Апелляционное определение № 33-712/2026 от 28 апреля 2026 г.

Дело № 33-712/2026

УИД 47RS0011-01-2025-001098-41


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 29 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего

Пучковой Л.В.,

судей

при секретаре

ФИО4, ФИО5,

ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3911/2025 по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 августа 2025 года.

Заслушав доклад судьи Пучковой Л.В., объяснения представителя ФИО2 – адвоката Максимова Е.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО1 – адвоката Глековой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательного обогащения в размере 2 350 000 рублей, убытков в размере 205 266 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 40 553 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (таунхауса), по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора (далее - объект) не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При этом стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта:

- 300 000 рублей покупатель вносит продавцу в качестве аванса в момент подписания договора;

- 2 800 000 рублей по графику платежей в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения договора ответчику на праве собственности принадлежал жилой дом, общей площадью 635,4 кв. метра, а также земельный участок под ним, общей площадью 2180 кв. метров, для личного подсобного хозяйства.

Ответчик планировал выделить из дома квартиры (в том числе объект) в натуре, зарегистрировать на квартиры право собственности, после чего заключить с истцом договор купли-продажи на объект, однако в установленный срок свои обязательства не исполнил.

Истец выплатила ответчику денежные средства в размере 2 350 000 руб.

В марте 2020 года ответчик изменил вид разрешенного использования земельного участка на «блокированная жилая застройка».

Летом 2024 года ответчик сообщил истцу, что имеющийся у него дом не соответствует строительным требованиям, предъявляемым к многоквартирным домам, следовательно, не может быть преобразован в многоквартирный дом с дальнейшим разделом на квартиры.

В период пользования объектом истец понесла расходы на неотделимые улучшения объекта: оплата материалов и работ по монтажу системы отопления, водоснабжения и водоотведения на сумму 205 266 руб.

Ссылаясь на разъяснения, изложенные в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", истец полагала, что заключенный между сторонами предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Поскольку ответчик свое обязательство по договору не исполнил, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца адвокат Глекова Е.Ю. исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил письменное заявление, в котором просил прекратить производство по делу в связи с истечением срока исковой давности (л.д. 36).

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 августа 2025 года постановлено исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества: 2-х уровневой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью примерно 134 кв. метров, с земельным участком 150 кв. метров, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 2 350 000 (два миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей; убытки в размере 205 266,00 (двести пять тысяч двести шестьдесят шесть) рублей; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 40 553 (сорок тысяч пятьсот пятьдесят три) рублей.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 августа 2025 года отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 52-54).

В обоснование жалобы указано, что суд первой инстанции не рассмотрел заявление о применении срока исковой давности.

Предварительный договор был заключен при посредничестве агента по недвижимости ФИО3, которая в 2018 году сообщила ФИО1 о невозможности заключения основного договора и предложила возврат денежных средств. ФИО1 попросила разрешить им продолжить пользоваться коттеджем на правах аренды с зачетом выплаченных денежных средств в счет оплаты аренды без учета коммунальных платежей и оплаты электроэнергии, с ежемесячной арендной платной 40 000 – 50 000 рублей.

В 2024 году ответчик предложил истцу заключить официальный договор аренды, однако ФИО1 категорически отказалась.

В обоснование жалобы также указано, что дело рассмотрено с нарушением норм процессуального права в отсутствие ответчика, который в день судебного заседания был вынужден обратиться в стоматологическую клинику.

Кроме того, истцом не обоснована сумма расходов для взыскания, имеются исправления в сумме платежа от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 представила возражения на апелляционную жалобу, указав, что истец узнала о том, что ее квартира не может стать самостоятельным объектом недвижимости, и право собственности на квартиру не может быть зарегистрировано за истцом, летом 2024 года. С указанной даты должен исчисляться срок исковой давности, поскольку именно тогда истец узнала, что ее права, как покупателя, нарушены (л.д. 61-63).

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО2 – адвокат Максимов Е.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ФИО1 – адвокат Глекова Е.Ю. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не направили своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником жилого дома, общей площадью 635,4 кв. метров, и земельного участка с кадастровым номером 47:14:0502006:80, площадью 2180 кв. метров по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН, л.д. 15-17; свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 27; свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 28).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (таунхаус), по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в будущем основного договора купли-продажи объекта недвижимости – двухуровневой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, квартира б/н, общей площадью примерно 134 кв. метра, с земельным участком 150 кв. метров (далее объект) (пункт 1.1).

Стоимость объекта составляет 3 100 000 рублей (пункт 2.1.2).

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта:

- 300 000 рублей покупатель вносит продавцу в качестве аванса в момент подписания настоящего договора.

- 2 800 000 руб. – по графику платежей в рассрочку до ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно приложению № в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец передала ответчику денежные средства на общую сумму 2 350 000 руб. (л.д. 25).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылалась на то обстоятельство, что в установленный договором срок ответчик не исполнил свои обязательства, основной договор купли-продажи объекта недвижимости между сторонами заключен не был, ввиду невозможности преобразования принадлежащего ответчику жилого дома в многоквартирный дом и последующего раздела его на квартиры.

Разрешая спор, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 420, 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами договор предусматривал обязанность истца уплатить ответчику большую часть цены объекта (аванс и рассрочку) до заключения основного договора, в связи с чем суд квалифицировал предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ как договор купли-продажи будущей вещи (квартиры) с условием о предварительной оплате.

Поскольку ответчик не исполнил свою обязанность по передаче истцу объекта недвижимости в натуре, не создал его и не зарегистрировал на него право собственности, суд пришел к выводу о том, что обязательство по договору купли-продажи со стороны ответчика не исполнено.

Поскольку истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на спорное имущество ввиду наличия обременений, наложенных, в том числе, в связи с задолженностью ответчика по исполнительному производству, суд исходил из того, что цель договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком, не достигнута.

Невозможность регистрации перехода права собственности на жилое помещение на имя истца суд первой инстанции признал существенным обстоятельством, которое является основанием для расторжения договора (ст. 450 ГК РФ).

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (двухуровневой квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 2 350 000 руб. подлежат удовлетворению.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расходы истца на неотделимые улучшения объекта, который в итоге не был создан и не передан в собственность истца, являются для нее реальным ущербом, понесенным вследствие неисполнения ответчиком договорных обязательств.

Данные расходы в сумме 205 266 рублей подлежат возмещению ответчиком в качестве убытков на основании ст. 15 ГК РФ.

Проверяя законность постановленного судом первой инстанции решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как указано в разъяснении пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как следует из материалов дела, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договор, поименованный ими как предварительный, предусматривал обязанность истца уплатить ответчику до заключения основного договора большую часть цены объекта, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Согласно положениям статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Поскольку в данном деле установлено, что ответчик ФИО2, получивший сумму предварительной оплаты, не исполнил обязанность по передаче товара истцу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца суммы предварительной оплаты за товар в размере 2 350 000 рублей.

Факт получения денежных средств в указанном размере подтверждается приложением № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25).

Доводы ответчика о том, что имеются исправления в сумме платежа от ДД.ММ.ГГГГ (с 100 000 рублей на 500 000 рублей), не могут быть приняты во внимание, поскольку данные исправления заверены рукописной записью, из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ передана сумма в размере 500 000 рублей.

Доказательства, опровергающие данное обстоятельство, суду не представлены.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общая сумма предварительной оплаты, подлежащая возврату, составила 2 350 000 рублей.

Также не могут быть приняты во внимание и доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В данном деле установлено, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договор, поименованный ими как предварительный, следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Истцом заявлено требование о возврате денежных средств, уплаченных ею по договору от ДД.ММ.ГГГГ, и взыскании убытков, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по передаче товара.

Как следует из позиции ФИО1, она узнала о том, что ее квартира не может стать самостоятельным объектом недвижимости, и право собственности на квартиру не может быть зарегистрировано за истцом, летом 2024 года.

В подтверждение данного обстоятельства истцом представлен протокол осмотра доказательств (переписка с абонентского номера <данные изъяты> с контактом «ФИО2»).

Допустимые и относимые доказательства, опровергающие данное обстоятельство, свидетельствующие о том, что ранее 2024 года истцу было известно о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ не может быть исполнен, ответчиком не представлены.

Таким образом, после возникновения оснований для расторжения договора купли-продажи в связи с нарушением, допущенным продавцом, в течение некоторого периода времени воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление должнику дополнительной возможности исполнить договор, у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом договора) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре, а потому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ в указанный период срок давности по денежному требованию о взыскании с продавца суммы предварительной оплаты, не начинает течь.

Поскольку до 2024 года у истца не имелось оснований полагать, что ответчик не предоставит ей предусмотренное договором от ДД.ММ.ГГГГ исполнение путем передачи объекта, трехлетний срок давности по требованию о взыскании с ответчика суммы предварительной оплаты, на момент обращения в суд с настоящим иском не истек.

Также не могут быть приняты во внимание и доводы ответчика о том, что истец пользовалась объектом на правах аренды с зачетом выплаченных денежных средств в счет оплаты аренды, с ежемесячной арендной платной 40 000 – 50 000 рублей.

Какие-либо доказательства, подтверждающие данное обстоятельство (договор аренды, сведения о внесении арендной платы), суду не представлены.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции в части расторжения договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, а также в части взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств в размере 2 350 000 рублей.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда первой инстанции в части взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 убытков в размере 205 266 рублей.

Как следует из материалов дела, в обоснование требования о взыскании убытков истец указала, что в период пользования объектом истец понесла расходы на неотделимые улучшения объекта: оплата материалов и работ по монтажу системы отопления, водоснабжения и водоотведения на сумму 205 266 руб.

Вместе с тем, как следует из условий договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, покупатель обязуется установить газовый котел.

Работы по монтажу системы отопления, водоснабжения и водоотведения силами покупателя в договоре, заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, не предусмотрены.

Доказательства, подтверждающие то обстоятельство, что ответчик давал согласие на производство данных работ, не представлено.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает оснований для возмещения стоимости данных работ.

Газовый котел согласно акту осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ имеется, не подключен, в связи с чем может быть истребован истцом.

Учитывая изложенное, решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 августа 2025 года в части взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 убытков в размере 205 266 рублей подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об отказе в иске.

В этой связи имеются основания для изменения решения суда первой инстанции в части взыскания судебные расходы.

В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 37 295 рублей 35 копеек, пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 августа 2025 года в части взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 убытков в размере 205 266 рублей отменить, в части взыскания судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 40 553 рублей изменить.

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 37 295 рублей 35 копеек.

В остальной части решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 мая 2026 года.