Решение № 2-3823/2017 2-622/2018 2-622/2018(2-3823/2017;)~М-3482/2017 М-3482/2017 от 17 мая 2018 г. по делу № 2-3823/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 мая 2018 года ....

Иркутский районный суд .... в составе:

председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре Юровой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделки, расторжении соглашения о задатке, взыскании судебных расходов,

по встречному иску ФИО6 к ФИО1, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней ФИО9, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, расторжении предварительного договора,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с настоящим иском, в обоснование требований указали, что **/**/**** был заключен предварительный договор купли - продажи дома и земельного участка с использованием средств материнского капитала, в соответствии с пунктом 9 которого, был внесен задаток в размере 42000 рублей, ответчик деньги получил.

В договоре указан и передавал денежные средства ФИО3 (сожитель истца - ФИО7). Основной договор купли-продажи был заключен и зарегистрирован **/**/**** Дом приобретался для постоянного проживания истцов: ФИО4 и ФИО10 с малолетним ребенком ФИО9

По истечении времени истцы узнали, что дом построен из отработанных железнодорожных шпал б/у: в доме стоял едкий запах, как при покупке ответчик утверждала, что это запах сырости, так как в доме давно никто не проживал и печь не протапливалась.

Истцы пытались разными способами избавиться от запаха, но от того, что растопили печь - запах только усилился, и в доме стало невозможно находиться. От запаха стало ухудшаться состояние здоровья, как взрослых, так и малолетнего ребенка (появился кашель, недомогание, кружилась голова). Сразу же найти причину такого едкого запаха не представлялось возможным, так как дом обшит снаружи деревянным сайдингом и внутри вагонкой. Сняв вагонку стены, истцы увидели, что дом построен из шпал (которые, как правило обрабатывают креазотом, обладающим резким и едким и вредным запахом) и поняли, что этот запах источают сами шпалы, что в последующем подтвердилось строительно - техническим экспертным исследованием №.

При приобретении дома ответчик утверждала, что дом построен из бруса, тем самым ввела истцов в заблуждение. По данным Росприроднадзора отработанные железнодорожные шпалы, покрытые антисептическими средствами, являются бывшим в употреблении изделием, имеют 3-й класс опасности, подлежат обезвреживанию или размещению на специализированных объектах. Дом не пригоден для проживания. В договоре купли-продажи, в техническом паспорте отсутствуют сведения, что дом построен из железнодорожных шпал. Ответчик не известил об этом. Продавец при совершении сделки не поставил в известность их о том, что дом построен из железнодорожных шпал, которые являются отходами. Считают, что имеет место существенный и неустранимый недостаток. Качество товара, проданного истцам, несет угрозу, этот объект подлежит сносу, т.к. проживать в нем нельзя.

Истцы были введены в заблуждение относительно качества дома на момент покупки. Из письма Управления Росприроднадзора следует, что токсичные отходы не могут использоваться вторично, они размещаются на полигонах либо уничтожаются.

Истцы обратились к ответчику с просьбой вернуть им задаток в размере 42 000 рублей, однако ответчик возвращать задаток отказалась и предложила вместо 42000 рублей, отданных истцами в качестве задатка, возместить лишь часть в размере 25000 рублей, факт того, что дом построен из шпал, не отрицает, но без судебного решения расторгать сделку купли-продажи не желает.

Считают, что своими действиями ответчик причинила им моральный вред, который они оценивают в размере 70000 рублей.

Просят: признать недействительным договор купли продажи недвижимости, с номерами регистрации на жилой лом: № и земельный участок: № №, заключенный между ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 и применить последствия недействительности сделки,

расторгнуть соглашение о задатке от **/**/****, заключенное между ФИО3 и ФИО6, взыскав с ответчицы в пользу истцов денежные средства в двойном размере суммы задатка, а именно: 84000 рублей;

взыскать с ФИО6 в пользу истцов в счет компенсации причиненного морального вреда денежные средства в размере 70000 рублей, денежные средства, затраченные на проведение строительно-технической экспертизы, в размере 8860 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

Не согласившись с исковыми требованиями, ответчик ФИО6 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней ФИО9, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, указав, что между истцом и ответчиками **/**/**** заключен договор купли-продажи недвижимости с использованием средств материнского капитала. По Договору истец передал ответчикам в общую долевую собственность каждому по 1/5 (одной пятой) доле в праве общей собственности жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ...., дачное некоммерческое товарищество «Содружество», ...., участок №, общей площадью 479 кв.м., жилой дом общей площадью 26.7 кв.м. Указанный дом и земельный участок принадлежали истцу на праве собственности, что подтверждено Постановлением главы Марковского муниципального образования .... от **/**/****, Свидетельством о праве собственности от **/**/****, Постановлением Администрации Марковского муниципального образования от **/**/**** №. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... **/**/****.

Согласно абзацу 3 Договора: Продавец продает, а Покупатели покупают земельный участок за 41974 (сорок одну тысячу девятьсот семьдесят четыре) рубля за счет собственных средств, жилой дом за 508026 (пятьсот восемь тысяч двадцать шесть) рублей за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом от **/**/**** № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серия МК-5, №, выданного **/**/**** на основании решения УПФР в ...., средств областного материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий серия ИМК №, выданного **/**/**** на основании распоряжения министерства социального развития, опеки и попечительства .... по социальному развитию .....

В настоящее время ответчики: ФИО1, действующая за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО9, ФИО4, ФИО7, ФИО5 являются собственниками земельного участка и жилого дома, являющихся предметом Договора, находящиеся по адресу: ...., дачное некоммерческое товарищество «Содружество», ...., участок №, что зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... **/**/****.

Согласно договору порядок расчета между истцом и ответчиком предполагался следующим образом: 41974 (сорок одна тысяча девятьсот семьдесят четыре) рубля передаются Истцу (Продавцу) до подписания Договора (абзац 5 Договора); 408026 (четыреста восемь тысяч двадцать шесть) рублей за счет средств материнского (семейного) капитала, перечисляются в безналичном порядке на расчетный (банковский) счет Истца (Продавца) №, открытый в дополнительном офисе № ПАО Сбербанк после государственной регистрации и перехода права собственности Ответчикам (Покупателям) в Управлении Росреестра по .... в течение сорока пяти дней (абзац 5 Договора); 100000 (сто тысяч) рублей за счет средств областного материнского (семейного) капитала перечисляются в безналичном порядке на расчетный (банковский) счет Истца (Продавца) №, открытый в дополнительном офисе № ПАО Сбербанк в течение трех месяцев со дня подачи заявления о распоряжении средствами областного материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий в ОГКУ «Управление социальной защиты населения по городу Иркутску» (абзац 6 Договора).

Однако, несмотря на выполненные обязательства со стороны истца, на сегодняшний день обязательства по договору ответчиками исполнены лишь частично, денежная сумма передана только в размере 41974 рубля, оставшаяся сумма в размере 508026 рублей на расчетный счет истца не перечислялась, наличными средствами указанная сумма Истцу также не передавалась, что нарушает законные права и интересы Истца.

Также указала, что **/**/**** между истцом и ответчиком составлен акт приема-передачи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ...., дачное некоммерческое товарищество «Содружество», ...., участок №. В Акте указано, что стороны с техническим состоянием имущества ознакомились, состояние имущества соответствует условиям договора, после чего поставили подписи в подтверждение указанного в акте. Претензий со стороны ответчиков о состоянии имущества на момент составления Акта и Договора в адрес Истца не поступало.

**/**/**** истцом в адрес ответчиков направлена претензия о расторжении Договора в связи с существенным нарушением условий Договора, а именно неуплатой денежных средств, предусмотренных по Договору. Ответ в адрес истца до сегодняшнего дня не поступал.

С учетом уточнения заявленных требований просит:

расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с использованием средств материнского капитала от **/**/**** между ФИО6 и ФИО1, действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО9, ФИО4, ФИО7, ФИО5;

расторгнуть предварительный договор от **/**/**** между ФИО6 (Истец) и ФИО3;

возвратить земельный участок общей площадью 479 кв.м. и жилой дом общей площадью 26.7 кв.м., находящиеся по адресу: ...., дачное некоммерческое товарищество «Содружество», ...., участок №, в собственность ФИО6.

Истцы ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО3, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Истец, представитель истцов ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в иске, против удовлетворения встречных исковых требований возражала.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать. На встречных исковых требованиях настаивала по изложенным в нем доводам. Суду также пояснила, что при заключении сделки она покупателей в заблуждение не вводила, истцы видели дом до совершения сделки, имели возможность проверить его технические характеристики, о том, что дом построен из шпал, она не скрывала, в связи с чем дом продан недорого, данная информация о том, что дом из шпал также содержится в техническом паспорте, с которым истцы знакомы. До продажи домом пользовались по назначению, никаких запахов в доме не ощущалось.

Суд, исследовав письменные доказательства, выслушав пояснения участников процесса, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии с п. 2 ст. 474 Гражданского кодекса РФ, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ, применяемой во взаимосвязи с правилами ст. 475 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п.1 ст.476 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что **/**/**** между ФИО6 (Продавец) и ФИО3 был заключен предварительный договор купли – продажи жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского (семейного) капитала, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ...., ДНТ «Содружество», ...., участок №.

Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в размере 550 000 рублей.

**/**/**** между ФИО6 (Продавец) и ФИО1, действующей за себя и за свою дочь ФИО9, ФИО4, ФИО7, ФИО5 (Покупатели) заключен договор купли – продажи недвижимого имущества с использованием материнского капитала, по условиям которого Продавец передает в общую долевую собственность покупателей по 1/5 доле в праве общей долевой собственности жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ...., ДНТ «Содружество», ...., участок №.

Покупатели покупают земельный участок за 41 974 рублей за счет собственных средств, жилой дом за 508 026 рублей за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», согласно государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-5 №, выданного **/**/**** на основании решения УПФР в ...., средств областного материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий серии ИМК №, выданного **/**/**** на основании распоряжения министерства социального развития, опеки и попечительства .... по социальному развитию .....

Сторонами определен следующий порядок расчетов: денежные средства в сумме 41 974 рублей являются личными и передаются продавцу до подписания настоящего договора. Денежные средства в сумме 408 026 рублей за счет средств материнского капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, перечисляются в безналичном порядке на расчетный (банковский) счет продавца в ПАО Сбербанк после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра по .... в течение сорока пяти дней. Денежные средства в сумме 100 000 за счет средств областного материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий путем перечисления на личный расчетный счет продавца в ПАО Сбербанк в течение трех месяцев со дня подачи заявления о распоряжении средствами областного материнского семейного капитала.

**/**/**** сторонами подписан акт приема – передачи жилого дома и земельного участка, согласно которому с техническим состоянием имущества стороны ознакомились, состояние имущества соответствует условиям договора, цена дома установлена по обоюдному согласию сторон, исходя из действующих цен с учетом технического состояния, качества жилого дома.

Договор купли – продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кроме того, заключая договор купли – продажи истцы, являясь совершеннолетними, дееспособными лицами, в рамках надлежащего исследования жилого дома могли обнаружить выявленные недостатки, но не проявили нужную осмотрительность.

Более того, согласно техническому паспорту жилого дома, жилой .... года постройки, дом деревянно – рубленный из шпал, веранда деревянно – рубленная из шпал, указанная информация также была доведена до покупателей, что следует из акта приема – передачи.

Таким образом, доводы истцов о том, что ответчик скрыла от них информацию о том, что дом построен из шпал, не состоятельны.

Представленное в материалы дела заключение о непригодности жилого дома для проживания, не влияет на выводы суда, поскольку истцы знали о состоянии приобретаемого ими жилого дома, были согласны с его состоянием.

Кроме того, отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика суммы задатка в двойном размере, поскольку в силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ двойная сумма задатка подлежит взысканию в случае, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток. Согласно предварительному договору, заключенному между продавцом ФИО6 и покупателем ФИО3, стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, однако договор купли-продажи в будущем был заключен между иными лицами со стороны покупателя не по вине продавца, что не было предусмотрено условиями предварительного договора.

Встречные исковые требования суд находит законными и обоснованными, подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п.1 ст.488 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от **/**/**** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

Положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ, статьи 1103 Гражданского кодекса РФ подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора купли-продажи продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Заключенным **/**/**** между ФИО6 (Продавец) и ФИО1, действующей за себя и за свою дочь ФИО9, ФИО4, ФИО7, ФИО5 (Покупатели) договора купли – продажи стороны определили следующий порядок расчетов: денежные средства в сумме 41 974 рублей являются личными и передаются продавцу до подписания настоящего договора. Денежные средства в сумме 408 026 рублей за счет средств материнского капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, перечисляются в безналичном порядке на расчетный (банковский) счет продавца в ПАО Сбербанк после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра по .... в течение сорока пяти дней. Денежные средства в сумме 100 000 за счет средств областного материнского семейного капитала на улучшение жилищных условий путем перечисления на личный расчетный счет продавца в ПАО Сбербанк в течение трех месяцев со дня подачи заявления о распоряжении средствами областного материнского семейного капитала.

Согласно доводам встречного искового заявления, несмотря на выполненные обязательства со стороны продавца, на сегодняшний день обязательства по договору ответчиками по встречному иску исполнены лишь частично, денежная сумма передана только в размере 41974 рубля, оставшаяся сумма в размере 508026 рублей на расчетный счет истца не перечислялась, наличными средствами указанная сумма также не передавалась.

Данные обстоятельства ответчиками не оспорены, доказательств исполнения обязанности по оплате за жилой дом и земельный участок в полном объеме не представили.

Неисполнение ответчиками обязанности по оплате за жилой дом и земельный участок лишает продавца ФИО6 того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора – получение стоимости проданного имущества в полном объеме, и в соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ истец ФИО6 вправе требовать расторжения договора.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит расторжению, полученное ответчиком по этому договору недвижимое имущество - земельный участок общей площадью 479 кв.м. и жилой дом общей площадью 26.7 кв.м., находящиеся по адресу: ...., дачное некоммерческое товарищество «Содружество», ...., участок № в собственность ФИО8, а право общей долевой собственности ответчиков ФИО1, действующей за себя и за свою дочь ФИО9, ФИО4, ФИО7, ФИО5, возникшее на основании договора купли – продажи от **/**/**** подлежит прекращению.

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы суда о необходимости расторжения договора купли-продажи, ответчиками по встречному иску не представлено.

Также по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ подлежит расторжению и предварительный договор, заключенный между ФИО6 и ФИО3, поскольку основной договор между указанными лицами заключен не был, что является существенным нарушением условий договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделки, расторжении соглашения о задатке, взыскании суммы задатка в двойном размере, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, расторжении предварительного договора – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с использованием средств материнского капитала от **/**/**** между ФИО6 и ФИО1, действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО9, ФИО4, ФИО7, ФИО5.

Расторгнуть предварительный договор от **/**/**** между ФИО6 и ФИО3.

Возвратить земельный участок общей площадью 479 кв.м. и жилой дом общей площадью 26.7 кв.м., находящиеся по адресу: ...., дачное некоммерческое товарищество «Содружество», ...., участок №, в собственность ФИО6.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд .... в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: О.П. Коткина