Решение № 2-1-419/2018 2-419/2018 2-419/2018 ~ М-373/2018 М-373/2018 от 3 июня 2018 г. по делу № 2-1-419/2018

2-1-419/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 июня 2018 года город Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Ерохиной И.В.

при секретаре Неретиной Е.Г.,

с участием представителя истца по доверенности Пичева А.Г., представителя третьего лица общества с ограниченной ответственностью «ЭФФИН ГРУПП» по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Техно Информ Системы» о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной по договору стоимости недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском, в котором с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ просит расторгнуть договор № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиком, взыскать стоимость спорного объекта недвижимости в размере 1420800 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25000 руб. 24 коп., а также судебные расходы. В обоснование заявленных требований ссылается на заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами вышеприведенный договор с передаточным актом, по условиям которого продавец продает, а покупатель принимает и оплачивает принадлежащий продавцу на праве собственности объект недвижимости – двухкомнатную квартиру <адрес>, общей площадью 44,4 кв.м. На момент заключения договора передаваемое право требования находилось в залоге у ОАО «Сбербанк России». Передающая сторона взяла обязательство до момента государственной регистрации освободить передаваемое право от залога, что не было исполнено продавцом, у кого по данным из ЕГРН отсутствует право собственности на спорную недвижимость. Данное нарушение, по мнению истца, является существенным, поскольку лишает его возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру, а также распорядиться ею в будущем по своему усмотрению. Покупатель, как приведено в иске, исполнил свои обязательства по договору в полном объеме. В связи с нарушением условий договора истец направил ответчику уведомление о его расторжении и возврате денежных средств в полном размере, ответа не последовало. Неисполнение продавцом взятых на себя обязательств позволило истцу заявить также требования о взыскании процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Истец ФИО2, извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, просил дело рассмотреть без его участия, доверяя представлять свои интересы представителю по доверенности Пичеву А.Г.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Пичев А.Г. поддержал исковые требования по обстоятельствам и доводам, приведенным в исковом заявлении и в заявлении, поданном в порядке ст.39 ГПК РФ.

Ответчик ООО «Техно Информ Системы» не обеспечил своего участия на разбирательство дела, о его слушании надлежаще извещен (сведения официального сайта Почты России), возражения на иск не предоставил.

Представитель третьего лица ООО «ЭФФИН ГРУПП» по доверенности ФИО1 не имела возражений относительно исковых требований ФИО2, из ее объяснений следовало, что переход права собственности по заключенному между ООО «ЭФФИН-ГРУПП» (продавец) и ООО «Техно Информ Системы» (покупатель) договору купли-продажи спорной недвижимости мог состояться после выполнения последним подрядных работ по отделки помещений в выстроенном доме <адрес> и перечисления продавцом залоговой стоимости квартиры в банк. Свою работу по отделке помещений ответчик не выполнил, собственником квартиры он не является.

Заслушав представителей истца и третьего лица, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.549 (п.1) ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ст.ст. 554, 555 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также должна быть предусмотрена цена этого имущества.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Правила ст.558 ГК РФ требуют государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Как следует из материалов дела, ООО «ЭФФИН ГРУПП» является собственником квартиры №<адрес>. Государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

Из представленной на запрос суда копии регистрационного дела на квартиру <адрес> видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЭФФИН ГРУПП» (продавец) и ООО «Техно Информ Системы» (покупатель) заключен договор №С-6 Б-153 купли-продажи недвижимости, сторонами подписан в этот же день передаточный акт.

Стоимость предмета сделки составила 1443200 руб. (п.5 договора). Продаваемое право требования находилось в залоге у ОАО «Сбербанк России» в лице Саратовского отделения №8622 (ипотека в силу законна). Передающая сторона взяла на себя обязательство до момента государственной регистрации в соответствии с п.3.10 договора №209 долевого участия в строительстве жилого дома ООО «Сарстрой-2000» от 19 июня 2014 года перечислить в счет погашения задолженности по кредитному договору денежные средства в сумме, не менее залоговой стоимости передаваемого объекта недвижимости, при условии полной оплаты стоимости передаваемого объекта недвижимости принимающей стороной в соответствии с п.5 настоящего договора и освободить передаваемое право от залога (п.7 договора).

Как разъяснено в абз.3 п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Фактически одновременно ООО «Техно Информ Системы» в лице генерального директора ФИО3 заключает с покупателем ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи № квартиры <адрес>.

В пункте 3 договора изложено, что объект недвижимости принадлежит продавцу (ООО «Техно Информ Системы») на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ и вышеприведенного договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость приобретаемой недвижимости установлена соглашением сторон в размере 1420800 руб. (п. 5 договора), которую покупатель оплачивает за счет собственных средств путем перечисления их на расчетный счет продавца либо иным, не запрещенным законом способом. В случае невыполнения оплаты передающая сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления (п.6 договора).

Пункт 7 договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ аналогичен по содержанию п.7 договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 10 договора № от ДД.ММ.ГГГГ продавцом в лице генерального директора ООО «Техно Информ Системы» ФИО3 и покупателем ФИО2 подписан передаточный акт к договору купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленной стороной истца справке без номера от ДД.ММ.ГГГГ за подписью генерального директора ООО «Техно Информ Системы» ФИО3 расчет между покупателем и продавцом в сумме 1420800 руб. произведен в полном объеме. ООО «Техно Информ Системы» претензий по оплате к ФИО2 за данный договор не имеет (л.д.11).

Не располагает суд доказательствами направления ООО «Техно Информ Системы» в адрес покупателя ФИО2 уведомления о расторжении договора по случаю невыполнения им оплаты.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в отношении спорного объекта недвижимости поданы заявления о регистрации перехода права собственности от ООО «ЭФФИН ГРУПП» (представитель по доверенности ФИО1) и от ООО «Техно Информ Системы» (представитель по доверенности ФИО4), на регистрацию предоставлен договор № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В этот же день, спустя 10 минут, с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на <адрес>Б по <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ обратились ООО «Техно Информ Системы» в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ приостановлено осуществление действий по государственной регистрации за ООО «Техно Информ Системы» права собственности до ДД.ММ.ГГГГ, ввиду отсутствия согласия залогодержателя ПАО «Сбербанк России» на отчуждение квартиры.

Как пояснила в судебном заседании представитель третьего лица по доверенности ФИО1, стоимость квартиры, приведенная в договоре № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, есть цена отделочных работ помещений в выстроенном доме <адрес>, которые надлежало выполнить ООО «Техно Информ Системы» на основании договора подряда. Только при осуществлении таковых и подписании соответствующего акта, ООО «ЭФИН ГРУПП» выполнило бы п.7 договора № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Из объяснений представителя третьего лица также следовало, что ООО «Техно Информ Системы» не исполнило своих обязательств по отделке помещений, в настоящее время спор между организациями разрешается в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поступили заявления ООО «ЭФФИН ГРУПП» и ПАО «Сбербанк России» о регистрации ограничения (обременения) прав на спорную квартиру в пользу ПАО «Сбербанк России».

ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности за ФИО2 по основанию отсутствия в ЕГРН записи о праве собственности ООО «Техно Информ Системы» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

По истечении срока приостановления государственной регистрации и не устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации перехода права и права собственности, ДД.ММ.ГГГГ отказано в регистрационных действиях в отношении спорного объекта недвижимости по двум сделкам. Собственником квартиры на момент рассмотрения настоящего дела так и значится ООО «ЭФФИН ГРУПП».

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с учетом положения п. 2 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Исходя из изложенного, юридическое лицо несет риск неполучения почтовой корреспонденции и наступления в этой связи неблагоприятных последствий, в случае направления данной корреспонденции по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, либо по адресу, указанному самим юридическим лицом, в том числе документах, переданных потребителю.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес генерального директора ООО «Техно Информ Системы» ФИО3 по месту нахождения юридического лица (выписка из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ) уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимости, мотивированное неисполнением ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи. Одновременно с этим истец потребовал возврата уплаченной за приобретаемую недвижимость сумму. Корреспонденция возвращена по истечении срока хранения (конверт, почтовый кассовый чек от ДД.ММ.ГГГГ).

Поскольку с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента заключения договора купли-продажи недвижимости №, прошел значительный период времени, ООО «Техно Информ Системы» не приобрело по договору №С-6 Б-153 купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности, соответственно до настоящего времени не состоялась государственная регистрация права собственности ФИО2 на спорную квартиру, суд приходит к выводу о том, что имеются предусмотренные законом основания для расторжения договора, поскольку налицо существенное изменение обстоятельств: у продавца недвижимости не возникло право собственности на основании договора купли-продажи квартиры №С-6Б-153 от ДД.ММ.ГГГГ, а потому исполнить заключенный с ФИО2 договор купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ не имеет возможности.

При таком положении суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ответчика внесенных по договору денежных средств в размере 1420800 руб.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец просит взыскать в его пользу в соответствии со ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 25000 руб. 24 коп.

Спорный договор купли-продажи недвижимости не исполнен и денежные средства, перечисленные ФИО2. ООО «Техно Информ Системы», без законных оснований удерживаются ответчиком, несмотря на обращения ФИО2 по вопросу их возврата ДД.ММ.ГГГГ и неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении о расторжении договора купли-продажи, а также в тридцатидневный срок, предусмотренный п.2 ст.452 ГК РФ.

Предоставленный истцом в порядке ст. 395 ГК РФ расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ соответствует действующим ключевым ставкам Банка России, а также взыскиваемой сумме в размере 1420800 руб.

В этой связи исковые требования в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 25000 руб. 24 коп. подлежат удовлетворению.

С учетом разъяснений, изложенных в п.48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» о том, что к размеру процентов, взыскиваемых по п.1 ст.395 ГК РФ, по общему правилу, положения ст.333 ГК РФ не применяются (п.6 ст. 395 ГК РФ), суд не усматривает оснований к снижению процентов, исчисленных истцом по правилам п.1 ст.395 ГК РФ.

На основании ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №1 от 21 января 2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №1 от 21 января 2016 года).

Истцом в подтверждение несения расходов на оплату услуг представителя представлены квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о получении юридической консультации каждый раз на сумму 1000 руб., а также квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5000 руб. за составление искового заявления.

Суд, учитывая время, необходимое на составление иска, характер и сложность, по которому даны консультации адвокатом Пичевым А.Г., и то обстоятельство, что иск удовлетворен, а также требования разумности и справедливости, присуждает к взысканию в пользу истца соответствующие расходы в размере 3000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Техно Информ Системы» о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной по договору стоимости недвижимости удовлетворить.

Расторгнуть договор № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и обществом ограниченной ответственностью «Техно Информ Системы».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Техно Информ Системы» в пользу ФИО2 стоимость объекта недвижимости по договору № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1420800 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 25000 руб. 24 коп., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 3000 руб.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение одного месяца путем подачи жалобы через Балашовский районный суд.

Председательствующий И.В.Ерохина