Апелляционное определение № 33-3-9101/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья Данилова Е. С. Дело № 33-3-9101/2025

2-3293/2025 УИД 26RS0002-01-2025-006869-26


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 17 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

в составе председательствующего Шетогубовой О.П.

судей Калединой Е.Г. и Николаенко А.В.

при секретаре Фатневой Т.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Министерства имущественных отношений и ГКУ СК «Земельный фонд СК» - ФИО1 по доверенности на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 04 сентября 2025 по иску ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд СК» о признании недействительными состоявшиеся публичные торги, о применении последствия признания торгов недействительными,

заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд СК» о признании недействительными состоявшиеся публичные торги, о применении последствия признания торгов недействительными.

Исковые требования мотивированы тем, что на официальном сайте https://torgi.gov.ru/new/public была размещена информация о торгах. 4 сентября 2024 года Министерством имущественных отношений Ставропольского края как организатором торгов был объявлен Аукцион №, лот №. Предмет Аукциона: Право заключения договора аренды земельного участка, вид разрешенного использования: охрана природных территорий (лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от негативных воздействий) код по классификатору - 9.1), цель предоставления: посадка защитных лесных насаждений для охраны территорий (лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от негативного воздействия), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: ***. В соответствии с протоколом о результатах Аукциона от 14 октября 2024 года истец был победителем Аукциона. Между ответчиком Министерством имущественных отношений и истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: ***:9391. Извещение о проведении аукциона и договор аренды содержат условия, которые прямым образом нарушают права истца. В договоре аренды земельного участка предусмотрена возможность изменения условия договора аренды. Из положений пункта 3.6. Договора аренды следует, что «Размер арендной платы индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о ном бюджете на очередной финансовый год. Размер индексированной арендной платы определяется по формуле: «годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов коэффициент, соответствующий прогнозируемому уровню инфляции, зафиксированному о федеральном бюджете на следующий календарный год. Арендная плата, рассчитанная коэффициента индексации, выплачивается с января следующего года». Данное обстоятельство (по условию арендной платы) противоречит закону и нарушает права Заявителя. Так, условие Договора, изложенное в п. 3.6 предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору как в сторону увеличения, с учетом того, что установленный по результатам торгов размер арендной платы не регулируемым, какие-либо критерии определения ставок арендной платы в случае предоставления земельного участка по результатам аукциона земельным законодательством не предусмотрены, договор не содержит условий, определяющих размер такой ставки. Земельный участок не мог быть предметом Аукциона. В соответствии с выпиской из ЕГРН и положениями Договора аренды земельный участок использоваться по целевому назначению как: Земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования земельного участка - Охрана природных территорий. участка ограничивает хозяйственную деятельность в данной зоне и не позволяет осуществлять ведение деятельности, которая в соответствии с целевым назначением земельного участка. Таким образом, разрешенное использование земельного участка (Охрана природных территорий не соответствует целям использования земельного участка - Земли хозяйственного назначения. Вид разрешенного использования «охрана природных территорий» относится к категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Срок аренды земельного участка был определен ошибочно, что может привести к убыткам для Арендатора. Срок аренды земельного участка составляет 120 месяцев. Положениями пункта 4.3.1. Договора аренды установлено, что «Арендатор имеет право на земельном участке строения (сооружения) с предварительного согласия арендодателя». Площадь земельного участка № 1 63 367 кв.м. Согласно пункту 6 Приказа (Объекты площадью 30000 м и более) общий срок составляет 64 месяца. С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного должен быть определен, как 128 месяцев (64*2). Положения договора аренды содержат противоречивые условия, что делает невозможным полноценное пользование земельным участком. Извещение о проведение Аукциона, а также договор аренды не содержит все виды использования земельного участка, предусмотренные правилами землепользования и застройки для данной территориальной зоны. Организатор торгов не указывает сведения в части возможности подключения технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Положениями пункта 4.3.1. Договора аренды установлено, что «Арендатор имеет право возводить на земельном участке строения (сооружения) с предварительного согласия арендодателя». В извещении о проведении торгов не указаны параметры разрешенного объекта капитального строительства. Организатор торгов не указывает сведения об ограничениях земельного участка. Земельный участок находится в зоне особого использования территории, данная информация обязана содержаться в извещении о проведении Аукциона, так как накладывает на победителя торгов особые обязательства. Указанный земельный участок расположен в ЗОУИТ 26:06-6.67 «Охранная зона сооружения магистрального трубопровода (линейная часть) на участке 452-1495 км, ЗОУИТ 26:02-6.246 «Охранная зона воздушной линии электропередач от ПС 35/1 ОкВ е Руно» Ф-260 до КТП 10/0,4кВ блок-боксов на 264, 265 км НПС-4, Радиошелтор 1031». Данная информация обязана быть указана в извещении, так как накладывают особые обязательства. Для урегулирования сложившееся, ситуации истец направил ответчику претензию для расторжения договора аренды и с целью соблюдения баланса сторон, однако, ответчик отказался расторгать договор аренды, отказался устранить нарушения.

Истец просил суд признать недействительными состоявшиеся публичные торги по извещению №, лот №; применить последствия признания торгов недействительными: признать недействительным заключенный по итогам аукциона договор аренды земельного участка с кадастровым номером: ***:9391; вернуть истцу уплаченный для участия в торгах задаток в размере: 55 083,67 рубля, вернуть уплаченную аренду в размере: 15 443,8 рубля;вернуть ответчику земельный участок с кадастровым номером: ***:9391.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 04 сентября 2025 года исковые требования истца – удовлетворены в полном объеме.

Суд постановил:

-признать недействительными состоявшиеся публичные торги по извещению №, лот №.

-применить последствия признания торгов недействительными:

-признать недействительным заключенный по итогам аукциона договор аренды земельного участка с кадастровым номером: ***:9391.

-вернуть ФИО2 уплаченный для участия в торгах задаток в размере: 55083,67 рубля и уплаченную аренду в размере: 15443,80 рубля.

-вернуть министерству имущественных отношений Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером: ***:9391.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Министерства имущественных отношений и ГКУ СК «Земельный фонд СК» ФИО1 просит решение суда отменить, сославшись на то, что истец должен доказать наличие у него законного интереса в оспаривании сделки, то есть нарушение сделкой его прав и интересов, которое может быть устранено в результате признания сделки недействительной. Однако, договор аренды земельного участка № заключен 25.10.2024 и по настоящее время находится в аренде у ФИО2 Кроме того, подписав договор и акт приема передачи земельного участка ФИО2 в полном объеме согласился со всеми условиями договора. Уплаченные ФИО2 денежные средства в качестве задатка включены согласно договора в годовой размер арендной платы, следовательно, возврату не подлежат. В связи с чем, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд не должным образом оценил обстоятельства дела, исследовал доказательства имеющие значение для дела, а так же являются ли нарушения на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителя ответчика, поддержавшую доводы жалобы и просившую об отмене решения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 449.1 ГК РФ (публичные торги), пункта 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с Определением Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 739-0-0, а также постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.01.2004 г. N 10623/03, положения пункта 1 статьи 449 ГК РФ направлены в системной связи с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ на реальное восстановление нарушенных прав заинтересованного лица.

Суд должен оценить являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Таким образом, истец должен доказать наличие у него законного интереса (заинтересованности) в оспаривании сделки, то есть нарушение сделкой его прав и интересов, которое может быть устранено в результате признания сделки недействительной.

Судом установлено, на официальном сайте https://torgi.gov.ru/new/public размещена информация о торгах.

04.09.2024 министерством имущественных отношений Ставропольского края, как организатором торгов, был объявлен аукцион №, лот №.

Предмет аукциона: право заключения договора аренды земельного участка, вид разрешенного использования: охрана природных территорий (лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от негативных воздействий) код по классификатору - 9.1),

- цель предоставления: посадка защитных лесных насаждений для охраны территорий (лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от негативного воздействия), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Ипатовский муниципальный округ.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 14 октября 2024 года истец был победителем аукциона. Между ответчиком министерством имущественных отношений и истцом заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером: ***:9391.

Удовлетворяя иск ФИО2 суд первой инстанции указал на допущенные ответчиками нарушения при проведении торгов, извещение о проведении аукциона и договор аренды содержат условия, которые прямым образом нарушают права истца, в т.ч.: - пункт 3.6. договора аренды «размер арендной платы индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на очередной финансовый» противоречит закону и нарушает права заявителя (по мнению истца арендная плата не может изменяться/ регулироваться арендодателем).

- земельный участок не мог быть предметом аукциона (выпиской из ЕГРН и положениями договора аренды земельный участок использоваться по целевому назначению как: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования земельного участка - Охрана природных территорий. Нахождение участка ограничивает хозяйственную деятельность в данной зоне и не позволяет осуществлять ведение деятельности, которая в соответствии с целевым назначением земельного участка. Таким образом, разрешенное использование земельного участка (Охрана природных территорий - не соответствует целям использования земельного участка - Земли хозяйственного назначения).

- положениями пункта 4.3.1. Договора аренды установлено, что «Арендатор имеет право на земельном участке строения (сооружения) с предварительного согласия арендодателя», пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного должен быть определен 128 месяцев (64 * 2).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что положения договора аренды содержат противоречивые условия, что делает полноценное пользование земельным участком.

Извещение о проведение аукциона, а также договор аренды не содержат все виды использования земельного участка, предусмотренные правилами землепользования и застройки для данной территориальной зоны.

Кроме того, организатором торгов не указаны сведения в части возможности подключения технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Положениями пункта 4.3.1. договора аренды установлено, что «Арендатор имеет право на земельном участке строения (сооружения) с предварительного согласия арендодателя».

В извещении о проведении торгов не указаны параметры разрешенного объекта капитального строительства.

Организатором торгов не указаны сведения об ограничениях земельного участка.

Указанный земельный участок расположен в ЗОУИТ 26:06-6.67 «Охранная зона сооружения магистрального трубопровода (линейная часть) на участке 452-1495 км, ЗОУИТ 26:02-6.246 «Охранная зона воздушной линии электропередач от ПС 35/1 ОкВ е Руно» Ф-260 до КТП 10/0,4кВ блок-боксов на 264, 265 км НПС-4, Радиошелтор 1031».

Земельный участок находится в зоне особого использования территории, и соответственно, вся указанная выше данная информация должна содержаться в извещении о проведении аукциона, поскольку на победителя торгов могут быть наложены особые обязательства.

Анализируя представленные сторонами доказательства, районный суд пришел к убеждению, что министерством были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие нарушение прав и законных интересов победителя торгов (истца) в соответствии с ч.2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

В силу положений части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Последствием признания судом аукциона недействительным, является признание заключенного договора аренды по итогам торгов, также не действительным и применение положений части 2 статьи 167 ГК РФ.

При установленных судом обстоятельствах, в силу положений ст. 168 ГК РФ районный удовлетворяя исковые требования о признании недействительным заключенный по итогам аукциона договор аренды земельного участка с кадастровым номером: ***:9391, который не соответствует требованиям закона и нарушает права и законные интересы истца, в связи с чем, не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме возврата сторон в положение, существовавшее до её совершения.

Соответственно, применяя двустороннюю реституцию для возвращения сторон в первоначальное положение, необходимо: вернуть земельный участок ответчику, а истцу уплаченный задаток и арендную плату.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку судом не правильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, не правильно применены нормы материального и процессуального права.

Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных Пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения. информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесное фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

В соответствии с п. 2 названной статьи земли, указанные в настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (согласно ПЗЗ «Пашня»), с видом разрешенного использования: охрана природных территорий (лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель негативных воздействий) (код по классификатору - 9.1).

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В п. 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами ст. 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование может быть следующих видов: 1)основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ ).

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона по продаже прав аренды на земельный участок, между министерством (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2602243002718 от 25.10.2024, согласно которому ФИО2 был предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером ***:9391, категория: земли сельскохозяйственного назначения, (согласно ПЗЗ - пашня»), вид разрешенного использования: охрана природных территорий (лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от негативных воздействий) (код по классификатору – 9.1); площадью 63367,00 кв.м. кв.м., местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Ипатовский муниципальный округ, в границах, указанных в выписке из ЕГРН от 16.05.2024 № КУВИ-001/2024-13380491.

Согласно п. 6.1 раздела 6 договора аренды земельного участка от 25.10.2024 № 2602243002718, изменение и дополнение условий настоящего Договора, его досрочное расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон, если это изменение не влияет на условие Договора, имевшее существенные значения для определения цены на аукционе, а так же в иных случаях, установленных законом.

Согласно п.3.1, 3.2. раздела 6 Договора аренды земельного участка годовой размер арендной платы определяет по итогам на право заключения договора аренды Участка, в соответствии с протоколом заседания комиссии и составляет 64 998,73 рублей 73 копейки.

Размер задатка составляет 52329,49 рублей.

Договор аренды земельного участка № 2602243002718 заключен 25.10.2024, в суд он обратился с настоящим иском только 24.07.2025 года.

Подписав Договор и акт приема-передачи земельного участка, ФИО2 в полном объеме согласился со всеми условиями Договора.

Земельный участок по настоящее время находится в аренде у ФИО2.

Уплаченные ФИО2 денежные средства в качестве задатка включены, согласно Договора, в годовой размер арендной платы.

При таких обстоятельствах они не подлежат возврату.

Заключенным договором были предусмотрены все существенные условия, с которыми истец согласился.

Как указано выше, согласно ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

Таких оснований по данному делу не установлено.

Истец не доказал наличие у него законного интереса (заинтересованности) в оспаривании сделки, то есть нарушение сделкой его прав и интересов, которое может быть устранено в результате признания сделки недействительной.

Выводы суда о том, что положения договора аренды содержат противоречивые условия, что делает полноценное пользование земельным участком, а также то, что земельный участок находится в зоне особого использования территории, не основан на каких-либо доказательствах.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 04 сентября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных исковых требований ФИО2 о признании недействительными состоявшиеся публичных торгов по извещению №, лот №; применении последствия признания торгов недействительными: признании недействительным заключенный по итогам аукциона договор аренды земельного участка с кадастровым номером: ***:9391; возврате истцу уплаченный для участия в торгах задатка в размере: 55 083,67 рубля, возврате уплаченной аренды в размере: 15 443,8 рубля; возврате ответчику земельного участка с кадастровым номером: ***:9391 – отказать.

Апелляционную жалобу – удовлетворить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 декабря 2025 года