Решение № 2-106/2017 2-106/2017(2-6630/2016;)~М-5211/2016 2-6630/2016 М-5211/2016 от 8 февраля 2017 г. по делу № 2-106/2017

№


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Новосибирск 09 февраля 2017 года

Ленинский районный суд г.Новосибирска в составе:

судьи Нестеровой А. В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4,

при секретаре судебного заседания Срыбных Т. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саченко ФИО17 к ФИО6 ФИО18, ФИО6 ФИО19, ФИО9 ФИО20 о взыскании неустойки, убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с указанным иском, просила взыскать с ФИО7, ФИО8, ФИО9 в равных долях неустойку в размере 45000,00 руб., убытки в размере 8000,00 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1790,00 руб.

В обоснование иска указано, что 19.11.2014 г. между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчикам на праве собственности. Согласно условиям договора, ответчики приняли на себя обязательства передать в собственность истцу указанную квартиру, а истец обязалась оплатить стоимость квартиры. Также стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры 28.11.2014 г. В соответствии с п.3.1.1 договора стороны установили, что сумму в размере 45 000 руб. истец передает собственникам квартиры в качестве аванса в день подписания договора. Истец надлежащим образом в установленные сроки исполнила свою обязанность по предоставлению суммы аванса. Ответчики до настоящего времени не передали квартиру истцу (не заключили договор купли-продажи). Более того, по сведениям истца, ответчики данную квартиру продали третьим лицам. В п.4.1 предварительного договора купли-продажи квартиры предусмотрена ответственность ответчиков за уклонение от заключения сделки и подписания договора купли продажи в виде возврата аванса и дополнительно выплаты штрафа в размере 45000,00 руб. в качестве неустойки. В связи с тем, что аванс по соглашению от 19.11.2014 г. находился на хранении в ООО «Центральное Агентство Недвижимости-16», требование о его возврате направлено в агентство. Также истцом понесены убытки, а именно: уплата аванса за подготовку сделки купли-продажи недвижимости в размере 5000,00 руб., оплата по договору на оказание оценочных услуг недвижимости в размере 3000,00 руб. 14.12.2015 г. истцом были направлены претензии ФИО7, ФИО8, ФИО9, однако на момент предъявления иска ответов не поступило.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования и доводы иска поддержали в полном объеме. Ранее ФИО1 пояснила, что, когда наступило время сделки, ФИО7 отключила все телефоны, требуемых от нее документов в агентство не представила. В день сделки агентство известило истца, что ответчик не выходит на связь, и сделка сорвалась. Агентство возвратило аванс примерно в сентябре 2016 г.

Представитель истца дополнительно указала на противоречивость пояснений ответчиков и свидетеля ФИО13, также ФИО7 не доказала ведение переговоров с риэлтором по поводу сделки, в первую половину дня 28.11.2016 г. исходящие звонки с ее номера телефона отсутствуют. Сотрудник агентства пояснил, что все было готово к сделке, но сделка не состоялась из-за отказа ФИО7 Несение истцом расходов на оценку обусловлено обращением за получением ипотечного кредита, потенциальный заемщик обязан провести оценку имущества, которое он хочет приобрести.

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО3 в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что после заключения предварительного договора ФИО7 постоянно находилась на связи с риэлтором, инициатором звонков по большей части является именно она, накануне дня сделки ответчики снялись с регистрационного учета в квартире, в день сделки прибыли в агентство, однако истец не явилась, стало очевидным, что подписание договора не состоится. Исходящие звонки с телефона ФИО7 утром 28.11.2014 г. отсутствуют, так как ответчик лично поднялась в офис агентства, где пояснила, что продавцы будут ожидать в машине. Ни один из свидетелей со стороны истца в день сделки в офисе агентства не присутствовал. Действия продавцов были добросовестными, тогда как сторона покупателя действовала недобросовестно, уважительных причин неявки на сделку не представила. У истца изначально, еще в момент заключения предварительного договора имелись сомнения относительно покупки квартиры, ответчик полагает, что данные колебания были обусловлены ростом курса доллара в конце 2014 г. и нежеланием истца вследствие данного обстоятельства получать ипотечный кредит в нестабильных условиях. Обязательства сторон по предварительному договору прекратились по истечении обусловленного в нем срока заключения основного договора, основания для взыскания неустойки и убытков отсутствуют.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании пояснила, что ответчики решили улучшить свои жилищные условия, выставили квартиру на продажу, истец посмотрела квартиру, ей она понравилась, истец попросила квартиру пока не показывать никому, чтобы она собрала денежные средства. Ответчики согласились, однако в дальнейшем ФИО1 сообщила, что будет еще смотреть и другие квартиры, чуть позже риэлтор сообщила, что все-таки истец будет покупать квартиру. Кредитного решения у истца не было, поэтому подписали предварительный договор. Во время подписания договора велись переговоры, у истца были сомнения – покупать или не покупать квартиру ответчиков. В планах ответчиков было купить квартиру в новостройке, необходимо было произвести расчет до определенной даты, после этого цена увеличивалась на 300 тыс. руб., для них это существенная сумма. В день подписания предварительного договора окончательно выяснилось, что истец может выйти на сделку и купить квартиру только с помощью ипотеки. ФИО7 сомневалась в том, что эта сделка состоится, и, когда поступило другое предложение о покупке квартиры, ответчики заключили предварительный договор и с другими покупателями тоже, хотя понимали, что по одному из предварительных договоров им необходимо будет выплатить неустойку. Ответчики готовились к сделке, снялись с регистрационного учета. В назначенное время 28.11.2014 г. в 09 час. 00 мин. истец не приехала на сделку, хотя ответчики приехали заранее, ждали, созванивались с риэлтором 27.11.2014 г., и та говорила, что другая сторона приедет. Ответчики прождали какое-то время, но никто не появился. Риэлтор позвонила через полчаса и сказала, что истец не приедет. Сейчас она понимает, что надо было подписать расторжение предварительного договора, но в то время ни один сотрудник агентства этого не подсказал. Истец утверждала, что ФИО7 не выходила на связь и отключила телефон, но это утверждение опровергается детализацией звонков.

Ответчики ФИО9, ФИО8 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, просили рассмотреть дело в их отсутствие, ранее в судебном заседании дали пояснения, аналогичные пояснениями ФИО7 Первоначально (л.д.51) ФИО9 пояснил, что с продажей квартиры не был согласен, но сестра (ФИО7) его уговорила, квартиру выставили на продажу. Он был занят работой и не знает, почему не состоялась сделка с истцом, с ним ничего не обсуждалось. Ему известно, что ФИО7 продала квартиру в декабре 2015 г., причитающихся ему денег от продажи он не получил. В дальнейшем (л.д.69) ФИО9 пояснил, что работал, отлучиться не мог, один раз ездил на сделку. Его не было потом, после того, как сделка не состоялась. 28.11.2014 г. он тоже приезжал на сделку, приехали на машине, подробностей происходившего не помнит.

Представитель третьего лица ООО «Центральное Агентство Недвижимости-16» ФИО4 в судебном заседании пояснил, что при совершении сделок агентство оказывает посреднические услуги. Подготовка пакетов документов велась к тому сроку, который указан в предварительном договоре, если бы стороны были готовы выйти на сделку ранее, риэлтор мог согласовать более ранний срок. В данном случае сделка не была совершена. По предварительному договору истцом был передан аванс, оставленный на хранении в агентстве, в дальнейшем ценный пакет возвращен ФИО1 Сотрудник агентства, сопровождавшая сделку между истцом и ответчиками, в настоящее время уволена, место жительства ее неизвестно. Ответчиками иные предварительные договоры при посредничестве данного агентства не совершались.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

03.11.2014 г. истец ФИО1 и ООО «Центральное Агентство Недвижимости-16» заключили договор об оказании услуг (показ объекта недвижимости) № 132616, в соответствии с которым агентство обязалось предоставить клиенту информацию о банке данных объектов недвижимости, имеющихся на рынке недвижимости в г.Новосибирске.

19.11.2014 г. между ФИО7, ФИО8, ФИО9, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости в рамках программы ипотечного кредитования.

В соответствии с условиями предварительного договора продавец и покупатель обязуются подписать основной договор купли-продажи квартиры (объекта недвижимости), расположенной по адресу: <адрес>, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при соблюдении сторонами условий настоящего договора (п.1.1). Продавец обязуется передать, а покупатель принять объект недвижимости по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ Продавец обязуется освободить объект недвижимости к ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2).

В силу ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст.429 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорного правоотношения), если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Данные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, к которому относится неустойка, не регулируют.

По смыслу п.1 ст.429 ГК РФ, из предварительного договора у сторон не могут возникнуть никакие обязательства, кроме обязанности заключить основной договор.

В силу ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В соответствии с п.1.4. предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости в рамках программы ипотечного кредитования от ДД.ММ.ГГГГ стороны договорились встретиться ДД.ММ.ГГГГ для подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости в помещении по адресу: <адрес>, 6-й этаж, в 09 час. 00 мин.

Также в п.4.1 предварительного договора предусмотрено, что в случае нарушения условий настоящего предварительного договора продавцом, выразившегося в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день и время для подписания договора купли-продажи, отказе от приватизации как личного, так и отказе лиц, проживающих с продавцом и имеющих право на участие в приватизации, в случае повышения цены объекта недвижимости, несообщения покупателю сведений об обременении объекта недвижимости правами третьих лиц, неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, предусмотренных п.2.1 настоящего договора, и других обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, в частности в случае их просрочки, продавец обязуется возвратить покупателю переданный им аванс и дополнительно выплатить штраф в размере 45000,00 руб. в качестве неустойки в соответствии со ст.330 ГК РФ. Данная штрафная неустойка должна быть выплачена не позднее семи дней с момента предъявления претензии (п.4.3 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости в рамках программы ипотечного кредитования от 19.11.2014 г.).

В соответствии с п.1 ст.394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

В данном случае неустойка, предусмотренная предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости в рамках программы ипотечного кредитования от 19.11.2014 г., является штрафной.

Претензии, направленные истцом ответчикам (ФИО9 вручена 17.12.2015 г., ФИО7 и ФИО8 не вручены, возвращены за истечением срока хранения почтовых отправлений), оставлены без удовлетворения.

Согласно ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации, ч.1 ст.12 ГПК РФ, судопроизводство по гражданским делам осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон. Данные положения раскрываются в ч.1 ст.56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона обязана представлять доказательства в подтверждение обстоятельств, на которые она ссылается в обоснование своих требований и (или) возражений. Если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Истцом ФИО1 в подтверждение доводов иска представлены показания свидетеля ФИО10, который в судебном заседании пояснил, что он работает в агентстве недвижимости, через которое истец ФИО1 покупала квартиру. Продавцами от истца был получен задаток, в дальнейшем выяснилось, что ответчик еще у кого-то через это же агентство взяла задаток. ФИО7 не отвечала на телефонные звонки, не предоставляла выписки, а потом не пришла на сделку. От самой ФИО7 звонков не поступало, с ней пытались связаться, когда удавалось дозвониться, она говорила, что не придет на сделку, причины не поясняла. После передачи истцом задатка ФИО7 в агентстве не появлялась. В день сделки ФИО10 не должен был там присутствовать и не присутствовал, на подписании основного договора должен был присутствовать юрист. ФИО10 по телефону сообщил истцу, что нет смысла приходить, потому что ФИО7 не придет на сделку. ФИО1 просила продавцов возместить ей расходы на оценку, ФИО7 ответила отказом, разговор об этом состоялся по телефону.

Также по ходатайству истца в судебном заседании допрошен свидетель ФИО11, из показаний которого следует, что при нем подписывался предварительный договор, при этом присутствовали все ответчики. ДД.ММ.ГГГГ должна была состояться сделка, но она не состоялась, потому что не приехала ФИО7 Сомнений в приобретении данного имущества у истца не было. Сам ФИО11 на совершение сделки на ул. Крылова не приезжал.

Таким образом, из пояснений свидетелей ФИО10 и ФИО11 следует, что 28.11.2014 г. они в месте совершения сделки на ул.Крылова не присутствовали, соответственно, однозначно свидетельствовать о явке либо неявке ответчиков для совершения сделки они не могут.

Пояснения ФИО1 и показания ФИО10 в части опровергаются представленными ответчиком письменными доказательствами. Так, из представленной ФИО7 детализации вызовов мобильного телефона за 28.11.2014 г. следует, что в течение дня на номере, зарегистрированном на ФИО7 имели место входящие и исходящие вызовы, в том числе в 07 час. 21 мин., 08 час. 51 мин., 09 час. 45 мин., то есть в период, когда, по утверждению истца, с ФИО7 невозможно было связаться, так как телефон был отключен. В период с 19.11.2014 г. (дата заключения предварительного договора) по 28.11.2014 г. включительно зафиксированы входящие («Incoming») и исходящие («Outgoing») соединения на №, со слов ФИО1 принадлежащий риелтору, ФИО10 в судебном заседании подтвердил принадлежность ему данного номера. При этом из детализации следует, что звонки являлись преимущественно исходящими от ФИО7, то есть показания свидетеля об уклонении ФИО7 об общения с риэлтором не соответствуют действительности. Напротив, в детализации, полученной через «личный кабинет» на сайте оператора, зафиксированы исходящие звонки с указанного номера и входящие звонки на указанный номер 26.11.2014 г. и 27.11.2014 г., что свидетельствует о том, что между абонентами велись переговоры и подтверждает пояснения ФИО7, данные ранее в судебном заседании (л.д.68) о том, что накануне 28.11.2014 г. она созванивалась с риелтором по поводу предстоящей сделки.

Из детализации звонков номера, зарегистрированного на ФИО1, следует, что 28.11.2014 г. зафиксирован исходящий вызов на № только в 11 час. 55 мин. Факт своей неявки 28.11.2014 г. в 09 час. 00 мин. в агентство недвижимости истец не оспаривает, называя причиной неявки уклонение ответчиков от совершения сделки, о котором ей сообщил риэлтор по телефону.

В ответе ООО «Центральное Агентство Недвижимости-16» от 09.02.2016 г. указано, что сопровождением сделки купли-продажи между ФИО1 и ФИО7, ФИО8, ФИО9 осуществлялось сотрудником ФИО12, которая уволилась и с февраля 2015 г. не работает в организации. Контактных данных сотрудника не имеется, сведениями о ее местонахождении агентство не располагает. Действующим сотрудникам о данной сделке ничего не известно.

Из показаний в суде свидетеля ФИО13, допрошенной по ходатайству ответчика, следует, что ФИО7 обратилась к ней и попросила увезти на сделку, так как планировалась передача денежных средств, а у ФИО13 имеется автомобиль ФИО13 увозила ответчиков на ул.Крылова, где долго искали место для парковки, с ФИО7 были ее сын и брат. ФИО7 вышла из машины, отсутствовала минут 10, потом она пришла, и посидели в машине где-то еще полчаса. После этого ФИО7 поступил звонок, и ФИО7 пояснила им, что сделка срывается. Ответчики вышли из машины, а ФИО13 поехала на работу.

Из выписки из домовой книги от 27.11.2014 г. следует, что ФИО7, ФИО8 снялись 27.11.1014 г. с регистрационного учета по адресу: <адрес>. ФИО5 на регистрационном учете по указанному адресу не состоял.

ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: <адрес>, продана ФИО9, ФИО7, ФИО8 в общую совместную собственность ФИО14, ФИО15, государственная регистрация перехода права произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.58), при этом квартира продана по цене 1000000,00 руб., что существенно ниже цены, по которой квартира должна была быть продана истцу (1830000,00 руб.).

Факт заключения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с ФИО14, ФИО15 ранее ДД.ММ.ГГГГ (предполагаемая дата совершения сделки с истцом) ответчики не оспаривают, указывая, что данный вариант продажи рассматривался ими как «запасной» на случай, если по каким-либо причинам не состоится сделка с ФИО1

При разрешении заявленных требований необходимо учитывать следующее.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

В силу п.4 ст.429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По общему правилу, закрепленному в п.4 ст.329 ГК РФ, прекращение основного обязательства (в рассматриваемом случае – по заключению в будущем основного договора купли-продажи) влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (неустойка), если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п.1 ст.308 ГК РФ, в обязательстве в качестве каждой из его сторон могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

В данном случае на стороне продавца выступали одновременно ФИО9, ФИО7, ФИО8

Доказательств направления всеми указанными лицами либо всем указанным лицам предложения заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в материалы дела не представлено – имеется лишь приглашение на сделку купли-продажи (уведомление для покупателя), датированное 19.11.2014 г. (дата заключения предварительного договора), подписанное единолично ФИО7, переданное 19.11.2014 г. покупателю ФИО1

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО3 получение ответчиками от истца предложения о заключении основного договора отрицает, истцом доказательств обратного не представлено.

Принимая во внимание, что отсутствуют доказательства направления сторонами (всеми лицами, одновременно выступающими в качестве стороны) в согласованные предварительным договором сторон сроки предложений заключить основной договор, также отсутствуют достоверные и достаточные доказательства уклонения либо отказа ответчиков от заключения основного договора в срок, предусмотренный предварительным договором, суд, исходя из того, что предварительный договор в силу указанных выше требований закона прекратил свое действие, считает, что оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки и убытков с ответчиков в пользу истца не имеется. При этом суд буквально толкует п.4.1 предварительного договора, который связывает возможность наступления последствий в виде взыскания неустойки с нарушением продавцом условий предварительного договора, выразившимся в том числе в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день и время для подписания договора купли-продажи.

При обстоятельствах, изложенных выше, заявленные истцом требования суд находит не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд г.Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.02.2017 г.

Судья (подпись) А. В. Нестерова

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-106/2017 Ленинского районного суда г.Новосибирска.