Апелляционное определение № 33-10720/2026 Ж-11153/2026 от 9 марта 2026 г.

Судья: фио Гр. дело № 33-10720/2026

Гр. дело № 2-7155/2025

УИД 77RS0020-02-2025-011089-25


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ


10 марта 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио,

судей фио, фио

при помощнике судьи Ерицян А.Ж.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе (с учетом дополнений) представителя ответчика адрес по доверенности фио на решение Перовского районного суда адрес от 11 ноября 2025 года, которым постановлено:

Удовлетворить исковые требования Международной компании «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» к адрес, ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.09.2024 г., заключенный между адрес и ФИО1, ФИО2, удостоверенный нотариусом адрес Е.В., запись по реестру №36/384-н/77-2024-2-468,

УСТАНОВИЛА:

Международная компания «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, адрес о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.09.2024 г., удостоверенного нотариусом адрес Е.В., запись по реестру №36/384-н/77-2024-2-468.

Требования мотивированы тем, что 19.06.2023 г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор, удостоверенный нотариусом адрес фио, запись по реестру №77/714-н/77-2023-4-1018. Согласно условиям предварительного договора в редакции дополнительного соглашения стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: жилое домовладение, общей площадью 104.1 кв.м., адрес (местонахождение): адрес, дом 16Б, кадастровый номер Дома: 77:08:0013013:1981; образованный в будущем в результате проведения кадастровых работ земельный участок, на котором располагается дом, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах кадастрового квартала № 77:08:0013013:2419, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2364 кв.м. (общая площадь участка подлежит уточнению при проведении кадастровых работ в сторону увеличения или уменьшения площади, но не более чем на 10 (десять) процентов). Во исполнение условий предварительного договора истец в полном объеме выплатил ФИО1 и фио сумму задатка. Пунктом 1.3. предварительного договора предусмотрено, что на дату заключения настоящего договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права продавцов на земельный участок не оформлены. Согласно п.1.3.1 предварительного договора от 19 июня 2023 г. стороны пришли к соглашению и признали существенным условием то, что все организационные и юридически значимые действия по образованию земельного участка, согласованию и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляется исключительно под контролем, организационным и финансовым управлением и участием покупателя (т.е. МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО). В связи с отказами Департамента городского имущества адрес от 22.08.2023г. в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка» соответствующие решения оспаривались в судах ФИО1 и фио, в заявлениях отказано. Согласно п.1.5 предварительного договора срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания в установленном порядке решений государственных и муниципальных органов. В период исполнения предварительного договора между сторонами возник спор, в связи с чем МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) обратился в суды с исками к ФИО1 и ФИО2 о взыскании суммы двойного задатка, по результатам которых были заключены мировые соглашения. После заключения мировых соглашений продолжая исполнять условия предварительного договора по указанию и при юридической поддержке истца продавцы обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением №MFC-0558/2024-1720633-1 о государственной регистрации права собственности на земельный участок и заявлением №MFC-0558/2024-1721680-1 о внесении в ЕГРН сведений о земельном участке как ранее учтенном объекте недвижимости. Уведомлениями Росреестра продавцам отказано. 11.03.2025 г. продолжая исполнять условия предварительного договора по указанию и при юридической поддержке истца продавцы обратились в суд с заявлением об оспаривании решений Росреестра, которое было удовлетворено 25.04.2025 г. Хорошевским районным судом адрес. Определения судов об утверждении мировых соглашений были отменены кассационными определениями Второго кассационного суда общей юрисдикции по частным жалобам адрес, поданных в апреле 2025 г., представившего заключенный между продавцами и указанным акционерным обществом предварительный договор от 27.09.2024 г. (спорный предварительный договор) в отношении того же предмета, что и предварительный договор от 19.06.2023 г., заключенный с истцом. Ответчики длительное время скрывали от истца заключение между ними оспариваемого предварительного договора, каких-либо действий по фактическому исполнению оспариваемого предварительного договора не осуществляли. Истец добросовестно исполнял собственный предварительный договор, заключенный со ФИО1 и ФИО2, за свой счет оказывая содействие в подготовке документов для Росреестра, а затем для оспаривания решений регистрирующего органа в судебном порядке. Оспариваемый предварительный договор препятствует реализации истцом его прав, вытекающих из предварительного договора, заключенного со ФИО1 и ФИО2, а также нарушает запрет, предусмотренный заключенным 19.06.2023 г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ФИО1 и ФИО2 договором залога.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика адрес по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Международная компания «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) по доверенности фио, представителя ответчиков ФИО1, фио по доверенности фио, представителя ответчика адрес по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами по делу.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19 июня 2023 г. между истцом МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ответчиками ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор, удостоверенный нотариусом адрес фио, запись по реестру №77/714-н/77-2023-4-1018.

11 августа 2023 г. было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в предварительный договор, удостоверенное нотариусом адрес фио, запись по реестру №77/714-н/77-2023-5-1313 (далее – дополнительное соглашение к предварительному договору).

Согласно условиям п. 1.1. предварительного договора в редакции дополнительного соглашения стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: жилое домовладение, общей площадью 104.1 кв.м., адрес (местонахождение): адрес, дом 16Б, кадастровый номер Дома: 77:08:0013013:1981; образованный в будущем в результате проведения кадастровых работ земельный участок, на котором располагается Дом, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах кадастрового квартала № 77:08:0013013, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2364 кв.м. (общая площадь участка подлежит уточнению при проведении кадастровых работ в сторону увеличения или уменьшения площади, но не более чем на 10 (десять) процентов) (далее - адрес).

Пунктом 1.3. предварительного договора предусмотрено, что на дату заключения настоящего договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права продавцов на земельный участок не оформлены. Продавцы принимают на себя обязательство на условиях настоящего договора совместно осуществить все необходимые действия с целью образования земельного участка, согласования в установленном действующим законодательством РФ порядке и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформления права общей долевой собственности продавцов на земельный участок.

Пунктом 1.5. предварительного договора установлено, что срок заключения основного договора купли-продажи и действия настоящего предварительного договора - не позднее шести месяцев с даты заключения настоящего договора. Этим же пунктом предусмотрено, что если в процессе образования земельного участка, согласования и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок по решению соответствующих государственных и муниципальных органов (включая, но не ограничиваясь этим - Департамента городского имущества, Управления Росреестра по Москве) будут безосновательно приняты решения о приостановлении предоставления соответствующей государственной услуги или отказе в предоставлении соответствующей государственной услуги - срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания в установленном порядке таких решений государственных и муниципальных органов.

Согласно п. 2.2. предварительного договора обязательство сторон по заключению основного договора обеспечивается задатком (ст. 380 Гражданского Кодекса РФ).

В соответствии с п. 2.3. предварительного договора покупатель обязуется выплатить продавцам задаток в размере рублевого эквивалента сумма. При этом сумма задатка следуемого Продавцу 1 составляет рублевый эквивалент сумма, а сумма задатка следуемого Продавцу 2 составляет рублевый эквивалент сумма.

Во исполнение условий предварительного договора о задатке, в порядке, предусмотренном п. 2.4. предварительного договора, истец в полном объеме выплатил ответчикам сумму задатка в размере эквивалентном сумма каждому, по курсу Центрального банка РФ на день оплаты плюс сумма прописью:

- сумма (платежное поручение №516 от 06.06.2023);

- сумма (платежное поручение №517 от 06.06.2023);

- сумма (платежное поручение №287 от 03.04.2024);

- сумма (платежное поручение №288 от 03.04.2024).

19.06.2023 г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ФИО1 и ФИО2 был заключен Договор залога объекта недвижимости (ипотеки), удостоверенный нотариусом адрес фио, запись по реестру № 77/714-н/77-2023-4-1019.

11.08.2023 г. было заключено Дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор ипотеки, удостоверенное нотариусом адрес фио, запись по реестру № 77/714-н/77-2023-5-1314.

Ипотека на основании Договора ипотеки зарегистрирована в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи (77:08:0013013:1981-77/055/2024-4 от 29.03.2024 г.)

Согласно условиям договора ипотеки (п.п. 1.1., 1.2) залогодатели передают в принадлежащее им на праве общей долевой собственности недвижимое имущество, а именно жилое домовладение, общей площадью 104.1 кв.м., адрес (местонахождение): адрес, дом 16Б, кадастровый номер Дома: 77:08:0013013:1981.

Пунктом 2.1. договора ипотеки стороны установили, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств залогодателей, возникающих на основании предварительного договора купли - продажи недвижимого имущества от 19.06.2023 года между Залогодержателем (Покупателем) и Залогодателями (Продавцами).

Пунктом 1.3. предварительного договора продавцы заявляли и гарантировали покупателю, что в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действии Земельного Кодекса РФ» на основании того, что право собственности на Дом перешло к продавцам в порядке наследования, а право собственности наследодателей продавцов возникло до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Продавцы обладают правом приобрести земельный участок бесплатно в общую долевую собственность Продавцов.

Решениями Департамента городского имущества адрес от 22.08.2023г. №33-5-142273/23-(0)-1 и от 19.09.2023 г. №33-5-135848/23-(0)-1 продавцам было отказано в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

Причиной отказа послужило рассмотрение Хорошевским районным судом адрес, искового заявления Департамента городского имущества адрес о взыскании с продавцов неосновательного обогащения, возникшего ввиду неисполнения продавцами обязанности по оплате фактического пользования адрес.

Согласно п. 1.5 предварительного договора срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания в установленном порядке решений государственных и муниципальных органов.

Указанные решения Департамента городского имущества адрес (адрес Москвы) были обжалованы в судебном порядке.

Решениями Пресненского районного суда адрес (от 25.12.2023 по делу №02а-0856/2023 и от 11.12.2023 по делу №02а-0838/2023), затем апелляционными определениями Московского городского суда (от 29.08.2024 №33а-7082/2024 и от 20.05.2024 №33а-4305/2024), оставленными без изменений кассационной инстанцией, в удовлетворении требований отказано.

В августе 2024 года МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ссылаясь на выявленные в ходе рассмотрения указанных гражданских дел причины отказов ДГИ адрес и уклонение продавцов от оформления прав обратился с исками в Симоновский районный суд адрес к продавцу ФИО2 (77RS0024-02-2024-018554-03, №02-9041/2024) и в Хорошевский районный суд адрес к продавцу ФИО1 (77RS0031-02-2024-014333-73, №02-8450/2024) о взыскании двойной суммы уплаченного задатка.

В целях урегулирования споров по указанным делам между истцом и продавцами были заключены мировые соглашения от 05.12.2024 г. по делу №77RS0024-02-2024-018554-03, №02-9041/2024 и от 03.12.2024 по делу 77RS0031-02-2024-014333-73, 02-8450/2024, предусматривавшие дальнейшее исполнение сторонами своих обязательств по предварительному договору от 19.06.2023 г.

10.12.2024 г. продавцы обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением №MFC-0558/2024-1720633-1 о государственной регистрации права собственности на земельный участок и заявлением № MFC-0558/2024-1721680-1 о внесении в ЕГРН сведений о земельном участке как ранее учтенном объекте недвижимости.

Уведомлениями Росреестра за №КУВД-001/2024-62760683/1 от 13.12.2024 г., за №КУВД-001/2024-62760481/6 от 13.03.2025 г. продавцам было отказано во включении в Единый реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и в государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Как следует пояснений сторон, и представленных в дело описей документов, принятых для оказания государственных услуг от 10.12.2024 г., нотариальных доверенностей от 26.11.2025 г., а также уведомлений об отказе во включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости от 13.12.2024 г., подготовкой правовой позиции, оформлением и подачей заявления в Росреестр, а также получением ответов регистрирующего органа по вопросам постановки на учет и регистрации прав собственности ответчиков фио и ФИО1 на объекты недвижимости непосредственно занимался сотрудник МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) – фио

09.01.2025 г. истец и продавцы подписали дополнительное соглашение к предварительному договору, которым подтвердили действие предварительного договора, а также продлили сроки заключения основного договора, а также уточнили иные его условия.

11.03.2025 г. продавцы обратились в Хорошевский районный суд адрес с заявлением об оспаривании решений Росреестра (77RS0031-02-2025-003979-14, 02а-0260/2025).

25.04.2025 г. Хорошевским районным судом адрес удовлетворено заявление об оспаривании решений Росреестра (77RS0031-02-2025-003979-14, 02а-0260/2025).

Как следует из пояснений сторон и подтверждается представленными в дело решением Хорошевского районного суда адрес от 25.04.2025 г. по делу №2а-260/2025 (77RS0031-02-2025-003979-14), нотариальной доверенностью, договором возмездного оказания услуг №251224юу от 25.12.2024 г., а также копией административного искового заявления - для оспаривания решений Росреестра МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) помимо своих кадровых сотрудников за свой счет привлекло специалиста (ИП фио) для оказания правовой помощи в суде ответчикам ФИО2 и ФИО1

28.05.2025 г. определением Второго кассационного суда общей юрисдикции отменено определение Хорошевского районного суда адрес об утверждении мирового соглашения между истцом и продавцом ФИО1 от 28.11.2024 г. по делу 77RS0031-02-2024-014333-73, 02-8450/2024.

17.06.2025 г. определением Второго кассационного суда общей юрисдикции отменено определение Симоновского районного суда адрес об утверждении мирового соглашения между истцом и продавцом ФИО2 от 03.12.2024 г. по делу №77RS0024-02-2024-018554-03, 02-9041/2024.

Основаниями к отмене указанных определений явились частные жалобы адрес, представившего заключенный между продавцами и указанным акционерным обществом предварительный договор от 27.09.2024 г., оспариваемый истцом в настоящем производстве.

В определениях Второго кассационного суда общей юрисдикции указано, что на момент заключения мировых соглашений у адрес объекты недвижимости, являвшиеся предметом спора (урегулирования) между сторонами мирового соглашения, являлись объектами сделок, на основании которых у заявителя возникли правопритязания на предмет спора.

Так, судом первой инстанции установлено, что 27.09.2024 г. между и адрес и ФИО1, ФИО2 заключен предварительный договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, удостоверенный нотариусом адрес Е.В., запись по реестру №36/384-н/77-2024-2-468.

Согласно условиям спорного предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: жилое домовладение, общей площадью 104.1 кв.м., адрес (местонахождение): адрес, дом 16Б, кадастровый номер Дома: 77:08:0013013:1981; образованный в будущем в результате проведения кадастровых работ земельный участок, на котором располагается Дом, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный в пределах кадастрового квартала № 77:08:0013013, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2364 кв.м. (общая площадь участка подлежит уточнению при проведении кадастровых работ в сторону увеличения или уменьшения площади, но не более чем на 10 (десять) процентов).

Согласно п. 1.3 спорного предварительного договора предусмотрено, что на дату заключения настоящего договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права продавцов на земельный участок не оформлены. Продавцы принимают на себя обязательство на условиях настоящего договора совместно осуществить все необходимые действия с целью образования земельного участка, согласования в установленном действующим законодательством РФ порядке и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформления права общей долевой собственности продавцов на земельный участок.

Пунктом 1.5. спорного предварительного договора установлено, что срок заключения основного договора купли-продажи и действия настоящего предварительного договора - не позднее 6 месяцев с даты получения покупателем от продавцов решений Хорошевского районного суда по делу 02-8450/2024 и Симоновского районного суда по делу №02-9041/2024 с отметками о вступлении в законную силу, при этом в ходе рассмотрения дел не должно быть установлено, что предварительный договор, являвшийся предметом исследования в рамках рассмотрения указанных дел, является действующим, и при условии снятия обременения на Дом, указанного в п.1.6 настоящего предварительного договора, и формирования и постановки на кадастровый учет адрес.

В соответствии с п.2.3. спорного предварительного договора покупатель обязуется выплатить продавцам задаток в размере рублевого эквивалента сумма. При этом сумма задатка следуемого Продавцу 1 составляет рублевый эквивалент сумма, а сумма задатка следуемого Продавцу 2 составляет рублевый эквивалент сумма.

Обязанность по выплате суммы задатка возникает в течение 5 рабочих дней с даты получения покупателем от продавцов решений Хорошевского районного суда по делу 02-8450/2024 и Симоновского районного суда по делу №02-9041/2024 с отметками о вступлении в законную силу, которыми будет постановлено взыскать в пользу Международной компании «Финвижн холдингс» суммы задатка – по сумма (рублевый эквивалент) с каждого из Продавцов либо двойной суммы задатка – по сумма (рублевый эквивалент) с каждого из продавцов, но не ранее погашения в сведениях ЕГРН в отношении дома записей об ипотеке, указанного в п.2.8 настоящего договора.

В отсутствие таких судебных актов, а равно при наличии в сведениях ЕГРН в отношении дома записей об ипотеке (за исключением, когда залогодержателем является покупатель) и незаключении между продавцом и покупателем договора об ипотеке, обязательство покупателя по уплате суммы задатка считается не наступившим.

Согласно п. 4.1- 4.3 спорного предварительного договора: продавцы гарантируют отсутствие у них договорных и иных отношений с третьими лицами, которые оказывают либо могли бы оказать влияние на исполнение настоящего договора и возможность заключения основного договора; обязуются не отчуждать объекты недвижимости третьим лицам до окончания срока действия настоящего договора; обязуются заключить с покупателем договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных настоящим договором (основной договор).

Согласно п.4.6 спорного предварительного договора: продавцы обязуются не осуществлять без письменного согласия покупателя никаких юридических действий, направленных на оформление любых прав на земельный участок, включая, но не ограничиваясь этим (постановку участка на кадастровый учет, межевание участка, формирование участка как объекта недвижимости, подача документов в компетентный орган для оформления права собственности на земельный участок, выкупа земельного участка, оформления права аренды на земельный участок, оформлению любого иного права продавца на земельный участок).

Разрешая спор, при установленных обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. ст. 1, 309, 310, 421, 431, ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в п. п. 43, 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", правовой позицией Верховного Суда РФ, отраженной в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.06.2016 N 52-КГ16-4, а также Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.12.2015 N4-КГ15-54, ст. 37, 39 Закона об ипотеки, разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей", суд оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку спорный предварительный договор от 27.09.2024 г., заключенный между адрес и ФИО2 и ФИО1 совершен с злоупотреблением правом в нарушение ст.10 ГК РФ и разъяснений п.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При этом суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений п.1.5 предварительного договора срок предварительного договора и срок заключения основного договора соразмерно продлевается на срок, необходимый для оспаривания в установленном порядке решений государственных и муниципальных органов.

Довод ответчика о том, что согласно положениям п. 1.5 срок договора продлевается только на срок оспаривания безосновательных решений государственных и муниципальных органов подлежит отклонению, т.к. подобное толкование предполагает неопределенный статус договора до момента завершения соответствующего судебного разбирательства.

В силу приведенных положений срок действия предварительного договора и заключения основного договора был продлен на период оспаривания решений ДГИ адрес в рамках судебных производств №77RS0021-02-2023-016744-47 (№02а-0856/2023) и №77RS0021-02-2023-017102-40 (02а-0838/2023).

Последний судебный акт в рамках указанных производств был принят 05.12.2024 г. Вторым кассационным судом общей юрисдикции по делу №8а-31875/2024, 77RS0021-02-2023-017102-40 (02а-0838/2023).

Таким образом, судом сделан вывод о том, что спорный предварительный договора заключен в период действия предварительного договора и в нарушение приведенных выше его положений п.п. 4.1-4.4., согласно которым продавцы обязались не обременять предмет договора правами третьих лиц и не заключать обязательства, которые могут повлиять на исполнение предварительного договора.

В силу пункта 1.3. предварительного договора от 19 июня 2023 г., заключенного между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) и продавцами, было предусмотрено, что на дату заключения настоящего договора земельный участок не сформирован, не имеет установленных границ и не стоит на кадастровом учете. Права продавцов на земельный участок не оформлены. Продавцы принимают на себя обязательство на условиях настоящего Договора совместно осуществить все необходимые действия с целью образования земельного участка, согласования в установленном действующим законодательством РФ порядке и установления его границ, постановки земельного участка на кадастровый учет и оформления права общей долевой собственности продавцов на земельный участок.

Кроме того, согласно п.1.3.1 предварительного договора от 19 июня 2023 г. стороны пришли к соглашению и признали существенным условием то, что все организационные и юридически значимые действия по образованию земельного участка, согласованию и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляется исключительно под контролем, организационным и финансовым управлением и участием Покупателя (т.е. МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО). Продавцы безусловно обязуются не осуществлять самостоятельно и без согласования с покупателем любые действия, направленные на образование земельного участка, согласования и установления его границ, постановку земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности на земельный участок.

Как указано в данном пункте: такими действиями продавцов в соответствии с уведомлениями покупателя могут быть, включая, но не ограничиваясь этим, указания Покупателя о необходимости подачи соответствующих заявлений в государственные и муниципальные органы, заключения договора на землеустроительные работы, договоров с кадастровыми инженерами, выдачи доверенности на лиц, указанных покупателем с полномочиями, указанными в уведомлении покупателя, подачи любых процессуальных документов в рамках судебных дел участниками которых являются продавцы (один из продавцов), а также Департамент городского имущества адрес. Продавцы обязаны не осуществлять никаких самостоятельных действий по образованию земельного участка, согласования и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформлению общей долевой собственности продавцов на земельный участок без письменного согласования с покупателем. Все расходы, возникающие при осуществлении действий по образованию земельного участка, согласования и установления границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформлению общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляются за счет покупателя.

Положения пунктов 1.3 и 1.3.1 спорного предварительного договора от 27.09.2024 г., заключенного между адрес, ФИО1 и ФИО2, содержат идентичные приведенным выше условия.

В частности, согласно п.1.3.1 спорного предварительного договора от 27.09.2024 г. стороны пришли к соглашению и признали существенным условием то, что все организационные и юридически значимые действия по образованию земельного участка, согласованию и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляется исключительно под контролем, организационным и финансовым управлением и участием покупателя (т.е. адрес). Продавцы безусловно обязуются не осуществлять самостоятельно и без согласования с покупателем любые действия, направленные на образование земельного участка, согласования и установления его границ, постановку земельного участка на кадастровый учет и оформление общей долевой собственности на земельный участок.

Как указано в данном пункте: такими действиями продавцов в соответствии с уведомлениями покупателя могут быть, включая, но не ограничиваясь этим, указания покупателя о необходимости подачи соответствующих заявлений в государственные и муниципальные органы, заключения договора на землеустроительные работы, договоров с кадастровыми инженерами, выдачи доверенности на лиц, указанных покупателем с полномочиями, указанными в уведомлении покупателя, подачи любых процессуальных документов в рамках судебных дел участниками которых являются продавцы (один из продавцов), а также Департамент городского имущества адрес, при этом такие действия должны быть осуществлены продавцами в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего требования от покупателя. продавцы обязаны не осуществлять никаких самостоятельных действий по образованию земельного участка, согласования и установлению его границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформлению общей долевой собственности продавцов на земельный участок без письменного согласования с покупателем. Все расходы, возникающие при осуществлении действий по образованию земельного участка, согласования и установления границ, постановке земельного участка на кадастровый учет и оформлению общей долевой собственности продавцов на земельный участок осуществляются за счет покупателя.

Однако после заключения спорного предварительного договора от 27.09.2024 г. адрес никаких действий по оформлению земельного участка за свой счет, как это предусмотрено приведенными условиями спорной сделки, не совершало.

Как следует из условий п. 1.5 спорного предварительного договора от 27.09.2024 г. адрес было осведомлено о наличии заключенного с истцом предварительного договора от 19.06.2023 г. и его условиях, а также о разногласиях сторон, находящихся на рассмотрении Симоновского районного суда адрес (77RS0024-02-2024-018554-03, №02-9041/2024) и Хорошевского районного суда адрес (77RS0031-02-2024-014333-73, №02-8450/2024).

Более того, определением Симоновского районного суда адрес от 03.09.2024 г. доля продавца фио в домовладении №77:08:0013013:1981 была арестована.

Однако ни ответчик адрес, ни ответчики ФИО2 и ФИО1 не информировали и не согласовывали с истцом заключение ими спорного предварительного договора 27.09.2024 г.

Ответчики ФИО2 и ФИО1 подтверждали действительность и действие предварительного договора от 19.06.2023 г., заключенного с истцом, в т.ч. предоставив доверенности лицам, указанным МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), для представления их интересов в Росреестре, а также в судебных органах.

Как следует из пояснений сторон и подтверждается представленными в дело описями документов, принятых для оказания государственных услуг от 10.12.2024 г., нотариальными доверенностями от 26.11.2025 г., а также уведомлениями об отказе во включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости от 13.12.2024 г., решением Хорошевского районного суда адрес от 25.04.2025 г. по делу №2а-260/2025 (77RS0031-02-2025-003979-14), нотариальной доверенностью, договором возмездного оказания услуг №251224юу от 25.12.2024 г., а также копией административного искового заявления, истец, будучи не осведомленным о заключении спорного договора между продавцами и адрес, добросовестно исполнял свои обязательства по предварительному договору от 19.06.2023 г. по оформлению объектов недвижимости в собственность продавцов.

При этом для исполнения своих обязательств МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) не только привлекал собственных кадровых работников, но и за свой счет привлекло специалистов для оказания правовой помощи в суде на основании отдельного договора оказания услуг.

Ответчик адрес не даны объяснения по каким причинам после заключения спорного предварительного договора 27.09.2024 г. на протяжении 7 месяцев (вплоть до апреля 2025 г.) он не информировал МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО) о заключении собственного договора в отношении того же предмета, не заявлял ходатайства о привлечении его к участию в гражданских делах №02-9041/2024 и №02-8450/2024, а также не приступал к исполнению принятых им на себя обязательств по оформлению за его счет объектов недвижимости.

Ссылки представителя ответчика о том, что обязательств по оформлению земельного участка в собственность продавцов адрес на себя не брало, прямо противоречит содержанию пунктов 1.3 и 1.3.1 спорного предварительного договора от 27.09.2024 г.

Доводы ответчика со ссылкой на п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судом отклонены, поскольку предметом настоящего спора не является вопрос о государственной регистрации недвижимости, а соблюдение ответчиками при заключении спорного договора требований ст.10 ГК РФ.

Таким образом, ответчики каких-либо фактических действий по исполнению оспариваемой сделки не совершали, затрат на её исполнение не несли, а факт ее заключения на протяжении 7 месяцев хранили в тайне от МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), которое добросовестно за свой счет исполняло свои обязательства по заключенному с ответчиками ФИО2 и ФИО1 договору по оформлению земельного участка в собственность продавцов.

Судом также указано, что допущенное ответчиками нарушение заключается не только в самом факте заключения спорного договора, но и в сопровождающем его и последующем поведении по отношению к законным интересам МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО). Указанные действия ответчиков, нарушают права и законные интересы истца, что также подтверждается последовавшей отменой кассационными определениями Второго кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2025 г. (по делу 77RS0031-02-2024-014333-73, 02-8450/2024) и от 17.06.2025 г. (по делу №77RS0024-02-2024-018554-03, 02-9041/2024) определений об утверждении мировых соглашений, заключенных и исполнявшихся истцом будучи не осведомленным о существовании спорного договора.

Кроме того, суд отметил что, как подтверждается определением Симоновского районного суда адрес от 07.08.2025 г. по делу 2-6928/2025 спорный договор в том числе препятствует истцу в отказе от его собственного иска о взыскании с фио двойной суммы задатка и неустойки.

При установленных обстоятельствах, действия ответчиков по совершению спорного предварительного договора 27.09.2024 г. носят характер злоупотребления правом.

Кроме того, суд указал и на то, что в силу условий п.4.1.1. и 4.1.2. заключенного 19.06.2023 г. между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ФИО1 и ФИО2 договора залога объекта недвижимости (ипотеки) с учетом последующих дополнений, залогодатели не вправе передавать предмет залога в последующий залог без согласия залогодержателя.

Залогодатели не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в т.ч. но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога любым в аренду, лизинг, доверительное управление, обременять предмет залога любым иным образом до полного выполнения сторонами обязательств по предварительному договору.

Согласно приведенных выше положений договора залога, залог обеспечивает исполнение продавцами своих обязательств перед истцом по предварительному договору, включая возврат задатка и уплату неустойки.

Предметом спорного предварительного договора выступает заключение Продавцами с адрес договора купли-продажи недвижимого имущества, включая находящееся у Истца в залоге.

На основании спорного предварительного договора в рамках рассматриваемых Хорошевским р/с адрес дела №77RS0031-02-2024-014333-73, 02-7814/2025 и Симоновским р/с дела №77RS0024-02-2024-018554-03, 02-6928/2025 адрес 12.08.2025 г. и 07.08.2025 г. соответственно привлечено в качестве третьего лица, которым заявлены самостоятельные требования, в т.ч.: возложить на адрес обязанность по возврату МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» однократной суммы задатка, после оплаты адрес денежных средств в однократной сумме задатка на основании решения суда признать отсутствующим обременения – ипотеки, после оплаты адрес денежных средств в однократной сумме задатка на основании решения суда возложить на Продавцов обязанность заключить с адрес договор купли-продажи недвижимого имущества на объект недвижимости: жилое домовладение.

Таким образом, заключая спорный предварительный договор, ответчики в обход законодательно и договорно установленного запрета, без согласования с истцом (покупателем и залогодержателем) предусмотрели взаимные обязательства в связи с продажей в пользу адрес заложенного в пользу МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» имущества, выступающего одновременно предметом предварительного договора, заключенного истцом как покупателем.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных в ходе судебного разбирательства, и соответствуют требованиям закона, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку всем представленным сторонами доказательствам по делу в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что наличие двух предварительных договоров купли-продажи объектов не влечет недействительность одного из них, судебная коллегия отклоняет.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Между тем, адрес какие-либо фактические действия по исполнению условий спорного предварительного договора не совершал, затраты на его исполнение не нес, к работе по оформлению объектов недвижимости, как это предусмотрено предварительным договора, не преступил.

При этом, из установленных по делу обстоятельств, следует, что адрес заключая спорный предварительный договор купли-продажи объектов знал, что истец добросовестно продолжает исполнять условия предварительного договора от 19.12.2023, в связи с чем его срок не истек, что свидетельствует о злоупотреблении правом при заключении спорного договора со стороны адрес.

Таким образом, как верно отмечено судом первой инстанции, допущенное ответчиками нарушение заключается не только в самом факте заключения спорного договора, но и в сопровождающем его и последующем поведении по отношению к законным интересам МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО).

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный предварительный договор купли-продажи объектов заключен после прекращения действия первого предварительного договора, поскольку доказательства направления сторонами предложения о заключении основного договора до 19.12.2023, в материалы дела не представлено, а судебные акты по делам №2а-856/2023, 2а-838/2023 не подтвердили безосновательный отказ государственных органов, в связи с чем исключено продление срока действия предварительного договора от 19.03.2023, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела и установленными судом первой инстанции обстоятельствами.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на момент заключения спорного предварительного договора купли-продажи от 27.09.2024, предварительный договор купли-продажи, заключенный между истцом и ответчиками ФИО1 и ФИО2, от 19.03.2023, истцом добросовестно исполнялся, в связи с чем срок действия предварительного договора, согласно его условиям, продлевался (за счет истца оказывалось содействие в подготовке документов для Росреестра, а затем для оспаривания решений регистрирующего органа в судебном порядке).

Таким образом, как верно указано судом, оспариваемый предварительный договор препятствует реализации истцом его прав, вытекающих из предварительного договора купли-продажи от 19.03.2023, а также нарушает запрет, предусмотренный заключенным договором залога между МК «ФИНВИЖН ХОЛДИНГС» (ООО), ФИО1 и ФИО2 от 19.06.2023.

При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции действия ответчиков по совершению спорного предварительного договора 27.09.2024 г., расценил, как злоупотребление правом, и пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований. Оснований для иных выводов, чем те к которым пришел суд первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию адрес, изложенную в суде первой инстанции, которой дана надлежащая правовая оценка, отраженная в решении суда.

Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в целом основаны на неверном толковании действующего гражданского законодательства, по существу указанные доводы сводятся лишь к несогласию с выводами суда первой инстанции, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.

Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, не опровергаются доводами апелляционной жалобы, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Перовского районного суда адрес от 11 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу (с учетом дополнений) представителя ответчика адрес по доверенности фио – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 25.03.2026