Апелляционное определение № 33-2012/2026 от 24 февраля 2026 г.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

УИД 91RS0024-01-2025-001959-34

дело №2-2795/2025 судья первой инстанции – Судья Ж.Е.

дело №33-2012/2026 докладчик – судья апелляционной инстанции Онищенко Т.С.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 февраля 2026 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи

Онищенко Т.С.,

судей

ФИО5, ФИО6,

при секретаре

ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Онищенко Т.С. гражданское дело по иску ФИО12 к ФИО13, ФИО14 о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, по апелляционной жалобе ФИО12 на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 августа 2025 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 09 апреля 2025 года обратился в суд с указанным иском и, с учётом заявления об изменении предмета иска, просил:

восстановить пропущенный срок на оспаривание договора купли-продажи доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключённого 11 апреля 2022 года между ФИО2 и ФИО3, удостоверенного нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики ФИО4 ФИО8, зарегистрированного в реестре за №;

признать недействительным договор купли-продажи доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3, удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики ФИО4 ФИО8, зарегистрированный в реестре за № /т.1, л.д. 1-9; т.2, л.д. 26-29, 44-48/.

Заявленные требования обоснованы тем, что при заключении договора купли-продажи от 11 апреля 2022 года на истца со стороны покупателя (ФИО3) оказывалось психологическое давление и высказывались угрозы, в связи с чем, отсутствовало свободное волеизъявление продавца. Ответчик систематически уклоняется от исполнения пункта 6 договора (выделение доли в отдельный объект недвижимости, завершение работ по перепланировке и разделу), что делает дальнейшее использование истцом своей доли квартиры фактически невозможным. Истец ссылается на заниженную цену сделки, на претензии ответчика к качеству переданной доли, на угрозу жизни и здоровью истца и членов его семьи со стороны ответчика, а также на нарушение прав третьих лиц (соседей) и на то, что фактически произведённые работы носят характер реконструкции многоквартирного дома, а не простой перепланировки, что требует дополнительных согласований.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 августа 2025 года в удовлетворении иска отказано /т.2, л.д. 165-172/.

Не согласившись с данным решением суда, истец – ФИО2 подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права /т.2, л.д. 193-208/.

В частности, основные доводы жалобы заключаются в том, что суд первой инстанции не дал должной оценки недобросовестному поведению ответчика, который умышленно не исполняет существенное условие договора о выделении доли в самостоятельный объект недвижимости. Суд необоснованно применил срок исковой давности, поскольку истец узнал о ничтожности (недействительности) сделки лишь после ознакомления с материалами административного дела №2а-555/2025 и гражданского дела №2-2465/2025, из которых стало известно о незаконности постановления Администрации <адрес> от 27 сентября 2022 года №4460-п и о том, что действия ФИО3 фактически представляют собой реконструкцию многоквартирного дома, требующую согласия всех собственников помещений в доме в соответствии со статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Подписание передаточного акта 13 декабря 2022 года не может расцениваться как принятие надлежащего исполнения, поскольку на момент подписания акта доля ответчика была непригодна для проживания (отсутствовали электричество, водоснабжение, сантехника, розетки и иная необходимая инфраструктура), что подтверждено актом осмотра от 15 декабря 2022 года. Суд не учёл, что невозможность исполнения пункта 6 договора вызвана именно противоправными действиями ответчика, а не истца.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

Информация о движении дела (в т.ч. о времени и месте рассмотрения дела) размещена 23 января 2026 года на официальном сайте Верховного Суда Республики Крым в сети Интернет по адресу: vs.krm@sudrf.ru /т.2, л.д. 229/.

Представитель истца – ФИО9 в заседании суда апелляционной инстанции апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам в полном объёме и просил её удовлетворить, отменить решение суда первой инстанции и постановить по делу новое решение об удовлетворении иска.

Иные лица, участвующие в деле (их представители), будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили, что с учётом положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра, не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции; подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

Заслушав доклад судьи Онищенко Т.С., выслушав представителя истца, проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» №23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции соответствует изложенным требованиям.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции при принятии решения таких нарушений не допустил.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключён договор купли-продажи доли квартиры серии №, удостоверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики ФИО4 ФИО8 (далее также – Договор) /т.1, л.д. 162-167/.

Согласно пункту 1 Договора, ФИО2, находясь в здравом уме и ясной памяти, понимая значение своих действий, без всякого принуждения, как физического, так и морального, продал из принадлежащей ему в целом квартиры – 267/1000 долей, а ФИО3 купил 267/1000 долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Из пункта 2 Договора следует, что квартира принадлежит продавцу на основании решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 25 января 2018 года по делу №2-207/2018.

В соответствии с пунктом 3 Договора, в собственность покупателя переходит 267/1000 (двести шестьдесят семь тысячных) долей объекта недвижимости площадью 171,8 кв.м, расположенных на 3 (третьем) этаже, а именно помещения: № площадью 36,6 кв.м, № площадью 48,7 кв.м, № площадью 4,9 кв.м, № площадью 10,1 кв.м, № площадью 4,7 кв.м, № площадью 5,5 кв.м, № площадью 9,8 кв.м; № площадью 8,0 кв.м, № площадью 6,5 кв.м, № площадью 21,1 кв.м, № – часть помещения площадью 15,9 кв.м в соответствии с рисунком №.

Пунктами 4, 5 Договора закреплено, что стороны оценивают указанную долю квартиры в размере 11 300 000 руб.; куплю-продажу 267/1000 долей объекта недвижимости стороны по Договору осуществляют за сумму 13 100 000 руб., которые покупатель передал продавцу полностью до подписания настоящего Договора, в связи с чем, продавец, подписывая Договор, подтвердил, что указанная сумма получена им в полном объёме. Подписание договора свидетельствует о том, что его условия полностью соответствуют продавца и покупателя интересам, о получении продавцом полного расчёта за проданную долю квартиры, о потере продавцом права собственности на объект продажи и отсутствии материальных претензий к покупателю.

Из пункта 6 Договора следует, что стороны договорились, что после государственной регистрации прав сторон на основании Договора, а именно 267/1000 – за покупателем и 733/1000 – за продавцом, стороны договорились за счёт покупателя, не бездействуя, произвести выделение и оформление принадлежащих им долей на два отдельных объекта недвижимости, а также работы по перепланировке, включая установку разделительной стены, разделительной перегородки балкона и входной двери в отчуждаемую на основании Договора долю объекта.

Согласно положения пункта 7 Договора, стороны, руководствуясь положениями части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, договорились, что до выполнения сторонами условий пункта 6 Договора, а именно до установления разделительной перегородки балкона и входной двери в отдельную долю недвижимого имущества, владение и пользование всем объектом остаётся у продавца.

Стороны договорились, что продавец передаёт покупателю, а покупатель принимает от продавца 267/1000 долей объекта недвижимости в течение 3-х календарных дней с даты окончания работ о перепланировке объекта недвижимости в соответствии с пунктом 6 Договора с составлением передаточного акта в соответствии с пунктом 6 Договора с составлением передаточного акта в соответствии со статьёй 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор купли-продажи предъявлен на регистрацию без Акта о передаче объекта недвижимого имущества (пункт 19 Договора).

Кроме того, из пункта 8 Договора следует, что сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является самым существенным условием настоящего Договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены объекта недвижимого имущества и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

Согласно сведениям ЕГРН, квартира лит. «А» площадью 643,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 – 267/1000 долей и ФИО2 – 733/1000 долей, государственная регистрация права проведена ДД.ММ.ГГГГ /т.1, л.д. 129-140/.

Во исполнение пункта 19 Договора, после окончания работ по перепланировке объекта недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 подписан передаточный акт, согласно содержанию которого ФИО2 передал, а ФИО3 принял 267/000 долей объекта недвижимости по адресу: <адрес>, площадью 171,8 кв.м /т.2, л.д. 21/.

Из акта осмотра 267/1000 долей объекта недвижимости по адресу: <адрес>, площадью 171,8 кв.м, расположенных на 3-м этаже, а именно помещений №-№, №-№ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по результатам осмотра доли объекта недвижимого имущества зафиксировано отсутствие в квартире розеток, выключателей, светильников, люстр и иных приборов освещения и электроснабжения, встроенных шкафов, мебели, карнизов, штор, сантехнического оборудования, в т.ч. смесителей, ванн, умывальников, душевых кабинок, сушилок полотенец, что сфотографировано и заснято на видео, а именно актом зафиксировано следующее: в помещении №: отсутствуют 20 (двадцать) единиц фурнитуры (розетки/выключатели/прочее); в помещении №: отсутствуют 32 (тридцать две) единицы фурнитуры (розетки/выключатели/прочее); в помещении №: отсутствуют 13 (тринадцать) единиц фурнитуры (розетки/выключатели/прочее); в помещении №: отсутствуют 6 (шесть) единиц фурнитуры (розетки/выключатели/светильник/прочее) + 5 (пять) единиц подключения сантехнического оборудования (ванны, умывальника, гигиенический душ, душевая кабина, полотенцесушитель); в помещении №: отсутствуют 7 (семь) единиц фурнитуры (розетки/выключатели/бра/люстра/прочее) + 6 единиц подключения сантехнического оборудования (ванная, гигиенический смеситель, душевая кабина, душевая стойка со смесителем); в помещении №: отсутствуют 9 (девять) единиц фурнитуры (розетки/выключатели/светильники, прочее) + 4 единицы подключения сантехнического оборудования (ванны, умывальника, гигиенический душ); в помещении №: отсутствуют 25 (двадцать две) единиц фурнитуры (розетки/выключатели/бра/люстра/прочее). В помещениях №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № отсутствует какая-либо мебель, в т.ч. и встроенная, следы наличия в прошлом которой в помещениях имеются, а также отсутствуют карнизы, следы их наличия в прошлом в помещениях №, №, № имеются; в помещениях №, №, № в наличии унитазы использование которых невозможно, в связи с отсутствием водоснабжения (отрезано); в помещения №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № отсутствует электричество (отрезано) /т.2, л.д. 126/.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ФИО2 направлена претензия, из содержания которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение Администрации <адрес> на проведение перепланировки на основании изготовленного проекта, ДД.ММ.ГГГГ перепланировка завершена и в соответствии с пунктом 19 Договора истец передал ответчику принадлежащую ему долю квартиры по акту приёма-передачи, однако после подписания акта приёма-передачи, ответчиком было установлено, что переданная ему доля квартиры к проживанию не пригодна, что было зафиксировано в акте осмотра ООО «Южный берег», претензия содержала требования об устранении недостатков, допущенных по результатам перепланировки, а именно восстановление водоснабжения и электроснабжения, восстановлении демонтированного сантехнического оборудования, мебели /т.1, л.д. 39/.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлен ответ, из которого следует необходимость не бездействовать и в разумные сроки совершить необходимые действия по выделению и оформлению принадлежащей ответчику доли в отдельный объект недвижимости, претензия получена ДД.ММ.ГГГГ /т.1, л.д. 40-42/.

Из направленной ответчиком в адрес истца претензии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что переданная ответчику квартира не пригодна к проживанию в существующем виде, в связи с чем, имеются основания для производства дополнительных работ и необходимость истца оплатить стоимость устранения выявленных при приёме доли квартиры дефектов и расходов, понесённых на определение стоимости их устранения /т.1, л.д. 43/.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлена повторная претензия, из содержания которой следует, что постановлением Администрации <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ утверждено решение межведомственной комиссии (приложение № к Постановлению), согласно которому дано согласие на переустройство <адрес> путём раздела и выдела в отдельный адрес (проект перепланировки шифр 01-ДД.ММ.ГГГГ-АР). Также, комиссией принято решение о возложении обязанности на заявителя (ФИО3) осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в соответствии с проектом (проектной документацией). Установлено, что приёмочная комиссия осуществляет приёмку выполненных ремонтно-строительных работ и подписание акта о завершении переустройства и (или) перепланировке жилого помещения в установленном порядке, однако дооформление истцом своей доли в отдельный объект недвижимости не представляется возможным, ввиду отсутствия содействия со стороны ответчика и оригиналов разрешительных документов на перепланировку /т.1, л.д. 22-23/.

Вышеуказанный ответ получен 26 марта 2023 года /т.1, л.д. 25/.

Кроме того, из ответа от 23 марта 2023 года, данного ФИО2 на претензию ФИО3 о качестве передаваемого объекта, следует, что Договор между сторонами заключён добровольно после ознакомления с его условиями, что свидетельствует об отсутствии оснований для предъявления претензий к истцу со стороны ответчика /т.1, л.д. 44-47/.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ФИО3 направлен ответ, из которого также следует отсутствие оснований для предъявления претензий о качестве объекта истцу со стороны ответчика, ввиду добровольности при заключении оспариваемого Договора /т.1, л.д. 50-55/.

Также, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с повторным требованием предоставить истцу оригиналы документов, на основании которых ответчик произвёл раздел квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в т.ч. проектную документацию /т.1, л.д. 26/.

ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная досудебная претензия была получена ответчиком /т.1, л.д. 27/.

Также истцом в адрес ответчика направлялась претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием исполнить условия заключённого Договора /т.1, л.д. 34-36/.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ФИО2 направлена претензия с требованием прекратить противоправное поведение в отношении ответчика и его имущества, выражавшееся в отключении водоснабжения и электроснабжения /т.1, л.д. 48-49/.

Из направленного истцом в адрес ответчика требования от ДД.ММ.ГГГГ следует просьба истца в месячный срок с момента получения данной претензии произвести работы по разделению дополнительной системы рекуперации воздуха, между двумя частями <адрес>, завершить устройство дополнительных перегородок D500, толщиной 200 мм по всей линии разделения долей согласно проекта ответчика и подать в Администрацию <адрес> документы об окончании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения для дальнейшего оформления принадлежащих сторонам долей на два отдельных объекта недвижимости /т.1, л.д. 29-31/.

Вышеуказанное требование получено ответчиком 24 сентября 2024 года /т.1, л.д. 33/.

Обращаясь в суд с иском, истец просил признать состоявшуюся между ним и ответчиком сделку недействительной по причине того, что ответчиком не исполняется пункт 6 Договора, ввиду бездействия по выделению доли квартиры в отдельный объект, которое приводит к невозможности использования истцом принадлежащего ему недвижимого имущества, кроме того, при заключении оспариваемого Договора на продавца со стороны покупателя оказывалось давление и угрозы, следовательно, отсутствовало волеизъявление и инициатива к заключению оспариваемого договора, также, по причине невозможности исполнения Договора, нарушения прав третьих лиц, претензиями ответчика по качеству помещений, наличия угрозы жизни и здоровью истца и его семьи, заниженной цены объекта, ссылаясь на положения статей 166, 168, 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В соответствии со статьями 549-551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки – это волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, т.е. на достижение определённого правового результата. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для вывода о состоявшемся договоре является действительная общая воля сторон с учётом цели договора.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьёй 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечёт правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем её недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать её по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Исходя из абзаца 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1).

Согласно разъяснениям абзаца пятого пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для её оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить. Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 7).

Оспариваемый Договор между сторонами заключён 11 апреля 2022 года, совершён в надлежащей форме, зарегистрирован в установленном законом порядке, право собственности сторон на принадлежащие им доли зарегистрировано в ЕГРН, 13 декабря 2022 года после окончания работ по перепланировке объекта недвижимости между ФИО2 и ФИО3 составлен передаточный акт, подписанный лично сторонами, что свидетельствует о выполнении сторонами условий сделки, в т.ч. и по проведению перепланировки объекта, однако после подписания передаточного акта сторонами велась переписка в период с 26 декабря 2022 года по сентябрь 2024 года, что следует из материалов дела, направлялись претензии и ответы, из содержания претензий ответчика следовало, что качеством передаваемого объекта покупатель не удовлетворён и просит оказать содействие в устранении недостатков передаваемого объекта, со стороны истца в адрес ответчика направлялись ответы и претензии, из содержания которых следовала необходимость исполнения условий Договора и указывалось на то, что поскольку Договор сторонами был заключён на добровольной основе, без принуждения, оснований для устранения истцом недостатков переданного объекта, не имеется.

Следовательно, истец, подписав Договор, передаточный акт и совершив действия по даче согласия на разработку проекта перепланировки квартиры фактически принял исполнение по оспариваемому договору, зарегистрировал свои права по сделке, именно как последствия купли-продажи спорной недвижимости, что указывает на его волеизъявление об исполнении договора в заключённом виде.

Поведение истца после заключения сделки давало основание другим лицам, в т.ч. Покупателю полагаться на действительность сделки. При этом, утверждения истца о том, что ответчиком не исполнен пункт 6 Договора нельзя принять во внимание, поскольку вышеуказанные утверждения опровергаются материалами гражданского дела, а также передаточным актом, в котором истец лично поставил свою подпись, подтвердив тем самым то обстоятельство, что исполнение по заключённому Договору он принимает в качестве надлежащего.

Кроме того, 01 декабря 2022 между ФИО1 (заказчиком) и ИП ФИО10 (подрядчиком) заключён договор подряда №, согласно условиям которого заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязанность выполнить установку перегородки из газоблока согласно постановлению №-п Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Подрядчик принял на себя обязательство выполнить работы на объекте в сроки, установленные Договором. Работы должны выполняться силами и средствами подрядчика в соответствии с разделом 8 Договора, из материалов подрядчика в соответствии с Техническим заданием (приложение №, проект перепланировки и приложение №, постановление администрации).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО15» заключён договор № оказания услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирного <адрес> в <адрес>, направленные на осуществление подключения к водоснабжению принадлежащей ответчику доли /т.2, л.д. 139, 140/, а также по согласования переноса точки передачи электрической энергии, которые результата не принесли /т.2, л.д. 110-119, 127-129, 130-132, 133-134, 136-138/, который ФИО2 оспаривался в судебном порядке, однако в удовлетворении исковых требований о признании данного Договора недействительным истцу было отказано /т.2, л.д. 120-124/.

При этом, из акта осмотра объекта недвижимого имущества, составленного ФИО16» следует, что проданная доля объекта недвижимого имущества ответчику по состоянию на дату осмотра 15 декабря 2022 года не имела водоснабжения и электроснабжения.

Ответчик, не бездействуя, совершал действия по выделению доли объекта в отдельный объект недвижимого имущества, при этом, по объективным причинам, в т.ч. в связи с наличием конфликтных отношений с сособственником объекта недвижимого имущества ФИО2 был лишён возможности осуществить все необходимые мероприятия.

Так, из ответа конкурсного управляющего ЖСК «Южный берег» от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО3 следует, что на спорный объект недвижимого имущества заключён бессрочный договор на поставку и продажу электроэнергии №, заключённый между ЖСК «Южный берег» и ФИО2, из которого следует, что с заявлением о переносе точки передачи электрической энергии должно обращаться лицо, с которым был заключён договора на поставку и продажу электроэнергии, разъяснена необходимость обращения к сособственнику квартиры для согласования такого заявления, либо возможность произвести раздел объекта недвижимости с присвоением разных кадастровых номеров, после чего, обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора на подключение к электросетям /т.2, л.д. 81/.

Также, не являются основаниями для признания недействительным договора наличие претензий ответчика к качеству объекта, поскольку в случае наличия обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав ответчика, он не лишён права обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями для защиты своих интересов, а также то обстоятельство, что в оспариваемом Договоре цена объекта, по утверждению истца, была занижена, под давлением, оказываемым со стороны ответчика, поскольку вышеуказанные обстоятельства истцом не подтверждены надлежащими и допустимыми доказательствами.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО11 уже заключался договор купли-продажи доли квартиры (с рассрочкой платежа), согласно условиям пункта 1 которого ФИО2, находясь в здравом уме и ясной памяти, понимая значение своих действий, без всякого принуждения, как физического, так и морального, продал из принадлежащей ему в целом квартиры – 357/1000 долей, а покупатель – ФИО3 купил 357/1000 долей квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, который был расторгнут на основании соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики ФИО4, подписанного истцом и ответчиком /т.1, л.д. 72-77, 86-87/.

При этом, невозвращение денежных средств, частично уплаченных по договору купли-продажи доли квартиры (с рассрочкой платежа) от 20 мая 2019 года послужили основанием для обращения ФИО3 с исковыми требованиями к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и процентов за неправомерное удержание денежных средств /т.1, л.д. 80-85/.

Производство по вышеуказанному гражданскому делу было прекращено, в связи с отказом ФИО3 от исковых требований /т.1, л.д. 89/.

Вышеуказанное свидетельствует о совершении истцом последовательных действий по отчуждения доли в принадлежащей ему квартире ответчику, в связи с чем, доводы о том, что условия оспариваемого Договора, в т.ч. о цене объекта, были приняты истцом под давлением, поскольку, начиная с 2019 года истец совершал активные действия, направленные на отчуждение спорного объекта недвижимости именно ответчику.

Также, не свидетельствует о недействительности оспариваемого Договора утверждение истца о незаконности проекта перепланировки, подготовленного ответчиком в 2022-м году, а также оспаривание Договора и проекта перепланировки соседями истца и ответчика, поскольку вышеуказанные обстоятельства являются предметом исследования в рамках рассмотрения иного гражданского дела, стороной в котором является ФИО2

Ответчиком – ФИО3 при рассмотрении дела судом первой инстанции заявлено о применении последствий срока исковой давности, а истцом – ФИО2 – о восстановлении срока исковой давности.

В соответствии со статьёй 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 данного Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

ФИО2 знал и понимал, что продаёт своё имущество ФИО3 с даты заключения Договора, был осведомлён об обстоятельствах, при которых ответчик производил перепланировку, принял исполнение по оспариваемому Договору ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, был осведомлён о техническом состоянии объекта недвижимого имущества, которое позволяло усомниться в факте осуществления перепланировки, а не реконструкции, однако с иском о признании данной сделки недействительной обратился лишь спустя 2 (два) года после выявления указанных обстоятельств, т.е., за пределами установленного законом срока исковой давности, при этом, доказательств уважительности причин пропуска названного срока, которые могли бы послужить основанием для его восстановления, истцом не представлено, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Установив указанные обстоятельства, оценив предоставленные доказательства в их совокупности, и применив указанные нормы материального и процессуального права, суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы их не опровергают и подлежат отклонению по следующим основаниям.

В апелляционной жалобе истец указывает, что существенными условиями Договора является выделение помещений в отдельный объект недвижимого имущества. Из материалов административного дела №2а-555/2025 и гражданского дела №2-2465/2025 истцу стало известно о том, что действия ФИО3 являются незаконными, т.к. осуществляемая им фактически реконструкция многоквартирного жилого дома требует обязательного согласования всех собственников квартир многоквартирного жилого дома. Поскольку такие согласия получены не были, реализация вышеуказанного существенного условия Договора представляется невозможным.

Судебная коллегия, отклоняя данные доводы, исходит из того, что пункт 6 договора не является существенным условием самого договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, поскольку существенными условиями договора продажи недвижимости (статьи 554, 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации) выступают предмет (описание недвижимого имущества и его доли), цена и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Обязательство по последующему выделу доли в натуре и оформлению её как отдельного объекта недвижимости носит характер дополнительного (сопутствующего) обязательства сторон, нарушение которого может влечь ответственность по статьям 393, 405 Гражданского кодекса Российской Федерации или требование о понуждении к исполнению, но не влечёт недействительность уже состоявшейся и зарегистрированной сделки по отчуждению доли.

После регистрации перехода права собственности и подписания передаточного акта обязательство по передаче доли считается исполненным, а дальнейшие отношения сторон регулируются как отношения сособственников и/или условиями отдельного соглашения о выделе.

Уклонение ответчика от завершения выдела (при наличии объективных препятствий, в т.ч. конфликтных отношений с истцом) не превращает действительную сделку в недействительную и не свидетельствует об отсутствии воли истца на момент заключения договора.

Доводы апелляционной жалобы содержат также ссылку на определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13 ноября 2025 года по делу №2а-555/2025 (новое доказательство по делу) /т.2, л.д. 210-215/, которым признано незаконным постановление Администрации г. Ялты от 27 сентября 2022 года №4460-п.

Судебная коллегия считает, что вышеуказанный судебный акт и, в частности, изложенные в нём выводы о необходимости раздела квартиры на два самостоятельных объекта недвижимого имущества в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т.е. при условии получения согласования всех собственников квартир), не могут влиять на законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 13 ноября 2025 года по делу №2а-555/2025 касается исключительно законности постановления Администрации г. Ялты №4460-п от 27 сентября 2022 года, которым было согласовано переустройство и перепланировка квартиры <адрес>

Выводы кассационной инстанции о необходимости соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (включая согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае реконструкции, влекущей уменьшение общего имущества), относятся к публично-правовым отношениям между застройщиком (ФИО3) и органом местного самоуправления, а также к возможным требованиям третьих лиц (соседей-сособственников).

Данные выводы не затрагивают гражданско-правовые последствия уже состоявшегося и зарегистрированного договора купли-продажи доли между ФИО2 и ФИО3, поскольку на момент заключения договора (ДД.ММ.ГГГГ) и регистрации права (ДД.ММ.ГГГГ) постановление №-п ещё не было принято, а сама сделка не была обусловлена наличием или действительностью будущего разрешения на перепланировку.

Недействительность административного акта (постановления администрации) может повлечь недействительность последующих действий по реализации проекта перепланировки, но не аннулирует ранее совершённую сделку по отчуждению доли, которая была совершена в надлежащей нотариальной форме и зарегистрирована в ЕГРН.

Истец (апеллянт) также в апелляционной жалобе указывает, что подписанный им акт не является принятым им исполнением ответчиком взятых обязательств по Договору, что судебная коллегия оценивает также критически.

Передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ составлен и подписан лично ФИО2 без каких-либо оговорок, замечаний или указаний на непригодность объекта, что прямо свидетельствует о принятии им исполнения в том виде, в котором оно было передано.

Акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается истец, составлен уже после подписания передаточного акта и по инициативе покупателя (ФИО3), а не продавца.

Истец в период с декабря 2022 года по 2024 год неоднократно направлял претензии ответчику именно с требованием завершить выдел доли и оформление отдельного объекта, но ни разу не заявлял о том, что передаточный акт подписан под давлением или что он не отражает действительного принятия доли.

Поведение истца после подписания акта (активная переписка, требования исполнить пункт 6 договора, отсутствие немедленного оспаривания сделки) противоречит его нынешней позиции и подтверждает, что на момент передачи доли он считал исполнение состоявшимся.

Волеизъявление на принятие исполнения выражено подписью под актом, и ссылки на последующие акты осмотра не могут ретроспективно изменить этот факт.

В апелляционной жалобе истец (апеллянт) указывает, что срок исковой давности начал течь с того момента, когда он узнал о незаконности (ничтожности) спорного договора купли-продажи.

Судебная коллегия отклоняет данные доводы и исходит в данном случае из того, что истец узнал или должен был узнать о предполагаемых нарушениях своих прав (в т.ч. о давлении, о заниженной цене, о непригодности переданной доли к проживанию и о неисполнении пункта 6 договора) не позднее 13 декабря 2022 года – даты подписания передаточного акта, когда он лично осмотрел и принял долю, а также не позднее 26 декабря 2022 года, когда ФИО3 направил первую претензию с указанием на недостатки объекта.

Именно с этого момента у истца имелось достаточно сведений о возможных основаниях для оспаривания сделки (давление, качество объекта, цена, неисполнение обязательств).

Обращение в суд с иском о признании договора недействительным последовало лишь 09 апреля 2025 года, т.е. за пределами годичного срока исковой давности по оспоримым сделкам (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка на то, что срок начал течь лишь после ознакомления с материалами дел №2а-555/2025 и №2-2465/2025 (т.е. после признания постановления администрации незаконным), несостоятельна, поскольку эти обстоятельства касаются законности перепланировки как таковой и публично-правовых отношений с администрацией и соседями, но не являются обстоятельствами, свидетельствующими о пороках воли истца при заключении договора в апреле 2022 года или о ничтожности сделки по основаниям статьи 168-169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уважительных причин пропуска срока (тяжёлая болезнь, беспомощное состояние и т.п.) истцом не представлено и не доказано.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с произведённой судом оценкой доказательств, отклоняются судебной коллегией как необоснованные, поскольку представленные в материалы дела доказательства оценены судом в соответствии со статьями 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения от 17 июля 2007 года №566-О-О, от 18 декабря 2007 года №888-О-О, от 15 июля 2008 года №465-О-О и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведённых положений закона следует, что суд первой инстанции оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из содержания обжалуемого решения следует, что правила оценки доказательств судом первой инстанции соблюдены.

Несовпадение результата оценки доказательств суда с мнением заявителя жалобы обстоятельством, влекущим отмену решения, не является.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению судом первой инстанции определены правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность вынесенного решения.

Доводы апелляционной жалобы фактически направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств. Указанные доводы являлись основанием процессуальной позиции сторон, были приведены в ходе разбирательства дела, являлись предметом рассмотрения в суде, исследованы судом и подробно изложены в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, спор по существу разрешён верно.

Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Учитывая обстоятельства, установленные судебной коллегией в ходе проверки законности и обоснованности обжалуемого судебного постановления, оснований к удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 327-328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, -

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО12 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке путём подачи в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции кассационной жалобы в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено и подписано 26 февраля 2026 года.

Председательствующий

Судьи