в кредит, но и их личные денежные средства в размере 2 525 310 рублей, что в общей сумме составило 4 407 310 рублей. Однако оплаченные истцами работы по капитальному ремонту, восстановлению и благоустройству недвижимого имущества ответчиком не выполнены, переданный им дом не достроен и не пригоден для проживания.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, в связи и с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО4 в судебное заседание явились, требования иска поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, полагала, что обязательства перед истцами о передаче недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями выполнены ответчиком в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд полагает исковые требования подлежащему частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).Согласно п.1 ст.554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО3(продавец) с одной стороны и ФИО1, ФИО2 (покупатели) с другой, был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества с использование кредитных денежных средств, по условиям которого истцы приобрели у ответчика в общую совместную собственность земельный участок площадью ХХ кв.м. с расположенным на нем жилым домом площадью ХХ кв.м. по адресу: <адрес> Согласно п.2 вышеуказанного договора стоимость всего недвижимого имущества определена в размере 1 000 000 рублей(л.д.12-14, т.1).

В соответствии с п. 1. 4 договора продавец гарантирует, что на день заключения договора в недвижимом имуществе отсутствуют скрытые дефекты, существенно ухудшающие его потребительские качества, дом находится в пригодном для проживания состоянии.

Согласно п. 1.5. договора купли – продажи для приобретения в общую совместную собственность покупателей недвижимого имущества, а также для проведения капитального ремонта, восстановления и благоустройства недвижимого имущества им предоставляется кредит в размере 2 880 000 руб.

<дата>. между ПАО «Транскапиталбанк» и ФИО1, ФИО2 был заключен кредитный договор № ХХ на сумму 2 880 000 рублей. Кредит предоставлялся для целевого использования – приобретения в общую совместную собственность заемщиков дома с земельным участком, расположенного по адресу : <адрес> проведения его капитального ремонта, восстановления и благоустройства (п. 1.3. кредитного договора). Указанное недвижимое имущество передано Банку в залог для обеспечения обязательств по возврату кредита (л.д. 17-25, т.1).

В соответствии с условиями кредитного договора стоимость предмета залога составила 1 000 000 рублей.

Имущество, указанное в договоре купли- продажи от <дата>., было передано истцам по акту приема-передачи от <дата>., согласно которому покупатель полностью оплатил его стоимость. Недвижимое имущество передано в исправном и пригодном для проживания состоянии (л.д.200, т.1).

Право собственности истцов по спорное недвижимое имущество зарегистрировано в Управлении Росреестра 09.12.2015 г. о чем выданы свидетельства о регистрации права № ХХ и № ХХ(л.д.198, т. 1).

Согласно распискам от 10 декабря 2015 г. ответчик получил от истцов за проданную недвижимость и произведенные в ней неотделимые улучшения, денежные средства, полученные в кредит, в размере 2 880 000 рублей, а также, дополнительно( за неотделимые улучшения), личные денежные средства ФИО2 и ФИО1 в размере 2 527 310 рублей (л.д.28-29,т.1).

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Кроме договора купли- продажи недвижимости от <дата> между ФИО2 и ФИО3 23 сентября 2015 г. был заключен договор подряда № ХХ от 23.09.2015 г., предметом которого является строительство дома по выше указанному адресу с размерами по наружным габаритами ХХ с эркером и открытой террасой (л.д.215-224, т.1).

Согласно п. 12 договора подряда виды, объемы, этапы выполняемых подрядчиком работ указаны в приложении № 2 к договору и являются неотъемлемой его частью.

Стороны оценили строительство объекта в размере 3 085 000 рублей (п. 3.1. договора).

В соответствие с представленными расписками истцы оплатили ответчику стоимость работ по договору подряда в размере 2 200 000 рублей, что подтверждается расписками, представленными в материалы дела (л.д. 92-98, т.2).

Из искового заявления и пояснений представителя истца следует, что после передачи дома истцам, ответчик каких- либо работ по капитальному ремонту, восстановлению и благоустройству дома не выполнил, дом находился в аварийном состоянии – фундамент дома требовал гидроизоляции, ремонта (укрепления), утепления и облицовки; фасад дома требовал переделки и восстановления, поскольку между панелями блок хауса имелись щели, снизу панелей виднелась пароизоляция, сами панели стали отваливаться; электропроводка в доме выполнена с нарушениями действующих норм и правил; тепло-и пароизоляция, крыши и межэтажные перекрытия дома выполнены не качественно; имелись щели между панелями утеплителя; ливневые стоки не установлены; внутренние помещения дома имели частичную отделку: местами отсутствует напольное покрытие, отделка потолка не завершена. Отсутствие надлежащей теплоизоляции стен дома привело к прорыву труб водоснабжения дома, что повлекло затопление помещений дома. Работы по восстановлению земельного участка также не выполнены.

В связи с этим 11 января 2016 г. между ФИО2 и ООО «Строй-Форум» был заключен договор на оказание работ по капитальному ремонту дома и благоустройству прилегающего к объекту дома в соответствии с перечнем работ, указанных в приложении к договору, а именно переделка сантехнических труб санитарного узла (1 и 2 этажи) и кухня; переделка электрических сетей дома, полная переборка электрического щита, с заменой всех автоматов, подключение конвекторов и теплого пола через удаленную систему GSM. Стоимость работ по договору составила 3 547 000 рублей (л.д.104, т.1).

18 февраля 2016 г. между ФИО2 и ФИО3 был подписан договор согласования дополнительных работ и снятия претензий по загородному дому в СНТ «Ника» участок 17, согласно которому стороны договорились о следующих дополнительных работах: утепление и перебор окон, подоконников и их примыканий; дополнительное утепление с частичным перебором внутренних и вертикальных углов; зашивка откосов кухонного окна евровагонкой, частичный перебор стенки спальни второго этажа; дополнительное утепление электрощита при входе; предоставление копии договора от подрядной организации на изготовление откатных ворот и калитки.

При выполнении всех выше перечисленных пунктов, заказчик снимает все претензии по качеству и полноте выполненных работ на объекте к подрядчику. Все гарантийные обязательства сохраняются в рамках заключенного договора подряда. (л.д.227, т.1.)

В ходе рассмотрения дела судом была назначена и проведена строительно-техническая экспертиза. В соответствии с экспертным заключением ФБУ «Северо-западный региональный центр судебной экспертизы» от 07 июля 2017 г. на момент проведения осмотра объекта исследования имеются дефекты, недостатки, недоделки, допущенные при строительстве дома, расположенного по адресу: <адрес>, а именно:

- крепление имитатора бревна к дому выполнено самонарезающимися винтами, которые негидроизолированы, в результате выпадения осадков происходит намокание деревянной облицовки в месте крепления, некоторые винты, вероятно, перетянуты, так как имеются трещины;

- работы по устройству гравийного слоя основания под фундамент дома не выполнены;

- участок имеет неровный рельеф, направление уклона : от помещения кухни вниз в сторону эркера;

- подпорной стенки не имеется, имеется деревянная конструкция, смонтированная в вертикальной плоскости, возможно временно выполняющая функцию предотвращения сползания грунта от фундамента дома вниз;

- по периметру дома отмостки не имеется;

- терраса одноуровневая с ограждением с крышей покрывающей только ее часть, место крепления крыши к дому выполнено посредством гвоздей : каждое стропило (всего их пять) лежит на мауэрлате без запила;

- по показаниям тепловизора холодный воздух идет не в месте сопряжения пола и стен, а по периметру стен в нижней части;

- в наружной стене в тамбуре № ХХ в месте прилегания к входной двери выполнено утепление стены, утеплитель не полностью прилегает к стене, имеются участки, где утеплитель отсутствует;

- между дверью из тамбура № ХХ в коридор № ХХ и порогом данного дверного проема имеется расстояние 7-10 мм в нижней части, что приводит к поступлению холодного воздуха из тамбура посредством коридора в теплые помещения дома;

- в кухне в углу (справа от окна) холодная поверхность стен;

- в кухне внизу арочного проема в части расположенной в непосредственной близости к выходу на террасу (слева от двери) холодная поверхность стены;

- на втором этаже вскрыта часть обшивки потолка, имеется пароизоляция, под ней каменная (либо минеральная) вата толщина внутреннего слоя составляет 100 мм, толщина наружного слоя составляет 50 мм., минеральная вата отходит от основания, в некоторых местах держится только на пароизоляции;

- имеются провисание декоративного каната на 2 этаже, в этих местах имеется расстояние между стеновыми и потолочными панелями 3-11 мм;

- в местах примыкания дверной коробки (вход в помещение № 1) к стене с фасадной стороны и пола к стене с фасадной стороны имеется монтажная пена;

- крепление парапета ограждения лестницы к стене осуществлено тремя самонарезающимися винтами и одним гвоздем к вертикальной планке;

- в соответствие с показателями тепловизора утепление конструкции пола недостаточное, так как не обеспечивает нормативные значения температуры;

- канализационная труба, идущая от дома не подключена ни к городским сетям, ни к локальным станциям очистки, просто торчит из грунта в сторону улицы;

Стоимость ремонтно- строительных работ, необходимых для устранения всех недостатков и дефектов, допущенных при строительстве дома по адресу: <адрес> составляет 332 720 рублей.

Стоимость работ, выполненных истцами по устранению дефектов и недостатков, допущенных при строительстве дома, составляет 540 248 рублей 32 копейки.

Жилой дом, расположенный на земельном участке на момент осмотра для постоянного проживания не пригоден, так как не соответствуют параметрам температурно-влажностного режима. Данный дефект возможно устранить путем проведения работ по теплоизоляции конструктивных элементов дома в полном объеме материалами, соответствующим нормативным требованиям.

Поскольку имеются дефекты, недостатки, недоделки допущенные при строительстве дома, то работы по строительству дома не соответствуют требованиям строительных норм и правил (л.д.115-188, т.2)

Допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт Б.Т.А. подтвердила составленное ею заключение.Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза выполнена в соответствии с требованиями действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности на основании определения суда, вопросы, поставленные на разрешение эксперта, сформулированы с учетом мнения сторон, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.В силу ст.557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.Согласно п.1 ст.475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:соразмерного уменьшения покупной цены;безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Поскольку по результатам проведения строительно-технической экспертизы, установлено, что жилой дом по адресу: <адрес> не пригоден для проживания, не соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, в нем имеются дефекты и недостатки, не указанные в договоре купли-продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что истцы имеют право на уменьшение покупной цены дома с учетом стоимости устранения отмеченных в заключении эксперта недостатков. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчик не представил. Факт продажи дома истцу с недостатками также подтверждается договором согласования дополнительных работ и снятия претензий от 18 февраля 2016 г., договором подряда от 11 января 2016 г. и показаниями эксперта. Таким образом в пользу истцов с ответчика подлежат взысканию денежные средства в размере 872968 рублей 32 копейки, включающие стоимость работ, выполненных истцами по устранению дефектов и недостатков, допущенных при строительстве дома в размере 332 720 рублей и стоимость ремонтно- строительных работ, необходимых для устранения всех недостатков и дефектов, допущенных при строительстве дома в сумме 540 248 рублей 32 копейки, в соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы. Обоснованных возражений относительно данного заключения ответчиком не представлено. Довод ответчика о том, что обязательства перед истцами о передаче недвижимого имущества в надлежащем состоянии выполнены ответчиком в полном объеме, не может быть принят судом во внимание, поскольку опровергается материалам дела, в том числе заключением судебной строительно-технической экспертизы.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом. По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" разъяснено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Суд полагает, что к настоящим правоотношениям не подлежат применению положения ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении, поскольку сторонами какое-либо соглашение о производстве неотделимых улучшений, а также работ по капитальному ремонту, восстановлению и благоустройству дома не заключалось, перечень указанных работ в договоре купли-продажи недвижимого имущества не устанавливался. Указание ответчиком в расписках от 10 декабря 2016 г. о получении денежных средств за неотделимые улучшения само по себе не свидетельствует о его обязательствах произвести какие –либо неотделимые улучшения по договору купли- продажи недвижимости. Работы по устранению дефектов производились ответчиком в рамках договора подряда, заключенного сторонами, что также следует из договора согласования дополнительных работ от 18 февраля 2016 г.

Учитывая, что правоотношения сторон вытекают из договора купли – продажи недвижимости и в ходе рассмотрения спора установлен факт передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. ст. 475 и 557 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1, ФИО2 денежные средства в размере 872968 рублей 32 копейки.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья