Апелляционное определение № 33-1352/2025 33-159/2026 от 13 января 2026 г.

Судья Шебзухова М.М. Дело № 33-159/2026

УИД-09RS0001-01-2025-001031-73


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Черкесск 14 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего – Адзиновой А.Э.,

судей - Боташевой А.Р., Болатчиевой М.Х.,

при секретаре судебного заседания – Кочкарове А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска на решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 30 сентября 2025 года по гражданскому делу №2-1725/2025 по иску ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска об обязании продлить срок аренды.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР – Боташевой А.Р., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – ФИО3, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска и с учетом заявления в порядке ст.39 ГПК РФ просил возложить на ответчика обязанность продлить срок аренды земельного участка с к/н <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, на срок 17 месяцев 26 дней с момента вступления в законную силу решения суда (т.1 л.д.6-9, т.2 л.д.8-9).

В обоснование иска истец ссылается на то, что согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по извещению №... от 1 ноября 2022 года между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (далее – Управление, арендодатель) в лице и.о. начальника и ФИО1 (арендатор) заключен договор №39 от 17 ноября 2022 года аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, к/н <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды по договору составляет 2 года 6 месяцев, а именно с 17 ноября 2022 года по 17 мая 2025 года. Согласно выписке из ЕГРН его разрешенное использование - отдых (рекреация). Согласно ответам Управления от 10 сентября 2024 №02-145 (на заявление о согласовании внешнего облика здания от 22 августа 2024 года) и от 4 октября 2024 года №02-191 (на заявление о согласовании внешнего облика здания от 20 сентября 2024 года) истцу отказано в согласовании архитектурного облика объекта в связи с тем, что согласно решению Думы муниципального образования г.Черкесска КЧР от 30 мая 2024 года №52 «Об утверждении Генерального плана муниципального образования г.Черкесска и Правил землепользования и застройки г.Черкесска» земельный участок с к/н <данные изъяты> расположен в территориальной зоне П - «производственной зоны предприятий IV и V классов вредности»; в данной территориальной зоне виды разрешенных использований объектов капитального строительства и земельных участков не предусматривают возможность возведения объектов, предназначенных для занятия спортом, в том числе для размещения фитнес-центра. 31 октября 2024 года ФИО1 в мэрию г.Черкесска подано заявление о заключении дополнительного соглашения к договору №39 от 17 ноября 2022 года с указанием нового вида разрешенного использования для согласования внешнего облика здания и получения разрешения на строительство. Однако, в сообщении заместителя мэра г.Черкесска от 27 декабря 2024 года №19-Б№4034 разъяснено, то согласно п.17 ст.39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения его вида разрешенного использования не допускается. При этом вступившим в законную силу 17 апреля 2024 года решением Черкесского городского суда КЧР от 20 декабря 2023 года в удовлетворении иска Управления к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №39 от 17 ноября 2022 года в размере 285 076,10 руб., его расторжении и возврате участка отказано. Однако, определением суда наложены обеспечительные меры. Так, ФИО1 земельный участок предоставлен для целей строительства, и в соответствии с действующим разрешением на строительство, он приступил к освоению и использованию земельного участка в заявленных целях, однако в силу наложенных обеспечительных мер объективно не мог осуществлять строительство. Полагает, что воспрепятствование арендатору со стороны арендодателя в использовании арендованного земельного участка не допускается. Следовательно, имеются основания для продления срока аренды.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены мэрия муниципального образования г.Черкесска и ее Управление градостроительства и архитектуры.

Определением суда от 24 сентября 2025 года постановлено перейти к рассмотрению настоящего дела в порядке гражданского судопроизводства (т.2 л.д.22-25).

В судебном заседании представители истца поддержали иск, просили его удовлетворить по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, ранее выражая просила отказать в удовлетворении иска по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Представители третьих лиц - мэрии муниципального образования г.Черкесска и ее Управления градостроительства и архитектуры в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения извещены, об отложении заседания на другой срок не просили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 30 сентября 2025 года иск удовлетворен. Суд возложил на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> обязанность заключить с ФИО1 дополнительное соглашение, предусматривающее продление срока действия договора аренды №36 от 17 ноября 2022 года в отношении земельного участка с к/н <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 17 месяцев 26 дней с момента вступления в законную сил решения суда.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование указывает, что арендодатель не создавал препятствий в пользовании земельным участком. ФИО1 мог обратиться в суд с заявлением о снятии мер по обеспечению иска, наложенных на земельный участок, и Управление этому не препятствовало. Кроме того, до рассмотрения дела по существу ФИО1 мог обратиться в Управление для согласования внешнего облика здания. Указанные действия ФИО1 не совершал, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска у суда не имелось.

В возражениях истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, просил ее удовлетворить.

Представитель истца поддержал письменные возражения относительно апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Представители третьих лиц - мэрии муниципального образования г.Черкесска и ее Управления градостроительства и архитектуры в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, будучи извещенными о дате и месте его проведения.

Судебная коллегия, учитывая, что все участники процесса извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц на основании ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российский Федерации (далее - ГПК РФ).

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены состоявшегося судебного решения по доводам жалобы ответчика.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 17 ноября 2022 года между Управлением по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г.Черкесска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №39 от 17 ноября 2022 года, государственная собственность на который не разграничена, с к/н <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.; срок аренды по договору составляет 2 года 6 месяцев, а именно с 17 ноября 2022 года до 17 мая 2025 года (т.1 л.д.19-23, 66-72).

Данный договор заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по извещению №... от 1 ноября 2022 года (т.1 л.д.34-35, 73-102).

Согласно выписке из ЕГРН от 23 октября 2024 года разрешенным использованием земельного участка с к/н <данные изъяты> является - отдых (рекреация); в ЕГРН внесены сведения об обременении в виде аренды на срок с 17 ноября 2022 года до 17 мая 2025 года в пользу ФИО1 на основании договора аренды №39 от 17 ноября 2022 года (т.2 л.д.106-120).

В выписке из ЕГРН по состоянию на 13 января 2026 года разрешенным использованием земельного участка с к/н <данные изъяты> является - отдых (рекреация); сведения об обременениях (аренде) земельного участка отсутствуют (т.2 л.д.84-103).

Арендатор в установленный в договоре срок на данном участке возвел объект капитального строительства, а именно фитнес-центр, и предпринимал попытки оформления его в собственность (легализации), в частности обращался с заявлением о подготовке и утверждении градостроительного плана земельного участка, о согласовании внешнего облика здания, об изменении вида разрешенного использования земельного участка, о выдаче разрешения на строительство, о продлении срока договора аренды земельного участка.

30 марта 2023 года утвержден градостроительный план земельного участка с обозначением места допустимого размещения объектов капитального строительства, соответствующих территориальной зоне Р1 – зона городских парков, скверов, бульваров» (т.1 л.д.103-114).

Согласно ответам Управления градостроительства и архитектуры Мэрии г.Черкесска от 10 сентября 2024 года №02-145 (на заявление о согласовании внешнего облика здания от 22 августа 2024 года), от 4 октября 2024 года №02-191 (на заявление о согласовании внешнего облика здания от 20 сентября 2024 года), от 6 февраля 2025 года (на заявление о согласовании внешнего облика здания от 29 января 2025 года) арендатору отказано в согласовании архитектурного облика объекта, поскольку согласно решению Думы муниципального образования г.Черкесска КЧР от 30 мая 2024 года №52 «Об утверждении Генерального плана муниципального образования г.Черкесска и Правил землепользования и застройки г.Черкесска» земельный участок с к/н <данные изъяты> расположен в территориальной зоне П - «производственной зоны предприятий IV и V классов вредности»; в данной территориальной зоне виды разрешенных использований объектов капитального строительства и земельных участков не предусматривают возможность возведения объектов, предназначенных для занятия спортом, в том числе для размещения фитнес-центра (т.1 л.д.115-220, 227).

31 октября 2024 года ФИО1 в мэрию г.Черкесска подано заявление о заключении дополнительного соглашения к договору №39 от 17 ноября 2022 года с указанием нового вида разрешенного использования для согласования внешнего облика здания и получения разрешения на строительство (т.1 л.д.28-29).

Однако, в сообщении от 27 декабря 2024 года №19-Б№4034 заместитель Мэра г.Черкесска сослался на то, что согласно п.17 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка с к/н <данные изъяты> части изменения его вида разрешенного использования не допускается (т.1 л.д.18, 120).

21 января 2025 года ФИО1 обратился в мэрию с заявлением о продлении срока договора аренды №39 от 17 ноября 2022 года в отношении земельного участка с к/н <данные изъяты>, сославшись в его обоснование на то, что в отношении участка был наложен запрет на пользование им в рамках рассмотрения Черкесским городским судом гражданского дела №2-4293/2023 по иску Управления к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды (т.1 л.д.16-17).

Так, решением Черкесского городского суда от 20 декабря 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 17 апреля 2024 года в удовлетворении исковых требований Управления к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №39 от 17 ноября 2022 года в размере 285 076,10 руб., в также в расторжении данного договора аренды отказано (т.1 л.д.221-226).

Определением Черкесского городского суда от 18 июля 2025 года заявление Управления об отмене мер по обеспечению иска по гражданскому делу №2-4293/2023 – удовлетворено; отменены меры по обеспечению иска, принятые определением Черкесского городского суда от 22 ноября 2023 года в виде запрета совершать следующие действия:

- ФИО1 заключать договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2022 года №39; строительство зданий, строений, сооружений на земельном участке с к/н <данные изъяты>, расположенном по адресу: <адрес>, земельный участок №...а,

- Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования г.Черкесска осуществлять выдачу разрешительной документации для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства на данном земельном участке;

- Управлению Росреестра по КЧР производить любые действия в отношении земельного участка с к/н <данные изъяты>(т.1 л.д.24-27).

Однако, публичный орган не отреагировал на данное заявление. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском о продлении срока аренды земельного участка, указав, что во внесудебном порядке данный вопрос разрешить не представляется возможным, а обеспечительные меры по другому гражданскому делу, по которому Управлением спор проигран, явились препятствием для своевременного оформления (легализации) прав на возведенный на данном земельном участке объект недвижимости.

Истцом также предоставлены квитанция от 25 июня 2025 года, подтверждающая внесение им арендной платы за период с 1 апреля 2025 года по 31 июня 2025 года (т.1 л.д.63).

Суд первой инстанции, руководствуясь п.3 ст.8 Федерального закона №58-ФЗ от 14 марта 2022 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №58-ФЗ), пришел к выводу, что имеются основания для продления договора аренды путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора аренды на указанный в иске срок, поскольку арендодатель не заявлял в суд требование о его расторжении, а истец продолжает пользоваться участком и оплачивать арендую плату; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции как основанными на материалах дела и на нормах материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 1 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

По общему правилу п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в п.9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч.3 ст.8 Федеральным законом №58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в ч.3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения п.8 ст.39.8 ЗК РФ не применяются, что предусмотрено ч.4 ст.8 названного Федерального закона.

Согласно ч.5 ст.8 названного Федерального закона арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в ч.3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

В п.7 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 ноября 2025 года, разъяснено, что данная норма введена в 2022 году в условиях внешнего санкционного давления, направлена на минимизацию последствий санкций, повышение устойчивости российской экономики в условиях санкционного режима и обеспечение баланса интересов сторон договора, а также публичных интересов.

Из изложенного следует, что оказание меры поддержки, предусмотренной ч.3 ст.8 Федерального закона №58-ФЗ, не обусловлено представлением доказательств непосредственного влияния недружественных действий иностранных государств и международных организаций на деятельность арендатора. Право арендатора на заключение дополнительного соглашения к договору аренды публичного земельного участка в соответствии с указанной нормой применяется ко всем категориям лиц независимо от того, пострадало ли лицо в связи с введением иностранными государствами санкций против Российской Федерации.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Федерального закона 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений имеет право на их продление в упрощенном порядке без проведения торгов при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Судом первой инстанции правомерно учтено, что ФИО1 обратился с заявлением о продлении срока договора аренды (фактически о заключении дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении срока действия договора аренды) 21 января 2025 года, то есть до истечения срока действия договора аренды (с 17 ноября 2022 года до 17 мая 2025 года), арендодателем заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды, но в его удовлетворении отказано; уполномоченный орган не представил информацию о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка на дату обращения арендатора с указанным требованием.

Более того, судебной коллегией учитывается, что уполномоченному органу было предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.239.1 ГК РФ).

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Положениями пп. 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная правовая позиция закреплена в п.14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 года.

Судебная коллегия также учитывает, что в материалы дела не представлены сведения об обращении публичного органа с иском об изъятии возведенного на спорном участке объекта недвижимости, а ФИО1 ранее не пользовался правом на (заключение) продление договора аренды без проведения торгов для завершения строительства в порядке, предусмотренном вышеуказанными положениями.

Следовательно, ФИО1 имеет право на продление срока договора аренды земельного участка, в том числе независимо от оснований его заключения, в том числе по основаниям, предусмотренным пп.10 п.2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Относительно срока продления договора, о котором просит истец, а именно на срок 17 месяцев 26 дней с момента вступления в законную силу решения суда, судебная коллегия отмечает, что он заявлен в пределах возможного трехгодичного срока, предусмотренного законом для продления договора аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства.

С учетом вышеуказанных положений доводы жалобы об отсутствии вины публичного органа в том, что обеспечительные меры по другому гражданскому делу, препятствующие ФИО1 пользоваться участком и легализовать возведенный им объект, сняты несвоевременно, о том, что он имел возможность самостоятельно обратиться в суд с заявлением о снятии обеспечительных мер, не являются основанием для отказа в продлении срока аренды. Вместе с тем, по данному делу Управлением иск проигран, а, следовательно, обеспечительные меры, по сути, изначально носили излишний характер и препятствовали истцу в реализации прав по легализации возведенного им объекта.

Доводы жалобы о том, что истец не обращался в публичный орган с заявлением о согласовании внешнего облика здания, опровергаются материалами дела, содержащими неоднократные обращения истца с подобными заявлениями и отказами публичного органа в его удовлетворении.

При рассмотрении дела судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики от 30 сентября 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу в день его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г.Пятигорск) в течение трех месяцев со дня составления мотивированного определения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное определение составлено 28 января 2026 года.

Председательствующий: подпись

Судьи: подпись, подпись