Апелляционное определение № 33-676/2026 от 3 февраля 2026 г.

Судья Ганага Ю.Н. УИД 39RS0019-01-2024-000748-75

Дело № 2-16/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-676/2026
04 февраля 2026 г.
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Мариной С.В.,

судей Жестковой А.Э., Макарова Т.А.,

при секретаре Семеновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского городского суда Калининградской области от 12 февраля 2025 года, принятое по гражданскому делу по иску администрации муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области к ФИО1 о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области о признании квартиры нежилым помещением, о сохранении нежилого помещения в перепланированном, переустроенном состоянии.

Заслушав доклад судьи Жестковой А.Э., объяснения представителя ФИО1 - ФИО2, подержавшей доводы апелляционной жалобы, полагавшей решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

администрация муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области обратилась в суд с иском к ФИО1 с требованием о приведении жилого помещения - <...> в первоначальное состояние, существовавшее до проведенных самовольного переустройства, перепланировки, реконструкции, а именно: возложении обязанности в помещении №3 жилой комнаты заложить дверной проем и выполнить работы по восстановлению оконного проема; в помещении №3 жилой комнаты демонтировать производственную вытяжку; в помещении №1 санузла установить унитаз согласно поэтажному плану.

В обоснование заявленных требований истец указал, что с 20 июля 2023 г. указанное жилое помещение находится в собственности ФИО1 Ранее указанное жилое помещение находилось в собственности ФИО3 По результатам проведенного администрацией городского округа комиссионного обследования жилого помещения установлен факт самовольных перепланировки, переустройства и реконструкции квартиры, а именно: в помещении №3 жилой комнаты устроен дверной проем вместо оконного проема и установлена производственная вытяжка; в помещении №1 санузла перенесен унитаз. На основании проведенного обследования в адрес собственника жилого помещения, на тот момент ФИО3, администрацией городского округа 13 апреля 2023 г. направлено предупреждение о приведении жилого помещения в многоквартирном доме в прежнее состояние.

В установленный в предупреждении срок помещения в прежнее состояние не приведено. 21 августа 2023 г. в адрес нового собственника жилого помещения ФИО1 также было направлено предупреждение о приведении жилого помещения в первоначальное состояние в соответствии с планом расположения помещений, однако по результатам проведенного 30 января 2024 г. комиссионного обследования жилого помещения установлено, что дверной проем не заложен, оконный проем не восстановлен.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, указывая на нарушение прав публичного образования, администрация муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области обратилась в суд с настоящим иском.

ФИО1 в свою очередь обратилась со встречным исковым заявлением к администрации муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области о признании квартиры №7 дома №27 по ул. Искры в г. Советске Калининградской области нежилым помещением и сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном виде.

В обоснование заявленных требований указала, что в 2013 г. она обращалась в администрацию Советского городского округа по вопросу перевода жилого помещения в нежилое с приложением проекта перепланировки и переустройства, по результатам рассмотрения которого ФИО1 было выдано уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение в целях использования его под кафе-закусочную.

Вместе с тем, несмотря на проведение строительно-монтажных работ, уведомление об окончании работ ею в администрацию Советского городского округа не подавалось. Согласно техническому плану нежилого помещение от 07 октября 2024 г. в результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером выявлено, что квартира №7 общей площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <...>, переведена в нежилое помещение и в виду того, что помещение пригодно для эксплуатации как нежилое. В этой связи, ФИО1 полагает возможным признать квартиру нежилым помещением и сохранить нежилое помещение в переустроенном и перепланированном виде, общей площадью 40,2 кв.м.

Решением Советского городского суда Калининградской области от 12 февраля 2025 года исковые требования администрации Советского городского округа Калининградской удовлетворены частично, на ФИО1 возложена обязанность в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <...> в первоначальное состояние, существовавшее до проведенной самовольной реконструкции, а именно: восстановить оконный проем в помещении №3 жилой комнаты; заложить дверной проем в помещении №3 жилой комнаты. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Встречные исковые требования ФИО1 также удовлетворены частично, сохранено жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: <...>, в переустроенном состоянии, общей площадью 43,5 кв.м., в части обустройства смещения унитаза вдоль короба с коммуникациями и разворота его на 45 градусов в помещении санузла №1. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением Советского городского суда Калининградской области ФИО1 подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить в части возложенной на ФИО1 обязанности по восстановлению жилого помещения в первоначальное состояние, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования ФИО1 в полном объеме.

Указывает, что выданное администрацией Советского городского округа разрешение на перевод жилого помещения в нежилое не требовало от нее какого-либо дополнительного согласования в связи с проводимой реконструкцией, так как в данном случае, в связи с не предоставлением полного пакета документов, проведение работ по переводу в нежилое помещение просто не согласовывается (отказывают в согласовании). Согласование не может быть выдано гражданину под условием проведения каких-либо действий в будущем, с учетом того, что алгоритм указанных действий также не прописан.

Кроме того, после фактически проведенных ФИО1 в 2013 г. работ по переводу спорной квартиры в нежилое помещение, каких-либо жалоб на указанные действия со стороны жителей дома, а также администрации Советского городского округа не поступало. Жалобы на установленную в лицевом фасаде дома дверь стали поступать только после 2020 г. от ФИО4, который купил в указанном доме квартиру и стал конфликтовать с ФИО1 При этом ФИО4 в судебном заседании затруднялся ответить на вопрос суда о том, каким образом дверь в фасаде здания, принадлежащая ФИО1, нарушает его права, с учетом того, что при покупке квартиры ФИО4 указанная дверь уже существовала.

Также ФИО1 не понятны требования администрации Советского городского округа о демонтаже только одной двери, так как при производстве работ в 2013 г. ФИО1 были установлены две двери в оконных блоках здания: одна со стороны улицы, а вторая со стороны двора. Под протокол судебного заседания представитель администрации показала, что установка обоих дверей является незаконной реконструкцией, однако администрация не имеет претензий к ФИО1 по поводу второй двери.

Ссылаясь на Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2023 г. № 307-ЭС23-16625, указывает, что отсутствие согласия всех собственников помещений МКД в данном случае не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о сохранении помещения в перепланированном виде, поскольку, во-первых, демонтаж подоконной кладки затронул не всю стену, а только ее часть; во-вторых, устройство дверного проема на месте существующего оконного проема выполнено без изменения проектной ширины проема и не привело к снижению несущей способности стены, надежности несущей конструкции здания; в-третьих, демонтированный участок стены расположен не в месте общего пользования собственников МКД, а в частном помещении; в-четвертых, ответчик не доказал, что указанное изменение общего имущества без согласия других собственников повлекло нарушения прав и интересов граждан, исключающих возможность сохранения помещения в перепланированном виде. Заявитель отмечает, что суды при разрешении аналогичных споров исходили из наличия предусмотренных законом оснований для сохранения спорной перепланировки, не нарушающей прав и законных интересов граждан, не создающей угрозу их жизни или здоровью.

Полагает, что установка двери на месте существующего ранее оконного проема угрозы жизни и здоровью граждан не несет, на момент проведения строительных работ жители дома и администрация никаких претензий к ФИО1 не предъявляли, в судебном заседании подтверждали, что ее действия не обжаловали, указанные изменения существуют с 2013 г., т.е. более 10 лет, при этом жалобы стали поступать только после 2020 г.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не явились, ходатайств об отложении не направили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда указанным требованиям закона отвечает в полном объеме.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 в период до 28 декабря 2021 г. и с 20 июля 2023 г. по настоящее время является собственником квартиры №7 в доме № 27 по ул. Искры, г. Советска Калининградской области.

Жилой дом № 27 является 10-ти квартирным жилым домом, до 1945 года постройки.

Также из материалов дела следует, что по заказу ФИО1 16 апреля 2013 г. специализированной организацией ООО «НИСК» была разработана проектная документация в целях выполнения работ по перепланировке квартиры с переустройством в нежилое помещение с целью использования под кафе-закусочную с устройством отдельного входа со стороны главного фасада.

В 2013 г. ФИО1 обращалась в администрацию Советского городского округа с заявлением о переводе принадлежащего ей жилого помещения в нежилое под кафе-закусочную.

На основании решения межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда Муниципального образования «Советский городской округ» от 27 июня 2013 г. №77, ФИО1 было выдано уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение, в котором указано, что перевод из жилого помещения в нежилое помещение осуществляется при условии проведения в установленном порядке следующих видов работ: реконструкцию объекта осуществлять в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В 2013 г. ФИО1 были проведены работы по перепланировке, переустройству указанной квартиры, а также работы по реконструкции многоквартирного жилого дома, в том числе, устроен в помещении жилой комнаты №3 дверной проём вместо оконного проема, путем демонтажа кладки стены лицевого фасада здания; в жилой комнате №3 установлена производственная вытяжка; в помещении санузел №1 перенесен унитаз.

Вместе с тем, ФИО1 по вопросу получения разрешения на реконструкцию не обращалась, по окончании ремонтно-строительных работ по вопросу ввода жилого помещения в эксплуатацию также не обращалась, приемочной комиссией не осуществлялась приемка выполненных ремонтно-строительных работ с подписанием акта комиссии, акт приемочной комиссией не утверждался, постановление администрацией Советского городского округа о переводе жилого помещения в нежилое после проведенной реконструкции не принималось, таким образом. нормативно установленная процедура реконструкции, перепланировки, переустройства и перевода жилого помещения в нежилое ФИО1 соблюдена не была.

В регистрирующих органах до настоящего времени за ФИО1 зарегистрировано право собственности в отношении жилого помещения – квартиры.

Понятие «переустройство» и «перепланировка» приведены в статье 25 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 ЖК РФ).

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительным кодексом РФ, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Устройством наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены дома под окном своей квартиры уменьшен размер общего имущества в многоквартирном доме.

Проведенные ФИО1 работы привели к реконструкции дома, а не к перепланировке помещения, указанные работы изменили объект (дом) в целом, затронули несущие конструкции дома, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Данная правовая позиция неоднократно подтверждалась Верховным Судом РФ, указывая, что наружные стены дома как ограждающие конструкции относятся к общему имуществу, и их изменение (в том числе устройство проемов) без согласия всех собственников не допускается.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО1 о том, что выполненные работы являются перепланировкой и переустройством квартиры, устройство дверного проёма вместо оконного, путем демонтажа кладки стены лицевого фасада здания, относится к работам по реконструкции жилого дома.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодекса РФ, в частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство. Реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную РФ Федерации от 13 августа 2006 года N 491 в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Положения части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ о возможности сохранения помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на которые указывала ФИО1, не подлежат применению к работам по реконструкции, затрагивающим общее имущество многоквартирного дома. Изложенные заявителем правоотношения регулируются положениями ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ о сохранении объекта в реконструированном виде. В таких случаях подлежат применению нормы Градостроительного кодекса РФ о необходимости получения разрешения на строительство, а также нормы Жилищного кодекса РФ о необходимости согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Принимая во внимание, что собственник квартиры ФИО1 согласие собственников помещение на реконструкцию дома не получала, согласие на уменьшение общего имущества испрошено не было, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии, удовлетворив при этом требований администрации муниципального образования «Советский городской округ» Калининградской области о возложении обязанности заложить дверной проем в помещении №3 жилой комнаты квартиры и восстановить оконный проем в таком помещении.

Довод ФИО1 о том, что в судебной практике, в том числе в определении Верховного Суда РФ от 27 октября 2023 г. № 307-ЭС23-16625, допускается сохранение перепланировки без согласия всех собственников, основан на неверном толковании правовой позиции высшей судебной инстанции.

В определении Верховного Суда РФ от 27 октября 2023 г. № 307-ЭС23-16625, на которое ссылается заявитель, рассматривалась иная ситуация – работы по перепланировке, которые не затрагивали общее имущество многоквартирного дома. В настоящем деле, напротив, установлено, что произведенные ФИО1 работы затронули общее имущество (наружную стену дома), что подтверждено материалами дела и не оспаривалось сторонами. Следовательно, ссылка на указанное определение несостоятельна и не может служить основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.

Отклоняя довод жалобы о том, что администрация не имеет претензий по поводу второй двери (со стороны двора), судебная коллегия отмечает, что в силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Администрация заявила требования только в отношении дверного проема, устроенного в лицевом фасаде здания, поскольку наличие такой двери нарушает облик здания и всего города в целом, расположенного на центральной улице города.

Отсутствие требований относительно дверного проема со стороны двора не свидетельствует о незаконности или необоснованности решения суда в обжалуемой части.

Вместе с тем, вопрос о приведении помещения в первоначальное состояние в части дверного проема со стороны двора может быть разрешен в отдельном порядке при наличии соответствующего требования уполномоченного органа или заинтересованных лиц.

Суд первой инстанции также пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в части признания жилого помещения квартиры - нежилым помещением в обход предусмотренных законодательством административных процедур, регулирующих порядок перевода жилых помещений в нежилые.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое регламентирован статьями 22-24 Жилищного кодекса РФ и предусматривает обязательное проведение работ по переустройству и (или) перепланировке (при необходимости) с соблюдением требований законодательства и последующее принятие приемочной комиссией. Полученное ФИО1 уведомление о переводе жилого помещения в нежилое от 2013 г. являлось лишь разрешением на перевод, но не освобождало ее от обязанности соблюсти все последующие процедуры (получение разрешения на реконструкцию, ввод объекта в эксплуатацию и т.д.), что ею сделано не было.

Сам по себе факт выдачи органом местного самоуправления разрешения на перевод жилого помещения в нежилое не освобождает собственника от обязанности получить разрешение на строительство (реконструкцию), а в случае, если для перевода требуется проведение работ по реконструкции, затрагивающих несущие конструкции и общее имущество многоквартирного дома, согласие всех собственников помещений.

Доводы апелляционной жалобы о том, что жалобы от жителей стали поступать только после 2020 г. от ФИО4, а также о длительности существования перепланировки (более 10 лет) не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.

Требования администрации направлены на устранение нарушений прав собственников помещений в многоквартирном доме и самого муниципального образования как органа, осуществляющего контроль за соблюдением законодательства. Сам по себе факт длительного существования нарушения не легализует его и не освобождает от обязанности привести помещение в первоначальное состояние.

Самовольные реконструкция, переустройство и перепланировка жилого помещения, произведенные с нарушением установленного законом порядка и затрагивающие общее имущество многоквартирного дома, нарушают не только права отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, но и законные интересы муниципального образования в лице его администрации как органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление муниципального жилищного надзора и контроля за соблюдением законодательства о переводе жилых помещений в нежилые и проведении реконструкции.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены либо изменения принятого по делу решения по доводам апелляционной жалобы.

Таким образом, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены законного и обоснованного решения суда или его изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского городского суда Калининградской области от 12 февраля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 февраля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: