Решение № 2-548/2019 2-548/2019~М-250/2019 М-250/2019 от 19 июня 2019 г. по делу № 2-548/2019

К делу №2-548/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск « 19 » июня 2019 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Квитовской В.А.,

при секретаре Ракитянской Н.В.,

с участием ответчика ФИО\3, его представителя ФИО\7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО\4 к ФИО\3 о взыскании задатка в двойном размере со стороны, получившей задаток и ответственной за неисполнение обязательства, понесенных убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд и просит взыскать с ответчика двойную сумму задатка по соглашению о задатке от 03.05.2018г., заключенному между сторонами в размере 200 000 рублей, понесенные истцом убытки в размере 73 818 рублей 73 копейки, также судебные издержки за оплату юридических услуг в размере 7000 рублей, за оплаченную государственную пошлину в размере 5 938 рублей 19 копеек.

Истица в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть в её отсутствие, настаивает на удовлетворении искового заявления, согласно дополнительных пояснений представленных в суд истица пояснила, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи земельного участка с жилыми помещениями от 03.05.2018г., заключенным между ею и ответчиком, основной договор должен был быть заключен до 16.08.2018г. В указанную дату она прилетела с места своего проживания в г. Ейск для завершения сделки. Однако, риелтором ответчика - ФИО\2 мне было сообщено о том, что основной договор купли-продажи невозможно заключить ввиду отсутствия некоторых документов, которые можно будет получить до 28.08.2018г., если оформить на нее нотариальную доверенность. В сложившейся ситуации, была вынуждена оформить такую доверенность серии №, удостоверенную нотариусом ФИО\8 и зарегистрированную в реестре за номером №. Именно ФИО\2 занималась сбором документов по сделке со стороны ответчика, на котором лежала такая обязанность по предоставлению документов. В связи с указанными обстоятельствами, 16.08.2018г. между ней и ответчиком были заключены соглашение в дополнение к предварительному договору купли-продажи и соглашение в дополнение к соглашению о задатке, которыми в них были внесены изменения в части продления срока заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости с 16.08.2018г. до 28.08.2018г.. Была вынуждена 28.08.2018 года в третий раз прилететь к ответчику для завершения сделки (03.05.2018г., 16.08.2018г. и 28.08.2018г.).

28.08.2018г. она, ответчик и его риелтор ФИО\2 собрались в нотариальной конторе, где нотариус ФИО\8 разъяснила, что для заключения основного договора купли-продажи земельного участка с жилыми помещениями и его государственной регистрации необходимы письменно оформленные отказы от доли всех сособственников в общедолевой собственности на земельный участок, а также ряд других документов, которые мог предоставить только ответчик. Видя, что у неё появились сомнения о возможности заключения сделки, нотариус потребовала от неё предоставления справки о её дееспособности для отмены ранее выданной доверенности, хотя такая справка не была необходимой при оформлении доверенности. Из этого следовало, что нотариус заняла позицию продавца и риелтора, потребовав такую справку лишь с тем, чтобы отложить оформление сделки на неопределенный срок. Таким образом, доводы ответчика о том, что основной договор купли-продажи не был заключен, якобы, по её вине является попыткой последнего ввести суд в заблуждение касаемо обстоятельств, имевших место в действительности. Если бы она пошла на поводу у ФИО\3 28.08.2018г., то затратила бы продолжительное время на получение справки о своей дееспособности, тем самым в очередной раз продлился бы срок заключения основного договора купли-продажи по надуманным причинам ответчика, не имевшего возможности предоставить письменные отказы на приобретение доли ответчика в спорном имуществе от всех долевых сособственников и не гарантировало бы ей заключение основного договора в принципе. Именно при указанных обстоятельствах по вине ответчика сделка не состоялась.

Ответчик и его представитель в судебном заседании просят отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО\4 и ФИО\3 заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка с расположенными на нем жилыми помещениями по адресу <адрес>. В тот же день стороны заключили соглашение о задатке, согласно которого, ФИО\4 передала ФИО\3 100 000 рублей в обеспечение выполнения обязательств по заключенному предварительному договору купли-продажи. Факт передачи денежных средств сторонами не оспаривается. Дата заключения основного договора купли-продажи была назначена на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи не был подписан из-за недостаточности документов для заключения сделки. Стороны договорились о переносе срока подписания основного договора купли-продажи на ДД.ММ.ГГГГ, что не противоречит пункту 5 предварительного договора купли продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО\4 у нотариуса ФИО\8 оформила доверенность на имя ФИО\2, риэлтора сопровождавшего сделку, с правом покупки доли земельного участка с жилыми помещениями, расположенными по адресу <адрес> на ее имя, регистрации сделки и получения зарегистрированных документов. Срок доверенности до ДД.ММ.ГГГГ выбран на тот случай, если к ДД.ММ.ГГГГ документы для сделки будут еще не готовы и истица даром не прилетала. О полной готовности документов стороны договорились заранее сообщить по телефону. Накануне 28 августа ФИО\3 позвонил ФИО\4 и сообщил, что документы готовы не полностью, однако, истица все равно прилетела в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки собрались у нотариуса ФИО\8 Из-за поведения ФИО\4 нотариус потребовала у последней справку о ее дееспособности для возможности дальнейшей работы по заключению сделки купли-продажи. Данный факт подтверждается письменными пояснениями истицы.

Требование о предоставлении справки — требование нотариуса, лица, уполномоченного удостоверять сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. ДД.ММ.ГГГГ законодателем были внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и установлено обязательное нотариальное удостоверение сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Не выполнение ФИО\4 требования нотариуса в предоставлении необходимого для сделки документа не позволила дальнейшего совершения сделки, так как в соответствии со ст. 171 ГК РФ сделка заключенная не дееспособным лицом является ничтожной, а нотариус несет ответственность за юридическую чистоту сделки. Ответчик со своей стороны собрал все необходимые документы для оформления сделки, которые по настоящее время находятся у нотариуса ФИО\9, которая в свою очередь сообщила истице о готовности заключить основной договор по отчуждению недвижимого имущества. Считают, что действия истца привели не заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Требования истицы о взыскании с ФИО\3 двойной суммы задатка противоречат закону, так как ФИО\3 не отказывался от заключения договора, готов его совершить и в настоящее время.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком в <адрес> края был заключен предварительный договор купли- продажи земельного участка с жилыми помещениями ( л.д. 7-8).

Согласно условий предварительного договора от 03.05.2018г. продавец обязался в срок до 16.08.2018г. заключить основной договор купли –продажи 223/1885 доли земельного участка от общей площади 1885 кв. м, предоставленного под строительство индивидуального жилого дома, расположенного на землях населенных пунктов с кадастровым номером: № с расположенными на земельном участке жилыми помещениями: лит. Б, общ. площадью 25,4 кв. м с кадастровым номером : № находящемся по адресу: ФИО\1, <адрес>, ком. № ( п. п. 1.3 Предварительного договора).( л.д. 7-8)

Стоимость за вышеуказанное недвижимое имущество была согласована сторонами в размере 1 500 000 рублей, из которых 100 000 рублей были переданы истцом ответчику 03.05.2018г. в качестве задатка ( п. 7 предварительного договора), о чем также было составлено соглашение о задатке от 03.05.2018г., подписанное ответчиком.( л.д. 11-12).

Согласно п. 2.2 Соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи объекта с продавцом (неисполнение действий по вине покупателя), сумма задатка, оговоренная в п.1.1 настоящего соглашения, остается у продавца.

Согласно п. 2.4. Соглашения о задатке от 03.05.2018г.- в случае отказа Продавца от заключения договора купли- продажи объекта с покупателем (неисполнение действий по вине продавца), продавец выплачивает Покупателю двойную сумму задатка в течение 10 дней с момента расторжения настоящего соглашения.

16.08.2018г. между сторонами заключено соглашение в дополнение к предварительному договору купли- продажи и соглашение в дополнение к соглашению о задатке, которыми в них были внесены изменения в части продления срока заключения основного договора купли- продажи объектов недвижимости с 16.08.2018г. до 28.08.2018г.( л.д. 9)

28.08.2018г. заключено соглашение в дополнение к предварительному договору купли- продажи и соглашение в дополнение к соглашению о задатке, которыми в них были внесены изменения в части продления срока заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости до 29.08.2018г.(л.д. 10)

05.09.2018г. истицей ФИО\4 направлено в адрес ответчика ФИО\3 соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи от 03.05.2018г с требованием возврата ей суммы задатка в размере 100 000 рублей ( л.д. 15).

Согласно уведомления о вручении, ответчик получил вышеуказанное соглашение 20.09.2018г. ( л.д. 24).

Как следует из показаний свидетеля ФИО\2, она работает в агентстве недвижимости «Место под солнцем». Для оформления сделки к ним обратилась истица ФИО\4. По сделке проходило 12 совладельцев, некоторые из них не проживали в Ейске и даже не в <адрес>, т.е. оформление необходимых документов должно было занять продолжительное время, т.к. от всех совладельцев необходимо было получить согласие, совладельцы отказывались давать согласие на сделку, об этом ФИО\4 была предупреждена. Истица приехала, оформила доверенность на её имя, потом отозвала данную доверенность. Все документы по сделке оформлялись через нотариуса, она сдавала документы нотариусу Лубенец. Через нотариуса ФИО\3 направлялись необходимые документы совладельцам. Истица продлевать срок по сделке не хотела, получать обратно задаток либо расторгать договор так же не хотела. Ответчик не отказывался продавать, сама истица некоторое время проживала в приобретаемом объекте, ответчик нес необходимые расходы по оформлению сделки и коммунальным платежам, пока истица проживала в этом доме.

Согласно ответа на запрос суда от нотариуса ФИО\8, поступили копии отказа собственников о праве преимущественной покупки, заявления собственника с предложением купить долю земельного участка и жилые помещения по адресу: <адрес> – копия отказа ФИО\10 от ДД.ММ.ГГГГ, копия отказа от ФИО\11 от ДД.ММ.ГГГГ, копия отказа от ФИО\12 от ДД.ММ.ГГГГ, копия отказа от ФИО\13 от ДД.ММ.ГГГГ, копия отказа от ФИО\14 от ДД.ММ.ГГГГ, копия отказа от ФИО\15 от ДД.ММ.ГГГГ, копия отказа от ФИО\16, от ДД.ММ.ГГГГ, копия отказа от ФИО\17 от ДД.ММ.ГГГГ, копия заявления от ФИО\3 от ДД.ММ.ГГГГ, на имя ФИО\18 о продаже принадлежащего ему 223/1885 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилые помещения, литер «Б», общей площадью 25,4 кв.м., комнаты 23-25, по адресу <адрес>; копия свидетельства о передаче заявления от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО\18; копия заявления от ФИО\3 от ДД.ММ.ГГГГ, на имя ФИО\19 о продаже принадлежащего ему 223/1885 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилые помещения, литер «Б», общей площадью 25,4 кв.м., комнаты 23-25, по адресу <адрес>; копия свидетельства о передаче заявления от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО\19; копия заявления от ФИО\3 от ДД.ММ.ГГГГ, на имя ФИО\20 о продаже принадлежащего ему 223/1885 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилые помещения, литер «Б», общей площадью 25,4 кв.м., комнаты 23-25, по адресу <адрес>; копия почтового уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО\20 по адресу <адрес> указанного заявления.

Согласно ответа на судебный запрос от ВРИО нотариусы ФИО\21, документы для предстоящего договора купли-продажи 223/1885 долей земельного участка и жилого дома находящихся по адресу <адрес>, были сданы представителем ФИО\22, от имени продавца ФИО\3 и покупателя ФИО\4, со слов ФИО\2, покупатель от сделки отказался, в связи чем предъявленные представителем документы были возвращены.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п.2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В п.4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п.1 ст. 381 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО\3 (Продавец) и ФИО\4 (Покупатель) заключен предварительный договор купли продажи, согласно которому стороны обязуются заключить договор купли продажи объектов недвижимости по адресу: Россия, <адрес>, ком. №, в срок по ДД.ММ.ГГГГ, в порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных предварительным договором. (п.3 предварительного договора)

Общая стоимость Недвижимости составляет 1500 000 ( один миллион пятьсот тысяч) рублей (п. 6 предварительного договора).

Согласно соглашений в дополнении к предварительному договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, срок указанный в п.3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ – продлен по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ., а так же пункта 7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что Покупатель передает Продавцу в момент подписания предварительного договора задаток в размере 100 000 ( ста тысяч) рублей.

Согласно принятым на себя обязательствам ответчик должен был в срок по ДД.ММ.ГГГГ собрать все документы, необходимые для совершения договора купли-продажи, снять с регистрационного учета по вышеуказанному адресу всех зарегистрированных лиц, собрать отказы совладельцев от преимущественного права покупки, а так же гарантирует отсутствие задолженности по коммунальными налоговым платежам. (п. 3 предварительного договора купли-продажи).

В пункте 2.2 Соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи объекта с продавцом (неисполнение действий по вине покупателя), сумма задатка, оговоренная в п.1.1 настоящего соглашения, остается у продавца.

Согласно пояснения ответчика ФИО\3, свидетеля ФИО\2, а так же пояснений истицы ФИО\4 ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки собрались у нотариуса ФИО\8, нотариус потребовала у последней справку, о ее дееспособности, для возможности дальнейшей работы по заключению сделки купли-продажи. Истица не согласилась с требованиями нотариуса и ДД.ММ.ГГГГ выехала по месту жительства. Данный факт подтверждается письменными пояснениями истицы.

Истицей ДД.ММ.ГГГГ было направлено в адрес ответчика соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи доли земельного участка с жилым помещением от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указала о расторжении предварительного договора купли-продажи, по независящим от покупателя обстоятельствам, в связи с тем, что выше названная собственность, со слов продавца, в совместной собственности, без выделения доли каждого. (л.д. 15, 24,27).

При таких обстоятельствах вывод истицы о том, что заключение основного договора купли-продажи не состоялось по вине продавца, противоречит представленным в дело доказательствам.

Оценив все представленные сторонами документы, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО\3, как продавец недвижимости исполнил все свои обязательства, возникшие из предварительного договора, необходимые для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, ответчиком ФИО\3, были получены нотариальные отказы от преимущественного права покупки, согласно ст. 250 ГК РФ от сособственников ФИО\10, ФИО\11, ФИО\12. ФИО\13, ФИО\14, ФИО\15, ФИО\16, ФИО\17, направлены заявления в адрес сособственников ФИО\18, ФИО\19 и ФИО\20 ( на ответ по указанным заявлениям которым в соответствии со ст. 250 ГК РФ дается 30 суток). Требования о предоставлении справки о дееспособности истицы ФИО\4 (покупателя) были выдвинуты нотариусом, т.к. в соответствии со ст. 42 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (действовавшего на момент совершения действий) - сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, и данные обстоятельства не могут быть признанны как ответственность ответчика ФИО\3 ( продавца) по не заключению основного договора купли-продажи. Истица ФИО\4 (покупатель) самостоятельно отказалась от предоставления необходимого документа и выехала по месту жительства.

По мнению суда, все вышеприведенные доказательства свидетельствуют, о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца ФИО\4 (покупателя) как покупателя недвижимости.

Поскольку условия, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не наступили вследствие отказа истицы ФИО\4 как покупателя от заключения договора купли-продажи недвижимости, согласно п. 2.2 Соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и п.2 ст. 381 ГК РФ задаток подлежит оставлению у ответчика ФИО\3( продавца).

В связи с изложенным исковые требования ФИО\4 к ФИО\3 о взыскании задатка в двойном размере удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении основных требований, производные требования истца о взыскании убытков, судебных издержек и расходов по оплате государственной пошлины также подлежат отклонению.

Руководствуясь ст. ст. 1,8,309,310,380,381,429,445 ГК РФ, 194-198 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований о взыскании в пользу ФИО\4 с ФИО\3 полной суммы задатка по соглашению о задатке от 03.05.2018г., заключенному между ними в размере 200 000 рублей, понесенных истцом убытков в размере 73818 рублей 73 копейки, а также судебных издержек за оплату юридических услуг в размере 7000 рублей, уплаченной государственную пошлину в размере 5 938 рублей 19 копеек - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Ейский городской суд в течение месяца, с момента изготовления решения в окончательной форме, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий