Решение № 2-3485/2024 2-3485/2024~М-2799/2024 М-2799/2024 от 15 декабря 2024 г. по делу № 2-3485/2024

Дело №

УИД №


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 декабря 2024 года Арзамасский городской суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Годзевича В.О., при секретаре Костылевой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате задатка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате задатка. В обоснование требований ссылается на то, что <дата> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. При подписании договора, истец передал денежные средства в размере 100000 руб. в качестве задатка, факт чего подтверждается подписями продавца и покупателя.

Согласно предварительному договору основной договор стороны обязуются заключить в срок до <дата>, но по настоящее время сделка не состоялась. Ответчик ФИО2 на связь не выходит.

Истцом направлена претензия от <дата> о возврате задатка, поскольку основной договор не заключен в срок до <дата>, то с <дата> предварительный договор считается расторгнутым.

Вина по незаключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка лежит на ответчике, так как продавец не смог в срок выполнить условия предварительного договора и подготовить необходимые для сделки документы.

Так согласно п.6 вышеуказанного договора, за продавцом закреплена обязанность о предоставлении выписки из ЕГРН на продаваемые объекты или открытия доступа предоставления персональных данных третьим лицам в Росреестре. Не было сделано ни того, ни другого. Отсутствие указанного документа (точнее данных указанных в нем) не дает возможности в полной мере проверить юридическую чистоту объектов. Ввиду того, что полная информация предоставляется только собственнику недвижимости.

Ближе к сроку заключения основного договора, истец предпринял самостоятельные попытки проверить объекты (дом и земельный участок). При этом выяснилось, что на земельном участке существует объект с №, который не продается вместе с домом и земельным участком и права на который зарегистрированы во время действия предварительного договора. О его наличии продавец умолчал (может быть поэтому и не предоставлены выписки из ЕГРН), а также при проверке документов выявлен еще один объект по указанному адресу с №.

Из-за того, что ответчик не подготовил необходимые документы на объекты можно сделать вывод, что у него отсутствовал интерес по совершению юридической чистой сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка и имелся умысел на сокрытие информации.

Основываясь на том, что основной договор не заключен по вине ответчика, согласно п.2 ст.381 ГК РФ, ответчик обязан вернуть истцу двойную сумму задатка-200000 руб.

В добровольном порядке денежные средства не возвращены, в связи с чем истец обратился в суд с иском.

Просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка: <адрес>. Взыскать с ФИО2 задаток, уплаченный по условиям предварительного договора от <дата> в двойном размере в сумме 200000 руб., наложить запрет на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома с № и земельного участка с №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО3

В судебном заседании представитель истца на основании доверенности ФИО4 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дала объяснения по существу.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и ее представитель на основании ордера адвокат Сорокин А.В. исковые требования не признали, пояснили, что не отказывались от заключения основного договора купли-продажи, от сделки отказался именно истец.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представил заявление в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель третьих лиц ООО «Самолет плюс», Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, ответчика и его представителя, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.307 Гражданского кодекса РФ 1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 3. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.407 Гражданского кодекса РФ 1. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. 3. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

На основании ст.408 Гражданского кодекса РФ 1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Ст.409 Гражданского кодекса РФ гласит по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Ст.425 Гражданского кодекса РФ гласит 1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. 3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии со ст.450.1 Гражданского кодекса РФ 1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании ст.451 Гражданского кодекса РФ 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Установлено, что ФИО2 является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

<дата> между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, стоимость имущества определена в размере 10 000 000 руб.

Согласно предварительному договору купли-продажи от <дата> ФИО1 передан ответчику задаток в сумме 100 000 руб. для обеспечения исполнения обязательства по договору.

По условиям договора основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок по <дата>. Указанный договор в установленный срок не заключен.

Истец ФИО1 <дата> направил ответчику ФИО2 претензию, в которой указал, что вина по незаключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка лежит на ней, и предложил возвратить ему до <дата> двойную сумму задатка в размере 200000 руб., в противном случае он будет вынужден обратиться в суд.

Из показаний ответчика ФИО2, данных ею в судебном заседании <дата> следует, что от заключения основного договора она не отказывалась, по просьбе ФИО1 ждала, когда он продаст свою квартиру, чтобы расплатиться по договору с ней. Другим покупателям она отказывала в продаже дома и участка. В настоящее время жилой дом с земельным участком не продан и она также готова продать его истцу.

Из письменных пояснений ИП ФИО5, агентства недвижимости, которое занималось продажей спорного объекта, следует, что при заключении предварительного договора ФИО1 переданы все подтверждающие право собственности документы, впоследствии ФИО1 отказался от заключения основного договора купли-продажи из-за того, что не смог продать свою квартиру. ФИО2 в назначенный день была готова выйти на сделку, но на нее не пришел покупатель ФИО1

Доказательств обратного в материалы дела стороной истца не представлено, судом при рассмотрении настоящего дела не установлено.

Представленная истцом копия договора целевого дарения денежных средств от <дата> на сумму 9 500 000 руб. от ФИО6 ФИО1 не является допустимым доказательством по настоящему делу, т.к. данный документ представлен в виде копии, а приложенные к нему выписки с расчетных счетов ФИО6 в АО «ТБанк», а также ПАО Сбербанк хоть и подтверждают наличие денежных средств на счетах дарителя по состоянию на май-июнь 2024 года, однако не подтверждает факт снятия данных денежных средств и их передаче <дата> истцу ФИО1

В соответствии со ст.450.1 Гражданского кодекса РФ 1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 3. В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков. 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 5. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается. 6. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, в случаях, когда сторона, осуществляющая предпринимательскую деятельность, при наступлении обстоятельств, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором и служащих основанием для осуществления определенного права по договору, заявляет отказ от осуществления этого права, в последующем осуществление этого права по тем же основаниям не допускается, за исключением случаев, когда аналогичные обстоятельства наступили вновь. 7. В случаях, установленных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором, правила пункта 6 настоящей статьи применяются при неосуществлении определенного права в срок, предусмотренный настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса РФ 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до <дата>, который не заключен. Покупателем продавцу передан задаток в размере 100 000 руб.

Оснований для удовлетворения требований ФИО1 о расторжении предварительного договора не имеется, т.к. ответчик ФИО2 не отказывалась от заключения основного договора купли-продажи, а срок его заключения в настоящее время истек.

Истцом не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, которые могли бы повлечь для него ущерб, лишающий его того, на что он рассчитывал при заключении предварительного договора. На момент заключения договора истец располагал полной информацией и должен был при должной степени внимательности и заботливости предвидеть наступление негативных факторов, возможность наступления всех неблагоприятных воздействий, которые могут затруднить финансовую ситуацию. Как сторона гражданского оборота истец обязан совершать сделки и вступать в гражданские правоотношения с должной заботой и осмотрительностью.

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из положений ст. 309, пункта 1 статьи 401, пунктов 1, 4 статьи 380, пунктов 1, 2 статьи 381, пунктов 1, 4, 6 статьи 429, пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что сторонами достигнута договоренность о внесении именно задатка, ответственность за нарушение которой прямо предусмотрена приведенными нормами права и условиями договора.

Основания для возврата уплаченного ФИО1 задатка, ввиду неисполнения обязательства по заключению договора по его вине, отсутствуют.

Довод истца о том, что после заключения предварительного договора купли-продажи на земельном участке зарегистрирован еще один объект недвижимости с кад. №, не является юридически значимым для разрешения настоящего дела, т.к. данный объект недвижимости является газопроводом низкого давления, частично расположен на земельном участке с кадастровым номером 52:40:0401011:1796, собственником которого является ООО «Газпром газораспределение Нижний Новгород».

Поскольку за отказ от сделки ответственна сторона истца, давшая задаток, он остается у ответчика.

В связи с чем исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли- продажи и возврате задатка не подлежат удовлеторению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли- продажи и возврате задатка отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд Нижегородской области в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.О. Годзевич

***