Решение № 2-3183/2019 2-74/2020 2-74/2020(2-3183/2019;)~М-2845/2019 М-2845/2019 от 19 февраля 2020 г. по делу № 2-3183/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2020 года г.Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи – Кантовой Т.В.,

при секретаре судебного заседания – Тамазян Р.Э.,

с участием:

представителя истца (ответчика по встречному иску) – ФИО1, действующей на основании доверенности от 06.11.2019 года,

представителя ответчика (истца по встречному иску) – адвоката Петрашис А.В., предоставившей ордер № 46737 от 17.01.20120 года,

третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – ФИО2,

с извещением лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска к ФИО3, о взыскании задолженности по арендной плате, освобождении и возврате земельного участка, а также встречному иску ФИО3 к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска, Администрации города Волгодонска, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора – ФИО2, о понуждению к заключению договора аренды земельного участка, признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

КУИ г.Волгодонска ростовской области обратился в суд с иском о взыскании с ответчика в консолидированный бюджет Ростовской области задолженности по арендной плате в размере 22 305,4 рублей, за период с 01.01.2017 по 30.06.2019 года, а также пени – 4009,34 рублей за период с 01.01.2016 по 02.07.2019 года, исчисленные в связи с ненадлежащим исполнением ФИО3 своих обязанностей по договору аренды земельного участка № 53 от 12.12.2008 года. Одновременно, истец просил взыскать со ФИО3 неустойку в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, начисленную на сумму задолженности – 22 305,4 рублей за период с 03.07.2019 года по день фактической уплаты и обязать ответчика освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, <адрес>.

Указанные требования мотивированы тем, что 12.12.2008 года на основании Постановления Мэра г.Волгодонска Ростовской области от 19.09.2008 года № 2274 между КУИ г.Волгодонска и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № 53, по условиям которого ответчику по акту приема-передачи был передан земельный участок, площадью 600 кв.м из категории земель населенных пунктов, целевое использование – для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, <адрес>. Срок аренды установлен п.2.1 договора: с 12.12.2008 по 12.12.2018 года. Обязанность арендатора по внесению платы за пользование земельным участком предусмотрена п.3.2 договора. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.04.2009 года, что подтверждается записью в ЕГРН. 24.04.2018 года сторонами подписано соглашение об изменении договора аренды в части условий об арендной плате за период с 01.01.2018 года. В связи с нарушением ФИО3 условий договора по арендной плате образовалась спорная задолженность, мер к погашению которой ответчиком не предприняты до настоящего времени. Претензия с предложением погасить образовавшуюся задолженность от 02.07.2019 года, ФИО4 оставлена без внимания. В этой связи, а также в соответствии с п.6.3 Договора, предусматривающего его прекращение с момента окончания срока действия, если стороны не перезаключили договор на новый срок, ФИО3 было предложено в срок до 01.02.2019 года освободить земельный участок и передать его в фонд городских земель. Однако данное требование КУИ г.Волгодонска не выполнено ответчиком. Со ссылкой на ст.ст.12, 209, 307, 309, 310, 330, 606, 610, 614, 622 ГК РФ и ст.ст.60, 62, 65, 76 ЗК РФ просил удовлетворить вышеуказанные исковые требования.

ФИО3, в свою очередь, обратился со встречными исковыми требованиями и просил обязать Администрацию г.Волгодонска принять решение о предоставлении ему спорного земельного участка в аренду на 3 года, а КУИ г.Волгодонска – заключить с ним соответствующий договор аренды. Кроме того, ФИО3 просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности – 16%, расположенный на спорном земельном участке по <адрес> в г.Волгодонске Ростовской области.

В обоснование своих исковых требований ФИО3 указал, что на основании разрешения на строительство, выданного Комитетом по градостроительству и архитектуре г.Волгодонске, он самостоятельно, хозспособом осуществлял строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке. В соответствии с Техническим планом объекта от 14.01.2020 года, степень готовности незавершенного строительства составляет 16%. 14.11.2019 года он обратился к КУИ г.Волгодонска с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду еще на три года, в целях завершения строительства индивидуального жилого дома. Однако 12.12.2019 года ответчик отказал ему в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с пересечением границами земельного участка, указанными в его заявлении, объектов капитального строительства. В настоящее время границы спорного земельного участка не пересекают расположенный на нем объект незавершенного строительства, что подтверждается техническим планом, задолженность по арендным платежам отсутствует. Поскольку по окончанию срока аренды он продолжает пользоваться спорным земельным участком, полагает в силу ч.2 ст.621 ГК РФ договор № 53 от 12.12.2008 года возобновлен на тех же условиях. Считает, что он вправе приобрести спорный земельный участок в аренду сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства, поскольку договор аренды первоначально был заключен до 01.03.2015 года (том 1 л.д.62-67).

В ходе судебного разбирательства, действующая на основании доверенности ФИО1, уточнила исковые требования КУИ г.Волгодонска, в связи с полным погашением ФИО3 задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей. Поддержала лишь требование доверителя о понуждении ФИО3 в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером № из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, <адрес>, а в случае неисполнения решения в указанный срок – предоставить КУИ г.Волгодонска право осуществить освобождение земельного участка за счет средств ответчика (том 1 л.д.237-238).

Представитель КУИ и Администрации г.Волгодонска, ФИО1, в судебном заседании дополнительно пояснила, что ФИО3, в связи с истечением срока аренды, должен снести незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке и возвратить участок в фонд городских земель. Признала, что возведенный ответчиком незавершенный строительством объект не обладает признаками самовольного строения, так как ФИО3 выдавалось разрешение на строительство. Просила отказать в удовлетворении встречного иска, поскольку договор прекратил свое действие. В силу п.6.3 Договора ФИО3 обязан возвратить земельный участок по акту приема-передачи в первоначальном состоянии.

ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался по правилам ст.113 ГПК РФ, реализовал свое право на ведение дела посредством участия представителя. С учетом мнения участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ФИО3, в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика (истца по встречному иску), Петрашис А.В., просила отказать в удовлетворении исковых требований КУИ г.Волгодонска по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Заявила, что ее доверитель не поддерживает требование к Администрации г.Волгодонска, а также требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества. Дополнительно пояснила, что в предусмотренный договором аренды срок доверитель не успел завершить строительство жилого дома и ввести его в эксплуатацию. Вместе с тем, в соответствии с условиями договора аренды, до истечения срока его действия, а именно 17.10.2018 года ФИО3 обратился в КУИ г.Волгодонска с заявлением о продлении срока аренды для завершения строительства. Однако ответчик отказал в продлении срока аренды по основанию, которое не основано на законе. ФИО3 по настоящее время производит оплату за пользование земельным участком в размере, предусмотренном договором, использует земельный участок по назначению, в соответствии с видом разрешенного использования. Незавершенный строительством жилой дом возведен доверителем в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов. В этой связи полагает, что ФИО3 имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, сроком на три года, для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Не заявляющая самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, пояснила в судебном заседании, что является арендатором земельного участка по <адрес>, смежного со спорным. ФИО3 – ее сын. Строительство жилых домов планировалось и осуществлялось по меже, что предусмотрено разрешительной документацией. В связи со стечением тяжелых семейных обстоятельств, завершить строительство в срок не представилось возможным. Заявила, что незавершенный строительством жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, не нарушает ее прав. Не возражала против удовлетворения встречного иска.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд дал оценку представленным доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ и пришел к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ч.2 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным правовым актом. При этом, согласно ч.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, на основании постановления Мэра г.Волгодонска от 19.09.2008 года № 2274 12.12.2008 года между КУИ г.Волгодонска и ФИО3 был заключен договор № 53 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. В соответствии с условиями договора, КУИ г.Волгодонска предоставил, а арендатор – принимает и использует земельный участок, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

Срок аренды определен с 12.12.2008 по 12.12.2018 года (пункт 2.1) (далее – Договор, том 1 л.д.10-12).

Обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., в пользу ФИО3 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д.20-22).

Срок обременения определен в соответствии с условиями Договора о сроке аренды, а именно с 13.04.2009 по 12.12.2018 года (п.2.1).

Исковые требования КУИ г.Волгодонска, с учетом уточнений, обусловлены прекращением указанного договора аренды, в связи с истечением срока его действия. Истец заявляет о невыполнении ФИО3 обязанности, предусмотренной п.6.4 Договора, в связи с чем, просит понудить ответчика освободить спорный земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи в фонд городских земель.

Разрешая данное требование КУИ г.Волгодонска, суд не усматривает законных оснований для его удовлетворения.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно ст.39.8 Земельного кодекса РФ, определяются гражданским законодательством, настоящим кодексом и другими федеральными законами.

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Как было указано ранее, согласно пункту 2.1 Договора, срок аренды земельного участка установлен с 12.12.2008 по 12.12.2018 года. Если до окончания срока действия договора стороны не перезаключили его на новый срок, он считается прекращенным с момента окончания срока действия. При прекращении договора, Арендатор обязан в течение 10 дней возвратить Арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи (п.п.6.3, 6.4).

Между тем, в силу ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

06.11.2012 года главным архитектором г.Волгодонска Ростовской области был утвержден градостроительный план арендуемого ФИО3 земельного участка (том 1 л.д.166-173).

29.12.2012 года Комитетом по градостроительству и архитектуре г.Волгодонска ФИО3 было выдано разрешение на строительство № «046»6.1-22/494 на объект капитального строительства «2-этажного, 5-комнатного индивидуального жилого дома с подвалом» на земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область. г.Волгодонск, <адрес> (том 1 л.д.165).

Срок действия разрешения на строительство – до 12.12.2018 года.

На основании указанного разрешения на строительство, в соответствии с градостроительным планом, в предусмотренный Договором аренды срок, на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес>, ФИО3 осуществлялось строительство индивидуального жилого дома, которое к настоящему времени не завершено.

Согласно Техническому плану, выполненному кадастровым инженером <данные изъяты>., степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, по состоянию на 14.01.2020 года составляет 16%. Рыночная стоимость объекта определена независимым оценщиком и составляет 120 000 рублей (том 1 л.д.93-154, 201-213).

Таким образом, КУИ г.Волгодонска фактически просит обязать ФИО3 снести незавершенный строительством объект недвижимости и возвратить спорный земельный участок в фонд городских земель.

Между тем, признаками самовольной постройки, предусмотренными ст.222 ГК РФ, возведенный ФИО3 объект не обладает. Строительство осуществлено в соответствии с градостроительным планом и разрешением на строительство, что подтверждается письменными материалами дела и не оспаривается КУИ г.Волгодонска. Факт истечения срока действия Договора аренды сам по себе не является основанием для сноса возведенного ФИО3 на земельном участке по <адрес> в г.Волгодонске объекта незавершенного строительства.

Таким образом, требование КУИ г.Волгодонска о возложении на ФИО3 обязанности освободить земельный участок, применительно к установленным судом обстоятельствам, не основаны на законе, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

Разрешая настоящий спор, суд находит заслуживающими внимания доводы ФИО3 о наличии у него права на заключение с ним договора аренды на новый срок для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, до истечения срока аренды, а именно 18.10.2018 года ФИО3 обращался в КУИ г.Волгодонска с заявлением о продлении аренды, в связи с истечением срока действия Договора. Однако в удовлетворении данного заявления было отказано 29.12.2018 года, в связи с истечением срока действия Договора аренды № 53 от 12.12.2008 года (том 1 л.д.183, 185-186).

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здания, строения и сооружения, строительство которых еще не завершено, относятся к объектам капитального строительства.

С 01.03.2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, установленные Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Нарушений градостроительного плана земельного участка и предельных параметров разрешенного строительства, определенных проектной документацией, ФИО3 при строительстве не допущено. Доказательства обратного суду не представлены.

В силу ч.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Доказательства направления в адрес ФИО3 уведомления о необходимости освобождения спорного земельного участка КУИ г.Волгодонска не предоставлены.

ФИО3 продолжает пользоваться земельным участком, осуществляя арендные платежи в размере, предусмотренном Договором от 12.12.2008 года.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии у ФИО3 преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, на три года однократно для завершения строительства индивидуального жилого дома, без проведения торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом города Волгодонска к ФИО3, о взыскании задолженности по арендной плате, освобождении и возврате земельного участка, отказать.

Встречный иск ФИО3 к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска, третье лицо – ФИО2, о понуждении к заключению договора, удовлетворить.

Признать за ФИО3 преимущественное право на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, <адрес>, сроком на три года, однократно, для завершения строительства индивидуального жилого дома, без проведения торгов.

Обязать Комитет по управлению имуществом города Волгодонска Ростовской области заключить со ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, <адрес>, сроком на три года, для завершения строительства индивидуального жилого дома, без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Волгодонской районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 28.02.2020 года.