Решение № 2-935/2025 2-935/2025~М-664/2025 М-664/2025 от 16 декабря 2025 г. по делу № 2-935/2025

(УИД47RS0001-01-2025-001274-43)


РЕШЕНИЕ по делу № 2-935/2025

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 декабря 2025 года г. Бокситогорск

Бокситогорский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Пименовой А.Г.,

при секретаре Телешман И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 и ФИО3 к администрации Пикалевского городского поселения Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании договора коммерческого найма договором социального найма

установил:

Истцы обратились в суд с иском к администрации Пикалевского городского поселения Бокситогорского муниципального района о признании договора коммерческого найма договором социального найма.

В обоснование иска указано, что истцы являются нанимателями квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат общей площадью 47,3 кв.м на основании договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное жилое помещение истцам было предоставлено в 1996 году в порядке улучшения жилищных условий на состав семьи, состоящей из трех человек, на основании договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

До получения указанной квартиры истцы семьёй, состоящей из трёх человек (ФИО2, супруг и дочь ФИО6), проживали и были зарегистрированы по адресу: <адрес>, в трёхкомнатной квартире вместе с родителями ФИО2 и ее бабушкой, и нуждались в улучшении жилищных условий.

После получения спорного жилого помещения ранее занимаемое истцами жилое помещение было ими освобождено, и они были сняты ДД.ММ.ГГГГ с регистрационного учёта по прежнему месту жительства.

Приведенные выше обстоятельства подтверждают, что спорное жилое помещение предоставлено в порядке улучшения жилищных условий, вместе с тем, оно предоставлено истцам по договору аренды, в дальнейшем с истцами заключались договоры коммерческого найма, на условиях которого истцы проживают в спорном жилом помещении по настоящее время.

Ссылаясь на положения п. 32, 33, 36 примерных Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных Постановлением Совмина РСФСР от 31.07.1984 N 335 (ред. от 28.02.1996, с изм. от 18.09.2003) "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР", ст. 6, 43, 45 ЖК РСФСР, Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий", ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", действующих на момент предоставления истцам спорного жилого помещения, указывают, что основания для признания семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий были предусмотрены ч. 1 ст. 29, 31 ЖК РСФСР, в отношении истцов решение о принятии их на учёт как нуждающихся в улучшении жилищных условий было принято по месту работы, после предоставления истцам спорного жилого помещения и улучшения ими жилищных условий они на основании п. 1 ст. 32 ЖК РФ были сняты с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, в результате которого отпали основания для предоставления жилого помещения.

Порядок, условия и последствия предоставления истцам спорного жилого помещения фактически соответствуют условиям договора найма, предусмотренного ст. ст. 51, 52 ЖК РСФСР, который после принятия Жилищного Кодекса РФ трансформировался в договор социального найма. Условия договора аренды также фактически соответствуют условиям договора социального найма.

Договор аренды жилого помещения, заключенный с ОАО ПО «Глинозем» сам по себе не меняет вид спорного жилого помещения, который изначально должен был быть включен в жилищный фонд социального использования, в связи с чем данная квартира не может относиться к жилищному фонду коммерческого назначения.

Какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о том, что жилое помещение истцам было предоставлено на каких-либо иных условиях, в том числе не допускавших в дальнейшем возможность его бесплатной приватизации в соответствии с нормами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", отсутствуют.

Доказательства того, что истцы сознательно отказались от жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и заключили в отношении спорного жилого помещения договор на крайне невыгодных для себя условиях, отсутствуют.

Жилые помещения в спорном доме предоставлялись не всем гражданам, осуществляющим трудовую деятельность в ОАО ПО «Глинозём» и не всем желающим, а только тем, кто состояли на очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В настоящее время спорное жилое помещение находится в муниципальной собственности, при этом, на момент передачи жилого помещения в муниципальную собственность, никто из истцов уже не состоял в трудовых отношениях с ООО «ПГЛЗ», при этом, договор коммерческого найма с истцами не был расторгнут. Это обстоятельство свидетельствует о том, что данный договор коммерческого найма не является договором коммерческого найма, так как не соответствует предмету договора коммерческого найма.

Целью всех участников спорной сделки являлось создание отношений найма жилья согласно действовавшему законодательству, что прямо подтверждается их последующими действиями, в том числе передачей спорного жилого помещения муниципальному образованию.

В силу ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Сторонами договора выполнены все условия, соответствующие договору найма жилого помещения, предусмотренного ст. ст. 50, 51 ЖК РСФСР, так как для совершения данной сделки были необходимы такие основания, как нуждаемость в улучшении жилищных условий, жилое помещение предоставлялось с учетом нормы предоставления, предусмотренной ст. 38 ЖК РСФСР, а для договора коммерческого найма соблюдать эту норму нет никакой необходимости, по договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется во временное пользование, следовательно, в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, истцы имели право, проживая во временном жилье, и дальше состоять на очереди для получения жилого помещения по договору найма в соответствии со ст. ст. 51, 52 ЖК РСФСР, однако в связи с предоставлением истцам нового жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий они были сняты с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, зарегистрированы по месту жительства постоянно, несмотря на то, что жилое помещение было предоставлено во временное пользование, структура платы за спорное жилое помещение соответствует структуре платы за жилое помещение по договору социального найма.

Фактически с истцами был заключен договор социального найма, однако, оформлен ненадлежащим образом ввиду не зависящих от воли истцов причин.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПГЛЗ» в рамках договора безвозмездной передачи квартир № осуществило передачу жилых помещений, предназначенных для проживания граждан, в том числе спорного жилого помещения, в собственность муниципального образования «Город Пикалёво» Бокситогорского района Ленинградской области.

ДД.ММ.ГГГГ Администрация МО «Город Пикалёво» Бокситогорского района Ленинградской области заключила с истцами договор коммерческого найма, несмотря на возражения с их стороны.

Администрация МО «Город Пикалёво» Бокситогорского района при заключении договора коммерческого найма руководствовалась положениями ст. 675 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Администрация МО «Город Пикалёво» Бокситогорского района при заключении с нами договора коммерческого найма руководствовалась положениями ст. 675 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором социального найма жилого помещения, поскольку его условия соответствуют условиям договора социального найма жилого помещения, предусмотренные Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр о пользовании жилыми помещениями по договору социального найма, договор коммерческого найма является срочным договором, а с истцами заключен договор на неопределённый срок.

Факт принятия решения о передаче жилых помещений, которые находились в собственности ЗАО «БазэлЦемент-Пикалёво» (ООО «ПГЛЗ»), в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус коммерческих и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

После безвозмездной передачи квартиры в собственность муниципального образования «Город Пикалёво» Бокситогорского района Ленинградской области по договору от ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Пикалёвский глинозёмный завод» и Администрацией спорное жилое помещение в установленном законом порядке не было отнесено к специализированному жилищному фонду, к жилищному фонду, который предоставляется по договорам аренды, коммерческого найма, на период принятия администрацией в муниципальную собственность жилого помещения истцы проживали в спорной квартире, следовательно, между администрацией и истцами сложились правоотношения по пользованию квартирой на условиях договора социального найма.

Руководствуясь статьями 14,19,57 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" истцы считают, что между администрацией и истцами сложились правоотношения по пользованию квартирой на условиях договора социального найма.

Кроме того, что данный договор заключен на неопределенный срок, и истцы имеют регистрацию и фактически проживают по данному адресу постоянно с 1996 года, плата за содержание спорного жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы. По договору аренды и коммерческого найма взимается только арендная плата.

Поскольку приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма, в целях сохранения жилищных прав, администрация Пикалёвского городского поселения Бокситогорского района должна была заключить с истцами договор социального найма.

ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала в приведении условий договора в соответствии с требованиями законодательства.

На основании изложенного, истцы просят:

Признать договор коммерческого найма жилого помещения №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Пикалёвское городское поселение <адрес> и ФИО2 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> договором социального найма жилого помещения.

В судебное заседание истцы ФИО2 и ФИО3 не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствии, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации Муниципального образования Пикалевское городское поселение Бокситогорского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в отсутствии представителя, возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью «Пикалёвский глинозёмный завод» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Как установлено судом, подтверждается исторической справкой о реорганизации, ДД.ММ.ГГГГ произошла приватизация государственного предприятия «Пикалевское производственное глиноземное объединение «Глинозем» путем преобразования в предприятие с организационно-правовой формой АООТ "Пикалевское объединение «Глинозем» (Постановление Главы администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия рег.№).

Приказом Пикалевского территориального отделения <адрес> регистрационной палаты от ДД.ММ.ГГГГ № АООТ «Пикалевское объединение «Глинозем» переименовано в ОАО «Пикалевское объединение «Глинозем». ОАО «Пикалевское объединение «Глинозем» путем слияния с ОАО «Волховский Алюминий» с ДД.ММ.ГГГГ преобразовано в Филиал «Пикалевский глинозем» ОАО «Металлург» (свидетельство о регистрации и внесении в государственный реестр от ДД.ММ.ГГГГ №Р-18С"-9.16). ДД.ММ.ГГГГ Филиал «Пикалевский глинозем» ОАО «Металлург» преобразован в Филиал «Пикалевский Глинозем» ОАО «СУАЛ» (свидетельство о регистрации изменений вносимых в учредительные документы ОАО «СУАЛ» от ДД.ММ.ГГГГ. №). С ДД.ММ.ГГГГ Филиал «Пикалевский Глинозем» ОАО «СУАЛ» переименован в филиал «Пикалевский глиноземный завод Сибирско-Уральской Алюминиевой компании» ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» (свидетельство о регистрации изменений вносимых в учредительные документы ОАО «СУАЛ» от ДД.ММ.ГГГГ №). В соответствии с решением Единственного акционера ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» от ДД.ММ.ГГГГ произошла реорганизация юридического лица ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» в форме выделения из него юридического лица – ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». Имущество ОАО «СУАЛ», находившееся в эксплуатации филиала «Пикалевский глиноземный завод Сибирско-Уральской Алюминиевой компании» (здания, сооружения, передаточные устройства, оборудование и т.п.), права и обязанности по всем договорам, по которым филиал представлял интересы ОАО «СУАЛ» перешли к ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево» в соответствии с разделительным балансом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произошла реорганизация ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево» в форме преобразования в ООО «БазэлЦемент-Пикалево». ДД.ММ.ГГГГ ООО «БазэлЦемент-Пикалево» переименовано в Общество с ограниченной ответственностью «Пикалёвский глинозёмный завод» (ООО «ПГЛЗ»).

ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ОАО «Пикалевское объединение «Глинозем» на указанную квартиру.

На основании совместного постановления администрации ОАО Пикалёвского объединения «ГЛИНОЗЕМ» и профсоюзного комитета № от ДД.ММ.ГГГГ «распределение нового жилого фонда <адрес>» ФИО7 на состав семьи 3 чел., предоставлена 2-х комнатная квартира 41,97 кв.м по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между АООТ ПО «Глинозем» и ФИО7 был заключен договор аренды указанного жилого помещения в связи с трудовыми отношениями ФИО7 и АООТ ПО «Глинозем», за плату и на условиях, указанных в Договоре, на срок 5 лет, который по соглашению сторон может быть продлен.

Арендатор и все члены его семьи ФИО2 (жена) и ФИО6 (дочь) были вселены в квартиру и зарегистрированы в квартире по месту жительства.

Согласно справки формы № от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время в квартире зарегистрированы по месту жительства по вышеуказанному адресу истцы, ФИО7 снят с учета ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 снята с учета ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между филиалом «Пикалевский Глинозем» ОАО «Металлург» и ФИО7 был заключен Договор коммерческого найма жилого помещения по вышеуказанному адресу, в связи с трудовыми отношениями ФИО7, сроком на 1 год, с автоматической пролонгацией на новый срок, если ни одна из сторон не заявит об изменении или расторжении договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево» и ФИО7 было заключено Дополнительное соглашение № к Договору коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, договор расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево» и ФИО2 был заключен Договор коммерческого найма вышеуказанного жилого помещения сроком на 3 месяца с автоматической пролонгацией.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Пикалёвский глинозёмный завод» и Администрацией муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области был заключен Договор безвозмездной передачи квартир, в собственность МО «Город Пикалево» были переданы жилые помещения, в том числе квартира по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области и ФИО8 было заключено Дополнительное соглашение о замене договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и также ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор № найма (коммерческого) жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора социального найма спорного жилого помещения и передаче его в собственность в порядке приватизации, ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала в удовлетворении заявления, в связи с чем истцы обратились с настоящим иском в суд, в котором просят признать договор коммерческого найма жилого помещения договором социального найма жилого помещения.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Согласно ч. 3 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется, в числе прочего, на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Подобное разделение жилищного фонда на виды неразрывно связано с разными правовыми основаниями для предоставления жилых помещений гражданам, в связи с чем суду необходимо установить факт закрепления конкретного жилого помещения в составе определенного вида жилищного фонда (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2022 года № 1218-О).

Правоотношения между собственником жилого помещения и лицом, которому предоставлено данное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, регламентированы положениями статей 671 - 678 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма жилого помещения.

Как установлено судом, не оспорено ответчиком, после безвозмездной передачи квартиры в собственность муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области по договору от ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Пикалёвский глинозёмный завод» и Администрацией, спорное жилое помещение в установленном законом порядке не было отнесено к специализированному жилищному фонду, к жилищному фонду коммерческого использования.

На период принятия администрацией в муниципальную собственность жилого помещения истцы проживали в спорной квартире, при этом законность вселения истцов в спорное жилое помещение не оспаривалась, а потому суд находит, что между администрацией и истцами сложились правоотношения по пользованию квартирой на условиях договора социального найма.

При этом суд полагает возможным отметить, что в соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ).

В силу п.5 ч.1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления относится предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

При разрешении спора суд учитывает, что для предоставления жилого помещения по договору социального найма из муниципального жилищного фонда требуется признание гражданина малоимущим и нуждающимся в предоставлении жилого помещения, при этом право на внеочередное предоставление имеют граждане, указанные в части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ. В данном случае спорное жилое помещение не предоставляется истцам впервые, условия договора найма (коммерческого) жилого помещения соответствуют условиям договора социального найма жилого помещения, предусмотренные Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 292/пр о пользовании жилыми помещениями по договору социального найма, договор заключен на неопределенный срок, истцы зарегистрированы и постоянно проживаю по спорному адресу с 1996 года.

Учитывая изложенные обстоятельства, требования истцов о признании договора (коммерческого) найма жилого помещения договором социального найма жилого помещения подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 и ФИО3 удовлетворить.

Признать договор коммерческого найма жилого помещения №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Пикалёвское городское поселение Бокситогорского района Ленинградской области и ФИО2 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> договором социального найма жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Бокситогорский городской суд.

Мотивированное решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья: