Решение № 2-1172/2025 2-16/2026 2-16/2026(2-1172/2025;)~М-946/2025 М-946/2025 от 2 февраля 2026 г. по делу № 2-1172/2025

Дело № 2-16/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Кумертау 20 января 2026 года

Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Куприяновой Е.Л.,

при секретаре судебного заседания Ивановой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольную постройку и обязании продлить право аренды на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 с учетом последующего уточнения обратился в суд с иском к Администрации городского округа <...> Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольную постройку и обязании продлить право аренды на земельные участки, мотивируя свои требования тем, что <...> на основании договора купли-продажи он приобрел у индивидуального предпринимателя К. в собственность объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства, основные характеристики объекта незавершенного строительства: площадь застройки - 10%, <...> кв.м., проектируемое назначение строительства, кадастровый номер объекта: <...>, находящийся по адресу: <...>, о чем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> (Росреестр) <...> произведена запись государственной регистрации права за № <...>. На основании постановления Администрации городского округа <...> Республики Башкортостан <...> от <...>, договора аренды земельного участка <...> от <...> предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства И. был предоставлен земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., находящийся по адресу: <...>, для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома со сроком действия договора 3 года, до <...>, для завершения строительства незавершенного объекта, где и расположен объект незавершенного строительства, который он приобрел. На основании заявления предыдущего собственника объекта незавершенного строительства И. (вх. <...>-з от <...>), в соответствии с постановлениями Администрации городского округа <...> Республики Башкортостан <...> от <...> и <...> от <...> было заключено дополнительное соглашение <...> от <...> к договору аренды земельного участка <...> от <...>, где указано о присвоении почтового адреса земельному участку - <...>, <...>, и изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома» на «блокированная жилая застройка». Так как разрешенное использование земельного участка изменилось на «блокированная жилая застройка», И. было принято решение о строительстве жилого дома блокированной застройки на 2 хозяина, было получено в Администрации городского округа <...> Республики Башкортостан разрешение на строительство за номером <...> от <...> и начато строительство жилого здания блокированный жилой дом. Параллельно со строительством И. обратилась в Администрацию городского округа <...> Республики Башкортостан о разделении земельного участка с кадастровым номером <...>, где расположен объект незавершенного строительства, на два новых земельных участка: условный номер земельного участка: <...>, площадь земельного участка <...> кв.м., местонахождение земельного участка: <...>, жилой квартал <...>, разрешенное использование: для блокированной жилой застройки; условный номер земельного участка: <...>, площадь земельного участка <...> кв.м., местоположение земельного участка: <...>, жилой квартал <...>, разрешенное использование: для блокированной жилой застройки. <...> за постановлением <...> Администрация городского округа <...> Республики Башкортостан утвердила схемы расположения земельных участков на кадастровом плане (карте) с условными номерами земельных участков <...> и <...>. 22 октября и <...> данные земельные участки были поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы в Росреестре с присвоением новых кадастровых номеров и почтовых адресов: на земельный участок, площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, адрес: <...>, жилой квартал <...>, предназначен для блокированной жилой застройки, правообладатель: Администрация городского округа <...> Республики Башкортостан; на земельный участок, площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, адрес: <...>, жилой квартал <...>, предназначен для блокированной жилой застройки, правообладатель: Администрация городского округа <...> Республики Башкортостан. В связи с тяжелым финансовым положением, а также в рамках исполнения Указа Главы Республики от <...> № УГ-111 о введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан в связи с угрозой распространения в <...> новой коронавирусной инфекции (COVID-2019), И. не смогла завершить строительство указанных объектов в сроки, указанные в разрешении на строительство. В мае, после приобретения им объекта незавершенного строительства, он начал строительство жилого дома блокированной застройки на 2 хозяина и к концу 2024 года закончил строительство. К осени 2024 года в ходе завершения строительства и при предварительной подготовке документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и консультации по вопросу регистрации указанного объекта в Администрации городского округа <...> Республики Башкортостан ему было указано, что срок действия договора аренды земельного участка <...> от <...> закончился и его необходимо продлить в Минземимуществе РБ. <...> он обратился с заявлением в Минземимущество РБ о предоставлении ему в аренду земельных участков, находящихся в собственности Республики Башкортостан или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...>, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства. <...> им от Минземимущества РБ получен отказ в предоставлении услуги в связи с тем, что указанные земельные участки ранее уже предоставлялись И. однократно для завершения строительства и иные основания для предоставления данных участков в аренду без проведения торгов отсутствуют, также Минземимущество РБ через аукцион не может предоставить земельный участок, поскольку это противоречит п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ. В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...> в <...> Республики Башкортостан при консультации о постановке на кадастровый учет и регистрации права достроенного дома ему также было указано, что он получит отказ, т.к. срок действия договора аренды земельного участка закончился. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно полученным градостроительным заключениям, размещение объекта индивидуального жилищного строительства жилого дома блокированной застройки (Литера А) отвечает требованиям п.п. 2.<...> и 2.<...> нормативов градостроительного проектирования городского округа <...> Республики Башкортостан, утвержденных Решением Совета городского округа <...> Республики Башкортостан от <...><...> «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования городского округа <...> Республики Башкортостан», считается возможным дальнейшее оформление права собственности на жилой дом блокированной застройки (Литера А). Согласно ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Земельным законодательством не предусмотрено право арендатора реализовать указанное право при завершении строительства, после истечения срока аренды, соответственно в указанном случае действуют законоположения Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с подп. 1, 2 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрен законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти правила в силу п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка регламентировано нормами ст. 239.1 ГК РФ и Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства РФ от <...><...>. До настоящего времени должностными лицами, уполномоченными осуществлять указанные функции, не предприняты меры по реализации указанных функций. Установление право собственности на жилой дом блокированной застройки является единственно возможным решением для реализации им прав. Он не нарушил каких-либо норм земельного законодательства, использовал земельный участок по его прямому назначению, в настоящее время на указанном земельном участке расположен дом, что реализует то условие, для которого был заключен договор аренды земельного участка.

ФИО1 просит признать за ним право собственности на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...>, расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, и на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан продлить за ним право аренды на земельные участки кадастровый номер <...> и <...>, расположенные по адресу: <...>, жилой блок <...>, и <...>, жилой блок <...>.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представитель истца ФИО2 в представленном заявлении просил провести судебное заседание без своего участия, исковое заявление поддержал.

Представитель ответчика Администрации городского округа <...> Республики Башкортостан, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки суду не представил, не просил об отложении либо рассмотрении дела в свое отсутствие. В ранее представленном отзыве на исковое заявление представитель Администрации городского округа <...> Республики Башкортостан не возражал в удовлетворении исковых требований ФИО1

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки суду не представил, не просил об отложении либо рассмотрении дела в свое отсутствие. В ранее представленном возражении на исковое заявление представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме по тем основаниям, что ранее земельные участки с кадастровыми номерами <...> и <...>, образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером <...>, находились в аренде у И. (договор аренды <...> от <...>) для завершения строительства объекта, при этом срок действия данного договора истек <...>. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, из чего следует, что истец не является правообладателем земельных участков, на которых расположен объект недвижимости. Предоставление земельного участка истцу в аренду без проведения аукциона возможным не представляется в связи с возможностью лишь однократного предоставления земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства (п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). У истца отсутствуют какие-либо права на использование земельного участка. Истцом не представлены доказательства внесения платы земельного налога, либо арендных или иных платежей.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Башкортостан, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в представленном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и вынести решение на усмотрение суда.

Суд, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ, полагает о рассмотрении указанного дела в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, и, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается, в частности, на неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно положениям ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов защиты гражданских прав является признание права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно ст. 222 п.п. 1, 2 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Из разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации <...> от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (п. 39).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (п. 41).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (п. 44).

Судом установлено, что в соответствии с постановлением Администрации городского округа <...> Республики Башкортостан <...> от <...> и договором аренды земельного участка <...> от <...> Администрацией городского округа <...> Республики Башкортостан был передан И. в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер <...>, общей площадью <...> кв.м., находящийся по адресу: <...>, для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком на 3 года, до <...>, для завершения строительства находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности И. (л.д. 15, 16-22 т. 1).

Дополнительным соглашением <...> от <...> в договор аренды земельного участка <...> от <...>, заключенный между Администрацией городского округа <...> Республики Башкортостан и И., внесены изменения, в соответствии с которыми И. передан в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер <...>, общей площадью <...> кв.м., находящийся по адресу: <...>, <...>, для блокированной жилой застройки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (л.д. 23 т. 1).

<...> Администрацией городского округа <...> Республики Башкортостан выдано И. разрешение на строительство № <...>, в соответствии с которым И. разрешено строительство на земельном участке с кадастровым номером <...>, расположенном по адресу: <...>, <...>, жилого здания – блокированного жилого дома, общей площадью 364 кв.м. (жилой блок <...>, площадью <...> кв.м., жилой блок <...>, площадью <...> кв.м.) (л.д. 24-26 т. 1).

Постановлением Администрации городского округа <...> Республики Башкортостан <...> от <...> жилому дому блокированной застройки и блокам жилого дома блокированной застройки с кадастровым номером <...> присвоен адрес: <...>; жилым блокам, расположенным в жилом доме блокированной застройки по адресу: <...>, присвоены номера: жилые блоки <...>, <...> (л.д. 30-31 т. 1).

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером <...> был разделен и из него образованы земельные участки с кадастровым номером <...>, площадью <...>+/-9 кв.м., расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, поставленный на кадастровый учет <...> (л.д. 28-29, 32-33 т. 1), и с кадастровым номером <...>, площадью <...>+/-9 кв.м., расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, поставленный на кадастровый учет <...> (л.д. 28-29, 34-35 т. 1).

<...> между индивидуальным предпринимателем И. и индивидуальным предпринимателем К. заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым индивидуальный предприниматель И. продала, а индивидуальный предприниматель К. купил в собственность объект незавершенного строительства: степень готовности объекта незавершенного строительства 10%, основные характеристики объекта незавершенного строительства: площадь застройки <...> кв.м., проектируемое назначение - объект незавершенного строительства, кадастровый номер объекта: <...>, находящийся по адресу: <...>, по цене 300 000 руб.

<...> между индивидуальным предпринимателем К. и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым индивидуальный предприниматель К. продал, а ФИО1 купил в собственность объект незавершенного строительства: степень готовности объекта незавершенного строительства 10%, основные характеристики объекта незавершенного строительства: площадь застройки <...> кв.м., проектируемое назначение - объект незавершенного строительства, кадастровый номер объекта: <...>, находящийся по адресу: <...>, по цене 300 000 руб. (л.д. 10 т. 1).

<...> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Башкортостан на основании договора купли-продажи от <...> зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, площадью застройки <...> кв.м., кадастровый номер <...>, находящийся по адресу: <...> (л.д. 11-14 т. 1).

После приобретения в собственность объекта незавершенного строительства истец ФИО1 своими силами и за свой счет возвел на земельных участках, расположенных по адресу: <...>, жилой дом блокированной застройки: жилой блок <...>, площадью <...>, и жилой блок <...>, площадью <...> кв.м., что следует из технических паспортов на жилой дом блокированной застройки (литера А), расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, жилой блок <...>, составленным по состоянию на <...> (л.д. 40-71 т. 1).

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от <...> следует, что земельные участки с кадастровыми номерами <...> и <...>, расположенные по адресу: <...>, жилой блок <...> и жилой блок <...>, имеют вид разрешенного использования – для блокированной жилой застройки (л.д. 104, 106 т. 1).

Таким образом, разрешенное использование земельных участков, на которых расположен спорный объект недвижимости – жилой дом блокированной застройки (жилой блок <...>, жилой блок <...>), соответствует созданному объекту недвижимости.

<...> истец ФИО1 обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...>, расположенных по адресу: <...>, жилой блок <...> и жилой блок <...>, находящихся в собственности Республики Башкортостан или государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов.

В данных <...> ответах Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан отказало ФИО1 в предоставлении земельных участков в аренду по тем основаниям, что право на однократное предоставление испрашиваемых земельных участков было реализовано в соответствии с договором аренды <...> от <...>. Иные основания для предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов отсутствуют. Поскольку на земельных участках расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину на праве собственности, что относится к случаям, предусмотренным п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, и является основанием для принятия уполномоченным органом решения об отказе в проведении аукциона (л.д. 36-37, 38-39 т. 1).

Согласно градостроительным заключениям №<...> от <...>, в административном порядке выдача уведомления об окончании строительства возведенного жилого дома блокированной застройки, в состав которого входит - жилой дом блокированной застройки (жилой блок <...> и жилой блок <...>) (Литера А), гараж (Литера Г), выгребная яма (Литера 1), невозможно.

Размещение объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома блокированной застройки (жилой блок <...> и жилой блок <...>) (Литера А), согласно нормативов градостроительного проектирования городского округа <...> Республики Башкортостан (местных нормативов), утвержденных решением Совета городского округа <...> Республики Башкортостан от <...><...>: отвечает требованиям п. 2.<...> - усадебный, одно-, двухквартирные дома должны стоять от границы земельного участка не менее чем на 5,0 метров; отвечает требованиям п. 2.<...> - расстояние по санитарно-бытовым условиям и в зависимости от степени огнестойкости усадебные, одно-, двухквартирные и блокированные дома, должны размещать от границ соседнего земельного участка на расстоянии не менее 3,0 метра.

Размещение объекта капитального строительства - гаража (Литера Г) не отвечает требованиям п. 2.<...> местных нормативов, т.к. расположен на границе земельного участка, - расстояние по санитарно-бытовым условиям и в зависимости от степени огнестойкости автостоянки закрытого типа, бани и хозяйственных построек должны размещать от границ соседнего земельного участка на расстоянии не менее 1,0 метра.

Размещение объекта капитального строительства - выгребной ямы (Литера 1) отвечает требованиям п. 10.12.8 местных нормативов - выгребные ямы следует располагать на расстоянии не менее 2-х метров от границ участков домовладения с учетом удобного обслуживания специализированным транспортом.

Считается возможным дальнейшее оформление права собственности на жилой дом блокированной застройки, в состав которого входят: жилой дом блокированной застройки (жилой блок <...> и жилой блок <...>) (Литера А), гараж (Литера Г), выгребная яма (Литера 1) (л.д. 72-83, 84-95 т. 1).

Определением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от <...> по настоящему гражданскому делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (л.д. 157-160 т. 1).

Согласно заключению эксперта <...><...> от <...>, дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, <...>, жилой блок <...>, градостроительным, строительным, санитарным, экологическим нормам соответствует. Сохранение постройки угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Изучив заключение эксперта <...><...> от <...>, суд приходит к выводу, что сведения, изложенные в данном заключении, достоверны, подтверждаются материалами дела. Заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, т.к. содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела, а также проведенным осмотром объекта экспертизы. Экспертное заключение подготовлено с учетом требований действующего законодательства, выводы, содержащиеся в экспертном заключении, являются ясными, полными, мотивированными, обоснованными, содержат полные ответы на указанные в определении суда о назначении экспертизы вопросы, не содержат каких-либо противоречий и неточностей. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы в данном случае отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от <...> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», основания сомневаться в правильности выводов эксперта отсутствуют.

Оснований для признания заключения эксперта Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» <...> от <...> недопустимым доказательством не имеется.

В соответствии с требованиями ст.ст. 56, 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требования и возражений. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что по настоящему делу установлена совокупность предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для признания за истцом ФИО1 права собственности на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...>, расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, и на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, поскольку жилой дом блокированной застройки возведен на земельных участках, отведенных для указанных целей в соответствии с разрешенным использованием, строительство осуществлялось при наличии предусмотренной Градостроительным кодексом Российской Федерации разрешительной документации, при строительстве указанных объектов не выявлены нарушения градостроительных, строительных, санитарных, экологических норм и правил, технических регламентов, предъявляемых к данному виду построек, объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с положениями абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п. 4, 7 ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации для признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд.

В п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <...> от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, которое возвело постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика (например, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона) суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном участке, суду необходимо установить наличие или отсутствие совокупности условий, указанных в п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактические причины несоблюдения застройщиком установленного градостроительным законодательством порядка получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также оценить поведение застройщика.

Судом установлено, что спорные объекты – жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...>, расположенный по адресу: <...>, и жилой блок <...>, и на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, возведены ФИО1 на основании разрешения на строительство, выданного предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства И. в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на публичном участке, предоставленном уполномоченным органом для строительства указанного объекта. Исходя из категории земель и вида разрешенного использования, на земельных участках с кадастровыми номерами <...> и <...>, расположенных по адресу: <...>, жилой блок <...> и жилой блок <...>, на которых находятся спорные объекты недвижимости, допустимо размещение жилого дома блокированной застройки.

Согласно заключению эксперта <...><...> от <...>, дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, <...>, жилой блок <...>, соответствует градостроительным, строительным, санитарным, экологическим нормам, не представляет угрозу жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, судом установлена совокупность обстоятельств, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания за ФИО1 права собственности на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...>, расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, и на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, поскольку сохранение спорных построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

При этом отсутствие у истца ФИО1 на момент осуществления строительства спорных объектов и обращения в суд с иском действующего договора аренды земельных участков не может препятствовать легализации права собственности на объекты в судебном порядке при соблюдении требований п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предоставление предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства И. земельного участка в аренду по договору аренды <...> от <...> для завершения строительства размещенного на земельном участке объекта незавершенного строительства было осуществлено в соответствии с требованиями земельного законодательства, при этом в материалы дела представлены доказательства, обосновывающие причины, препятствовавшие И. с момента заключения договора аренды участка в 2018 году приступить к строительству (приведение в соответствие с изменившимися градостроительными регламентами вида разрешенного использования арендованного земельного участка, раздел земельного участка, действие в период с 2020 по 2022 годы в Российской Федерации ограничительных режимов, связанных с пандемией коронавирусной инфекции (COVID-19)). После приобретения истцом ФИО1 на основании договора купли-продажи от <...> в собственность объекта незавершенного строительства в этом же 2024 году им своими силами и за свой счет осуществлено строительство жилого дома блокированной застройки: жилой блок <...>, площадью <...>, и жилой блок <...>, площадью <...> кв.м., в дальнейшем совершены действия по вводу объектов в эксплуатацию, заключению договора аренды земельных участков. При таком положении возведение спорных объектов на земельных участках по истечении срока действия договора аренды земельного участка не может свидетельствовать о недобросовестном поведении истца ФИО1, не позволяющем легализовать спорные постройки.

Кроме того, гражданское законодательство увязывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получения соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки. Однако таких обстоятельств, в том числе опровергающих выводы экспертов о соответствии спорных построек установленным градостроительным, строительным, санитарным, экологическим нормам, судом не установлено.

В соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с прекращением договора аренды публичного участка уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии у собственника и продаже с торгов расположенного на участке объекта незавершенного строительства. Данной нормой не предусмотрена возможность изъятия у собственника объекта, строительство которого окончено, а также объекта, являющегося самовольной постройкой. Правовое регулирование последствий возведения самовольной постройки осуществляется по правилам ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при наличии условий, указанных в п. 3 данной статьи, право собственности на постройку может быть признано за лицом, осуществившим строительство, либо за обладателем вещных прав на участок, а в отсутствие таких условий постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами градостроительной и строительной документации.

Поскольку спорные объекты возведены истцом ФИО1 на предоставленных для строительства земельных участках, соответствуют установленным требованиям и их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании за ним право собственности на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...>, расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, и на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>, у суда не имеется.

Обстоятельств, свидетельствующих об очевидных признаках явного и намеренного недобросовестного поведения истца ФИО1, которое причинило вред третьим лицам, публичным интересам, судом не установлено.

Разрешая требование об обязании Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан продлить за ним право аренды на земельные участки кадастровый номер <...> и <...>, расположенные по адресу: <...>, жилой блок <...>, и <...>, жилой блок <...>, судом установлено следующее.

Согласно п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления ( п.п.9); земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (п.п.10).

В соответствии с п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п.1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.2).

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей кодекса или другим федеральным законом (пункт 1).

Положения указанной нормы права направлены на обеспечение реализации закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на защиту прав и законных интересов собственников зданий и сооружений.

Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка.

Также Земельный кодекс РФ устанавливает, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Данные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).

Также, из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения. Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК. Эта норма, корреспондирует ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, принимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей как объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то есть в связи с природными свойствами (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на земельном участке, в отношении которого истек срок договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, влечет за собой необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект - посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд полагает, что с учетом нахождения на земельных участках объектов капитального строительства, принадлежащего ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объектов данные участки не могут быть предоставлены иным лицам, не могут быть предметом аукциона. При этом, публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ,

Следовательно, в данном случае истец обладает правом на однократное заключение (продление) договоров аренды в отношении земельных участков без торгов, следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку факт реализации ответчиком соответствующего права в отношении какого-либо из двух земельных участков из представленных в материалы дела доказательств не следует.

Согласно п. 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <...> от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

На основании определения Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от <...> по настоящему делу была проведена судебная экспертиза, расходы за производство которой составили 100 000 руб. (экспертная организация Государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация»).

Чеком по операции от <...> истец ФИО1 внес на депозит Управления Судебного департамента в <...> денежные средства в размере 25 000 руб. в счет оплаты производства экспертизы по гражданскому делу (л.д. 146 т. 1)

Учитывая изложенное, денежные средства в размере 25 000 руб., внесенные истцом ФИО1 на депозит Управления Судебного департамента в <...> в счет оплаты производства экспертизы по гражданскому делу, подлежат перечислению в пользу экспертной организации Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация».

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт серии <...> выдан <...><...>) право собственности на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...>, расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>.

Признать за ФИО1 (паспорт серии <...> выдан <...><...>) право собственности на жилой дом блокированной застройки (литер А), площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...>, жилой блок <...>.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан продлить за ним право аренды на земельные участки кадастровый номер <...> и <...>, расположенные по адресу: <...>, жилой блок <...>, и <...>, жилой блок <...>.

Перечислить Управлению Судебного департамента в <...> (ИНН <...>) в счет оплаты производства экспертизы и составления экспертного заключения <...> от <...> денежные средства в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей, внесенные ФИО1 (паспорт серии <...> выдан <...><...>) на депозит Управления Судебного департамента в <...> (чек по операции от <...>).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кумертауский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено <...>.