Решение № 2-409/2017 2-409/2017~М-392/2017 М-392/2017 от 19 сентября 2017 г. по делу № 2-409/2017

Дело №2-409/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Нижний Ломов 20 сентября 2017 года

Нижнеломовский районный суд Пензенской области

в составе судьи Суховой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Фоминой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 (бывшей ФИО4) Е.А. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО5 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2, ФИО5 был заключен договор купли-продажи комнаты №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в коммунальной квартире, находящейся по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи был подписан сторонами, расчет по сделке произведен, деньги в сумме <данные изъяты> рублей переданы продавцу. До настоящего времени государственная регистрация договора купли-продажи не была осуществлена. ДД.ММ.ГГГГ ответчику заказным письмом было направлено предложение о явке ДД.ММ.ГГГГ в Нижнеломовский МФЦ для регистрации перехода права собственности, однако в назначенное время продавцы не явились. До настоящего времени она не имеет возможности оформить право собственности на жилое помещение, приобретенное по договору купли-продажи, во внесудебном порядке.

На основании ч. 2 ст. 218, п. 1 ст. 551 ГК РФ истец просила признать сделку купли-продажи комнаты №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенную между ФИО1 и ФИО2, ФИО5, состоявшейся, а также признать за ней (ФИО1) право собственности на комнату №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчики ФИО2, ФИО3 (бывшая ФИО4) Е.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, о чем представили заявления, указав, что с исковыми требованиями не согласны.

Представитель ответчиков - ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что ответчики намеревались заключить договор купли-продажи спорной комнаты, денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей ими от ФИО1 получены, однако фактически сделка не исполнена, право собственности на комнату до настоящего времени зарегистрировано за ответчиками, они оплачивают коммунальные услуги, несут бремя содержания комнаты, истец в комнате не проживает и никогда не проживала. По договору безвозмездного пользования в ДД.ММ.ГГГГ в комнату была вселена дочь истца, которая спустя непродолжительное время добровольно выселилась, оставив ключ в замке входной двери. Больше попыток вселиться ни истец, ни дочь не делали. Поскольку сделка не состоялась, С-ны предлагали вернуть ФИО1 деньги, однако она отказалась от их получения. Кроме того, просил применить к заявленным требованиям срок исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, о чем представил заявление, указав, что не возражает против удовлетворения требований истца.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся ответчиков, представителя третьего лица.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчиков - ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пункт 2 статьи 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пунктах 1 - 2 статьи 434 ГК РФ указано, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пункт 1 статьи 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из ч. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как усматривается из копии договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГг., представленной истцом, между ФИО2, ФИО5 (с одной стороны) и ФИО1 (с другой стороны) заключен договор купли-продажи комнаты №, площадью <данные изъяты> кв.м., в коммунальной квартире, состоящей из девятнадцати жилых комнат, расположенной по адресу: <адрес> (п. 1 договора).

В силу п. 2 договора указанная комната принадлежат продавцам на праве собственности в равных долях каждому, на основании договора на передачу коммунальной квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанная комната продана за <данные изъяты> рублей (п.3 договора купли-продажи).

Указанная квартира считается переданной покупателю с момента подписания настоящего договора. Передаточный акт дополнительно составляться не будет (п. 13 договора).

В силу п. 12 в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

При этом подлинный договор купли-продажи суду не представлен и у сторон он отсутствует.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент совершения указанной сделки, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи жилого дома, требовало обязательной государственной регистрации, как самого договора продажи жилого помещения, так и перехода права собственности на него.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области (Нижнеломовский отдел) ФИО5, ФИО2 отказано в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности (документы поданы ДД.ММ.ГГГГ) на комнату № в коммунальной квартире, состоящей из девятнадцати жилых комнат по адресу: <адрес>, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав - отказы от преимущественного права покупки остальных собственников коммунальной квартиры (или уведомления собственников о продаже), что противоречит п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ.

До настоящего времени государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по указанному договору купли-продажи к покупателю ФИО1 не произведена.

Согласно сообщению Управления Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН имеется запись о праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО2 (доля в праве <данные изъяты> соответственно) на комнату № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, внесенная ДД.ММ.ГГГГ на основании договора на передачу коммунальной квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ №.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

Из данного разъяснения следует, что сторона сделки купли-продажи недвижимого имущества вправе обратиться с требованием о признании права собственности на него только после регистрации сделки продажи жилого помещения.

Принимая во внимание данное обстоятельство, юридически значимым по данному делу будет установление того, является ли данный договор заключенным.

Пункт 1 статьи 162 ГК РФ предусматривает, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Между тем, каких-либо допустимых доказательств, свидетельствующих о заключении договора купли-продажи, истцом не представлено.

Как указано выше, подлинный договор купли-продажи, на котором истец основывает свои требования, отсутствует. Соответствует ли содержание копии подлинному договору установить невозможно, а следовательно, не представляется возможным проверить соблюдение всех существенных условий договора.

При этом, ФИО1 утверждает, что с ответчиками была достигнута договоренность о продаже спорной комнаты за 130 тысяч рублей, которые были уплачены истцом ответчику ФИО2

Однако из представленной истцом копии договора купли-продажи и объяснений представителя ответчиков следует, что цена определялась в <данные изъяты> рублей.

При таком положении, отсутствуют основания полагать, что договор купли-продажи был совершен сторонами в надлежащей форме и между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что истец никогда не пользовалась спорной комнатой, не исполняла обязанности собственника, а именно не оплачивала коммунальные услуги, не несла бремя её содержания и уплаты налогов, что противоречит доводам ФИО1 о заключении сделки и приобретении права собственности на комнату.

Как следует из объяснений истца, на спорной жилой площади около 3-х месяцев после составления договора проживала её дочь, которая затем оставила ключ в замке входной двери и уехала проживать в деревню, таким образом, добровольно прекратив пользование спорной жилой площадью.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО1 утверждает, что дочь в период проживания в комнате в течение трёх месяцев оплачивала коммунальные услуги и в последствии намеревалась вернуться в эту комнату, но ФИО2 отказалась передать ей ключи.

Однако доказательства, подтверждающие данные факты, отсутствуют.

С иском об устранении препятствий в пользовании комнатой либо о вселении ни истец, ни её дочь не обращались в течение почти 10-ти лет. Спорным жилым помещением, как своим собственным, в течение всего этого времени не владеют и не пользуются.

Более того, ФИО1 имела доверенность от ФИО2 и ФИО5 на представление их интересов во всех учреждениях и организациях РФ, в том числе Нижнеломовском отделе УФРС по Пензенской области на право получения необходимых документов и договоров (удостоверенной, как пояснила истец, для оформления договора купли-продажи), которая действовала в течение двух лет и трех месяцев, однако никаких действий по оформлению своих прав на спорную комнату она не предпринимала.

Таким образом, договор купли-продажи нельзя признать исполненным.

Факт регистрации дочери истца в спорной комнате и её детей обратного не доказывает.

С учётом изложенного, отсутствуют правовые основания для признания договора купли-продажи комнаты состоявшимся и признания права собственности истца на жилое помещение.

Кроме того, в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Для ФИО1 срок исполнения сделки начался с момента подписания договора купли-продажи, который должен был пройти регистрацию в государственном регистрационном органе.

Обратившись в суд ДД.ММ.ГГГГ, истец пропустила срок исковой давности более чем на 6 лет.

При этом доказательств уважительности пропуска срока исковой давности истцом не представлено, ходатайство о восстановлении указанного срока истцом не заявлялось.

Напротив, истец в судебном заседании признала факт пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям и подтвердила отсутствие каких-либо уважительных причин его пропуска.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требований именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, пропуск истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено представителем ответчиков, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований к удовлетворению исковых требований ФИО1

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 (бывшей ФИО4) Е.А. о признании сделки от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи комнаты № площадью <данные изъяты> кв.м. в коммунальной квартире, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый №, состоявшейся, и признании права собственности на указанное недвижимое имущество, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через районный суд в месячный срок со дня принятия в окончательной форме.

Судья Т.А. Сухова

В окончательной форме решение принято 25 сентября 2017 года.

Судья Т.А. Сухова