Решение № 2-391/2021 2-391/2021~М-208/2021 М-208/2021 от 14 марта 2021 г. по делу № 2-391/2021

Дело № 2-391/2021

УИД 16RS0041-01-2021-001257-43

2.209г.


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 марта 2021 года город Лениногорск Республика Татарстан

Лениногорский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Ивановой С.В., при секретаре судебного заседания Федотовой Д.В., с участием представителя истца ФИО1, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ее представителя ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи, взыскании аванса,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи, взыскании аванса.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО8 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нем, расположенных по адресу: <адрес> жилого <адрес>,8 кв.м., кадастровый №, площадь земельного участка 1180 кв.м., кадастровый №. Согласно пункту 3.1 предварительного договора недвижимое имущество, то есть жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, оценены в сумму 6 150 000 рублей. Согласно пункту 3.3 предварительного договора, денежные средства, аванс (для погашения ипотечного долга в ПАО «Сбербанк России») в размере 3 353 377 рублей 60 копеек, а также денежные средства аванс (для погашения долга, образованного по коммунальному хозяйству (газ) в размере 160 000 рублей от общей суммы 6 150 000 рублей за продаваемый жилой дом и земельный участок продавец ФИО8 получает при подписании данного договора. Денежные средства в размере 2 636 622 рубля 40 копеек покупатель обязуется выплатить после регистрации перехода права собственности к покупателю.

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик подписали основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нём, то есть с указанием того же предмета сделки. На момент заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на указанное недвижимое имущество имелось обременение ПАО «Сбербанк России», задолженность по которому по условиям предварительного договора купли-продажи фактически была погашена, обременения сняты, иных обременений на момент заключения предварительного договора не имелось. ФИО8 гарантировал, что лиц, сохраняющих за собой право пользования за вышеуказанным домом и земельным участком, не имеется. Сразу же после подписания указанного договора купли-продажи истец обратилась в Управление Росреестра по <адрес>, однако Управлением Росреестра по <адрес> государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена в связи с имеющимся запретом на проведение государственной регистрации права, в связи с чем провести государственную регистрацию не представилось возможным. Срок приостановления государственной регистрации права жилого дома и земельного участка истек. Поскольку государственная регистрация о переходе прав собственности жилого дома и земельного участка не была совершена ввиду бездействий со стороны ответчика, истец обратился к ответчику с письменным досудебным требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате оплаченной суммы в размере 3 513 377 рублей 60 копеек, направив его по месту регистрации ответчика заказным письмом с описью вложения. Однако данное требование было оставлено без удовлетворения. В декабре 2020 года истцу стало известно, что в отношении ответчика был вынесен и вступил в законную силу приговор Лениногорского городского суда Республики Татарстан, согласно которому ФИО8 был признан виновным в совершении преступления предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации, объектом преступления по которому было недвижимое имущество, являющееся предметом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства, оплаченные истцом, фактически направлены на погашение ипотечного кредита. Поскольку на сегодняшний день регистрация сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка находится в стадии приостановления, никаких действий со стороны ответчика по снятию запрета на государственную регистрацию перехода прав земельного участка не было предпринято, истец обратилась с заявлением о прекращении государственной регистрации. Ответчиком были существенны нарушены условия заключенного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, кроме того ответчик оплаченную сумму аванса в размере 3 513 377 рублей 60 копеек истцу не возвратил.

На основании изложенного истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нем от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 и ФИО6; взыскать с ФИО8 в пользу ФИО6 3 513 377 рублей 60 копеек.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее интересы представляла адвокат ФИО4, действующая на основании ордера и доверенности, в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в представленном в суд заявлении исковые требования признал в полном объёме, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7, ее представитель ФИО5, действующая на основании ордера, в судебном заседании просили вынести решение в соответствии с действующим законодательством, а также заявили ходатайство о вынесении судом частного определения о наличии в действиях ответчика признаков преступного деяния.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще уведомленных о времени и месте слушания данного дела.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом. В данном случае собственник лишь разрешил пользоваться своим имуществом.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нём, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно данному договору стоимость недвижимого имущества определена сторонам в размере 6 150 000 рублей, указанная цена подлежит оплате следующим образом: денежные средства, аванс (для погашения ипотечного долга в ПАО «Сбербанк России») в размере 3 353 377 рублей 60 копеек, а также денежные средства аванс (для погашения долга, образованного по коммунальному хозяйству (газ)) в размере 160 000 рублей 00 копеек от общей суммы 6 150 000 рублей 00 копеек, за продаваемый жилой дом и земельный участок «Продавец» получает при подписании данного договора. Денежные средства в размере 2 636 622 рубля 40 копеек, «Покупатель» обязуется выплатить после регистрации перехода права собственности «Покупателю». В случае расторжения договора Покупателем, выплаченная сумма 3 512 370 рублей 60 копеек продавцом не возвращается. В случае если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю сумму аванса и штраф в размере суммы аванса, то есть 7 026 755 рублей 20 копеек (пункт 3.3 договора) (л.д.12-13).

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО8 получил от ФИО6 денежные средства (наличными) в размере 160 000 рублей 00 копеек за продаваемый жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, для погашения долга, образованного по коммунальному хозяйству (газ) (л.д.14).

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено перечисление ФИО6 денежных средств ПАО «Сбербанк России» для погашения ипотечного долга ФИО8 в размере 3 353 377 рублей 60 копеек (л.д.15).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нём, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.25-28).

Истец обратилась в Управление Росреестра по <адрес>, однако ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена, в связи с тем, что сторонами не представлено заявление сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца); в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом. В связи приостановлена регистрация на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-23)

ДД.ММ.ГГГГ Лениногорским городским судом Республики Татарстан провозглашен приговор, которым ФИО8 был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, объектом преступления по которому было недвижимое имущество, являющееся предметом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29-41).

Как следует из претензии от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 просит ФИО8 расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка; произвести возврат аванса в сумме 3 513 377 рублей 60 копеек, путем перечисления денежных средств на лицевой счет (л.д.42-43).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> государственная регистрация права прекращена на основании заявления ФИО6 (л.д.24).

Поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Учитывая вышеизложенное, суд признает денежную сумму в размере 3 513 377 рублей 60 копеек авансом в соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Ходатайство третьего лица ФИО7 и ее представителя о необходимости сообщения в порядке части 3 статьи 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации сведений о наличии в действиях ответчика признаков преступного деяния, суд отклоняет, поскольку вынесение частного определения является правом, а не обязанностью суда.

При таких обстоятельствах суд, учитывая ненадлежащее исполнение ФИО8 условий договора купли-продажи недвижимого имущества, приходит к выводу о том, что отсутствие у истца возможности государственной регистрации недвижимого имущества по вине ответчика является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для расторжения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и возврата покупателю уплаченных ею денежных средств в виде аванса, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО6 к ФИО8 о расторжении договора купли-продажи, взыскании аванса, удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с надворными постройками при нем от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 и ФИО6.

Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО6 сумму аванса в размере 3 513 377 (три миллиона пятьсот тринадцать тысяч триста семьдесят семь) рублей 60 (шестьдесят) копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Лениногорский городской суд Республики Татарстан.

Судья Лениногорского городского суда

Республики Татарстан Иванова С.В.

Мотивированное решение суда составлено 19 марта 2021 года.

Копия верна: судья Иванова С.В.

Решение вступило в законную силу __________________________2021 года

Секретарь: _____________________

Подлинник данного документа подшит в деле № 2-391/2021 и хранится в Лениногорском городском суде Республики Татарстан.