Апелляционное определение № 33-3334/2025 от 8 декабря 2025 г.

Судья Шукшина Л.А. Дело № 33-3334/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 09 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Жолудевой М.В.,

судей Миркиной Е.И., Порохнюк Е.Н.,

при секретаре Сомове Д.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело (УИД 70RS0004-01-2024-000104-87) № 2-933/2025 по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, процентам,

по апелляционной жалобе лица, не привлеченного к участию в деле, ФИО2 на заочное решение Советского районного суда г.Томска от 05 марта 2024 года,

заслушав доклад судьи Миркиной Е.И., объяснения участвующих в деле лиц,

установила:

муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило взыскать с ответчика в пользу истца задолженность в размере 3426032 руб. 15 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.10.2023 по 31.12.2023 в размере 3399485 руб. 57 коп., задолженность по начисленным процентам за период с 16.11.2023 по 04.12.2023 в размере 26546 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 15.06.2016 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды № ТО-21-21410, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи от 15.06.2016 во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу /__/, площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/. Срок действия договора установлен с 15.06.2016 по 15.08.2019 (пункт 2.1). Уведомлением от 22.02.2019 № 2127 департамент уведомил ответчика об отказе от исполнения договора аренды, договор считается расторгнутым с 21.03.2019. 02.07.2021 ответчик направил истцу уведомление с просьбой принять земельный участок. 12.08.2021 ответчику направлен акт приема – передачи в двух экземплярах, однако они ответчиком не подписаны. До настоящего времени участок не возвращен. Размер ежегодной арендной платы составляет 10 285 382 руб. (пункт 3.2). Сумма ежегодных арендных платежей подлежит уплате равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала (пункт 3.3). В соответствии с п. 3.8 договора в случае несвоевременного исполнения обязательств по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В период с 01.10.2023 по 31.12.2023 обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком ФИО1 надлежащим образом не исполнил, что привело к образованию задолженности в размере 3426 032 руб. 15 коп.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственность администрации Города Томска, ответчика ФИО1, третьего лица арбитражного управляющего ФИО3

Обжалуемым заочным решением исковые требования удовлетворены.

С ФИО1 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.06.2016 № ТО-21-21410 за период с 01.10.2023 по 31.12.2023 в размере 3 399 485 рублей 57 копеек, задолженность по начисленным процентам за 16.11.2023 по 04.12.2023 в размере 26 546 рублей 58 копеек.

С ФИО1 в доход в бюджет муниципального образования «город Томск» взыскана государственная пошлина в размере 60 000 рублей.

В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное к участию в деле, Ч.Е.АБ. просит решение отменить.

В обоснование жалобы указывает, что она как реестровый кредитор не была привлечена к участию в указанном гражданском деле. При этом необоснованное увеличение текущих платежей напрямую затрагивает ее право как реестрового кредитора на наиболее полное удовлетворение денежных требований из конкурсной массы должника. Полагает, что истец, действуя недобросовестно, не принимал у ФИО1 земельный участок после расторжения договора аренды, в связи с чем в удовлетворении иска о взыскании арендной платы должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Одним из оснований для безусловной отмены решения суда, приведенных в подпункте 2 пункта 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Пунктом 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39.

Апелляционным определением от 25.11.2025 судебная коллегия, установив, что суд первой инстанции в нарушение процессуального закона не привлек к рассмотрению дела кредиторов ФИО1 по делу о банкротстве последнего, хотя взыскание с ФИО1 текущих платежей влечет уменьшение конкурсной массы, что напрямую затрагивает их права, перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, привлекла к участию в деле ФИО2 и ООО «КапиталСтройГрупп».

Руководствуясь пунктом 3 статьи 167, пунктом 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 12.08.2025, имеющего преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, следует, что между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, и ФИО1 заключен договор аренды № ТО-21-24410 от 15.06.2016 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м., кадастровый номер /__/ (п.п.1.1 и 1.2 договора).

По условиям заключенного между сторонами договора указанный земельный участок предоставлен ФИО1 для строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий, кредитно-финансовых учреждений, гостиниц, спортивных залов городского назначения, магазинов, амбулаторно-поликлинических учреждений, многопрофильных учреждений дополнительного образования, свободным от обременений; срок действия договора аренды установлен 3 года 2 месяца с даты подписания настоящего договора, т.е. с 15.06.2016 по 15.08.2019; арендная плата за землю взимается с даты подписания договора, т.е. с 15.06.2016; размер арендной платы составляет 10285382 рублей в год (п.п. 1.3, 1.6, 2.1, 3.1-3.2 договора).

Согласно акту приема-передачи от 15.06.2016, подписанного сторонами, переданный земельный участок находится в состоянии, пригодном к использованию по целевому назначению, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

В период владения и пользования земельным участком ФИО1 в рамках договора аренды осуществлены работы по погружению свай длиной каждая 10 метров на глубину 11,5 м.

Решениями Арбитражного суда Томской области от 04.07.2018, 06.11.2018, 20.02.2019 с ФИО1 в пользу арендодателя взыскивалась задолженность по арендной плате за указанный земельный участок за общий период с 01.01.2018 по 30.09.2018 в сумме 2781167, 29 руб., 2781167,29 руб. и 2811417,25 руб. соответственно.

22.02.2019 в связи с ненадлежащим исполнением ФИО1 условий договора по своевременному внесению арендной платы и наличием задолженности по арендной плате за спорный земельный участок департамент направил в его адрес уведомление (исх. № 2127 от 22.02.2019) об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 15.06.2016.

Как следует из указанного уведомления, по состоянию на 20.02.2019 задолженность арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: /__/ составляет 14025426 рублей 65 копеек основного долга, а также 226049 рублей 18 копеек пени, в том числе по решению суда в сумме 5562334 рублей 58 копеек, а также 56623 рубля 50 копеек пени.

В уведомлении также указано на то, что в соответствии со статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 8.1 договора департамент недвижимости отказывается от исполнения договора аренды земельного участка №ТО-21-21410 от 15.06.2016. Договор считается расторгнутым по истечении 14 дней с момента получения настоящего уведомления. К указанному сроку Л.С.ИБ. следует освободить земельный участок от принадлежащего последнему имущества, привести земельный участок в первоначальное состояние и качество, передать арендодателю земельный участок путем подписания акта приема-передачи, а также погасить сложившуюся на дату передачи земельного участка задолженность по арендной плате за землю. Для подписания акта приема-передачи ФИО1 необходимо обратиться в департамент недвижимости.

18.04.2019 ФИО1 обратился в департамент с заявлением (вх. № 4660), из которого следует, что уведомление департамента об отказе от исполнения договора аренды земельного участка от 15.06.2016 получено им 06.03.2019, однако, передать земельный участок свободным, приведенным в первоначальное положение и качество, он не может, поскольку на данном земельном участке находится объект незавершенного строительства, на который оформлено им право собственности. На участке также выполнены работы по переносу инженерных сетей за границы земельного участка, в том числе: сетей электроснабжения, теплоснабжения, наружных сетей водоснабжения и канализации.

20.05.2019 в ответ на полученное обращение департамент направил в адрес ФИО1 сообщение (исх. № 5960 от 20.05.2029), указав, что договор аренды земельного участка расторгнут 20.03.2019 на основании уведомления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате, а также на невозможность подписать акт приема-передачи земельного участка по причине того, что на нем расположен объект, принадлежащий ФИО1 на праве собственности.

Решением Арбитражного суда Томской области от 06.11.2019 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда Томской области от 10.12.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2021 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.06.2021, зарегистрированное право собственности Л.С.ИВ. на объект незавершенного строительства - нежилое здание (кадастровый номер№ /__/), степень готовности - 5%, площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу /__/, признано отсутствующим.

На основании указанного определения Арбитражного суда Томской области в ЕГРН внесена запись о прекращении права собственности ФИО1 на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

13.07.2021 ФИО1 повторно обратился в департамент (вх. № 7744) с предложением принять по акту приема-передачи спорный земельный участок.

Решением Советского районного суда г. Томска от 23.06.2022 по делу № 2-2089/2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 19.10.2022, на Л.С.ИВ. возложена обязанность возвратить департаменту земельный участок по адресу: /__/ свободным от строений, сооружений и иных объектов путем подписания акта приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Судом также постановлено взыскать с ФИО1 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

22.03.2023 в связи с длительным неисполнением ФИО1 решения суда от 23.06.2022 по делу № 2-2089/2022 департамент обратился в Арбитражный суд Томской области с ходатайством о разрешении разногласий с должником, возникших при подписании акта приема-передачи спорного земельного участка, в котором просил обязать ФИО1 передать земельный участок посредством подписания акта приема-передач.

Аналогичное заявление было подано ФИО1 о понуждении департамента принять спорный объект недвижимого имущества без демонтажа свайного поля посредством подписания акта приема-передачи с компенсацией стоимости свайного поля и неотделимых улучшений.

Определением Арбитражного суда Томской области от 16.04.2024 на департамент возложена обязанность принять от ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО3 земельный участок по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м., с кадастровым номером /__/ со свайным полем посредством подписания акта прима-передачи.

03.06.2024 во исполнение указанного определения Арбитражного суда Томской области между департаментом и ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО3 подписан акт приема-передачи земельного участка, расположенного по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/.

Таким образом, после расторжения договора аренды (20.03.2019) спорный земельный участок возвращен ФИО1 по указанного акту приема-передачи департаменту лишь 03.06.2024.

Ссылаясь на невозврат земельного участка после расторжения договора аренды, муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в суд с указанным иском. Данный иск обжалуемым решением удовлетворён.

Судебная коллегия не может согласиться с обоснованность иска и выводами суда первой инстанции о взыскании арендной платы исходя из следующего.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абзац 2).

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025) статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от возведенного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. При этом принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 235 ГК РФ.

Наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект - посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, если на публичном земельном участке находится правомерно возведенный объект незавершенного строительства, на его собственника не может быть возложена обязанность освободить земельный участок со ссылкой на положения статьи 622 ГК РФ независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка.

На основании изложенного департамент недвижимости неправомерно уклонялся от принятия земельного участка от ФИО1 в ответ на его заявления от 18.04.2019 ФИО1 и от 13.07.2021.

При этом судебная коллегия находит необходимым отметить, что решения судов о взыскании с ФИО1 арендной платы в связи с невозвратом земельного участка, а также решение Советского районного суда г. Томска от 23.06.2022 по делу № 2-2089/2022, оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 19.10.2022, которым на Л.С.ИВ. возложена обязанность возвратить департаменту земельный участок по адресу: /__/ свободным от строений, сооружений и иных объектов путем подписания акта приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, преюдициальным для ФИО2 и ООО «КапиталСтройГрупп» не является.

Пунктом 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В силу положений п.1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Из приведенных норм, а также правовых позиций Верховного Суда РФ, отраженных в постановлении Пленума от 08.11.2022 N 31, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025) следует, что в случае неправомерного уклонения арендодателя принять земельный участок после расторжения договора, арендатор не считается просрочившим и, следовательно, не обязан оплачивать арендную плату за земельный участок по правилам абз. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2023 по 31.12.2023 в размере 3399485 руб. 57 коп., задолженности по начисленным процентам за период с 16.11.2023 по 04.12.2023 в размере 26546 руб. не имеется.

На основании изложенного решение Советского районного суда г.Томска от 05 марта 2024 года подлежит отмене с принятием нового об отказе в иске.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,судебная коллегия

определила:

заочное решение Советского районного суда г.Томска от 05 марта 2024 года отменить, принять новое.

Иск муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, процентам оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 23.12.2025.