Апелляционное определение № 33-19328/2025 от 8 декабря 2025 г.

УИД № 03RS0054-01-2025-001612-36

Дело № 2-1027/2025

Судья Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан Байрашев А.Р.

Категория 2.151

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


Апелляционное ОПРЕДЕЛЕНИЕ



№ 33-19328/2025
09 декабря 2025 г.
г. Уфа
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Батршиной Ю.А.,

судей Лахиной О.В., Сиразевой Н.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдульмановой А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации городского поселения г. Мелеуз муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан о признании права собственности на нежилое помещение,

по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 18 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Сиразевой Н.Р., судебная коллегия,

установила:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации городского поселения г. Мелеуз муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан о признании права собственности на нежилое помещение. Требования мотивировала тем, что дата ФИО3 приобрела у ФИО6 нежилое помещение, общей площадью 68,9 кв.м., по адресу: адрес, кадастровый номер №.... дата постановлением №... от дата администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ жилое помещение было переведено в нежилое, на которое имеется разрешение на строительство №... от дата, согласно которому администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ разрешена реконструкция квартиры под магазин, отделочные работы, перегородки, входной группы, благоустройства. Согласно полученному техническому паспорту от дата раздела №... площадь магазина 68,9 кв.м, по разделу №... площадь по внешнему обмеру 78 кв.м., а также указан тамбур 18,6 кв.м., всего по объекту недвижимости площадь застройки 96,6 кв.м. Согласно техническому паспорту от 2025 г. в указанном нежилом помещении имеются торговый зал, площадью 37,8 кв.м., бытовка 2,5 кв.м., санузел - 1,3 кв.м., торговый зал - 27,3 кв.м., тамбур - 9,3 кв.м. Итого: 78,2 кв.м. Согласно техническому паспорту к нежилому строению пристроен лестничный марш, по которому осуществляется вход в указанный объект. Согласно заключению №... техническое состояние квартиры после реконструкции, по адресу: адрес, оценивается как работоспособное состояние, строительные конструкции пригодны к дальнейшей эксплуатации. Данная постройка соответствует требованиям, действующих строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, не создает угроз жизни и здоровью граждан. Эксперт в своем заключении дополнил ряд мероприятий, которые необходимо совершать для увеличения сроков эксплуатации и поддержания строительных конструкций в работоспособном состоянии. При этом ФИО3 обслуживает указанное помещение, платит налоги, убирает прилегающую территорию, осуществляет текущий ремонт, понесла соответственно расходы за оказанные государственные услуги, составила технический план, сдает в наем часть нежилого помещения, в том числе площади, на которые не распространяются права собственности. Земельный участок под многоквартирным жилым домом, площадью 14310 кв.м. поставлен на кадастровый учет дата под кадастровым номером 02:68:010614:159 и с этого времени, то есть с дата у собственников помещений многоквартирного жилого дома возникло право общей долевой собственности на данный земельный участок. Все это время ФИО3, а ранее ФИО6 добросовестно, открыто и непрерывно владели нежилым помещением. Каких-либо претензий по поводу осуществления реконструкции, жильцами адрес, а также администрацией муниципального образования г. Мелеуз муниципальный район Мелеузовского района, ни разу не предъявлялись. В настоящее время ФИО3 имеет желание установить право собственности на пристрой к нежилому помещению, которое находится во владении в пользовании ФИО3 более 15 лет. В связи с чем просит установить за ней право собственности на нежилое помещение, общей площадью 78,2 кв.м., состоящий из торгового зала площадью 37,8 кв.м., бытовки 2,5 кв.м., санузла 1,3 кв.м., торгового зала 27,3 кв.м. и тамбура 9,3 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес.

Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 18 сентября 2025 г. в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО3 подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. При этом указывается, что судом первой инстанции не было учтено, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников. Ходатайство о приобщении материалам дела Протокола №... общего собрания собственников и приложенных к нему документов, согласно которому собрано 67,02 % голосов, неправомерно отклонено судом первой инстанции. Нарушений градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм при строительстве (возведении) пристроенного объекта не было. При отсутствии нарушений указанных норм применяются правила исковой давности к требованиям о сносе аналогичных объектов. Объект был возведен в 2006 г., находится в фактической эксплуатации около 19 лет. Изложенное судом не было принято во внимание при вынесении решения.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ФИО3 – ФИО4, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что ФИО5 на основании заключённого дата с ФИО6 договора купли-продажи №б/н, приобрела нежилое помещение, общей площадью 68,9 кв.м., по адресу: адрес, кадастровый номер №....

Ранее ИП ФИО6 администрацией муниципального района адрес Республики Башкортостан выдано разрешение №... от 30 август 2006 г. на реконструкцию объекта капитального строительства – квартиры под магазин: отделочные работы, перегородки, входная группа, благоустройство, по адресу: адрес, срок действия разрешения до дата

Согласно данным технического паспорта по состоянию на дата, нежилое помещение - магазин, по адресу: адрес имеет общую площадь 68,9 кв.м., из которой: торговый зал – 37,8 кв.м., бытовка – 2,5 кв.м., туалет – 1,3 кв.м., торговый зал – 27,3 кв.м.

Вместе с тем, согласно данным технического паспорта, изготовленного по состоянию на дата, нежилое помещение, по адресу: адрес, имеет общую площадь 78,2 кв.м., из которой: торговый зал – 37,8 кв.м., бытовка – 2,5 кв.м., сан.узел – 1,3 кв.м., торговый зал – 27,3 кв.м., тамбур – 9,3 кв.м., то есть за счет возведенного тамбура общая площадь нежилого помещения увеличилась с 68,9 кв.м. до 78,2 кв.м.

Обращаясь с настоящим иском ФИО3 ссылаясь на ст. 234 ГК РФ, просила признать за ней право собственности на спорное нежилое помещение в силу приобретательной давности.

Из представленного истцом технического отчета ООО «АПФ «Пирамида» от дата по инженерно-техническому обследованию строительных конструкций помещения магазина, по адресу: адрес на предмет их безопасности и эксплуатационной надежности после демонтажа внутриквартирных перегородок следует, что по результатам обследования дефекты и повреждения, оказывающие существенное влияние на техническое состояние обследуемых конструкций, не выявлены. Техническое состояние объекта исследования следует классифицировать как работоспособное, дальнейшая эксплуатация допускается. Все несущие конструкции находятся в проектном положении и не имеют непроектных проемов. Демонтированные внутриквартирные перегородки (в помещении торгового зала пом. 1) объекта исследования, по адресу: адрес являются несущими строительными конструкциями здания жилого дома, их демонтаж возможен и не снижает показатели несущей способности конструкций здания, его отдельных элементов несущих строительных конструкций и эксплуатационных свойств строительных конструкций рассматриваемого помещения магазина и жилого дома, не влияет на надежность и безопасность здания жилого дома в целом.

Согласно заключению ООО «Ашкадар Эксперт» №... от дата техническое состояние квартиры после реконструкции, по адресу: адрес оценивается как работоспособное состояние, строительные конструкции пригодны к дальнейшей эксплуатации. Данная постройка соответствует требованиям, действующим строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил. Данная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая спор, при указанных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в отношении заявленного спорного нежилого помещения произведена самовольная реконструкция путем возведения к нему пристроя, за счет которого увеличилась общая площадь такого помещения, учитывая, что положения ст. 234 ГК РФ не распространяются на самовольную постройку, оснований для признания права собственности на нежилое помещение (пристрой) в силу приобретательной давности за ФИО3, не имеется.

Данные выводы суда первой инстанции сомнений в законности не вызывают, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и обстоятельствам дела.

Как указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Судом первой инстанции отмечено, что истцом не только не соблюден порядок получения разрешительной документации на проведение работ по реконструкции спорного объекта в части возведения пристроя, но и нарушены требования ст. 36, 40, 46 ЖК РФ указывающих на то, что получение согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Так, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, предусматривающая принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции многоквартирного дома квалифицированным большинством голосов, не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества многоквартирного жилого дома, в результате которой происходит уменьшение размера общего имущества собственников помещений такого дома. Если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании собственников.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Поскольку в результате выполненных работ по реконструкции жилого помещения уменьшено общее имущество собственников многоквартирного дома, в частности, уменьшена придомовая территория, изменен фасад здания, при этом согласие всех сособственников помещений данного многоквартирного дома на производство таких работ не получено, в то время как названное согласие является необходимым, с учетом положений ст. ст. 25, 26, 29, 36, 40 ЖК РФ, ст. 222 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", невозможно удовлетворить заявленные требования и сохранить помещение в измененном состоянии, так как такое сохранение противоречит требованиям действующего законодательства и ведет к ущемлению прав иных собственников помещений многоквартирного дома на владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом.

Доводы апелляционной жалобы ФИО3 о том, что судом первой инстанции не было учтено, что протоколом №... общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес собрано 67,02 % голосов, которыми получено согласие собственников многоквартирного дома на реконструкцию спорного жилого помещения, являются необоснованными.

Как верно отмечено, судом первой инстанции из протокола №... внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом адрес Республики Башкортостан проведенного в форме заочного голосования по адресу: адрес от дата, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, отсутствует, из протокола следует, что по вопросу о даче согласия ФИО3 зарегистрировать право собственности на пристрой «за» проголосовало 14585,65 голосов, «против» 67,8 голосов.

Поскольку выполненными в спорном нежилом помещении истца работами по реконструкции жилого помещения связанным с возведением пристроя уменьшено общее имущество многоквартирного дома (уменьшена придомовая территория, изменен фасад здания), в силу положений ч. 2 ст. 40 ЖК РФ надлежало получить согласие 100% собственников на осуществление такой реконструкции.

Материалы дела не содержат сведений о том, что на общем собрании собственников разрешался вопрос, связанный с реконструкцией общего имущества многоквартирного жилого дома, в результате которой происходит уменьшение размера конкретного общего имущества, и все собственники дали на это согласие.

Установлено, что реконструкция многоквартирного дома произведена без получения разрешения на реконструкцию, с использованием части земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в этом доме.

Доказательств, подтверждающих, что истцом в установленном законом порядке было получено согласие всех собственников других помещений в этом доме на реконструкцию представлено не было.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам жалобы, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что имеется согласие всех собственников, а произведенные истцом работы прав и законных интересов других сособственников не нарушают.

Кроме того, судом первой инстанции указано, что требования ФИО3 о признании права собственности на нежилое помещение с учетом возведенного пристроя направлены на преодоление вступившего в законную силу судебного акта по делу №..., по материалам которого решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от дата об отказе в удовлетворении иска ИП ФИО8 к ФИО9, ФИО6 и администрации муниципального района адрес РБ о сносе самовольной постройки, отменено апелляционным определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата с принятием по делу нового решения которым, на ФИО9 и ФИО2 возложена обязанность произвести за свой счет снос части пристроя (с учетом права собственности каждой на нежилые помещения с кадастровыми номерами №... и №..., соответственно) размерами 4,78 х 5,53 (согласно плану, приложенному к уточненному иску, датированному дата), примыкающего к нежилому помещению с кадастровым номером №..., без нанесения ущерба конструктивным элементам и несущим конструкциям пристроя в целом, нежилого помещения с кадастровым номером 02:68:010612:1318 (собственник ФИО9), нежилого помещения с кадастровым номером №... (собственник ФИО2) и многоквартирного жилого дома в целом, расположенного по адресу: адрес.

В рамках указанного дела судом апелляционной инстанции установлено, что доводы ответчиков о том, что (в том числе) пристрой размерами 4,78 х 5,53 м (согласно плану, приложенному к уточнённому иску, датированному дата), примыкающий к нежилому помещению с кадастровым номером №..., а именно: нежилые помещения с кадастровым номером №... (собственник ФИО9) и с кадастровым номером №... (собственник ФИО1), расположенный по адресу: адрес, соответствует нормам права и иной документации, опровергается выводами заключения эксперта №... ООО «Оценка.Бизнес.Развитие» от дата, согласно которому фактически в рамках данной экспертизы на месте проектного помещения общего пользования входной группы площадью 23,4 кв.м. из светопрозрачных конструкций стен в нежилые помещения с кадастровым номером №... (ФИО9 (адрес) – общей площадью 111,9 кв.м.) выявлено нежилое помещение торговли первого этажа из кирпичных стен пристроенной части площадью 22,5 кв.м. в здании функционального назначения многоквартирного жилого дома «секционного типа» по адресу: адрес, что противоречит «Архитектурно-планировочному заданию» от дата на проектирование нежилых помещений торговли л.д. 192 и, следовательно, противоречит Постановлению Госстроя России от дата №... «Рекомендации по составу архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство зданий, сооружений и их комплексов», действовавшему на момент его возведения в 2007 году и продолжающим действовать по настоящее время. Данное нежилое помещение торговли первого этажа из кирпичных стен пристроенной части площадью 22,5 кв.м. (ФИО9 (адрес) изначально должно являться помещением общего пользования входной группы из светопрозрачных конструкций стен по адресу: адрес нарушает требования «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительную продолжительность» Постановление Правительства РФ от дата №..., разделы 2, 10.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Указание в жалобе на то, что при строительстве (возведении) пристроенного объекта не допущено нарушений градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм противоречит приведенному судебному акту, имеющему в силу ст. 61 ГПК РФ, преюдициальное значение для рассматриваемого спора.

В целом, доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене или изменению решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ в качестве безусловных оснований для отмены или изменения судебного акта, не допущено.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 18 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 декабря 2025 г.