Решение № 2-1/2026 2-1/2026(2-678/2025;2-4570/2024;)~М-3613/2024 2-4570/2024 2-678/2025 М-3613/2024 от 29 января 2026 г. по делу № 2-1/2026

№

Отметка об исполнении по делу № (№, №)


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года <адрес>

<адрес> районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ерошенко Е.Г.,

при секретаре судебного заседания Батулиной А.В.,

с участием представителя истца ФИО4, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя Администрации <адрес> ФИО2, предоставившей доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес>, третье лицо, ФИО4 о признании права собственности на здание магазина,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации <адрес>, третье лицо, ФИО4 о признании права собственности на здание магазина, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор аренды земельного участка между ФИО4 и ФИО1, сроком на 3 года для строительства салона-магазина, земельный участок с кадастровым номером №, разрешенное использование: для строительства салона-магазина, площадью 1197 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в собственности у Арендодателя на основании Договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, приобретенного в собственность №а от ДД.ММ.ГГГГ, Акта приема-передачи в собственность земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ на основании проектной документации он обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации <адрес> за получением Разрешения на строительство № и приступил к строительству здания: магазина, по адресу: <адрес>, на земельном участка с кадастровым номером №, площадью 1197 кв.м., количество этажей: 1, площадь земельного участка: 1197 кв.м., площадью застройки 188 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ на основании проектной документации им в ранее полученное разрешение на строительство были внесены изменения в отделе Архитектуре Администрации <адрес> за получением в Разрешение на строительство №.

ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Администрацию <адрес> в Комитет по градостроительству и архитектуре с заявлением о выдаче Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию «здания магазина», по адресу: <адрес> - было отказано.

ДД.ММ.ГГГГ им был зарегистрирован объект незавершенного строительства, 90% степень готовности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии на основании Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ им был получен Градостроительный план земельного участка № №, получены Инженерно-геодезические изыскания по объекту - проектирование №, Инженерно-геодезические изыскания по объекту: магазин №.

Исполнительная сьемка магазина по адресу: <адрес>, выполнена ООО «Архпроект».

ДД.ММ.ГГГГ обратился за вводом в эксплуатацию в Комитет по градостроительству и архитектуре <адрес> с комплектом документов и снова получил отказ от ДД.ММ.ГГГГ №, было отказано и рекомендовано обратиться за выдачей разрешения на реконструкцию объекта.

ДД.ММ.ГГГГ он снова обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре <адрес> с комплектом документов для выдачи Разрешения на строительства/реконструкцию нежилого здания с кадастровым номером №, на здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, и снова получил отказ от ДД.ММ.ГГГГ №, было отказано и рекомендовано исправить замечания по проекту.

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по градостроительству и архитектуре <адрес> на ранее поданное заявление о выдаче Разрешения на реконструкцию от ДД.ММ.ГГГГ для выдачи Разрешения на строительство/реконструкцию нежилого здания с кадастровым номером №, в здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в котором уже говорилось о том, что в соответствии с координатами месторасположения объекта незавершенного строительства на земельном участке, нарушен градостроительный регламент, установленный правилами землепользования и застройки муниципального образования.

ДД.ММ.ГГГГ выполнен технический паспорт здания магазина Производственным отделом № филиала ППК «Роскадастр» по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Производственным отделом № филиала ППК «Роскадастр» по <адрес>, выдана справка об инвентаризационной стоимости здания магазина.

Выяснилось, что он не может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, т.к. объект уже построен и согласно регламента правил землепользования и застройки муниципального образования муниципального образования городского округа «<адрес>» даже если он обратиться с заявлением о предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в связи с тем, что объект построен с нарушением вышеуказанных отступов в ранее выданном Разрешении на строительство, ему будет отказано.

Для признания права собственности на самовольную постройку лицу, ее осуществившему, необходимо в суде доказать, что такая постройка (возведенная или реконструированная) соответствует требованиям, содержащимся в ГПЗУ. Таким образом, лицу, осуществившему самовольную постройку (реконструкцию), в целях защиты и(или) признания права собственности на такую постройку целесообразно обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о получении градостроительного плана соответствующего земельного участка. Наличие указанного документа значительно облегчает легализацию прав на самовольную постройку в судебном порядке, при условии, что такая постройка не выходит за рамки, установленные ГПЗУ.

Градостроительный план земельного участка за № № имеется у него на руках, также Исполнительная съемка земельного участка от мая ДД.ММ.ГГГГ., выполненная ООО «Архпроект», в которой показан объект, находящийся в границах земельного участка.

Имеются подключения к сетям электричества и водопровода, что подтверждается Актами обследования присоединения трубопроводов к муниципальным сетям водоснабжения и водоотведения объекта <адрес> по адресу: <адрес>, также Акт «№ от ДД.ММ.ГГГГ о технологическом присоединении МУП «<адрес> городская электрическая сеть», Акт № разграничения балансовой принадлежности электросетей, электроустановок и эксплуатационной ответственности сторон.

Принадлежность земельного участка ему на основании договора аренды является основанием для отказа в признании права собственности на самовольное строение (постановление ФАС ВСО от ДД.ММ.ГГГГ, № №), у Истца имеется право собственности на земельный участок, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просит признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, Белоруссия, право собственности на здание: магазин, площадью - 182,4 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 1197 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: Земли населенных пунктов - Разрешенное использование - для объектов общественно-делового значения, для строительства салона-магазина, по адресу: <адрес>.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Обеспечил явку в суд своего представителя, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании в протокольной форме уточнила исковые требования окончательно просила прекратить за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, право собственности на объект незавершенного строительства площадью – 187,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке площадью 1197 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: Земли населенных пунктов - Разрешенное использование - для объектов общественно-делового значения, для строительства салона-магазина, по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, Белоруссия, право собственности на здание магазина площадью - 182,4 кв.м., расположенного на земельном участке площадью 1197 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: Земли населенных пунктов - Разрешенное использование - для объектов общественно-делового значения, для строительства салона-магазина, по адресу: <адрес>.

Представитель Администрации <адрес> ФИО2 возражала против удовлетворения иска, поскольку администрация <адрес> является номинальным ответчиком по настоящему делу. Просила вынести законное и обоснованное решение с учетом выводов судебной экспертизы.

Третье лицо ФИО4, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ рассмотрел настоящее дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца ФИО4, представителя администрации ФИО2, изучив письменные материалы дела, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): для объектов общественно-делового значения, для строительства салона-магазина, площадью 1197 кв. метров с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 128-129, 130).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.8-9).

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 44 от 12 декабря 2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункт 40 указанного Постановления Пленума).

В абзаце 3 пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Согласно ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения в случае, если для строительства или реконструкции таких здания или сооружения требуется получение разрешения на строительство.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации <адрес> ФИО1 выдано разрешение на строительство магазина (проектные характеристики: площадь застройки 188 кв.м., площадь – 177,8 кв.м.) на земельном участке площадью 1197 кв. метров с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение): для объектов общественно-делового значения, расположенном по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 10-12). Срок действия настоящего решения до ДД.ММ.ГГГГ. Разработчиком проектной документации являлось ООО «Изыскатель».

ДД.ММ.ГГГГ истцом был получен технический паспорт на здание магазина литер Б, площадью всех частей здания 177,8 кв.м., площадью, рассчитанной в соответствии с приказом Росреестра № № от ДД.ММ.ГГГГ – 182,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в вышеуказанное разрешение на строительство были внесены изменения/дополнения в проектные характеристики: площадь застройки 188 кв.м., площадь – 182,8 кв.м. Разработчиком проектной документации являлись ООО «Изыскатель», ООО «Архпроект» (т. 1 л.д. 13-16).

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Истец обратился в Администрацию <адрес> в Комитет по градостроительству и архитектуре с заявлением о выдаче Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию «здания магазина», по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, со ссылкой на несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации (шифр АП №ПЗ, ПЗУ, АР, КР, ПОС, ПБ, ОДИ, внесение изменений ДД.ММ.ГГГГ) представленной для получения разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства со степенью готовности 90%, площадью застройки 187,6 кв.м. был поставлен на кадастровый учет. Объекту присвоен кадастровый №. На основании Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и Разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 18-19).

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно обратился в Администрацию <адрес> в Комитет по градостроительству и архитектуре с заявлением о выдаче Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию «здания магазина», по адресу: <адрес>, на которое получил ответ от ДД.ММ.ГГГГ с указанием на возврат пакета документов, в связи с несоответствием планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленного на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство. Рекомендовано обратиться с заявлением о выдаче разрешения на строительство в рамках муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесение изменений в разрешение на строительства объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения)».

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по градостроительству и архитектуре Администрации <адрес> отказано в удовлетворении заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, поступившего в рамках предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства и внесение изменений в разрешение на строительства объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения)» со ссылкой на несоответствие сведений отображенных в документах с координатами местоположения объекта незавершенного строительства на земельном участке, нарушен градостроительный регламент, установленный правилами землепользования и застройки МО ГО «<адрес>». Не соблюдены отступы от границ земельного участка. Рекомендовано обратиться в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки МО ГО «<адрес>» с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, в связи с тем, что объект построен с нарушением вышеуказанных отступов в ранее выданном разрешении на строительство. Кроме того истцу было рекомендовано включить в состав проектной документации сведения о соблюдении при проектировании данного объекта капитального строительства условий инсоляции, аэрациии пожарной безопасности существующих объектов капитального строительства, расположенных в непосредственной близости.

В связи с отказом Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации <адрес>, ФИО1 обратился в суд за защитой своих прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо исследовать вопрос о наличии (либо отсутствии) совокупности условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Аналогичный вывод сформулирован и в пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 г. N 101-О и от 27 сентября 2016 г. N 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта, а потому при рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор имеет право возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 3.1.2 договора). Пунктом 1.1 договора предусмотрено разрешенное использование земельного участка – для строительства салона-магазина.

Судом установлено, что истцом на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке площадью 1197 кв. метров с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, возведено нежилое здание магазина, которое не введено в эксплуатацию.

Истец неоднократно обращался в Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации <адрес> с цель получения разрешения на ввод здания магазина в эксплуатацию. Однако ему было отказано по причине несоответствия возведенного здания разрешению на строительство.

Отсутствие разрешения на строительство или разрешения на ввод в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и возможность признания на него права собственности возможно, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Президиум Верховного суда РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. 19.03.2014) указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о её сносе только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

При этом к существенным нарушениям строительных норм и правил подлежат отнесению такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

В силу п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Определением <адрес> районного суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство экспертизы поручено ФБУ Южный Региональный Центру судебной экспертизы Министерства юстиции РФ. Из выводов представленного заключения судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что нежилое здание магазина, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> имеет высокую степень строительной готовности здания, составляющую не менее 96%, так как в здании все основные (в т.ч. несущие) конструктивные элементы здания выполнены в полном объеме (за исключением системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, а также системы видеонаблюдения в торговых залах № и №).

Нежилое здание магазина литер «Б» площадью 177,8 кв. метров, расположенное на земельном участке (в его фактических границах) с КН № по адресу: <адрес>, соответственно, относящееся к классу функциональной пожарной опасности Ф 3.1, степенью огнестойкости здания - II, классу конструктивной пожарной опасности – С0, реконструированное из объекта незавершенного строительства с КН №, путем выполнения работ по завершению его строительства (в существующих габаритах наружных стен), площадью 177,8 кв. м, с образованием в нем торгового зала №, площадью 43,2 кв. м, санузла № площадью 3,5 кв. м, торгового зала №, площадью 62,2 кв. м, санузла № площадью 2,6 кв. м, торгового зала №, площадью 63,7 кв. м, санузла № площадью 2,6 кв. м, по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к строениям аналогичного функционального назначения, а именно требованиям: СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (4.26, 5.1, 5.4, 5.11, 6.8, 7.4, 7.5, 8.1 (кроме систем противопожарной защиты), 8.3, 8.11, 8.18), СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001» (п.п.: 4.3, 6.1.1, 6.1.4, 6.1.5), СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003» (п. 6.1.1, 6.1.2, 6.1.6, 6.2.4), СП 52.13330.2016 Свод правил. Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95* (п 5.1), СП 282.1325800.2023 «Поквартирные системы теплоснабжения на базе индивидуальных газовых теплогенераторов. Правила проектирования и устройства» (5.1, 5.2, 5.14), СП 62.13330.2011* «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42- 01-2002» (п.п.: 7.10), ГОСТ Р 56288-2024. «Национальный стандарт Российской Федерации. Конструкции оконные со стеклопакетами легкосбрасываемые для зданий. Технические условия» (п.п. 5.1.1, 5.2.4), СП 2.3.6.3668-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию» (п.п.:3.1, 4.1-4.3, 5.4, 5.8), ФЗ №-123 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст. 53, 69, 80, 89), Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.ст.: 8, 10, 11), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.2.7, 4.2.9, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3, 7.6.2 и табл. 11, 7.6.3 и табл. 12, 7.6.4), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п.п. 6.7.1 и таблица 6.11).

Конструктивные элементы нежилого здания магазина литер «Б» не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перекрытий и перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

В результате выполненных работ по реконструкции здание магазина литер «Б» обеспечено холодным водоснабжением, канализацией, электроснабжением, газоснабжением, автономными горячим водоснабжением и отоплением, частично системой пожаро-охранной сигнализации и видеонаблюдения (только торговый зал №), телекоммуникационной связью (интернет). Помещения торговых залов имеют естественное освещение. Фактический существующий набор конструктивных элементов исследуемого здания, а также выполненные конструктивное, объемно-планировочное, архитектурно-планировочное решения соответствуют данным имеющейся в материалах дела проектной документации на реконструкцию здания.

Назначение и расположение нежилого здания магазина литер «Б» на земельном участке с КН №, находящегося в зоне многофункциональной застройки (ОЖ/01), соответствует виду разрешенного использования земельного участка (под строительство салона - магазина) и перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства данной зоны, а также соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (в части процента застройки земельного участка, высоты и этажности здания, ) градостроительного регламента зоны многофункциональной застройки (ОЖ), приведенному в ст. 22 Правил землепользования и застройки городского округа «<адрес>».

Расположение нежилого здания магазина литер «Б» на земельном участке с КН № по отношению к его правой межевой границе на расстоянии менее 1 м (0,84-0,79 м, по данным проектной документации на реконструкцию. объекта) не соответствует градостроительному регламенту зоны многофункциональной застройки (ОЖ) приведенному в ст. 22 Правил землепользования и застройки городского округа «<адрес>», предусматривающему отступ 1 м. При этом, эксперт отмечает, что конфигурация и расположение нежилого здания магазина литер «Б» на земельном участке с КН № не изменилась и соответствует конфигурации и расположению ранее существующего объекта незавершенного строительства нежилого назначения с КН № (по данным ЕГРН и проектной документации на реконструкцию объекта), в т.ч. за пределами зон с особыми условиями использования территории (охранных зон инженерных сетей).

Расположение нежилого здания магазина по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствуют действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п. 4.3 и таблицы 1, 4.11, 4.12, 8.1.1, 8.1.4), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.3.2, 4.3.3), Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 69, ст. 80), Федерального закона № 384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8,10,11).

Также исследуемое нежилое здание магазина литер «Б» имеет следующие отдельные несоответствия требованиям действующих строительных и противопожарных норм и правил:

- отсутствие пожарного выхода на кровлю в нежилом здании магазина, относящегося к классу функциональной пожарной опасности Ф3, не соответствует требованиям п. 7.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», регламентирующих не менее одного выхода на кровлю на каждые полные и неполные 1 000 квадратных метров площади кровли здания и сооружения с бесчердачным покрытием для зданий классов Ф3;

- отсутствие тамбуров или воздушно-тепловых завес при входе в помещения торговых залов магазина, не соответствует требованиям п.5.2, 8.13 СП 118.13330.2022, п. 7.8.1 СП 60.13330.2020, регламентирующих, что следует предусматривать в общественных зданиях при всех наружных входах для посетителей на уровне входа тамбуры или устройство воздушно-тепловых завес по СП 60.13330;

- отсутствие оборудования помещений торговых залов № и № нежилого здания магазина системой пожарной сигнализации (СПС) и всех торговых залов системой оповещения и управления эвакуацией людей 1-го типа (СОУЭ), не соответствует требованиям п.12.1.2 таблицы № и п. 39.2 таблицы № СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности», и п.8 таблицы 2 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности», регламентирующих необходимость защиты зданий предприятий торговли СПС и СОУЭ, что в свою очередь, ведет к несоответствию п. 8.19 СП 118.13330.2022, ст. 52, ст. 54 ФЗ №-123 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», в части устройства систем обнаружения пожара (системы пожарной сигнализации) и организации оповещения и управления движением людей по эвакуационным путям.

Также эксперт указал, что в выводе по второму вопросу указано, что исследуемое нежилое здание магазина литер «Б» имеет отдельные несоответствия требованиям действующих строительных и противопожарных норм и правил, а именно требованиям п. 7.3 СП 4.13130.2013, п.5.2, 8.13 СП 118.13330.2022, п. 7.8.1 СП 60.13330.2020, п.12.1.2 таблицы № и п. 39.2 таблицы № СП 486.1311500.2020, п.8 таблицы 2 СП 3.13130.

Вышеуказанные несоответствия строительным и противопожарным нормам и правилам исследуемого здания магазина, являются технически устранимыми, путем устройства в нем одного пожарного выхода на кровлю (наружной пожарной лестницы), установки при входах в торговых залах воздушно-тепловых завес, оборудования помещений всех торговых залов СПС и СОУЭ.

Решение вопроса о создании объектом исследования в его нынешнем состоянии, угрозу имуществу, жизни, здоровью третьих лиц, выходит за рамки компетенции судебного эксперта-строителя, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений, объемно-планировочных и конструктивных решений возведенного объекта, а также носит правовой характер.

Вместе с тем в выводе по второму вопросу экспертом указано, что характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого здания магазина, свидетельствующих об их недостаточной несущей способности не имеется, конструктивные элементы исследуемого объекта находятся в исправном техническом состоянии, что, в свою очередь, при условии устранения указанных в выводах по второму вопросу несоответствий, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно его функционального назначения в качестве здания магазина, угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого объекта при существующем техническом состоянии не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, стороной ответчика суду не представлено.

В подтверждение устранения несоответствий указанных экспертом в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ представителем истца в судебном заседании представлен акт сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Безопасность» на объекте капитального строительства – здание магазина площадью 182,4 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произведены работы по монтажу системы пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Указанные монтажные работы выполнены в соответствии с проектом, стандартами, строительными нормами и правилами. Проведены пуско-наладочные работы системы пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Представлены фотоснимки, подтверждающие установление в торговых залах воздушно-тепловых завес и монтаж наружной пожарной лестницы на кровлю. А также пояснение ООО «Архпроект», согласно которому в соответствии с п. 7.2 СП 4.13130-2013 выходы на кровлю предусматриваются для зданий высотой более 10 м, п. 7.3 указывает на количество выходов. При этом, спорный объект не относится к зданиям высотой более 10 м.

Единственным признаком самовольной постройки, которому отвечает спорное строение, является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что не может являться отказом в удовлетворении требований.

При таких обстоятельствах, учитывая возведение в границах, принадлежащего ФИО4 на праве собственности земельного участка, переданного ФИО1 по договору аренды, предусматривающему строительство в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, здания магазина, которое по своим параметрам и техническому состоянию не нарушает существенным образом градостроительных, строительных, пожарных, экологических, санитарных норм и правил, соответствует целевому назначению земельного участка, а также, принимая во внимание отсутствие сведений о возможной угрозе жизни и здоровью граждан, реальном нарушении прав и охраняемых законом интересов третьих лиц и обращение ФИО1 в администрацию <адрес> по вопросу легализации спорного строения, суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для признания за истцом права собственности на реконструированный им объект недвижимого имущества.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № № выдан ОМ-2 УВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на реконструированное нежилое здание магазина площадью 182,4 кв. метров, расположенное на земельном участке площадью 1197 кв. метров с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, прекратив за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии № № выдан ОМ-2 УВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 90% с площадью застройки 187,6 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке площадью 1197 кв. метров с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд через <адрес> районный суд в течение месяца с даты его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Е.Г. Ерошенко