Решение № 2-10767/2016 2-513/2017 2-513/2017(2-10767/2016;)~М-10113/2016 М-10113/2016 от 31 июля 2017 г. по делу № 2-10767/2016

Дело №2-513/17 01 августа 2017 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Добрыниной А. Н.

при секретаре Студенниковой Ю. М.

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, представителя ответчика ООО «Стройкорпорация «Элис» ФИО4, представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО5, третьих лиц ФИО6, ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО2 ча, ФИО1 к ООО «Стройкорпорация «Элис», ООО «Аптекарский», ПАО «Сбербанк России» о признании права собственности на долю в праве на нежилое помещение,

и по иску ФИО1, ФИО2 ча, ФИО3 к ООО «Стройкорпорация «Элис», ООО «Аптекарский», ПАО «Сбербанк России» о признании ипотеки прекращенной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «Стройкорпорация «Элис», ООО «Аптекарский», ПАО «Сбербанк России» о признании за ними права собственности на долю в размере 8497/977140 за каждым на нежилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, с правом пользования парковочными местами №.

Также ФИО2, ФИО1, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «Стройкорпорация «Элис», ООО «Аптекарский», ПАО «Сбербанк России» о признании ипотеки в отношении нежилого помещения по указанному адресу прекращенной (отсутствующей).

Указанные иски объединены судом в одно производство.

В обоснование иска ФИО1 указала, что между ней и ООО «Стройкорпорация «Элис» был заключен предварительный договор №ПМ-911К-ШО/9 купли-продажи доли автостоянки от 15.08.2014 г., в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 2259/325713, в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения по адресу: <адрес>, ориентировочной площадью 9771,4 кв. м., с правом пользования местом №. В соответствии с п. 1.4 договора стороны в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку обязались заключить основной договор купли-продажи доли. По предварительному договору ФИО1 оплатила 800 000 руб., что является продажной стоимостью доли в соответствии с п. 2.1 договора. После того, как за ООО «Стройкорпорация «Элис» было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, ответчик не заключил основной договор купли-продажи, при этом 09.07.2013 г. был зарегистрирован договор ипотеки того же нежилого помещения в пользу ПАО «Сбербанк России», а с 24.08.2016 г. залогодержателем спорного нежилого помещения стало ООО «Аптекарский» на основании договора уступки прав от 21.07.2016 г., заключенного между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Аптекарский».

Аналогичные предварительные договоры были заключены 15.12.2014 г. между ФИО2 и ООО «Стройкорпорация «Элис», и 10.09.2012 г. между ФИО3 и ООО «Стройкорпорация «Элис» с правом пользования парковочными местами № и № соответственно.

По мнению истцов, условия заключенного между сторонами договора свидетельствуют о том, что между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При заключении договора были нарушены положения ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Также были нарушены положения ст. 12 указанного закона, в соответствии с которой при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. В соответствии с п. 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, и в случае, если запись в ЕГРП нарушает права истцов, оспаривание обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Истцы ФИО3, ФИО1, ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «Стройкорпорация «Элис» в судебном заседании возражала против удовлетворения иска.

Представитель ответчика ООО «Аптекарский» в судебное заседание не явился, ранее в судебных заседаниях против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третьи лица ФИО6, ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержали.

Третьи лица ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

15.08.2014 г. между ФИО1 и ООО «Стройкорпорация «Элис» заключен предварительный договор №ПМ-911К/ШО 9 купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с п. 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 2259/325713 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 166Н, расположенного на отметке -3,3 в жилом доме по адресу: <адрес> с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв. м., с правом пользования местом №, на условиях и в срок, установленные настоящим договором. В договоре указано, что продавец обладает правом частной собственности на земельный участок по адресу: <адрес> на момент заключения договора объект введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 09.08.2012 г. В соответствии с п. 1.4 договора стороны в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку заключают основной договор купли-продажи доли при условии выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору. В качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий настоящего договора в соответствии с п. 2.1 договора покупатель выплачивает продавцу единовременно на расчетный счет или в кассу продавца обеспечительный платеж в размере, равном продажной стоимости доли по основному договору, что составляет 800 000 руб.

15.12.2014 г. аналогичный договор был заключен с ФИО2, 10.09.2012 г. – с ФИО3

Истцы в полном объеме выполнили свои обязательства по внесению обеспечительного платежа.

С 09.11.2012 г. ООО «Стройкорпорация «Элис» является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес> (л.д. 14).

В свидетельстве о праве собственности ООО «Стройкорпорация «Элис» на нежилое помещение по адресу: <адрес>, от 30.04.2013 г. указано, что установлено обременение – ипотека в силу закона, обременение зарегистрировано на срок с 09.11.2012 г. по 18.03.2015 г. (л.д. 42).

До настоящего времени нежилое помещение путем разделения нежилого помещения 166Н не создано, на кадастровый учет не поставлено.

03.12.2012 г. между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Стройкорпорация «Элис» заключен договор ипотеки нежилого помещения общей площадью 9771,4 кв. по адресу: <адрес>.

28.06.2013 г. между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ПАО «Сбербанк России» заключен договор последующей ипотеки, на основании которого банку в залог передано в т.ч. нежилое помещение общей площадью 9771,4 кв. м. по адресу: <адрес>

21.07.2016 г. между ПАО «Сбербанк России» заключен договор уступки прав, в соответствии с которым цессионарий является правопреемником банка по обязательствам из кредитных договоров, обеспеченных ипотекой спорного нежилого помещения (л.д. 82-88).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

С учетом положений предварительных договоров о приобретении нежилого помещения путем разделения существующего нежилого помещения, суд полагает подлежащими применению вышеприведенные положения ГК РФ о создании объекта недвижимости в будущем.

Соответствующие разъяснения содержатся в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.06.2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». В данном пункте также указано, что поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРН, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В п. 2 указанного Постановления разъяснено, что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора (при отсутствии кадастрового номера объекта), может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Указанный подход действует и в том случае, когда сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть. Такой договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в т.ч. положениями п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 2, 3, 5 вышеуказанного Постановления.

Суд приходит к выводу о том, что условия заключенных между сторонами договоров достаточно определены, позволяют установить предмет договоров, в котором описан адрес объекта, указано нежилое помещение, подлежащее разделу, на части которого должно располагаться машино-место №. Однако требования истцов о том, что в силу договора за ними должно быть признано право общей долевой собственности (в объеме доли 8497/977140 на все нежилое помещение 166Н, вступает в противоречие с условиями договора, в п. 1.1 которого в качестве объекта купли-продажи прямо указано нежилое помещение, образуемое в результате разделения помещения 166Н. Согласованное сторонами условие о создании нового объекта недвижимости, доля в праве собственности на которое подлежит передаче истцам, не наступило.

В п. 5 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть принужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ), Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН. Согласованное сторонами условие относительно разделения нежилого помещения 166Н фактически направлено на определение порядка исполнения договора, при этом ненаступление данного условия само по себе не исключает возможности передачи машино-места.

Вместе с тем, истцами ФИО1 и ФИО2 выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае, ели отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом данных положений, а также в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку условием возникновения этого права является государственная регистрация.

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, надлежащим способом защиты права истцов могло бы являться только требование о государственной регистрации перехода права собственности на существующее помещение 166Н (при условии, что объект находится во владении истца, и при условии представления доказательств, позволяющих определить назначение и состав помещения, количество машино-мест, произвести расчет приходящейся на истца доли в праве собственности), сопряженное с требованием о передаче объекта, поскольку акта приема-передачи объекта между сторонами подписано не было.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, определяющим обстоятельством для разрешения настоящего спора является то, был ли объект до возникновения права залога фактически передан покупателю во исполнение обязательств продавца, поскольку право покупателя на защиту своего владения предполагает, в т.ч., и возможность оспаривания сделки по передаче имущества в залог, если такая сделка совершена продавцом после его передачи покупателю.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требования отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещи еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Фактически обстоятельства и представленные документы не позволяют признать, что обременение имущества было установлено в нарушение прав истцов в период, когда объект уже был передан в их владение, а свидетельствуют об обратном.

Из выписки из ЕГРН в отношении нежилого помещения 166Н следует, что одновременно с регистрацией права собственности ООО «Стройкорпорация «Элис» 09.11.2012 г. в отношении указанного объекта было зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона на срок до 18.03.2015 г. в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договоров об открытии невозобновляемой кредитной линии и договора ипотеки. Указанное обстоятельство свидетельствует о возникновении обременения спорного имущества еще до ввода объекта в эксплуатацию, состоявшегося в августе 2012 г.), до заключения предварительного договора с истцами ФИО2 и ФИО1, которые имели возможность до заключения предварительного договора получить выписку из ЕГРН с информацией об обременениях.

Указанное обременение прекращено 18.05.2015 г. на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от 07.04.2015 г., однако 09.07.2013 г. в пользу ПАО «Сбербанк России» было установлено такое же обременение на срок с 09.07.2013 г. по 27.06.2023 г. на основании договора последующей ипотеки от 28.06.2013 г. и дополнительных соглашений к нему. В ЕГРН внесены записи о прекращении данных обременений 24.08.2016 г., но лишь в связи с уступкой прав ООО «Аптекарский», за которым одновременно были зарегистрированы также залоговые права на тех же основаниях. В такой ситуации покупатель имеет возможность либо отказаться от договора купли-продажи ввиду нарушения обязательств со стороны продавца и потребовать возмещения убытков, либо согласиться приобрести объект, обремененный залогом. Заключение договора купли-продажи на обремененный объект и регистрация перехода права собственности в данном случае возможна только при наличии согласия залогодержателя, доказательств получения которого в материалах дела не имеется.

Право собственности ФИО3, на долю в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение, заключившей предварительный договор 10.09.2012 г., на момент заключения договора залога между ООО «Стройкорпорация «Элис» и ПАО «Сбербанк России» не было зарегистрировано, и залогодержатель не знал и не должен был знать о наличии правопритязаний в отношении предмета залога. Кроме того, требований о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение либо о государственной регистрации перехода права собственности и обязании передать долю по акту приема-передачи ФИО3 не заявлено.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требования истцов о признании ипотеки прекращенной (отсутствующей) также не имеется.

Руководствуясь ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 ча, ФИО1 к ООО «Стройкорпорация «Элис», ООО «Аптекарский», ПАО «Сбербанк России» о признании права собственности на долю в праве на нежилое помещение по адресу: <адрес> – отказать.

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 ча, ФИО3 к ООО «Стройкорпорация «Элис», ООО «Аптекарский», ПАО «Сбербанк России» о признании ипотеки прекращенной (отсутствующей) – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 23 августа 2017 года.

Судья Добрынина А. Н.