Решение № 2-3156/2025 2-3156/2025~М-2684/2025 М-2684/2025 от 5 октября 2025 г. по делу № 2-3156/2025

К делу № 2-3156/25

УИД 23RS0011-01-2025-004160-88


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Геленджик 06 октября 2025 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Тарасенко И.А.,

при секретаре Салпагаровой Ю.Р.,

с участием истца <данные изъяты>1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <данные изъяты>1 к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

<данные изъяты>1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании недействительным п 8.5, 8.6 договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного по результатам аукциона от 10.10.2018г. <данные изъяты>.

В обоснование своих требований указал, что он является арендатором земельного участка, находящегося в собственности МО город-курорт Геленджик на основании протокола <данные изъяты> от 05.09.2018г. аукциона по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности МО город-курорт Геленджик признан победителем торгов по продаже права аренды земельного участка площадью 600 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, микрорайон Западный и с ним <данные изъяты>г. администрацией <данные изъяты> заключен договор аренды <данные изъяты> указанного земельного участка.

15.03.2019г. истец обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО <данные изъяты> с Уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. К уведомлению были приложены также согласование строительства жилого дома с Южным МТУ Росавиации от 28.02.2019г. и заключение предварительного рассмотрения по согласованию строительства объектов с ПАО «ТАНТК им. <данные изъяты>4».

25.03.2019г. истцу было выдано Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО <данные изъяты><данные изъяты> о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участка.

<данные изъяты>г. было завершено строительство индивидуального жилого дола, после чего истец обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации МО <данные изъяты> с заявлением о вводе дома в эксплуатацию.

<данные изъяты>г. индивидуальный жилой дом был принят в эксплуатацию, о чем Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО <данные изъяты> было выдано Уведомление <данные изъяты> о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства, указанного в уведомлении и расположенного на земельном участке <данные изъяты> по адресу <данные изъяты>.

Далее на основании договора купли-продажи жилого дома от 22.09.2020г., соглашения об уступке прав и переводе долга по договору аренды земельного участка в связи со сменой собственника жилого дома от 22.09.2020г. указанный жилой дом и арендованный земельный участок были проданы истцом <данные изъяты>5

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд к <данные изъяты>1 и <данные изъяты>5 с иском о признании недействительным соглашения от <данные изъяты> об уступке прав и переводе долга по договору аренды земельного участка в связи со сменой собственника жилого дома по договору от 22.09.2020г., заключенного между <данные изъяты>5 и <данные изъяты>1, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об установлении ограничения прав и обременения объекта недвижимости в пользу <данные изъяты>5, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды <данные изъяты>1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413062:20, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома, заключенного между <данные изъяты>5 и <данные изъяты>1

Решением Геленджикского городского суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> исковое заявление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании сделок недействительными оставлено без удовлетворения.

Апелляционным определением <данные изъяты>вого суда от <данные изъяты>г. апелляционная жалоба администрации муниципального образования город-курорт Геленджик удовлетворена в полном объеме с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований и отмене решения Геленджикского городского суда от <данные изъяты>

Истец был восстановлен в прежних правах арендатора указанного земельного участка с 19.12.2024г., а в правах на жилом дом, расположенного на данном участке с 16.01.2025г.

В январе 2025г. истец обратился в администрацию МО город-курорт Геленджик с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка <данные изъяты> в собственность на основании ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

19.02.2025г. от администрации МО город-курорт Геленджик получен отказ в предоставлении земельного участка в собственность,

Отказ администрации мотивирован п. 8.5 указанного договора аренды, согласно которому в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор вносит арендную плату за оставшийся срок аренды - 20 лет.

В соответствии с п. 8.6 договора аренды денежные средства, указанные в п. 8.5 договора подлежат оплате в течение 3 рабочих дней с даты подписания соглашения о расторжении договора сторонами.

Истец полагает, что п. 8.5 совместно с п. 8.6 договора аренды от <данные изъяты>г <данные изъяты>, послуживший основанием для отказа в выкупе спорного земельного участка не соответствует требованиям закона, прямо нарушает установленные нормативные запреты, а потому является ничтожным.

В судебном заседании истец <данные изъяты>1 поддержал требования по изложенным в исковом заявлении основаниям и просил удовлетворить.

Представитель ответчика администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, причин неявки суду не сообщил.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выписки из ЕГРН <данные изъяты>1 является собственником жилого дома площадью 55,7 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение жилое, количество этажей 1, в том числе подземных: 0, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

Указанный земельный участок принадлежит <данные изъяты>1 на праве аренды, договор аренды земельного участка <данные изъяты> от 01.10.2018г.

Письмом <данные изъяты> от 19.02.2025г. истцу было отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка по адресу: <данные изъяты>, мкр.Западный, с кадастровым номером <данные изъяты>, поскольку согласно пункту 8.5 договора <данные изъяты> аренды земельного участка, при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, в случае, предусмотренным пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возлагается обязанность на арендатора внести денежные средства в размере равном арендной плате за оставшийся срок аренды, установленный пунктом 7.2 договора.

Вместе с тем, органом местного самоуправления не было учтено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьями 25, 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленными гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пунктом 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п.п. 2. п. 1 ст. 39.1. ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов (п. 2 ст. 39.3. ЗК РФ).

Для реализации указанного права в соответствии с п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ собственники зданий, сооружений и помещений в них обращаются в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

Согласно ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрены ст. 39.16 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Ограничений в предоставлении в частную собственность спорного земельного участка не имеется, участок сформирован, относится к землям населенных пунктов, его разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, ограничений или обременений согласно данным Единого государственного реестра недвижимости не зарегистрировано.

Таким образом, ответчиком в отсутствие оснований для отказа, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ не исполнена обязанность, возложенная ст. 39.17 ЗК РФ, а именно, по результатам рассмотрения заявления истца не осуществлена подготовка проекта договора купли-продажи земельного участка, его подписание, направление для подписания заявителям.

Кроме того, согласно подпункту 15 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса.

В соответствии с частью 6 Федерального закона от <данные изъяты> N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны могут выделяться до трех зон (первая, вторая, третья), в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу пункта 15 Постановление Правительства РФ от <данные изъяты><данные изъяты> «Об утверждении Положения об округах санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов» объектами, в целях защиты и сохранения которых устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны, являются:

месторождение минеральных вод (или их участки);

месторождение лечебных грязей;

имеющее лечебные свойства месторождение полезных ископаемых и специфических минеральных ресурсов (рапа лиманов и озер, бишофит, лечебные соли);

месторождение лечебных природных газов;

лечебный климат.

Согласно части 7 статьи 16 Федерального закона от <данные изъяты> №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», в границах округа санитарной охраны, который устанавливается исключительно в целях охраны лечебного климата, выделение зон, указанных в пункте 6 данной статьи, не осуществляется.

Таким образом, в отношении курортов зоны санитарной охраны, в соответствии с действующим законодательством, не выделяются.

В этой связи ссылка администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на п.8.5 договора аренды несостоятельна.

На основании п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1. Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в Федеральной собственности; 2. Органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 3. Органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На сновании вышеуказанных требований закона исковые требования <данные изъяты>1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.194,198, 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Иск <данные изъяты>1 к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка - удовлетворить.

Признать недействительным п 8.5, 8.6 договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного по результатам аукциона от 01.10.2018г. <данные изъяты>.

Обязать администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик заключить с <данные изъяты>1 договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м., вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый <данные изъяты>, расположенного по адресу<данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <данные изъяты>вого суда в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме через горсуд.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>г.