Решение № 2-49/2020 2-49/2020(2-782/2019;)~М-690/2019 2-782/2019 М-690/2019 от 23 июля 2020 г. по делу № 2-49/2020

Дело №2-49/2020

УИД: 61RS0048-01-2019-001039-42


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2020 года

пос. Орловский

Орловский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Халиной И.Л.,

при секретаре судебного заседания Богомаз О.С.,

с участием:

представителя истца – ФИО1, действующего на основании ордера №89850 от 20.12.2019 года и доверенности от 25.12.2019 года,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности от 02.10.2019 года и ордера №22753 от 20.01.2020 года,

представителя ответчика ООО «СПК Партнер-Агро» ФИО3, действующей на основании ордера №22752 от 20.01.2020 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ООО «СПК Партнер-Агро», 3-ему лицу Орловскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании соглашения о расторжении предварительного договора от 26.08.2019 года, предварительного договора купли-продажи от 03.12.2018 года, договора купли-продажи земельного участка от 26.08.2019 года недействительными, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности на земельный участок и прекращении права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО4 обратилась в Орловский районный суд Ростовской области с иском к ФИО2, ООО «СПК Партнер-Агро» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, указав в обоснование заявленных требований, что ФИО4 является собственником 72/1000 доли в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, а ответчику принадлежит два земельных участка – по 72/1000 доли каждый. 03.12.2018 года между ФИО2 (продавец) и ООО «СПК Партнер-Агро» (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, площадью 185760 кв.м., после его межевания и выделения долевой собственности двух принадлежащих продавцу долей, по 72/1000 доли каждая, в срок до 01.02.2019 года. Также стороны согласовали стоимость приобретаемых объектов недвижимости – по <данные изъяты> руб. каждый. В тот же день – 13.08.2018 года – в счет исполнения взятых на себя обязательств ООО «СПК Партнер-Агро» произвел перечисление в размере <данные изъяты> руб., то есть по <данные изъяты> руб. за каждую долю, а оставшаяся сумма подлежала внесению в кассе предприятия в срок до 11.01.2019 года. Продавец в свою очередь обязался в срок до 01.02.2019 года произвести за свой счет работы по выделению долей земельного участка, их государственную регистрацию и постановку на кадастровый учет. 05.11.2019 ФИО4 получила выписку ЕГРН, согласно сведений которой ей стало известно об исполнении обязательств по указанному договору, а именно о регистрации 31.08.2019 года права собственности на выделенные земельные участки.

Истец полагает, что данная сделка совершена в нарушение требований ст.250 ГК РФ и положений ст.12 ФЗ от 24.07.2002 N101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» поскольку участники общей долевой собственности не были извещены в письменной форме о намерении ФИО2 продать принадлежащие ей доли – выделенных земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Ссылаясь на указанные обстоятельства ФИО4 обратилась в суд с настоящим иском, в котором просила перевести с ООО «СПК Партнер-Агро» на ФИО4 права покупателя по договору купли-продажи земельного участка: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, площадью 185756 +/– 3771,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в рамках заключенного между ФИО2 и ООО «СПК Партнер-Агро» договора; признать за ФИО4 право собственности на указанный участок; погасить запись регистрации № от 31.08.2019 года.

В ходе судебного разбирательства истцовой стороной в порядке, предусмотренном ст.39 ГПК РФ, заявленные требования были уточнены.

Истец указал, что до заключения оспариваемого договора, а именно 26.11.2018 года, ответчик ФИО2 выдала М. доверенность, которой уполномочила последнюю управлять и распоряжаться долями в праве общей долевой собственности, а также выполнять иные действия, необходимые для исполнения указанного поручения. ДД.ММ.ГГГГ в газете «Наше время» ответчиком опубликовано объявление о согласовании проекта межевания спорного земельного участка, а 17.01.2019 подано заявление в МВФ Орловского района о регистрации права собственности на участок, рассмотрение которого 01.02.2019 года было приостановлено в связи с нахождением земельного участка в аренде. Несмотря на наличие препятствий к исполнению оспариваемого договора, ФИО2 не возвратила полученные от ООО «СПК Партнер-Агро» денежные средства в размере <данные изъяты> руб. Истец полагает, что предварительный договор купли-продажи от 03.12.2018 года по своей сути является основным договором купли-продажи, который заключен в обход закона, поскольку было проигнорировано преимущественное право других участников общей долевой собственности на приобретение отчуждаемого земельного участка, а действительная воля сторон сделки была направлена на куплю-продажу земельных долей, не выделенных в натуре, то есть, заключена притворная сделка. Истец полагает, что при таких обстоятельствах предварительный договор купли-продажи от 03.12.2018 года является недействительным в силу его ничтожности. Также истец указывает, что в извещении, направленном главе администрации <данные изъяты> сельского поселения стоимость земельных долей составляет <данные изъяты> руб. – по <данные изъяты> руб. каждая. С учетом изложенного ФИО4 просила признать предварительный договор от 03.12.2018 года, заключенный между ФИО2 и ООО «СПК Партнер-Агро», выделенного в счет двух земельный долей, размером 72/1000 каждая, в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 129 га с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес><адрес> притворной сделкой; признать договор купли-продажи земельного участка от 26.08.2019 года заключенным на условиях извещения от 17.09.2018 года с определением цены каждой продаваемой доли – <данные изъяты> руб.; перевести с ООО «СПК Партнер-Агро» на ФИО4 права покупателя по договору купли-продажи земельного участка: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, площадью 185756 +/– 3771,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в рамках заключенного между ФИО2 и ООО «СПК Партнер-Агро» договора; признать за ФИО4 право собственности на указанный участок; прекратив право собственности ООО «СПК Партнер-Агро» на него.

Затем истцовой стороной вновь были уточнены заявленные требования, поскольку ФИО4 стало известно о наличии соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 03.12.2018 года. Истец полагает, что такое соглашение является мнимой сделкой, совершенной в нарушение требований ст.10 ГК РФ, так как сроки, предусмотренные предварительным договором от 03.12.2018 года ФИО2 нарушила, однако полученные в счет исполнения обязательства денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. покупателю не возвратила. Истцовая сторона полагает, что соглашение от 26.08.2019 года было заключено для вида, вопреки обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу решением суда, исключительно для вида, поскольку реальных намерений его исполнения у сторон сделки не было. Таким образом, ФИО4, неоднократно уточняя заявленные требования в порядке ст.39 ГПК РФ, в окончательной редакции просила суд признать недействительным заключенное 26.08.2019 года между ФИО2 и ООО «СПК Партнер-Агро» соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 03.12.2018 года; признать предварительный договор от 03.12.2018 года, заключенный между ФИО2 и ООО «СПК Партнер-Агро», выделенного в счет двух земельный долей, размером 72/1000 каждая, в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 129 га с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> притворной сделкой; признать указанный договор заключенным на условиях извещения от 17.09.2018 года с определением цены каждой продаваемой доли – <данные изъяты> руб.; перевести с ООО «СПК Партнер-Агро» на ФИО4 права покупателя по договору купли-продажи земельного участка: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, площадью 185756 +/– 3771,2 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> в рамках заключенного между ФИО2 и ООО «СПК Партнер-Агро» договора; признать за ФИО4 право собственности на указанный участок; прекратив право собственности ООО «СПК Партнер-Агро» на него.

Также, впоследствии, истцом ФИО4 были уточнены исковые требования, согласно которым просила признать недействительным п.2.1 Договора купли-продажи земельного участка – категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, кадастровый №, площадью 185756+/-3771,20 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>), заключенного 26.08.2019 года между ФИО2 и ООО «СПК «Партнер-Агро», поскольку стоимость продаваемых земельных долей не соответствовала заявленной.

В подтверждение платежеспособности истцом ФИО4 внесено 20.05.2020 года по платежному поручению на депозитный счет Управления судебного департамента в Ростовской области, для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, исходя из стоимости земельных участков, указанных в извещениях о намерении продать доли земельные участки.

Явившийся в судебное заседание представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО1 заявленные требования, с учетом уточнений, поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске и изложенным в отзыве на возражения ответчиков. Заявил о подложности доказательств – соглашения от 26.08.2019 года и недопустимости произвольного изменения цены договора – с <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб.

Также, представитель истца пояснил, что предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения являлся притворной сделкой, прикрывавшей заключенную в нарушение закона сделку купли-продажи земельного участка, выделенного в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. На момент заключения предварительного договора купли-продажи истец и ответчик ФИО2 являлись собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, поэтому у истицы имелось право преимущественной покупки спорных земельных долей, принадлежавших ответчику ФИО2, которое было нарушено. Сторона ответчиков всячески игнорирует наличие предварительного договора купли продажи от 03.12.2018 г., во исполнение условий которого 26.08.2019 г. был заключен договор купли-продажи. То есть, указанные сделки взаимосвязаны, по своей сути договор купли-продажи от 26.08.2019 г. является основным. Не было представлено доказательств, подтверждающих, что действительная воля сторон была направлена на фактическое исполнение заключенного Соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Явившаяся в судебное заседание представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности и ордера и представителя ответчика - ООО «СПК Партнер-АГРО», действующая на основании ордера, ФИО3 требования ФИО4 просила оставить без удовлетворения, дав пояснения, аналогичные изложенным в возражениях на исковое заявление.

Так ФИО3 пояснила суду, что согласно договору купли-продажи от 26.08.2019 года земельный участок принадлежит продавцу ФИО2 на основании решения Орловского районного суда Ростовской области №2-208/2019 от 22.04.2019 года. Данное право подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.08.2019 года. Согласно данной выписке, раздела 1, п.1 – правообладателем на момент продажи являлась ФИО2, п.2 – вид права – собственность, документы основания решение суда от 22.4.2019 года. На момент совершения сделки ФИО2 являлась собственницей обособленного земельного участка. Предметом договора купли-продажи от 26.08.2019 года являлся обособленный земельный участок, который был образован путем выполнения межевых работ по образованию земельного участка в счет земельных долей. Процедуру выдела, а именно – наличие объявления в газете, наличие отсутствия возражений со стороны сособственников данного земельного участка – все описано в решении Орловского районного суда Ростовской области от 22.04.2019 года, в апелляционном определении Ростовского областного суда от 17.07.2019 года, подтверждены определением Четвертого кассационного суда от 17.12.2019 года, являясь единоличной собственницей земельного участка ФИО2 могла свободно распоряжаться своим имуществом, поскольку согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежит исключительное право владением и пользованием, распоряжением имуществом. Исключительное право было ФИО2 выбирать покупателя, и она остановилась на ООО «СПК Партнер-Агро». Устанавливать стоимость данного земельного участка, которая была прописана в договоре, было исключительное право с ООО «СПК Партнер-Агро» заключать на выгодных для себя условиях, устанавливая сроки и порядок выполнения договора. Единственный, кто имел право на преимущественную покупку данного земельного участка – Администрация Луганского сельского поселения. Такой отказ был получен Требования п.1 ст.8 ФЗ № 101 «Об обороте земель сельхозназначения» и областного Закона от 22.07.2003 года №19ЗС ФИО2 были выполнены. Истица ФИО5 являлась собственницей иного объекта недвижимости в праве общей долевой собственности, то есть ей принадлежал на момент совершения сделки и принадлежит в настоящее время земельный участок с другим кадастровым номером, №, что подтверждается выпиской от 20.12.2019 года. На момент совершения сделки купли-продажи, от 26.08.2019 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.08.2019 года, никаких обременений, ограничений на земельный участок ФИО2 зарегистрировано не было, никаких обязательств у ФИО2 перед истицей не возникло, никаких договоров – предварительных, основных, никаких соглашений с ФИО5 не подписывала. Согласно п.1.1. договора купли-продажи от 03.12.2018 года продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить в срок не позднее 01.02.2019 года земельный участок, ориентировочной площадью 185760 кв.м после его межевания и выделения в натуре. Цена продаваемого земельного участка устанавливалась, уже выделенного в счет земельных долей. Речь даже в предварительном договоре купли-продажи идет о земельном участке, но не о земельных долях. Земельные доли ФИО2 никогда не продавались. Предварительный договор купли-продажи не ущемляет прав и интересов ФИО5, поскольку обязательства у ФИО2 возникали перед ООО «СПК Партнер-Агро». В настоящее время стороны договора никаких претензий друг другу не предъявили. Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении и расторжении договоров, а также в изменении их условий, в соответствии с чем, соглашение от 26.08.2019 года, предварительный договор был расторгнут. В настоящее время он вообще утратил какую-то силу. С момента, когда истице стало известно о заключении предварительного договора купли-продажи прошло более 3 месяцев на момент подачи иска, это было 9 месяцев, сейчас уже больше года. Из протокола по делу №2-208/2019 от 22.04.2019 года, следует то, что истица лично присутствовала в судебном заседании при рассмотрении данного гражданского дела. В судебном заседании был приобщен предварительный договор купли-продажи, и с того момента истица узнала, и у нее было законное право обжаловать, если она считала, что ее права нарушены. Согласно определения Четвертого кассационного суда от 17.12.2019 года, стр.6, что договор купли-продажи земельного участка является ничтожным. Судом первой инстанции правильно применены нормы права и сделан обоснованный вывод, что заключение ФИО2 предварительного договора купли-продажи земельного участка, который будет сформирован в будущем с другим лицом, не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав ответчиков на преимущественную покупку, поскольку не подтвержден факт продажи земельных долей. Это факт не подтвержден истцом и на сегодняшний момент, поскольку земельные доли ФИО2 никогда не продавала. Объектом был обособленный земельный участок, что говорит об отсутствии у истицы права преимущественной покупки. В извещении в сельское поселение о продаже земельных долей от 17.09.2018 года, с указанной суммой <данные изъяты> рублей, в данном извещении речь идет о продаже земельных долей. Это иной объект купли-продажи, а в извещении от 20.08.2019 года речь идет о продаже обособленного земельного участка. Нельзя применять извещение на совершенно другой объект к продаже иного объекта недвижимости, доли и земельные участки – разные объекты недвижимости.

Истец, ответчик ФИО2, представитель ответчика ООО «СПК Партнер-Агро», представитель 3-го лица, будучи надлежащим образом извещены о дате, месте и времени слушания иска, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч.1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч.2). Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (ч.3). Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (ч.4).

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В силу ч.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

Как определено ч.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с п. п. 1 - 2 ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно ч.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Ч.2 определено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Ч.3 ст.250 ГК РФ установлено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Нормами ст.168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных ч.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу ст.3 ГПК РФ и абз.2 ч.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, чьи права будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч.1 и 2 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных ч.1 указанной статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (ч.5 ст.10 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в п.78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования ч.1 ст.1, ч.3 ст.166 и ч.2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Для признания сделки недействительной по основаниям притворности должно быть доказано, что притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки.

В соответствии с ч.2 ст.1 ФЗ от 24.07.2002 N101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, ЗК РФ, ГК РФ, вышеназванным Федеральным законом, другими ФЗ, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 являлась собственником 72/1000 доли в праве общей долевой собственности земельного участка: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: №, распложенный по адресу: <адрес>. Участок находится примерно в 4,5-5,0 км от ориентира по направлению на восток, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.09.2006 года (л.д.25-26).

Согласно Выписки из ЕГРН от 20.12.2019 года ФИО4 на праве долевой собственности от 05.11.2019 года принадлежит 1590/10000 доли земельного участка категория земель – земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: № расположенный по адресу: <адрес> (л.д.136).

ФИО2 являлась собственником 72/1000 доли в праве общей долевой собственности земельного участка: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения площадью 129 га с кадастровым номером: №, о чем 12.01.2006 года в ЕГРН сделана запись регистрации № и собственником 72/1000 доли в праве общей долевой собственности земельного участка: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения площадью 129 га с кадастровым номером: № о чем 12.01.2006 года в ЕГРН сделана запись регистрации № (л.д.19-20).

Согласно уведомления от 17.09.2018 года, адресованного главе администрации <данные изъяты> сельского поселения ФИО2 сообщала о намерении продажи принадлежащей ей 72/1000 доли за <данные изъяты> руб. в срок до 13.12.2018 года (л.д.77,78).

03.12.2018 года между ФИО2 (продавец) и ООО «СПК Партнер-Агро» (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого продавец обязался продать, а покупатель – купить в срок до 01.02.2019 земельный участок ориентировочной площадью 185760 кв.м. после его межевания и выделения в натуре 72/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 129 га с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: <адрес> (записи о регистрации № и №) (л.д.156-157).

Общая стоимость отчуждаемых объектов недвижимости согласована сторонами в размере <данные изъяты> руб.

Согласно извещения от 20.08.2019 года, адресованного главе администрации <данные изъяты> сельского поселения, в соответствии со ст.8 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года, Областного закона от 22.07.2003 года №19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области», ФИО2, известила главу администрации <данные изъяты> сельского поселения о продаже земельного участка категория земель – земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: №, общей площадью 185756 кв.м., распложенный по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб. в срок до 01.11.2019 года, поскольку является собственником указанного земельного участка (л.д.118).

Из уведомления главы администрации <данные изъяты> сельского поселения от 21.08.2018 года следует отказ от покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения на извещение ФИО2 от 20.08.2019 года о продаже земельного участка (л.д.111).

Соглашением между ФИО2 (Продавец) и ООО «СПК Партнер-Агро» (Покупатель) от 26.08.2019 года расторгнут предварительный договор купли-продажи от 03.12.2018 года, в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – Для сельскохозяйственного использования, площадью 185756 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (л.д.161).

Согласно выписки ЕГРН от 01.11.2019 года земельный участок площадью 185756+/–3771,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Участок <адрес> принадлежит на праве собственности ООО «СПК Партнер-Агро», о чем 31.08.2019 года в ЕГРН внесена запись регистрации № (л.д.158-160).

15.08.2019 года в ЕГРН была внесена запись регистрации № о праве собственности ФИО2 на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, площадью 185756 кв.м. +/– 3771,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

20.08.2019 года (вх.№837) ФИО2 обратилась к главе администрации <данные изъяты> сельского поселения С. с уведомлением о намерении продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

В данном случае правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Предусмотренное п. 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ, преимущественное право субъекта Российской Федерации на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже ФИО2 было соблюдено.

На основании статьи 252 ГК РФ лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 г. N 435- ФЗ ) предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и указанным Федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 13 приведенного Закона земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 указанной статьи.

В силу пунктов 4 - 6 данной статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 г. N 435- ФЗ ), если указанное в пункте 3 этой статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 вышеназванного Федерального закона.

С целью выдела земельного участка в счет своих земельных долей истец воспользовался правом для выделения в натуре земельного участка в счет своих долей из исходных земельных участков в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", то есть в отсутствие решения общего собрания участников долевой собственности, для чего обратился к кадастровому инженеру с целью подготовки проекта межевания земельных участков.

Решением Орловского районного суда Ростовской области от 22.04.2019 года (дело 2-208/2019) установлено, что ФИО2 являлась собственницей двух земельных долей (по 72/1000 каждая) в праве общей долевой собственности земельного участка: категория земель – земли сельскохозяйственного назначения площадью 129 га с кадастровым номером: № расположенного по адресу: <адрес> (записи о регистрации № и №). На основании ФЗ от 24.07.2002 года N101-ФЗ ФИО2 принято решение о выделе земельного участка в счет вышеуказанных земельных долей, для чего был изготовлен межевой план и проект межевания, предусматривающий образование земельного участка площадью 185 756 кв.м. 11.12.2018 года в газете «Наше время» №402 (24579) было опубликовано соответствующее объявление. ФИО2 обратилась к ИП ФИО6 К(Ф)Х ФИО7 предложив приобрести ее долю, однако получила отказ, в связи с чем нашла другого покупателя – ООО «СПК Партнер-Агро» – с которым был заключен предварительный договор купли-продажи. Однако, произвести необходимые регистрационные действия ФИО2 не смогла ввиду того, что имелось решение общего собрания о заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в том числе принадлежащего ФИО2

Этим же решением установлено, что на момент проведения собрания ФИО2 заключила предварительный договор купли-продажи своего земельного участка, о чем ФИО6 КФХ ФИО7 было известно, то есть истица не могла дать своего согласия на его аренду.

Указанным решением установлено, что ФИО2 права ответчиков выделом земельных участков, принадлежащих ей на законных основаниях, не нарушены. Исковые требования ФИО2 были удовлетворены частично и за ней признано право собственности на земельный участок площадью 185756 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> (л.д.145-149).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17.07.2019 года указанное решение было оставлено без изменения (дело 33-12082/2019) (л.д.85-88).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.12.2019 года решение Орловского районного суда Ростовской области от 22.04.2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17.07.2019 года оставлено без изменения.

При таких обстоятельствах, с учетом положений ч.4 ст.61 ГПК РФ, суд полагает указанные в решении от 22.04.2019 года обстоятельства установленными.

26.08.2019 года единственным участником ООО «СПК Партнер-Агро» ФИО8 было принято решение №16 о заключении с ФИО2 договора купли-продажи.

26.08.2019 года между ФИО2 (продавец) и ООО «СПК Партнер-Агро» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, площадью 185756 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером: № (п.1.1).

Цена продаваемого земельного участка определена сторонами в размере <данные изъяты> руб. (п.2.1), которые перечислены продавцу: 03.12.2018 года – <данные изъяты> руб. (платежное поручение ПАО «Сбербанк России» №), 03.12.2018 года – <данные изъяты> руб. (платежное поручение ПАО «Сбербанк России» №), 11.01.2019 года – <данные изъяты> руб. (наличными в кассе предприятия, РКО №), 11.01.2019 года – <данные изъяты> руб. (наличными в кассе предприятия, РКО №) (п.2.2).

Как указано в п.2.3 ФИО2 получила <данные изъяты> руб. до подписания договора.

Судом достоверно установлено, что ООО «СПК Партнер-Агро» приобретен обособленный земельный участок, а не земельная доля, что подтверждается материалами гражданского дела.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 23.06.2005 N283-О также подчеркивал, что ч.3 ст.250 ГК РФ, устанавливая специальный срок, в течение которого участник общей собственности, права которого нарушены, вправе требовать их защиты, направлено не только на обеспечение интересов любого участника общей долевой собственности, но и на реализацию положений Конституции Российской Федерации, ее ст.ст.19,35,45 и 46.

По смыслу ч.3 ст.250 ГК РФ для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору недостаточно одного установления факта нарушения преимущественного права покупки, истцу необходимо было также обратиться в суд в пределах установленного законом срока исковой давности.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.06.2007 N452-О-О, истечение срока исковой давности, т.е. срока, в пределах которого суд общей юрисдикции обязан предоставить защиту лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске (ч.2 ст.199 ГК РФ). В этом случае принудительная (судебная) защита прав гражданина независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна, вследствие чего исследование иных обстоятельств спора не может повлиять на характер вынесенных судебных решений.

В силу положений ч.1 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также ст.13 и 14 данного ФЗ.

Ч.1 ст.13 ФЗ от 24.07.2002 N101-ФЗ предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и указанным Федеральным законом.

Согласно ч.2 ст.13 приведенного ФЗ земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 указанной статьи.

Доводы истцовой стороны о недопустимости изменения цены договора купли-продажи суд отклоняет, поскольку из приведенных выше норм права следует, что закон возлагает на участника долевой собственности при продаже своей доли обязанность только по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, а заключение договора купли-продажи зависит от воли обеих сторон. В такой ситуации закон не обязывает продавца согласовывать с участником долевой собственности условия сделки, в том числе по цене.

В силу ч.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела видно, что основной договор был заключен между сторонами в пределах установленного ч.4 ст.429 ГК РФ срока, с требованием об отказе от его исполнения ни ФИО2, ни ООО «СПК Партнер-Агро» не обращались, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Ч.1 ст.200 указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснений, данных в п.12 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 28.02.1995 N2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела. При этом необходимо учитывать, что заявление о применении срока исковой давности не препятствует рассмотрению заявления истца-гражданина о признании уважительной причины пропуска срока исковой давности и его восстановлении, которое суд вправе удовлетворить при доказанности обстоятельств, указанных в ст.205 ГК РФ.

Ответчиком ФИО2 такое заявление указано в письменных возражениях.

Как разъяснено в п.15 указанного Постановления Пленума ВС РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз.2 ч.2 ст.199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца-физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Проект межевания земельных участков был опубликован в газете «Наше время» №402 (24579) от 11.12.2018 года.

От участников долевой собственности в установленном законом порядке и сроки не поступили возражения, относительно размера и местоположения выделяемого в счет земельных долей земельного участка.

Из протокола судебного заседания, в котором принимали участие, в том числе истица ФИО4, приобщенного в ходе судебного разбирательства, по гражданскому делу 2-208/2019 от 22.04.2019 года, видно, что представителем ФИО3 была приобщена копия выписка из ЕГРН от 05.12.2018 года, на основании которой проводился проект межевания, судом исследованы сам проект межевания (л.д.13-34), межевой план (л.д.35-45), выписка из газеты (л.д.46), извещения о намерении продать земельные доли (л.д.97-98).

Кроме того, решением Орловского районного суда Ростовской области от 22.04.2019 года было установлено, что государственная регистрация за ФИО2 права собственности, выделенных земельных участков, была приостановлена, на основании поступивших возражений 24.01.2019 года в Управление Росреестра по Орловскому району от ИП ФИО6 КФХ ФИО7, согласно которого последний просил не производить регистрацию права истицы собственности на образованны земельный участок площадью 185756 кв.м.

Следовательно, ФИО4 не позднее 22.04.2019 уже было известно о выделении ФИО2 своей доли и намерении продажи спорных земельных участков.

В силу требований ч.1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений ч.1 ст.46,52,53,120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения N566-О-О от 17.07.2007, N888-О-О от 18.12.2007, от N465-О-О 15.07.2008 и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Из приведенных положений закона следует, что суд при вынесении решения, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенного выше, принимая во внимание факт осведомленности ФИО4 о выделе доли ФИО2 и намерении продать ее не позднее 22.04.2019 года, рассмотрев заявление ФИО2, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3 о пропуске срока исковой давности и его применении, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований ФИО4, пропустившей в том числе 3-х месячный (ч.3 ст.250 ГК РФ) срок исковой давности для обращения с настоящим исковым заявлением.

При вышеуказанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения иска по мотиву нарушения преимущественного права истца не имеется, поскольку у истца отсутствует преимущественное право на приобретение спорного участка. Так как в настоящем споре, предметом договора купли-продажи от 26.08.2019 года выступала не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ООО «СПК Партнер-Агро», а самостоятельный земельный участок с кадастровым номером №

Суд, исследовав в соответствии со ст. 56, 67 ГПК РФ все представленные сторонами доказательства, в том числе пояснения представителей сторон, полагает, что оснований для удовлетворения требований ФИО4 не имеется, поскольку бесспорные доказательства притворности или мнимости предварительного договора купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка не представлены. Материалами дела подтверждается, что предварительный договор купли-продажи подписан непосредственно ФИО2 и ООО «СПК Партнер-Агро». Данная сделка исполнена, право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке. Доказательства того, что фактически был заключен договор купли-продажи, также истицей суду не представлены. Оспариваемый ею предварительный договор купли-продажи спорного имущества от 03.12.2018 года, на который она ссылается в подтверждение довода притворности сделки, был подписан сторонами больше, чем через восемь месяцев после заключения договора купли-продажи от 26.08.2019 года.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что правовых оснований полагать предварительный договор купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи спорного имущества, не имеется, материалами дела подтверждается волеизъявление сторон на совершение договора купли-продажи, по которому были достигнуты и исполнены все существенные условия, в том числе и цена.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО4, уплаченные истцом на счёт Управления Судебного департамента в Ростовской области денежная сумма подлежат возврату.

Обязать Управление судебного департамента в Ростовской области возвратить перечисленную ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на депозит Управления денежную сумму в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по платежному поручению № от 20.05.2020 года.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО2, ООО «СПК Партнер-Агро», 3-ему лицу Орловскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании соглашения о расторжении предварительного договора от 26.08.2019 года, предварительного договора купли-продажи от 03.12.2018 года, договора купли-продажи земельного участка от 26.08.2019 года недействительными, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, признании права собственности на земельный участок и прекращении права собственности на земельный участок, – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 28.07.2020 года.