Решение № 2-4232/2025 2-596/2026 2-596/2026(2-4232/2025;)~М-1966/2025 М-1966/2025 от 4 мая 2026 г. по делу № 2-4232/2025

Дело № 2-596/2026 (2-4232/2025;)

УИД 23RS0002-01-2025-003824-21


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 30 апреля 2026 года

Мотивированное решение составлено 05 мая 2026 года.

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Федорова Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухощеевой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО9 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, прекращении зарегистрированного права,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО8 обратился в Адлерский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО9 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, прекращении зарегистрированного права.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (далее Истец), от лица которого по доверенности действовала представитель ФИО3 06.09.1985г.р., и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (далее Ответчик №), от лица которого действовал ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р., был заключен предварительный договор купли-продажи помещений (предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности па земельный участок и доли в праве собственности на часть жилого дома) (далее Предварительный договор), согласно которого Продавец обязался продать Покупателю Объект недвижимого имущества (далее Объект), а именно: долю в праве собственности на часть Жилого дома с кадастровым номером 23:49:0402009:2511 по адресу: <адрес>, в районе Пансионата "Орбита”, участок 10, пом.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 31, 32, 33, 34, 36, 37, общей площадью 26 кв.м., строительный номер жилого помещения №, (далее по тексту Объект) согласно Поэтажного плана, являющегося приложением № к предварительному договору, а также долю в праве собственности на земельный участок, категории- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером - 23:49:0402009:523, по адресу: <адрес>, схема уплотнения жилой застройки в районе пансионата «Орбита» участок № (далее «Земельный участок»). Срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4 предварительного договора). Цена объекта была установлена пунктом 5 предварительного договора и составила 6 100 000 (Шесть миллионов сто тысяч) рублей, по условиям договора являлась окончательной ценой готового объекта. Эта сумма была передана Ответчику № в день подписания договора и подтверждается распиской. Как стало известно Истцу позже (из картотеки дел Адлерского районного суда), на момент заключения предварительного договора помещения с кадастровым номером 23:49:0402009:2511 по адресу: <адрес>, в районе Пансионата "Орбита", стали предметом спора по делу № о реальном разделе между двумя собственниками ФИО1 и ФИО2, и, решением Адлерского районного суда <адрес> ФИО7 края от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по иску ФИО2 о реальном разделе вышеуказанного жилого помещения, и за ФИО2 было признано право собственности на объект, являющий предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и за который Истец заплатил полную сумму его стоимости. Таким образом, в процессе вышеуказанного раздела имущества, Объект, приобретенный Истцом по предварительному договору, был передан по Решению суда Ответчику №. Данная информация до сведения Истца доведена не была, как и тот факт, что квартира была продана по оспариваемому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ представителю Истца - ФИО3. После неоднократных обращений в Отдел продаж Застройщика (Ответчика №) Истцу стало известно, что основной договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ (далее ДКП № от ДД.ММ.ГГГГ) непосредственно с ФИО3 (далее Ответчик 3) (которая была уполномочена Истцом доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ приобрести Объект в интересах Покупателя и оформить этот объект на него). Продавцом Объекта выступил ФИО5 (далее Ответчик 2), который получил данный спорный Объект в результате раздела по вышеупомянутому решению суда по делу №. Предметом указанного ДКП № явились: 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать), и размещенное на нем жилое помещение, назначение : жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №, с кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение N° 45 (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один). Указывает, что Ответчик № ФИО3 выступила при заключении основного договора купли-продажи в качестве Покупателя объекта, а не в качестве представителя Истца ФИО8 (несмотря на наличие доверенности от него, заключение на его имя предварительного договора и получение от него денежных средств в размере 6 100 000 рублей на эти цели), в дальнейшем оформила его на себя Объект свою личную собственность, после чего не совершила действий по переоформлению объекта на ФИО8 Как указано в пункте 1.2 ДКП № указанные 3/80 доли земельного участка принадлежат Ответчику № на основании решения о реальном разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, решения собственников об объединении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № 23:49:0404008:12315-23/236/2023-66, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданной ДД.ММ.ГГГГ Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по ФИО7 краю. Как указано в пункте 1.3. ДКП № указанное жилое помещение принадлежит ФИО2 на основании Решения Адлерского районного суда <адрес> ФИО7 края от ДД.ММ.ГГГГ, дело №, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданной ДД.ММ.ГГГГ Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по ФИО7 краю. Как следует из ДКП № Ответчик № приобрел у Ответчика № продаваемые спорные объекты за цену 950 000 (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей (по условиям договора денежные средства были переданы до подписания договора). В последующем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (Ответчик №), перепродала Объект Ответчику №. В связи с чем, истец обратится в суд за защитой своих прав, поскольку в ином порядке их восстановление не представляется возможным.

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следующего недвижимого имущества, а именно: 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать) и размещенное на нем жилое помещение, назначение : жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №, с кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение № (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один) заключенного между ФИО5 и ФИО3. Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следующего недвижимого имущества, а именно: 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать) и размещенное на нем жилое помещение, назначение : жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №, с кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение № (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один) заключенного между ФИО3 и ФИО9. Истребовать у Ответчика ФИО9 следующее недвижимое имущество: 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать) и размещенное на нем жилое помещение, назначение : жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №,0 кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение № (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один). Прекратить за ФИО9 право собственности на 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать) и размещенное на нем жилое помещение, назначение : жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №, с кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение № (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один). Обязать Управление Росреестра по ФИО7 краю прекратить право собственности ФИО9 на 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать) и размещенное на нем жилое помещение, назначение : жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №, с кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение № (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один). Признать за ФИО8 право собственности на 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать) и размещенное на нем жилое помещение, назначение : жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №, с кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение № (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один) Обязать Управление Росреестра по ФИО7 краю зарегистрировать за ФИО6 право собственности на 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать) и размещенное на нем жилое помещение, назначение: жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №, с кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение № (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один).

Представитель истца ФИО8 – по доверенности ФИО15 в зал судебного заседания не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены, причин неявки суду не сообщили.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО1 – по доверенности ФИО16 в судебном заседании просил суд исковые требования ФИО8 удовлетворить в полном объеме, о чем представлен письменный отзыв на исковое заявление.

Ответчики ФИО3 и ФИО9 в зал судебного заседания не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены с учетом положений абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и абз. 2 п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», причин неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ФИО7 краю в зал судебного заседания не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен, причин неявки суду не сообщили. Ранее по запросу суда от Управления поступили копии материалов регистрационного дела на объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0404008:12272.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 154 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку, его действительной воле.

По правилам ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В ст. 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Статьей 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2). Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (пункт 3). Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (пункт 4).

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст.ст. 56, 148 ГПК РФ суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Таким образом, именно суд, рассматривающий дело, определяет, какие нормы материального права подлежат применению по каждому конкретному делу, которые вытекают из существа правоотношений, именно суд указывает закон, подлежащий применению, анализирует доказательства, представленные сторонами, с позиции их достаточности, относимости и допустимости, определяет юридически значимые обстоятельства, необходимые для вынесения судом законного и обоснованного решения по делу.

По смыслу приведенных выше норм права при разрешении заявленных требований суду следует установить правовую природу сложившихся между сторонами правоотношений.

В соответствии со статьей 218 Гражданскою кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом з соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества (в данном случае доли), которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления.

Как следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 в лице представителя ФИО3 действующей на основании доверенности, и ФИО1 в лице представителя ФИО4 действующего на основании доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи помещений (предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности па земельный участок и доли в праве собственности на часть жилого дома) (далее Предварительный договор).

По условия Предварительного договора, Продавец обязался продать Покупателю Объект недвижимого имущества (далее Объект), а именно: долю в праве собственности на часть Жилого дома с кадастровым номером 23:49:0402009:2511 по адресу: <адрес>, в районе Пансионата "Орбита”, участок 10, пом.1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 31, 32, 33, 34, 36, 37, общей площадью 26 кв.м., строительный номер жилого помещения №, (далее по тексту Объект) согласно Поэтажного плана, являющегося приложением № к предварительному договору, а также долю в праве собственности на земельный участок, категории- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером - 23:49:0402009:523, по адресу: <адрес>, схема уплотнения жилой застройки в районе пансионата «Орбита» участок № (далее «Земельный участок»). Срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4 предварительного договора).

Цена объекта была установлена пунктом 5 предварительного договора и составила 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей.

Согласно п. 7.2 предварительного договора, стороны установили форму оплаты путем передачи денежных средств продавцу в форме наличных платежей.

Как следует из представленной в материалы дела расписки от 30.04.2021г., денежные средства в размер 6 000 000 рублей были переданы продавцу ФИО1 от ФИО3 действующей на основании доверенности от истца ФИО8

Поскольку условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, но и обязанность покупателя осуществить предварительные платежи в течение 90 дней с момента заключения договора. Суды пришли к правильному выводу о том, что указанный договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи, по смыслу статьи 429 ГК РФ предварительным не является, а является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о ее предварительной оплате.

Далее, как поясняет истец, основной договор купли-продажи в отношении объектов недвижимости, которые были предметом предварительного договора купли-продажи от 30.04.2021г. был заключен 23.11.2023г. между ФИО2 и непосредственно ФИО3Указанная сделка была нотариально удостоверена ФИО11, временно исполняющей обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО12, и зарегистрирована в реестре №-н/23-2023-33-4.

Из содержания данного договора от 23.11.2023г. следует, что предметом сделки купли-продажи явилось следующее недвижимое имущество:

- 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать),

- и размещенное на нем жилое помещение, назначение: жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №, с кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение N° 45 (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один).

В п. 2.2. договора купли-продажи указано, что 3/80 доли земельного участка принадлежат ФИО2 на основании решения о реальном разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, решения собственников об объединении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации 23:49:0404008:12315-23/236/2023-66, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В п. 3.1 указано, что жилое помещение принадлежит ФИО7 края от ДД.ММ.ГГГГ, на основании решения Адлерского районного суда <адрес> от 08.08.2022г. (дело №) о реальном разделе жилого помещения, о чем в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N? 23:49:0404008:12272-23/262/2022-1, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Как следует из материалов регистрационного дела, 06.02.2024г. между ФИО3 и ФИО9 заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следующего недвижимого имущества, а именно: 3/80 (три восьмидесятых) доли в праве общей долевой собственности на земельной участок, категории земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью 707 (семьсот семь) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на земельном участке расположен жилой <адрес> (двадцать дробь тринадцать) и размещенное на нем жилое помещение, назначение : жилое помещение, общей площадью 18,1 (восемнадцать целых одна десятая) кв.м., этаж №, с кадастровым номером 23:49:0404008:12272 Российская Федерация, <адрес> (двадцать дробь тринадцать), помещение № (сорок пять), 46 (сорок шесть), 46/1 (сорок шесть дробь один) заключенного между ФИО3 и ФИО9, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации права № от 08.02.2024г. с регистрацией обременения - Ипотека в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, по мнению истца, указанные в оспариваемых им последующих сделках купли-продажи, объекты недвижимости в виде 3/80 доли в праве общей долевой собственности на земельной участок с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, и жилое помещение, общей площадью 18,1 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12272, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>, помещение №, 46, 46/1 являются предметом сделки купли-продажи заключенной 30.04.2021г. между ним и продавцом ФИО1, и соответственно, должны быть преданы в его собственность.

Исходя из ч. 2 ст. 432, 554, ч. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора являются условия о его предмете. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Между тем, истец не представил доказательств идентичности объектов недвижимого имущества, что необходимо для оспаривания права собственности в отношении заявленных объектов недвижимости.

Из содержания договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о ее предварительной оплате от 30.04.2021г. не следует, что истцу должны были быть переданы в собственность объекты недвижимости в виде 3/80 доли в праве общей долевой собственности на земельной участок с кадастровым номером 23:49:0404008:12315, и жилое помещение, общей площадью 18,1 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404008:12272, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>, помещение №, 46, 46/1.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности представляет собой государственную регистрацию прекращения права продавца и государственную регистрацию возникновения права собственности у покупателя, такая регистрация не может быть проведена при отсутствии в Едином государственном реестре прав сведений о государственной регистрации права собственности продавца.

То есть государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи, заключенному 30.04.2021г., возможна только при условии наличия записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 (продавца) на данные объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав.

Однако, продавцом по оспариваемой истцом следки купли-продажи от 23.11.2023г., нотариально удостоверенная нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО12, и зарегистрирована в реестре №-н/23-2023-33-4, выступал ФИО2, не ФИО1, в собственности которой указанное имущество зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не значилось.

Также суд отмечает, что для установления идентичности спорных объектов ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы истцом не заявлялось.

В данном случае необходимой совокупности оснований для признания спорных сделок недействительными судом не установлено.

При таком положении, и учитывая, что из содержания договора будущей недвижимой вещи с условием о ее предварительной оплате от 30.04.2021г. и оспариваемы сделок от 23.11.2023г. и0 06.02.2024г. невозможно доподлинно установить тождественность объектов недвижимости, на которые претендует истец; отсутствие наличия государственной регистрации ранее возникших прав продавца ФИО1 на объект недвижимости; отсутствие документов, подтверждающих правомочия продавца ФИО1 на распоряжение спорным имуществом по сделке от 30.04.2021г. суд полагает необходимым в удовлетворении иска ФИО13 отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО9 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности сделок, признании права собственности, прекращении зарегистрированного права, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд, через Адлерский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.<адрес>