Апелляционное определение № 33-3137/2026 от 6 апреля 2026 г.

Судья: Кудина Т.Б. Дело № 2-282/2025

Докладчик: Мельчинский С.Н. Дело № 33-3137/2026

УИД 54RS0003-01-2024-004897-32


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Мащенко Е.В.

Судей Мельчинского С.Н., Гаврильца К.А.

При секретаре Захаровой К.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 07 апреля 2026 года гражданское дело по апелляционным жалобам истца ФИО1, представителя ответчика Товарищества собственников жилья «Заельцовская-2» ФИО2 на решение Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 10 декабря 2025 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к Товариществу собственников жилья «Заельцовская-2» о возмещении ущерба, причинённого заливом квартиры.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мельчинского С.Н., объяснения ФИО1, ее представителя ФИО3, председателя ТСЖ «Заельцовская 2» ФИО4, представителя ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Товариществу собственников жилья «Заельцовская – 2» (ТСЖ «Заельцовская-2») о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры.

В обоснование своих требований истец указала, что является собственником <адрес>, расположенной на 10-11 этажах многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> и находящегося под управлением ТСЖ «Заельцовская-2».

На протяжении всего периода обслуживания жилого дома ответчиком квартира истца заливается дождями и тающим снегом.

22.05.2024, 27.05.2024 в результате залива дождевой водой в квартире истца от стен отошли обои, стены покрылись плесенью, вздулось напольное покрытие, повело балконную дверь, натяжной потолок наполнился водой и провис, в одной из комнат пропал свет. Данные повреждения были зафиксированы комиссией в составе председателя ТСЖ, слесаря-сантехника ТСЖ, члена правления ТСЖ в актах от 22.05.2024 и от 27.05.2024.

Заключением специалиста от 17.06.2024 № 821/НЭ/2024 были определены повреждения внутренней отделки, возникшие после затопления квартиры, и стоимость восстановительного ремонта в размере 656 153,11 руб.

20.06.2024 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия, на которую 05.07.2024 получен отказ.

Как указывает истец, <адрес> расположена на 10-11 этажах жилого дома, которые являются последними. «Мансарда», о которой упоминает председатель ТСЖ «Заельцовская-2» в Акте о последствиях залива квартиры, непосредственно участвует в системе отведения воды от осадков с кровли дома, поскольку проектом дома предусмотрен каскад из двух кровель и данная «мансарда» входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, ответственность за содержание которого несет ТСЖ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит взыскать с ТСЖ «Заельцовская-2» в свою пользу в возмещение ущерба 656 153,11 руб., расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 20 000 руб., расходы на оказание юридической помощи в размере 25 000 руб., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов по устранению недостатков работы своими силами или силами третьих в размере 294 484,31 руб., в счет компенсации морального вреда 100 000 руб., потребительский штраф.

Решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от 10 декабря 2025 г. исковые требования удовлетворены частично.

Судом постановлено взыскать с ТСН «Заельцовская-2» в пользу ФИО1 в счет возмещения ущерба 409 696 руб. 31 коп., в счет компенсации морального вреда 10 000 руб., штраф в размере 209 848 руб. 15 коп., судебные расходы в сумме 28 098 руб., всего 657 642,46 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В доход бюджета с ТСН «Заельцовская-2» в доход бюджета государственная пошлина в размере 12 742 руб.

С постановленным решением выражают несогласие истец ФИО1 и представитель ответчика ТСЖ «Заельцовская-2» ФИО2

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, дополнительно взыскать с ответчика в счет возмещения ущерба 217 593,30 руб., разъяснить, кто несет бремя содержания общедомового имущества в виде части кровли, расположенной над помещением № 2.

Указывает, что она не принимала на себя обязательства по содержанию общедомового имущества в виде части эксплуатируемой кровли, расположенной непосредственно над ее квартирой.

Заявление о намерении заключить договор аренды от 07.10.2006 г. было отозвано 30.11.2006 г. Волеизъявление истца на принятие в пользование общедомового имущества отсутствовало.

Апеллянт отмечает, что отсутствие подписи на договоре аренды, отсутствие акта-приема передачи имущества подтверждают тот факт, что истец не имел намерения брать общедомовое имущество в пользование и, соответственно, нести бремя его содержания. В представленном ответчиком договоре аренды указан участок кровли, который не совпадает по площади с кровлей, расположенной непосредственно над квартирой истца. Суд данные обстоятельства не учел.

При этом истец обеспечил явку свидетеля, подтверждающего факт передачи ответчику письма от 30.11.2006 г., а также предоставил в суд электронный носитель, на котором находилась фотография письма от 30.11.2006 г. с отметкой о его приеме в ТСЖ «Заельцовская 2». Указанные доказательства подтверждают факт отсутствия со стороны истца каких-либо прав и обязанностей в отношении общедомового имущества.

Судом не дана правовая оценка факта отказа истца от заключения договора аренды и не установлено был ли фактически заключен договор аренды на общедомовое имущество (помещение №) и кто является лицом, несущим бремя его содержания.

По мнению апеллянта, судом не доказан факт использования истцом части эксплуатируемой кровли, и то обстоятельство, что истец вмешалась в ее конструкцию, демонтировала кровельное покрытие, что в итоге и привело к затоплению помещения № 2. Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела и приложенным письменным доказательствам - суду было представлено письмо от 20.06.2025 г., на котором как ответчик, так и третье лицо ФИО5, подтверждают факт проведения последним в период с 09.10.2023 по 13.10.2023 г. строительных работ на мансарде, которая находится непосредственно над частью квартиры истца (помещения № 2).

Апеллянт полагает, что суд упустил прямую причинно-следственную связь между действиями третьего лица ФИО5 и затоплением квартиры истца.

Суд не учел, что действия ФИО5, совершенные с ведома ответчика, и могли стать причиной нарушения кровельного покрытия и как итог затопления,

В апелляционной жалобе представитель ответчика ТСЖ «Заельцовская-2» ФИО2 просит решение отменить в части удовлетворенных требований, принять новое об отказе в иске.

В жалобе апеллянт ссылается на то, что истец произвела не только демонтаж эксплуатируемой кровли, но и ремонтировала общедомовую крышу, что подтверждается заявлением от 11.04.2023. Однако ТСЖ «Заельцовская -2» согласие на ремонт не давала. В материалы дела были представлены фотографии общедомовой крыши, из которых следует, что покрытие крыши отличается над разными квартирами.

Указывает, что факт затопления квартиры истца предшествовало выполнение работ по ремонту не только кровли, но и крыши силами истца.

Апеллянт полагает, что ТСЖ «Заельцовская 2» не должно отвечать за некачественный ремонт, выполненный истцом своими силами или с привлечением третьих лиц.

Обращает внимание, что истцу была передана вся часть общедомового имущества, из-за деффектов которого произошло затопление.

Кроме того, взыскивая штраф, суд не привел доводов относительно того, по какой причине данный штраф не подлежит снижению.

Полагает, что штраф в размере 209 848, 15 рублей является несоразмерным и приводит к существенным неблагоприятным последствиям для ТСЖ «Заельцовская 2», которое не является коммерческой организацией.

Отмечает, что специфика сложившихся отношений снижает степень вины ответчика, а именно тот факт, что истец неоднократно самостоятельно ремонтировала крышу, что и повлекло затопление ее квартиры, а не ненадлежащее содержание общего имущества ответчиком.

Автор жалобы выражает несогласие с размером взысканного морального вреда. Истец не представила обоснования того, что ответчиком ей были причинены моральное страдания, которые соответствуют данной денежной сумме.

Поскольку затопление произошло по из-за недосмотра за содержанием общедомовой крыши, размер морального вреда не может превышать 1000 рублей.

В судебное заседание явились стороны ФИО1 и ее представитель ФИО3, председатель ТСЖ «Заельцовская 2» ФИО4, представитель ТСЖ «Заельцовская 2» ФИО2

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах истца и ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности истцу ФИО1 и расположена на верхнем этаже указанного многоквартирного дома, управление которым осуществляет ответчик ТСЖ «Заельцовская-2».

22 и 27 мая 2024 г. в квартире истца произошло затопление водой по причине протекания кровли дома, о чем были составлены Акты о последствия залива квартиры комиссией в составе председателя ТСЖ, слесаря-сантехника ТСЖ, члена правления ТСЖ.

Размер ущерба от затопления квартиры первоначально определен истцом на основании заключения АНО «Независимая экспертиза» от 17.06.2024 № 821/НЭ/2024, согласно которому величина реального ущерба, причинённого затоплением квартиры истца, составляет 656 153,11 руб.

20.06.2024 истцом в адрес ТСЖ «Заельцовская – 2» была направлена досудебная претензия, оставленная ответчиком без удовлетворения.

Определением суда от 02.12.2024 по ходатайству представителя ответчика по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «АС-Эксперт».

По результатам проведенного экспертное исследования суду было представлено заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «АС-Эксперт» от 30.05.2025 № ССТ 635.

Как следует из указанного заключения, причиной затопления квартиры истца является ненадлежащее состояние кровли многоквартирного дома.

С учетом конструктивных особенностей крыши многоквартирного дома, судебные эксперты разграничили участок кровельной поверхности в проекции над квартирой истца, на две самостоятельные части. Первая часть – это участок эксплуатируемой кровли, вторая часть – это участок непосредственно кровли многоквартирного дома.

Как установили судебные эксперты, определенная часть квартиры истца, а именно, помещение № 2, было повреждено в результате протечки эксплуатируемой кровли, а остальные помещения в квартире истца были повреждены в результате протечки общедомовой кровли.

Мотивируя выводы о причинах затопления, судебные эксперты указали, что в пределах кровли многоквартирного дома (в том числе, на эксплуатируемой кровле) были проведены работы, которые можно квалифицировать как реконструкцию - демонтаж кровельного покрытия, замена ограждения, надстройка площадки, монтаж металлической винтовой лестницы, локальный ремонт участка кровельного покрытия многоквартирного жилого дома над квартирой № (проклейка швов фальцевой кровли самоклеящейся теплоизоляционной лентой снаружи).

Указанные работы были проведены с нарушением действующих строительных норм.

В результате их выполнения на эксплуатируемой кровле была нарушена целостность кровельного покрытия.

На кровле многоквартирного дома стыки фальца были оклеены самоклеящейся теплоизоляционной лентой, а вертикальные стенки вентиляционных выходов оклеены поверх металлических листов латками из рулонных материалов, что является недопустимым, так как использование на металлической кровле таких материалов приводит к полному отсутствию адгезии между этими несовместимыми между собой материалами.

Таким образом, судебные эксперты установили, что дефекты в помещении № 2 квартиры № 109 образовались из-за выполненных работ по демонтажу кровельного покрытия эксплуатируемой кровли, а в остальных помещениях квартиры дефекты образовались от затопления в результате протечки с участка общедомовой кровли.

Размер причиненного вреда судебные эксперты определили отдельно по помещению № 2 в квартире истца, подвергшемуся затоплению из – за дефектов кровельного покрытия в пределах эксплуатируемой кровли, а также по остальным помещениям квартиры, в которых дефекты образовались из – за дефектов общедомовой кровли.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статьей 15, 1064 Гражданского кодекса РФ, нормами Закона РФ «О защите прав потребителей», признал заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «АС-Эксперт» от 30.05.2025 № ССТ 635 относимым и допустимым доказательством, свидетельствующим о причинах возникновения ущерба, и пришел к выводу о том, что затопление в помещении № 2 квартиры истца произошло из-за выполненных работ по демонтажу кровельного покрытия эксплуатируемой кровли, а в остальных помещениях квартиры дефекты образовались от затопления с общедомовой кровли, то есть ответственность за причинение вреда истцу в помещении № 2 несет лицо, выполнившее демонтаж кровельного покрытия эксплуатируемой кровли, а в остальных помещениях – ТСЖ «Заельцовская – 2», которое управляет домом и является ответственным за содержание общедомового имущества. Установив, что ФИО1 в личных целях использовала часть кровли, расположенной непосредственно над ее квартирой, вмешалась в ее конструкцию, демонтировала кровельное покрытие, что и привело к затоплению помещения № 2 в ее квартире, суд не усмотрел оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости ущерба, причиненного помещению №, в связи с чем заявленные требования удовлетворил частично, взыскав с ответчика в пользу истца стоимость ущерба, причиненного остальным помещения квартиры истца.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия в целом соглашается.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома относятся в числе прочего и крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В соответствии с частью 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения.

Согласно подпункту "б" пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, в состав общего имущества включаются крыши многоквартирного дома.

Пунктом 10 Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

В соответствии с пунктом 11 указанных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 данных Правил).

Частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 года № 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 7 указанного Минимального перечня к работам, выполняемым для надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, отнесены, в том числе, проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ установлено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса РФ).

По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ).

Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В рамках рассматриваемого дела суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что непосредственной причиной затопления квартиры истца, расположенной на верхнем этаже многоквартирного дома, явились дефекты кровельного покрытия, обоснованно приняв в качестве доказательства заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «АС-Эксперт» от 30.05.2025 № ССТ 635.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для освобождения ответчика от возмещения ущерба, причиненного той части квартиры истца, которая расположена под эксплуатируемой кровлей.

Так, в соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно пунктам 5,10, 10.3 Приложения № 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

В соответствии с пунктом 3.14. Приказа МЧС России от 19.03.2020 № 194 «Об утверждении свода правил СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» эксплуатируемое покрытие (эксплуатируемая кровля): покрытие здания, на котором предусматривается постоянное пребывание людей (не менее 2 часов непрерывно или 6 часов суммарно в течение суток).

Таким образом, под эксплуатируемой кровлей понимается плоская кровля со специальным покрытием над зданием или его частью, на которую имеются выходы из помещений. Она предназначена для регулярного использования людьми и может служить различным целям. Эксплуатируемая кровля относится к нежилым помещениям и в зависимости от назначения может являться технической (для размещения оборудования, кондиционеров, вентиляции), террасной (зона отдыха для жильцов), зеленой (для газонов, цветников) и т.д.

Как следует из материалов дела, над квартирой истца имеется предусмотренная проектом строительства многоквартирного дома эксплуатируемая кровля, на которую из квартиры истца имеется выход и которая, с учетом оборудованности пластиковой мебелью, садовой качелью и переносным мангалом (фотографии на л.д. 166 – 167, том 2), по своему назначению предназначена для отдыха, в связи с чем является террасной эксплуатируемой кровлей.

В ходе судебного разбирательства возражения ответчика сводились к тому, что на основании решения общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома все участки эксплуатируемой кровли, прилегающие к квартирам жильцов верхних этажей, были переданы собственникам этих квартир на условии полного содержания. Данное решение общего собрания принималось на основании заявлений собственников таких квартир, при этом соответствующее заявление истца также имеется в материалах дела.

Ответчик утверждает, что ФИО1 на протяжении длительного периода времени пользовалась эксплуатируемой кровлей как своей собственной, проводила её ремонт, в связи с чем товарищество собственников жилья не должно нести ответственность за последствия некачественного ремонта, проведенного самой истицей.

В обоснование указанной правовой позиции в материалы дела представлен протокол общего собрания членов ТСЖ «Заельцовская-2» от 20 мая 2008 года, в котором закреплено принятое решение собственников о том, что все участки эксплуатируемой кровли, прилегающие к квартирам жильцов верхних этажей, передаются собственникам квартир, над которыми они находятся, на условии полного содержания, заявление ФИО1 от 11.04.2023 г., в котором истец указала, что «ранее дважды самостоятельно производила ремонт из собственных средств... Больше ремонтировать общедомовую крышу за свой счет возможности нет».

С учетом вышеприведенных нормативных актов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что эксплуатируемая кровля террасного вида, расположенная над квартирой истца в многоквартирном <адрес> в <адрес>, является нежилым помещением и входит в состав общего имущества указанного многоквартирного дома.

Оснований для иных выводов у судебной коллегии не имеется, поскольку эксплуатируемая кровля не включена в общую площадь жилого помещения истца.

Следовательно, на эксплуатируемую кровлю, входящую в состав общего имущества многоквартирного дома, распространяется Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу которого к работам, выполняемым для надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, отнесены, в том числе, проверка кровли на отсутствие протечек, а в случае их выявления - незамедлительное их устранение.

Возражения стороны ответчика о том, что участки эксплуатируемой кровли, расположенные над конкретными квартирами, были переданы собственникам таких квартир (в том числе, истцу) в долгосрочную аренду с условием содержания эксплуатируемой кровли в надлежащем состоянии, по смыслу статей 401, 1064 Гражданского кодекса РФ, не могут быть признаны доказательством отсутствия вины товарищества за ненадлежащее управление многоквартирным домом.

Так, из протокола общего собрания членов ТСЖ «Заельцовская – 2» от 20.05.2008 г. (том 1, л.д. 133 – 135) следует, что членами товарищества принято решение передать в безвозмездную долгосрочную аренду участки эксплуатируемой кровли, примыкающие к квартирам жильцов верхних этажей, на условии полного содержания.

Действительно, 07.10.2006 г. ФИО1 обращалась к председателю правления товарищества с заявлением о заключении договора долгосрочной аренды эксплуатируемой кровли, в связи с тем, что она самостоятельно производит её ремонт, обязуется обеспечивать её обслуживание на весь период действия договора (том 1, л.д. 132).

Вместе с тем, в материалы дела представлена копия заявления ФИО1 от 30.11.2006 г. о ее отказе от заключения долгосрочной аренды эксплуатируемой кровли, мотивированное наличием протеканий крыши, не устраненных товариществом (том 2, л.д. 108).

Кроме того, 11.04.2023 г. ФИО1 обратилась к председателю правления товарищества с заявлением, в котором просила произвести обследование крыши над её квартирой на предмет протечек, указав, что ранее дважды самостоятельно производила её ремонт, но больше ремонтировать общедомовую крышу за свой счет у неё возможности нет (том 1, л.д. 158).

Из объяснений сторон следует, что договор аренды эксплуатируемой кровли между истцом и ответчиком не заключался.

Судебная коллегия считает, что само по себе решение общего собрания членов товарищества о передаче участков эксплуатируемой кровли в долгосрочную аренду жильцам квартир верхних этажей, не свидетельствуют о возникновении между ними арендных правоотношений. В данном случае речь идет о нежилом помещении, то есть об объекте недвижимости, следовательно, договор аренды указанного имущества должен быть заключен в письменной форме, а его существенными условиями должны являться определение предмета, а также размер арендной платы (пункт 1 статьи 651, пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ).

В данной ситуации отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, поскольку стороны не определили ни границы (площадь) эксплуатируемой кровли, ни размер арендной платы.

Не порождает арендных правоотношений и то обстоятельство, что помимо указанного решения общего собрания членов товарищества, в период с 07.10.2006 г. ФИО1 обращалась к ответчику с просьбой передать ей в аренду эксплуатируемую кровлю, поскольку уже 30.11.2006 г. ФИО1 отказалась от заключения указанного договора.

Поскольку в материалах дела не имеется информации о взаимодействии сторон относительно эксплуатируемой кровли после принятия решения общего собрания членов товарищества от 20.05.2008 года, судебная коллегия считает, что начиная с указанной даты, ФИО1 пользовалась эксплуатируемой кровлей при отсутствии надлежащим образом оформленных оснований, но предпринимала меры к её содержанию и такая ситуация до определенного момента устраивала обе стороны.

Однако 11.04.2023 г. ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением, из содержания которого очевидно усматривается намерение истца отказаться от сложившегося порядка пользования и содержания эксплуатируемой кровли.

Учитывая изложенное, принимая во внимание правовой статус эксплуатируемой кровли как одного из элементов общего имущества многоквартирного дома, ТСЖ «Заельцовская – 2», являясь лицом, управляющим многоквартирным домом, было обязано приступить к работам по проверке кровли на отсутствие протечек, а в случае их выявления - незамедлительно их устранить, либо достигать соглашения с истцом о порядке дальнейшего использования эксплуатируемой кровли и её содержания.

Однако в данной ситуации ответчик, не достигнув договоренности с истцом, фактически самоустранился от исполнения своих обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Возражения ответчика о том, что ненадлежащее состояние кровли обусловлено действиями самой ФИО1, которая на протяжении нескольких лет пользовалась ею и самостоятельно осуществляла ремонт, не свидетельствуют об отсутствии вины товарищества в невыполнении работ по надлежащему содержанию общего имущества.

Учитывая изложенное, у суда не имелось оснований отказывать истцу в удовлетворении требований о взыскании стоимости причиненного ущерба в части помещения №, в связи с чем, в данной части решение суда подлежит изменению, с указанием на взыскание в пользу истца с ответчика стоимости причиненного ущерба в общей сумме 617 767,96 рублей (с учетом НДС 20%), включающей, в том числе, стоимость выполнения ремонтно-восстановительных работ для устранения дефектов в помещении № 2, в размере 217 593,30 рублей (с учетом НДС 20%).

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что ФИО1 неоднократно самостоятельно ремонтировала крышу и именно данное обстоятельство явилось причиной затопления ее квартиры, судебная коллегия отклоняет, поскольку бремя содержания общего имущества собственников многоквартирного дома возлагается в данном случае на товарищество собственников жилья и фактически указанные доводы являлись предметом оценки судебной коллегии при рассмотрении апелляционной жалобы истца.

По доводам апелляционной жалобы ответчика о несогласии с размером взысканного морального вреда, судебная коллегия исходит из следующего.

Принимая во внимание характер правоотношений между ТСЖ «Заельцовская – 2» и ФИО1, являющихся, соответственно, исполнителем и потребителем услуг по содержанию общего имущества, судебная коллегия считает, что в данном случае применяются правила статьи 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» о компенсации потребителю морального вреда.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В ходе судебного разбирательства установлено, что права ФИО1, как потребителя, были нарушены незаконными бездействием ТСЖ «Заельцовская – 2», выразившимся в ненадлежащем содержании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, повлекшем причинение истцу вреда.

При разрешении требования о компенсации морального вреда судебная коллегия учитывает конкретные обстоятельства данного дела, нравственные страдания истца, вызванные незаконным бездействием ответчика, отсутствие доказательств наступления для истца каких-либо тяжких последствий в результате такого бездействия и полагает, что суд верно исходил из степени причиненных истцу нравственных страданий, обоснованно взыскав с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., размер которой судебная коллегия находит правильным.

Поскольку сумма присужденных истцу денежных средств увеличена, соответственно и размер штрафа подлежит изменению, то есть, увеличению до 313 883,98 руб. ((617 767,96 руб. + 10 000 руб.) х 50 %).

Оценивая доводы апеллянта о том, что, взыскивая штраф, суд не привел доводов относительно того, по какой причине данный штраф не подлежит снижению, а также ссылка на то, взысканная сумма штрафа является несоразмерной и приводит к существенным неблагоприятным последствиям для ТСЖ «Заельцовская 2», которое не является коммерческой организацией, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей штраф является разновидностью неустойки.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Исходя из правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74).

Поскольку, заявляя о несоразмерности взысканной суммы штрафа, ответчик не ссылается на какие-либо исключительные обстоятельства, повлекшие неисполнение требований истца в добровольном порядке, оснований к применению положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ судебная коллегия не усматривает, взыскиваемый размер штрафа, без применения положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, соответствует нарушенному праву.

С учетом изменения суммы взыскания, принимая во внимание, что первоначально заявленные истцом требования в размере 656 153,11 руб. удовлетворены частично в размере 617 767,96 руб., что составляет 94%, суд апелляционной инстанции изменяет распределение судебных расходов.

В рамках настоящего дела расходы истца на получение отчета об оценке АНО «Независимая экспертиза» в сумме 20 000 руб. признаются судебными издержками и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворенной части иска в размере 18 800 руб. (94% от 20 000 руб.).

Также пропорционально удовлетворенной части иска в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг, что составляет 23 500 руб. (94% от 25 000 руб.).

Общая сумма судебных расходов составляет, таким образом, 42 300 руб. (18 800 руб. + 23 500 руб.).

Кроме того, подлежит изменению взысканная с ответчика в доход бюджета государственная пошлина, от уплаты которой истец была освобождена, с учетом удовлетворения иска в сумме 617 767,96 руб., размер государственной пошлины составляет 17 355 руб.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заельцовского районного суда города Новосибирска от 10 декабря 2025 г. изменить в части взыскания ущерба, штрафа, судебных расходов.

Взыскать с Товарищества собственников жилья «Заельцовская – 2» в пользу ФИО1 в счет возмещения ущерба 617 767,96 руб., в счет компенсации морального вреда 10 000 руб., штраф в размере 313 883,98 руб., судебные расходы в сумме 42 300 руб.

Взыскать с Товарищества собственником жилья «Заельцовкая – 2» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 17 355 руб.

Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить частично, апелляционную жалобу представителя ТСЖ «Заельцовская-2» ФИО2 оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено ДД.ММ.ГГГГ.