Решение № 2-195/2026 2-195/2026(2-2070/2025;)~М-1276/2025 2-2070/2025 М-1276/2025 от 4 февраля 2026 г. по делу № 2-195/2026

Гр.дело №2-195/2026

44RS0002-01-2025-001846-95


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2026 года

Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Глушковой Е.Н.,

при секретаре Пивоваровой Ю.С.,

с участием истца ФИО1, представителей истца ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ФИО4- ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО4, ФИО7, арбитражному управляющему ФИО8 о признании недействительными торгов, обязании организовать повторные торги, признании права преимущественной покупки за истцом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением с учетом уточнений исковых требований к ФИО6, ФИО4, ФИО7, арбитражному управляющему ФИО8 о признании недействительными торгов, обязании организовать повторные торги, признании права преимущественной покупки за истцом, мотивируя свои требования тем, что 17.02.2005 истец ФИО1 и ФИО9 по договору купли- продажи приобрели жилой дом с постройками, каждый по ? доли в праве на жилой дом по адресу: .... общей площадью 40,4 кв.м, в том числе жилой 26.7 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 318 кв.м. 17.05.2023 между ФИО9 и ответчиком ФИО7 был заключен договор № на оказание юридических услуг по процедуре банкротства. ФИО9 признана несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества, где финансовым управляющим утвержден ответчик ФИО7 Согласно протоколу об определении участников торгов по лоту № (публичное предложение №) от 03.03.2025 были открыты торги в форме публичного предложения, наименование лота: вид объекта недвижимости: жилое, площадь 40,4 кв.м, кадастровый №, общая долевая собственность ?, местоположение: ... определен участник торгов- ФИО6 06.03.2025 ФИО6 приобрел за 145 555 руб. ? долю жилого .... При этом, ФИО6 действовал в интересах ответчика ФИО4 Однако истца ФИО1, имеющего преимущественное право покупки, как участника долевой собственности, не поставили в известность о том, что будет выставляться на торги спорное имущество. Кроме того, в силу ФЗ № 487 от 26.12.2024 продажа жилого дома без земельного участка не возможна, тогда как земельный участок, на котором расположен жилой дом, не имеет границ, межевание не проводилось.

В исковом заявлении истец просил признать недействительными торги от 06.03.2025 по лоту №1, публичное предложение № в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый №, доля в праве общей долевой собственности ?.

Обязать арбитражного управляющего ФИО8 назначить и провести повторные электронные торги по реализации ? доли в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый №, с установлением начальной продажной стоимости в размере 145 555 руб.

Признать за ФИО1 право преимущественной покупки в отношении ? доли в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый №.

В ходе рассмотрения дела к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены: ФИО9, Центр списания долгов.

В судебном заседании истец ФИО1, его представители ФИО2, ФИО3 исковые требования в уточненной редакции поддержали. Истец пояснил, что о торгах его никто не уведомил, никто ему не предложил право преимущественной покупки доли в спорном домовладении. Так же его никто не уведомлял о возможном выделе доли ФИО9 в натуре. Он готов был приобрести долю в праве ФИО9 за ту стоимость, за которую в итоге на торгах была реализована доля в праве. В подтверждение своей платежеспособности он внес денежные средства в размере 145 553 руб. на депозит Управления Судебного департамента в Костромской области.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4- ФИО5 исковые требования не признал, пояснил, что ФИО4 является добросовестным приобретателем ? доли в спорном домовладении, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат. В ходе судебного заседания заявил ходатайство о повторном запросе документов у арбитражного управляющего по оспариваемым торгам, в том числе сведения об организации арбитражным управляющим мероприятий по выделу спорной доли в натуре, однако протокольным определением от 29.01.2026 в удовлетворении данного ходатайства было отказано.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Судебные извещения, направленные в адрес арбитражного управляющего ФИО8 возвращены в адрес суда без вручения адресату.

Выслушав истца, его представителей, представителя ответчика, третье лицо, исследовав и оценив в совокупности материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет целью обеспечение соблюдения требований закона при проведении торгов, защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов, и реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2018 года N 2949-0, от 24 декабря 2020 года N 2910-0).

Согласно абз. 6 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

В силу абз. 7 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Перечень оснований для признания торгов недействительными, закрепленный в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим.

По смыслу приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными. Соблюдение правил проведения торгов само по себе не гарантирует правомерности заключенного на них договора.

Основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и, если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах (аналогичная правовая позиция содержится в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Как следует из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно пункту 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Костромской области от 19.12.2023 по делу № ФИО9 признана несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина.

Финансовым управляющим утвержден ФИО7- член ААУ «Евразия».

19.02.2024 финансовым управляющим была проведена опись имущества ФИО9

Как следует из материалов дела, ФИО10 (ранее ФИО3) Н.Г. принадлежит на праве собственности ? доля в праве на недвижимое имущество- жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: ....

Так же участником долевой собственности на указанное недвижимое имущество является ФИО1, которому принадлежит ? доля в праве.

Как следует из выписки из ЕГРН, кадастровая стоимость всего жилого дома составляет 274 326,5 руб.

Согласно выписке из ЕГРН, указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 318 кв.м, кадастровая стоимость 1 188 703,08 руб. Данные о правообладателе на указанный земельный участок в выписке отсутствуют.

Согласно договору купли- продажи от 17.02.2005, заключенному между ФИО11 и ФИО1, ФИО3 (в настоящее время ФИО10) Н.Г., продавец продал жилой дом с постройками, а покупатели купили по ? доли жилого дома с постройками, находящегося по адресу: ... Указанный жилой дом, два сарая, одна уборная, один сарай в процессе строительства, ограждения расположены на земельном участке площадью фактически 318 кв.м. Покупатели обязались после регистрации права на приобретаемый жилой дом с постройками оформить земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

Вместе с тем, до настоящего времени земельный участок, на котором расположен жилой дом с постройками, в собственность К-вых не оформлен, его межевание не проведено.

Финансовым управляющим в рамках реализации имущества ФИО9, признанной банкротом, были организованы торги по продаже имущества, включенного в конкурсную массу, сообщение № от 29.01.2025.

На торги было выставлено имущество, принадлежащее ФИО9- ? доля в праве на жилой дом, расположенный по адресу: ..., пер.Пожарный, ....

Согласно протоколу № 158522-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту №1 (публичное предложение №), вид объекта недвижимости, выставленного на торги- здание, кадастровый №. Назначение объекта недвижимости: жилое, площадь 40,4, вид права: доля в праве: общая долевая собственность ?, местоположение: ....

Заявки на участие в торгах принимались начиная с 00.00 «30» января 2025, окончание торгов произошли в 10:26:28 «03» марта 2025.

Победителем торгов признан ФИО12, действовавший на основании агентского договора от 28.02.2025 в интересах ФИО4, цена предложения- 145 555 руб.

Судом установлено, что договор купли- продажи с победителем торгов не был заключен, в связи с тем, что нотариус отказалась оформлять сделку без надлежащего оформления прав на земельный участок, на котором расположено спорное домовладение.

Финансовым управляющим ФИО7 представлено решение об оценке имущества, согласно которому стоимость единицы, выставляемой на торги, определена 287 000 руб. При этом финансовый управляющий ссылается на то, что при оценке имущества ФИО9 согласно п.3.2.2.1 Методики применяется рыночный метод (метод сравнительных продаж), основывающийся на определении статистическим выборочным методом рыночной стоимости земельных участков, аналогичных свойств на дату оценки в месте оценки. В качестве исходной информации для определения рыночной стоимости могут быть использованы данные сайтов Авито и др., осуществляющих продажу.

Финансовым управляющим ФИО7 приведено 4 варианта аналогичных объектов недвижимости ценой от 250 000 до 300 000 руб. за весь жилой дом. В связи с чем окончательно финансовым управляющим была определена цена объекта 287 000 руб.

Вместе с тем, объектом продажи выступала ? доля в праве на спорное домовладение, принадлежащая ФИО9, в связи с чем цена объекта, реализуемого на торгах, должна была быть определена не за весь жилой дом, а только за ? его долю.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что финансовым управляющим ФИО7 были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, что в силу абз. 6 пункта 1 статьи 449 ГК РФ является основанием для признания торгов недействительными.

Кроме того, законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Согласно ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В силу ч.1 ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст.255 ГК РФ, кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Из анализа вышеприведенных норм следует, что доля в праве на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, в отсутствие согласия на это других участников общей собственности, может быть реализована на торгах только в случае выдела ее в натуре, либо в случае невозможности такого выдела, либо если против такого выдела возражают остальные участники долевой или совместной собственности.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств тому, что финансовым управляющим проводились необходимые мероприятия по выделу доли ФИО9 в натуре из общей долевой собственности на спорный жилой дом и по определению технической возможности индивидуализации доли в качестве самостоятельного объекта. Кроме того, материалы дела не содержат отказ другого участника общей собственности- ФИО1 от приобретения доли должника.

При этом, другой участник общей долевой собственности ФИО1 проявил заинтересованность в приобретении спорной доли в праве, обратившись с настоящим иском в суд.

Финансовый управляющий ФИО7 в своем отзыве на иск ссылается на то, что почтовым реестром от 05.12.2024 им в адрес должника (по месту регистрации) было направлено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества, уведомление о проведении собрания кредиторов. Согласно отчету о почтовом отправлении с почтовым идентификатором №, данное отправление было возвращено без вручения адресату. Вместе с тем, финансовым управляющим не представлено суду доказательств тому, что именно было направлено указанным почтовым отправлением в адрес ФИО9 и ФИО1, в связи с чем в настоящее время невозможно с достоверностью утверждать, что финансовый управляющий выполнил требование закона об обязательном уведомлении участника долевой собственности о реализации доли спорного недвижимого имущества.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 44:27:010310:46, на котором расположен жилой дом с постройками по адресу: ..., в собственность ФИО1 и ФИО9 до настоящего времени не оформлен, его межевание не проведено, границы земельного участка не определены.

Указанное обстоятельство было известно финансовому управляющему ФИО7 на момент организации торгов, что им самим не отрицается в письменном отзыве на иск.

Федеральным законом от 26.12.2024 N 487-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, "О государственной регистрации недвижимости", которая была дополнена ч. 21.2, в силу которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

Таким образом, на момент проведения торгов финансовый управляющий знал, что границы земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, реализуемый с торгов, не определены, что сделает невозможным регистрацию права собственности на реализованное имущество.

Вместе с тем, действуя недобросовестно, не организовал необходимые мероприятия по выделу спорной доли в натуре из общей долевой собственности, не организовал мероприятия по определению границ земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, что в силу абз. 7 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания торгов недействительными, поскольку финансовым управляющим были допущены нарушения правил, установленных законом.

В связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов от 06.03.2025 по лоту №, публичное предложение № в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый №, доля в праве общей долевой собственности ?.

Как следует из материалов дела, финансовый управляющий ФИО7 в настоящее время привлечен к административной ответственности, ему назначено наказание в виде дисквалификации.

По сообщению Ассоциации арбитражных управляющих «Евразия», в дело о банкротстве № А31-12363/2023 ФИО9 представлена кандидатура арбитражного управляющего ФИО8

Поскольку торги по реализации имущества должника- банкрота ФИО9 признаны недействительными, то суд полагает необходимым возложить обязанность на арбитражного управляющего ФИО8 назначить и провести повторные электронные торги по реализации ? доли в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый №, с установлением начальной продажной стоимости в размере 145 555 руб.

При этом, суд признает за ФИО1 право преимущественной покупки в отношении ? доли в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый №.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку исковые требования удовлетворены, с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в общей сумме 18 200 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными торги от 06.03.2025 по лоту №1, публичное предложение № в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый №, доля в праве общей долевой собственности ?.

Обязать арбитражного управляющего ФИО8 назначить и провести повторные электронные торги по реализации ? доли в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый №, с установлением начальной продажной стоимости в размере 145 555 руб.

Признать за ФИО1 (dd/mm/yy года рождения, паспорт №, СНИЛС № право преимущественной покупки в отношении ? доли в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: ..., кадастровый №.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков ФИО6 (dd/mm/yy года рождения, паспорт №), ФИО4 (dd/mm/yy года рождения, паспорт №, СНИЛС №), ФИО7 Ю. (dd/mm/yy года рождения, паспорт №), ФИО8 (dd/mm/yy года рождения, место рождения, паспорт №, СНИЛС №) в пользу истца ФИО1 (dd/mm/yy года рождения, паспорт №, СНИЛС №) судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 18 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Глушкова Е.Н.

Мотивированное решение изготовлено: 05.02.2026