Апелляционное определение № 33-488/2026 33-6369/2025 от 18 января 2026 г.

УИД № 72RS0025-01-2024-014910-96

Номер дела в суде первой инстанции № 2-2131/2025

Дело № 33-488/2026 (33-6369/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень 19 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда

в составе:

председательствующего Чесноковой А.В.,

судей Котовой С.М., Шараповой Н.Ф.,

с участием прокурора Масленниковой Э.И.,

при секретаре Загородных Е.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Норден» в лице представителя ФИО1 на решение Центрального районного суда г.Тюмени от 03 июля 2025 года, которым постановлено:

«Исковые требования Администрации г.Тюмени удовлетворить частично.

Принудительно изъять для муниципальных нужд муниципального образования городской округ г.Тюмень у ФИО2, жилое помещение с кадастровым номером <.......>, площадью 13,5 кв.м. по адресу: <.......> по цене выкупа 2 644 663 рубля.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером <.......>, площадью 13,5 кв.м. по адресу: <.......>.

Признать право собственности за муниципальным образованием городской округ г.Тюмень на жилое помещение с кадастровым номером <.......>, площадью 13,5 кв.м. по адресу: <.......>

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Котовой С.М., судебная коллегия

установила:

Администрация г.Тюмени обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит принудительно изъять для муниципальных нужд муниципального образования городской округа город Тюмень жилое помещение с кадастровым номером <.......> площадью 13,5 кв.м., расположенного по адресу: <.......> по цене выкупа 1 692 000 руб., включая убытки в связи с изъятием 127 000 руб., прекратить право собственности ответчика на указанное жилое помещение, признать право собственности муниципального образования городской округа город Тюмень на указанное жилое помещение (т.1 л.д.4-7).

Требования мотивированы тем, что заключением межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирный дом по адресу: <.......> признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Администрации г.Тюмени <.......> от <.......> указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения физических и юридических лиц установлен до <.......>. Решением Центрального районного суда г. Тюмени от <.......>, вступившим в законную силу <.......>, срок отселения физических и юридических лиц из многоквартирного дома изменен до <.......>. В целях обеспечения жилищных прав собственников, проживающих в указанном многоквартирном доме, Администрацией г.Тюмени принято решение от <.......><.......> «Об изъятии земельного участка и жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <.......> для муниципальных нужд». Собственником жилого помещения с адресным описанием: <.......>, комната 12 является ответчик ФИО2, которая в соответствии с её заявлением от <.......> выразила несогласие с оценкой выкупной стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости. В связи с чем, истец обратился в суд с указанными исковыми требованиями.

На исковое заявление поступили письменные возражения ответчика ФИО2, в которых выражает несогласие с установленным размером выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости (т.1 л.д.118-121).

Протокольным определением от 15.01.2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «СЗ Норден» (т.1 л.д.130-131).

Ответчиком ФИО2 в суде первой инстанции заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы (т.1 л.д.137-138).

Определением Центрального районного суда г.Тюмени от 29.01.2025 года по делу назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости на момент проведения экспертизы жилого помещения с кадастровым номером <.......>, общей площадью 13,5 кв.м., расположенного по адресу: <.......> (т.1 л.д.181-182).

В судебном заседании суда первой инстанции:

представитель истца Администрации г.Тюмени – ФИО3 исковые требования поддержал;

ответчик ФИО2 не возражала против удовлетворения исковых требований с учётом результатов проведенной по делу экспертизы;

представитель третьего лица ООО «СЗ Норден» ФИО1 просила назначить повторную экспертизу по делу.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласно третье лицо ООО «СЗ Норден» в лице представителя ФИО1, в апелляционной жалобе просит решение изменить в части размера выкупной стоимости жилого помещения, назначить по делу повторную экспертизу, проведение которой просить поручить ООО «Бюро оценки и экспертизы» (т.3 л.д.3-8).

Ссылается на отсутствие в экспертном заключении ООО «ОК Альянс» расчетов доли мест общего пользования и земельного участка, приходящегося на объект оценки и пояснения эксперта ФИО4 о том, что такого расчета в отчете об оценке не имеется, о размере площади земельного участка и мест общего пользования эксперту неизвестно.

Полагает, что отсутствие указанных расчетов при проведении экспертизы является недопустимым, в связи с чем суду первой инстанции было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу, которое не было разрешено судом по существу.

Указывает, что решение суда не содержит сведений о заявлении третьим лицом ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу, о наличии возражений третьего лица в отношении заключения экспертов, о пояснениях допрошенного в судебном заседании эксперта, а также не содержит мотивов, по которым судом было отказано в проведении повторной экспертизы по делу.

Считает, что вопреки выводам суда, представленное заключение экспертов ООО «Оценочная компания Альянс» не может признано допустимым доказательством по делу, приводя следующие доводы.

Стоимость земельного участка, определённая экспертами в заключении, выросла по сравнению со стоимостью, определенной в отчете об оценке, представленном истцом, установлена более, чем в 5 раз.

За основу расчета экспертами взята общая площадь жилого помещения и мест общего пользования, всего 17, 5 кв.м., в то время как, согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, площадь жилого помещения составляет 13,5 кв.м., из чего следует, что экспертом произвольно завышена площадь жилого помещения на 25% за счет площади доли мест общего пользования, приходящихся на указанную комнату, в связи с чем цена за квадратный метр была увеличена.

Полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит расчету от размера жилой площади в 22,8 кв.м. и в ней уже должна быть учтена как стоимость мест общего пользования, так и стоимость земельного участка.

Указывает, что в экспертном заключении отсутствует расчет площади (доли) земельного участка, относящегося к данной комнате.

Считает, что экспертом не соблюдены требования пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), указывая, что при проведении исследования экспертом были проанализированы лишь 4 предложения, размещенные на общедоступных и интернет-источниках, о продаже аналогичных объектов недвижимости. В заключении отсутствует полноценный анализ рынка, а именно отсутствует указание на объем и емкость рынка жилья аналогичных объектов недвижимого имущества, не проведен анализ внешних и ценообразующих факторов.

Отмечает, что для расчета рыночной стоимости эксперт использует всего 3 объекта из 4 представленных ему для сравнения, при этом из заключения не усматривается по каким критериям был произведен отбор указанных примеров для расчета и в связи с чем указание на такие критерии отсутствует в заключении.

Также отмечает, что эксперт для проведения сравнительного анализа выбрал наиболее высокие по стоимости предложения аналогичных объектов.

Приводит примеры из судебной практики, где указанные противоречия были разрешены судами путем назначения повторной экспертизы по делу.

В остальной части решение суда не обжалуется.

На апелляционную жалобу поступили письменные возражения ответчика ФИО2, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения (т.3 л.д.40-42).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции:

представитель третьего лица ООО «СЗ Норден» ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержала;

ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы;

прокурор Масленникова Э.И. полагала решение суда законным.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной не явились, о времени и месте судебного заседания извещены путем направления судебных извещений, в порядке ч.7 ст.113 ГПК РФ заблаговременного размещения информации о деле на официальном интернет-сайте областного суда - http://oblsud.tum.sudrf.ru, о причинах неявки судебную коллегию не известили.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, как это предусмотрено ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив имеющиеся в деле доказательства, новые доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав участвующих лиц, эксперта, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, заключением межведомственной комиссии об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, многоквартирный дом по адресу: <.......> был признан аварийным и подлежащим сносу (заключение от <.......><.......>) (т.1 л.д. 11-13).

Распоряжением Администрации г. Тюмени <.......> от <.......> многоквартирный дом по адресу: <.......>, был признан аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.14).

Решением Центрального районного суда г. Тюмени от <.......>, срок отселения физических и юридических лиц из многоквартирного дома установлен до <.......>, что следует из Распоряжения Администрации г.Тюмени от <.......><.......> (т.1 л.д.15).

Собственником жилого помещения по адресу <.......> комната <.......> является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.39-40).

<.......> Администрацией г. Тюмени было вынесено Распоряжение <.......> об изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <.......> для муниципальных нужд (т.1 л.д.42-оборот).

<.......> в адрес ФИО2 было направлено уведомление об изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу <.......> (т.1 л.д.43).

Заявлением от <.......> ФИО2 выразила несогласие с оценкой выкупной стоимости объекта (т.1 л.д.89).

Согласно отчету ООО «Центр экономического содействия» <.......> рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <.......>, комната <.......>, включая убытки, составляет 1 692 000 руб. (т.1 л.д.45-114).

Определением Центрального районного суда г. Тюмени от 29.01.2025 года по данному гражданскому делу была назначена судебная экспертиза (т.1 л.д.181-182).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная компания «Альянс» от <.......>, рыночная стоимость на момент проведения экспертизы жилого помещения с кадастровым номером <.......>, площадью 13,5 кв.м. по адресу: <.......> с учетом округления, составляет 2 644 663 рубля (в том числе с учетом мест общего пользования, с учетом доли собственника в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и изымаемый земельный участок, а также убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд) (т.2 л.д.3-179).

В соответствии с указанным заключением эксперта итоговая величина рыночной стоимости изымаемого объекта оценки, убытков, связанных с изъятием земельного участка, при использовании различных подходов к оценке, с учетом всех сделанных допущений, ограничений на дату оценки для собственника ФИО2 составила 2 644 663 рубля

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 свое заключение поддержала.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь частями 1, 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, частями 3 и 5 статьи 279, статьей 280, частями 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о принудительном изъятии для муниципальных нужд принадлежащего ФИО2 жилого помещения, прекращении права собственности ФИО2 на указанную комнату и признанием права собственности муниципального образования городской округ г. Тюмени. Определяя сумму выкупной стоимости объекта недвижимости, суд принял заключение эксперта ООО «Оценочная компания «Альянс» от <.......>, указав, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности расчетов, произведенных экспертом, не имеется, к представленному отчету приложены акт осмотра изымаемого объекта, фототаблица, изложенные в заключении выводы мотивированны, основаны на предоставленных материалах.

Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Законодателем в части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

- нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

- выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для правильного разрешения спора по вопросу определения размера рыночной стоимости изымаемых жилых помещений суд первой инстанции, с учетом позиции сторон, положений статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и разъяснений, приведенных в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", обоснованно назначил оценочную экспертизу.

Как следует из материалов дела, определением суда первой инстанции от 29.01.2025 года по делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Оценочная компания «Альянс», на разрешение которых поставлен вопрос:

«Определить рыночную стоимость на момент проведения экспертизы жилого помещения с кадастровым номером <.......> общей площадью 13,5 кв.м., расположенного по адресу: <.......> комната 12» (т.1 л.д. 181-182).

По результатам проведения экспертизы, ООО «Оценочная компания «Альянс» в материалы дела было представлено заключение эксперта, которое содержало следующие выводы в ответ на поставленный судом в определении вопрос:

«Рыночная стоимость на момент проведения экспертизы жилого помещения с кадастровым номером <.......>, общей площадью 13,5 квм, расположенного по адресу: <.......> составила:

Жилое помещение с кадастровым номером <.......>, общей площадью 13,5 кв.м., расположенного по адресу: <.......> с учетом мест общего пользования, приходящихся на исследуемое жилое помещение, с учетом доли собственника в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и изымаемый земельный участок, а также убытки, причиненный собственнику в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд – 2 644 663 руб., в том числе:

Жилое помещение с кадастровым номером <.......>, общей площадью 13,5 кв.м., расположенного по адресу: <.......> с учетом мест общего пользования, приходящихся на исследуемое помещение, с учетом доли собственника в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и изымаемый земельный участок – 2 501 730 руб., в том числе:

Жилое помещение с кадастровым номером <.......>, общей площадью 13,5 кв.м., расположенного по адресу: <.......> с учетом мест общего пользования, приходящихся на исследуемое жилое помещение, с учётом доли собственника в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 1 751 211 руб.,

Доля собственника в общей долевой собственности на изымаемый земельный участок, приходящаяся на объект экспертизы (комнаты) – 750 519 руб.» (т.2 л.д.3-179).

Ссылаясь на то, что суд неправильно применил площадь изымаемой комнаты при определении стоимости доли в праве собственности на земельный участок, представитель апеллянта не учел, что изымаемая комната находится в коммунальной квартире, вследствие чего подлежат применению специальные нормы: ст. ст. 41 и 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу положений ч. ч. 1 - 4 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

С учетом приведенных норм материального права, предусматривающих особенности определения общей площади комнаты в коммунальной квартире, эксперт правильно учитывал не только площадь самой изымаемой комнаты (13,5 кв. м), но и площадь приходящихся на нее общих помещений коммунальной квартиры (4,04 кв. м), расчет которой представлен экспертом в ответе на запрос судебной коллегии от <.......> и полностью соответствует расчёту доли <.......> от <.......>, составленному ГБУЗ ТО «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» (т.1 л.д. 122), а также ответу Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени от <.......> о том, что спорная квартира является коммунальной.

При проведении экспертизы экспертом использовался сравнительный подход, то есть совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта с идентичными или аналогичными объектами.

При этом несогласие апеллянта с выбранными объектами в целях применения сравнительного подхода о незаконности суда не свидетельствует, поскольку является правом судебного эксперта.

Относительно доводов о несогласии со стоимостью земельного участка, определённой экспертами в заключении, судебная коллегия исходит из следующего.

Как указывалось выше, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Исследовав заключение судебного эксперта суд пришел к обоснованному выводу о том, что исходя из использованного экспертом при проведении экспертизы метода распределения в рамках сравнительного подхода, рыночная стоимость доли в праве собственности в общем имуществе собственников многоквартирного дома, включая земельный участок, включена в рыночную стоимость изымаемого жилого помещения.

В связи с чем, определяя стоимость земельного участка в составе изымаемого недвижимого имущества исходил из вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ 2), согласно которому шкала значений корректировки на долю земельного участка в едином объекте недвижимости составляет 30%. И в рамках используемой методики стоимость земельного участка рассчитывается по формуле путем деления текущей стоимости изымаемого объекта на 100 % и умножения на 30%. Согласно данному методу, конкретный размер площади земельного участка, соответственно, не производится.

Указанные выводы эксперт подтвердила и в апелляционной инстанции.

Выбирая соответствующую методику расчета рыночной выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества, судебный эксперт действовал в рамках имеющихся полномочий и компетенций.

Размер возмещения был определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, права ответчика на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок, характеристик города, в котором расположен объект оценки. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Заключение содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых эксперт оценивал ситуацию на рынке недвижимости. В отчете приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих: рыночная стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве собственности на общее имущество, а также земельного участка.

Соответственно, судом первой инстанции заключение эксперта обоснованно признано соответствующим требованиям законодательства.

Доказательства заинтересованности эксперта в исходе рассмотрения гражданского дела не представлены.

Судебная коллегия также не усматривает каких-либо нарушений при проведении судебной экспертизы, поскольку право выбора того или иного метода для определения рыночной стоимости объекта при проведении экспертизы принадлежит эксперту.

В заключении экспертом выполнены подробные исследования рыночной стоимости жилого помещения и размера убытков исходя из количественных и качественных характеристик объекта оценки путем использования сравнительного подхода и с применением необходимых корректировок. Кроме того, заключение эксперта соответствует требованиям законодательства и действующим федеральным стандартам оценки.

Несогласие ответчика с выводами судебной оценочной экспертизы, а также с выводами суда, сделанными по результатам оценки экспертного заключения, не свидетельствует о нарушении положений ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, равно как о недостоверности проведенной судебной экспертизы.

Судебная коллегия отмечает, что при даче заключения эксперт сделал выводы на основе результатов проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, в связи с чем свободен в выборе экспертных методик и способов расчета поправочных коэффициентов.

Никто не может вмешиваться в порядок проведения экспертизы, стороны могут лишь указать на несоответствие выводов эксперта, однако таких доказательств материалы дела не содержат. В данном случае сомнений в выбранной экспертом методике судебной коллегией не установлено.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о неверном определении экспертом доли ответчика в праве общей долевой собственности на земельный участок, судебная коллегия отклоняет, поскольку они сводятся к методике проведения экспертизы.

Многоквартирный дом в г. Тюмени, подлежащий изъятию на основании постановления Администрации г. Тюмени от <.......> N 258, расположен на земельном участке с кадастровым номером <.......> площадью 1755 кв. м., как и расположенный на нем дом <.......>. В этой связи эксперт обоснованно применил метод распределения в рамках сравнительного подхода и определил размер стоимости доли собственника в земельном участке под многоквартирным домом с учетом величины доли земельного участка в рыночной стоимости объекта недвижимости. Соответствующий расчет вопреки доводам апеллянта приведен в экспертном заключении.

Схожая правовая позиция изложена в Определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.05.2025 по делу N 88-6905/2025 (УИД 66RS0001-01-2023-008983-77), Определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.09.2025 по делу N 88-11627/2025 (УИД 66RS0001-01-2023-009375-65).

Иных доводов, способных повлиять на содержание принятого судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы апеллянта о том, что судом не было разрешено ходатайство о назначении повторной экспертизы, опровергаются протоколом судебного заседания от <.......>. При этом с учетом установленных обстоятельств судебная коллегия также не усмотрела оснований для назначения повторной экспертизы.

В целом доводы апелляционной жалобы направлены исключительно на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется, поскольку решение принято с соблюдением положений ст. ст. 2, 5, 8, 10, 12, 56, 59, 60, 67, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в п. п. 1 - 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении".

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность решения, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Центрального районного суда г.Тюмени от 03 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Норден» в лице представителя ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий Чеснокова А.В.

Судьи коллегии Котова С.М.

Шарапова Н.Ф.

Мотивированное определение составлено 20 января 2026 года.