Апелляционное определение № 33-1013/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья: Буровникова О.Н. № 2-4328/39-2025

46RS0030-01-2025-006668-03

№ 33-1013/2026

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Курск 8 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего – Букреевой Н.В.,

судей – Барковой Н.Н., Звягинцевой Н.Н.,

при секретаре – Грек О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Сеймского административного округа г. Курска в защиту интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования «Город Курск» к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска, ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, поступившее по апелляционному представлению заместителя прокурора САО г. Курска Анненкова Д.В. на решение Ленинского районного суда г. Курска от 10 ноября 2025 г., которым постановлено об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Барковой Н.Н., объяснения представителя истца - помощника прокурора Сеймского административного округа г. Курска Воропаевой Д.Д., поддержавшей доводы апелляционного представления, ответчика ФИО1 и её представителя ФИО2, возражавших ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Прокурор Сеймского административного округа г. Курска в защиту интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования «Город Курск» обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска, ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что в рамках проведённой прокуратурой проверки установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, относящийся к категории земель «земли населённых пунктов», с видом разрешённого использования «ведение огородничества», площадью 423 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 3 года. Данный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1. Вместе с тем формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, садоводства и огородничества. В соответствии с таблицей пункта 11.2.2 Правил землепользования и застройки МО «Город Курск» (градостроительный регламент зоны Ж-1 - жилой зоны индивидуальных жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) одним из основных видов разрешенного использования земельных участков является «Ведение огородничества», код вида разрешенного использования 13.1 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. градостроительный регламент на момент заключения договора аренды спорного земельного участка не соответствовал требованиям ч.ч. 2, 3 ст. 35 ГрК РФ, согласно которым виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования, поскольку в нарушение ч.ч. 2, 3 ст. 35 ГрК РФ к основным видам использования жилых зон отнесен вид - «ведение огородничества» (код 13.1). В соответствии с Классификатором, вид разрешенного использования «жилая застройка» (код 2.0) предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них, что влечет невозможность ведения огородничества. Учитывая, что при заключении комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска с ФИО1 договора аренды земельного участка были нарушены требования действующего законодательства, а также затронуты публичные интересы муниципального образования и неопределенного круга лиц, договор аренды земельного участка является ничтожным. Нарушение комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска условий и порядка предоставления земельного участка повлекли за собой незаконное предоставление земельного участка в аренду ФИО1, и, как следствие, нарушение прав лиц, имевших право на предоставление земельного участка в собственность за плату, в том числе на торгах, а также не поступление в бюджет муниципального образования «Город Курск» соответствующих денежных средств. Просил суд признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № площадью 423 кв.м, вид разрешённого использования - ведение огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ФИО1, в силу ничтожности; применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать ответчика ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером № площадью 423 кв.м, вид разрешённого использования - ведение огородничества в первоначальном состоянии; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации обременения в виде договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционном представлении заместитель прокурора САО г. Курска Анненков Д.В. просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

В суд апелляционной инстанции представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, представители третьих лиц - комитета архитектуры и градостроительства г. Курска, Управления Росреестра по Курской области, администрации г. Курска не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с положениями ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении»).

Таким требованиям закона обжалуемое решение суда не соответствует.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) действовали Правила землепользования и застройки МО «Город Курск», утвержденные решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 № 388-3-РС, которые в п. 11.2.2 (градостроительный регламент зоны Ж-1) прямо относили «ведение огородничества» (код 13.1) к основным видам разрешенного использования. Законность формирования спорного земельного участка и установления вида его разрешенного использования недействительными в установленном порядке не признаны, в связи с чем у комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска имелись правовые основания для предоставления участка ФИО1 без проведения торгов на основании пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции основанными на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

В силу прямого указания ч. 2 ст. 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти.

Классификатором, утвержденным приказом Росреестра № П/0412, предусмотрено, что вид разрешенного использования «Ведение огородничества» (код 13.1) предназначен для осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости. Данный вид использования предназначен для сельскохозяйственных зон, но не для жилых зон застройки.

Разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).

Согласно ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 2 ст. 39.6 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, в частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности: земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса; земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, прокуратурой САО г. Курска проведена проверка исполнения законодательства о землепользовании при предоставлении администрацией муниципального образования «городской округ город Курск» в аренду ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ФИО1 заключен договор аренды №ф земельного участка с кадастровым номером №, относящийся к категории земель «земли населённых пунктов», с видом разрешённого использования «ведение огородничества», площадью 423 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 3 года.

Сведения о заключенном договоре аренды внесены в ЕГРН.

Фактически земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1.

Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 №388-3-PC утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», которыми определен градостроительный регламент для зоны малоэтажной жилой застройки Ж1, согласно которому в территориальной зоне Ж1 предусмотрены в том числе такие виды разрешенного использования земельных участков как «Ведение огородничества» (код 13.1).

В соответствии с таблицей пункта 11.2.2 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск» (градостроительный регламент зоны Ж-1 - жилой зоны индивидуальных жилых домов (отдельно стоящих и (или) блокированных) одним из основных видов разрешенного использования земельных участков является «ведение огородничества», код вида разрешенного использования 13.1 в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

В силу ст. 1, 36 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ правилами землепользовании и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее положения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, а равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружения. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В силу ч.ч. 9, 10 ст. 35 ГрК РФ зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включаться в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов. При этом ч. 3 ст. 35 ГрК РФ допускается включение в состав жилых зон только территорий, предназначенных для ведения садоводства.

Согласно ч. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Пунктом 6 ст.11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно нарушать требования федерального законодательства.

Согласно п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 35 ГрК РФ в состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки; зоны застройки среднеэтажными многоквартирными домами; зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами; зоны жилой застройки иных видов. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека (в том числе зданий пожарных депо) и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

В зоне жилой застройки должны находиться земельные участки, которые в соответствии утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 Классификатором видов разрешенного использования имеют код (2.0) и предназначены для размещения жилых домов различного вида. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 - 2.3, 2.5 - 2.7.1.

Земельные участки с видом разрешенного использования «ведение огородничества» (код 13.1) предназначены для осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо. В территориальных зонах застройки жилыми домами федеральный законодатель не предусматривает такой вид разрешенного использования как ведение огородничества.

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, вид разрешенного использования «ведение огородничества» в жилой зоне не предусмотрен.

Таким образом, Градостроительный регламент, содержащийся в правилах землепользования и застройки МО «город Курск», не соответствует требованиям ч.ч. 2,3 ст. 35 ГрК РФ и ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, согласно которым виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412, поскольку в нарушение указанных норм градостроительный регламент к основным видам использования жилых зон относит вид «ведение огородничества» (код 13.1). Тогда как в соответствии Классификатором вид разрешенного использования «жилая застройка» (2.0) предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них, и не предусматривает возможность ведения огородничества.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в Земельном кодексе Российской Федерации, зависит от категории участка, цели его предоставления, иных критериев, относящихся как к личности заявителя, так и к особенностям испрашиваемого земельного участка.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п/п. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов при предоставлении земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, в качестве исключения из общего правила о предоставлении земельных участков по результатам аукциона предусмотрена возможность предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов гражданам для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельных участков, расположенных за границами населенного пункта, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, то есть не в целях осуществления предпринимательской деятельности, а в целях обеспечения личных потребностей граждан, ведения ими личного подсобного хозяйства.

Вместе с тем с учетом положений ст.ст. 39.15–39.18 ЗК РФ порядок предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства и для целей ведения огородничества имеет существенные отличия. В первом случае для обеспечения соблюдения законных прав и интересов граждан для обеспечения равного доступа к земельным участкам осуществляется публикация извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, посредством которой иным заинтересованным лицам предоставляется возможность обратиться с заявлением о намерении участвовать в аукционе. При поступлении такого заявления проводится аукцион на право заключения договора аренды земельного участка. Тогда как в случае поступления заявления о предоставления земельного участка для ведения огородничества, обозначенные выше действия, не осуществляются, земельный участок предоставляется заявителю в аренду без проведения торгов.

Земельный участок с кадастровым номером № находится в территориальной зоне Ж-1, для которой градостроительными регламентами огородничество не предусмотрено в качестве основного вида разрешенного использования земельных участков и, соответственно, он не мог быть предоставлен ФИО1 для ведения огородничества, как основного вида разрешенного использования.

Установление вида разрешенного использования спорного земельного участка с целью предоставления его без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях (аукциона), нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в его приобретении для целей индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, формирование земельного участка с кадастровым номером № в том числе утверждение схемы расположения земельного участка, постановка его на государственный кадастровый учет и установление для него вида разрешенного использования «ведение огородничества» так же противоречит требованиям действующего земельного и градостроительного законодательства.

При таких обстоятельствах комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска не вправе был предоставлять ФИО1 земельный участок для целей, не соответствующих территориальному зонированию, и минуя торги, в связи с чем договор аренды земельного участка с кадастровым номером № категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для ведения огородничества», заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ФИО1, является ничтожной сделкой с момента ее совершения, так как цель аренды земельного участка не соответствует закону.

Тот факт, что Градостроительный регламент в настоящее время не отменен и не оспорен существенного значения не имеет, поскольку в силу положений ст. 12 ГК РФ способами защиты нарушенных прав является не только признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, но и неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что формирование в жилой зоне участка с видом разрешенного использования «ведение огородничества» и последующее предоставление его в аренду без проведения торгов (по упрощенной процедуре пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ) фактически создало препятствия для реализации прав неопределенного круга лиц на получение данного земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства на аукционе. Указанные действия нарушают принцип публичности и равного доступа к приобретению прав на муниципальные земельные участки в жилой зоне.

При таких обстоятельствах, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, противоречит требованиям ст. 35 ГрК РФ и ст. 7 ЗК РФ, в связи с чем в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований прокурора в полном объеме.

В качестве применения последствий недействительности сделки следует обязать ФИО1 возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска спорный земельный участок, а также исключить из ЕГРН записи о государственной регистрации обременения в виде договора аренды.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ленинского районного суда г. Курска от 10 ноября 2025 г. отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования прокурора Сеймского административного округа г. Курска в защиту интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования «Город Курск» к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска, ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №ф земельного участка с кадастровым номером № площадью 423 кв.м, вид разрешенного использования – ведение огородничества, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска и ФИО1 в силу ничтожности.

Применить последствия недействительности указанной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером № площадью 423 кв.м, вид разрешенного использования – ведение огородничества в первоначальном состоянии; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации обременения в виде договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.04.2026 г.