Решение № 2-814/2021 2-814/2021~М-155/2021 М-155/2021 от 23 марта 2021 г. по делу № 2-814/2021

№2-814/2021

61RS0005-01-2021-000265-19


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 марта 2021г. г.Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Крат Е.С.,

при секретаре Ивашининой М.Е., с участием

представителя истца по доверенности ФИО1,

ответчика ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

временно исполняющего обязанности нотариуса ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО3, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7, ФИО7, третьи лица ИП ФИО8, МКУ «Отдел образования <...>», МКУ «Отдел образования <...>», нотариус ФИО9 о солидарном взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что она обратилась в агентство элитной недвижимости «Renome» (ИП ФИО8) с целью приобретения в собственность квартиры в центре <...>. Подходящую квартиру продавали ответчики. Стороны договорились о сделке, о чем 25.08.2020г. заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и определили срок заключения основного договора не позднее 23.10.2020г. Указанный предварительный договор по обоюдному соглашению 04.09.2020г. расторгнут в связи с желанием сторон обратиться к нотариусу за удостоверением сделки.

04.09.2020г. между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО5, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи <...>, ..., общей площадью 94, 6 кв.м., расположенной по адресу: <...> а, по которому продавцы покупают, а покупатель приобретает объект в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Стоимость объекта составила 11000000 рублей. Срок заключения основного договора купли-продажи стороны определили 02.11.2020г. в 10 час.00 мин. Истец передала покупателю 150000 рублей, что подтверждается распиской и внесла на депозит нотариуса 350000 рублей, что подтверждается соответствующей справкой нотариуса.

29.10.2020г. стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2020г. и перенесли срок заключения основного договора купли-продажи на 15.12.2020г. на 10 час.00 мин. Однако 15.12.2020г. ответчики на сделку не явились, тем самым в одностороннем порядке отказались от заключения основного договора купли-продажи.

С учетом изложенного, истец просит взыскать солидарно с ФИО3, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7, ФИО7, денежные средства в размере 500000 рублей, а также госпошлину в размере 8200 рублей.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Временно исполняющий обязанности нотариуса ФИО5 ( третье лицо) в судебном заседании при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Представители МКУ «Отдел образования <...>», МКУ «Отдел образования <...>» (третьи лица) в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

ИП ФИО8 (третье лицо) в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

В силу статей 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Исходя из пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

Таким образом, задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора и гражданское законодательство не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.

Статья 416 ГК РФ устанавливает, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (ч. 2 ст. 416). В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Из материалов дела следует, что ... г. временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО5 за номером по реестру 61/20-н/61-2020-3-817 удостоверен предварительный договор купли-продажи <...>, кадастровый №, общей площадью 94,6 кв.м., этаж 16, расположенной по адресу: Россия, <...> между ФИО3, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО7 (Продавцы) и ФИО6 (Покупатель).

В момент заключения предварительного договора право собственности на квартиру было зарегистрировано за ФИО2. В отношении квартиры было зарегистрировано обременение в виде залога в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО).

Согласно условиям предварительного договора Продавцы и Покупатель должны в срок до ... г. заключить основной договор купли-продажи квартиры по цене 11 000 000 рублей, при этом часть цены должна была быть оплачена Покупателем за счет собственных средств, и часть - за счет кредитных денежных средств, предоставленных Покупателю Банком ВТБ (ПАО).

Поскольку отчуждаемая квартира была приобретена Продавцами за счет средств материнского капитала, одним из условий предварительного договора было исполнение одним из Продавцов ФИО2 обязательства перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей и иных установленных законом лиц долями в отчуждаемой квартире до заключения основного договора.

Также, поскольку отчуждаемая квартира в момент заключения предварительного договора находилась в залоге у Банка ВТБ 24 (ПАО), одним из условий предварительного договора была оплата Продавцами задолженности перед банком и снятие данного обременения в Едином государственном реестре недвижимости.

В обеспечение исполнения Продавцами обязательства по заключению основного договора Покупатель передала Продавцам задаток в общей сумме 500 000 рублей, из которых 150 000 рублей были уплачены наличными денежными средствами до заключения предварительного договора, а 350 000 рублей были внесены в депозит нотариуса Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО9 в день заключения предварительного договора.

Предварительным договором предусмотрено право Продавцов оставить задаток за собой в случае незаключения основного договора купли-продажи по вине Покупателя; право Покупателя истребовать у Продавцов двойную сумму задатка в случае незаключения основного договора по вине Продавцов; и обязанность Продавцов вернуть сумму задатка Покупателю в случае незаключения основного договора ввиду отказа банка выдать кредитные средства Покупателю, отказа органа опеки от дачи согласия на отчуждение квартиры, а также по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает.

... г., до истечения срока заключения основного договора, нотариусом за номером по реестру 61/20-н/61-2020-8-49, было удостоверено дополнительное соглашение к предварительному договору между сторонами, которым, в том числе, стороны продлили срок заключения основного договора до ... г.; предоставили возможность Покупателю использовать для оплаты кредитные средства не только Банка ВТБ (ПАО), но и кредитные средства иного кредитного учреждения.

По состоянию ... г., согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, полученной нотариусом, какие-либо обременения в отношении квартиры отсутствовали (то есть, Продавцами была исполнена обязанность по снятию обременения в виде залога).

В тот же день, ... г., нотариусом в отношении квартиры было удостоверено соглашение между ФИО3 и ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО7, об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала. Согласно данному соглашению, за ФИО3 должны были быть закреплены 485/1000 долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

После удостоверения, нотариусом через онлайн сервис Единой информационной системы нотариата «Обращения в Росреестр» были поданы заявления о государственной регистрации прав по соглашению (номер Росреестра КУ В Д-001/2020-24200151 от ... г.).

... г. государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации по поданным нотариусом заявлениям (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, номер Росреестра КУВД-001/2020-24200151/1 от ... г.) по причине наличия в ЕГРН актуальной записи о наложении ареста на объекты недвижимого имущества, право собственности и имущественные права (право аренды, залога и т.д.), которые зарегистрированы в Управлении Росреестра по <...> за должником: ФИО3, а также запрета Управлению Россреестра по <...> совершать регистрационные действия в отношении арестованного имущества и имущественных прав, принадлежащих должнику: ФИО3, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <...> о наложении ареста на имущество должника № от ... г. (запись 61-61-01/018/2014-314 от 20.03.2014г.))

При этом, согласно указанного уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до поступления в орган регистрации прав акта уполномоченного органа о снятии запрета на совершении регистрационных действий.

После того, как информация о приостановлении государственной регистрации была доведена до ФИО3, ответчик представил нотариусу для обозрения копию судебного решения, по которому было начато вышеуказанное исполнительное производство, а также чек об оплате суммы, указанной в судебном решении.

По состоянию на ... г. (день заключения основного договора) государственная регистрация прав по соглашению находилась в состоянии приостановления, а право собственности на квартиру по-прежнему не было распределено между Продавцами.

... г., в день заключения основного договора, Продавцы и Покупатель встретились с нотариусом в нотариальной конторе. Нотариус объявил сторонам о том, что условие предварительного договора о наделении всех Продавцов долями в квартире не выполнено, так как регистрация прав по соглашению приостановлена ввиду наличия описанных выше ареста и запрета в отношении ФИО3.

Продавцы предложили Покупателю заключить еще одно дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора. Покупатель отказалась от заключения дополнительного соглашения. После этого Продавцы предложили Покупателю расторгнуть предварительный договор. От расторжения предварительного договора Покупатель также отказалась.

... г. ФИО6 получила от ФИО2 сумму в размере 150000 рублей, переданную истцом в качестве задатка согласно предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, о чем составлена расписка.

... г. Покупатель обратилась к нотариусу с заявлением о возврате 350 000 рублей из депозита нотариуса, о чем было вынесено соответствующее распоряжение.

... г. указанная сумма была получена Покупателем с публичного депозитного счета нотариуса.

... г. ФИО3 представил нотариусу постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по <...> о снятии ареста с имущества должника от ... г. за №. Несмотря на описанное ограничение (необходимость направления постановления в Росреестр непосредственно УФССП), указанный документ был в тот же день приобщен нотариусом к регистрационному делу в качестве дополнительного документа.

... г. Управление Росреестра по РО зарегистрировало переход прав и права на квартиру за участниками соглашения (номера регистрации 61:44:0081932:308-61/183/2021-5, 61:44:0081932:308-61/183/2021-6, 61:44:0081932:308-61/183/2021-7 и 61:44:0081932:308-61/183/2021-8 от ... г.).

Таким образом, вина ответчиков в нарушении обязательства по заключению основного договора в судебном заседании не установлена.

В соответствии с п.4.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2020г., стороны договорились, что в случае отказа банка выдать кредитные средства на данный объект или выдать кредитные средства в недостаточном объеме для приобретения данного объекта, в случае отказа органа опеки от дачи согласия на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на объект несовершеннолетними продавцами, а также в случае, если основной договор не будет заключен по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не несет ответственности, денежную сумму задатка, указанную в п.3.1 настоящего договора ( 150000 руб.) продавцы возвращают покупателю в полном размере ( 150000 руб.) без штрафных санкций и неустоек.

Поскольку основной договор не был заключен по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не несет ответственности, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 к ФИО3, ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО7, ФИО7, третьи лица ИП ФИО8, МКУ «Отдел образования <...>», МКУ «Отдел образования <...>», нотариус ФИО9 о солидарном взыскании денежных средств в размере 500000 руб., госпошлины в размере 8200 руб. - оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительную меру в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении <...>, кадастровый №, общей площадью 94,6 кв.м., расположенной по адресу: <...>, наложенную определением Октябрьского районного суда <...> от 04.02.2021г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд <...> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено ... г.