Решение № 2-3811/2024 2-47/2026 2-662/2025 от 12 февраля 2026 г.

Дело № 2-47/2026

УИН 18RS0005-01-2023-003133-88


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 января 2026 года г. Ижевск

Устиновский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе судьи Черновой Т.Г., при секретаре Гисс О.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО5 о взыскании задатка в размере 200000 руб. по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с условиями о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (покупатель) и ФИО5 (продавец) заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны договорились о том, что они обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно выполнить взятые на себя обязательства по соглашению и заключить по указанное число договор купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества:

- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, кадастровый №,

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Согласно п. 1 соглашения покупатель в подтверждение своих намерений заключить в будущем договор по оформлению перехода права собственности передал продавцу 100000 рублей.

После подписания предварительного договора из выписки ЕГРН стало известно, что фактически жилая площадь жилого дома и технические характеристики по документам не соответствуют имеющейся у продавца документации. Кроме того, на объект недвижимости имелось обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк»

В рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о возврате внесенного задатка, которая оставлена ответчиком без удовлетворения. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика в свою пользу задаток, предусмотренный предварительным договором купли-продажи жилого дома и земельного участка с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200000 рублей.

Заочным решение Устиновского районного суда г. Ижевска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.

Определением Устиновского районного суда г. Ижевска от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение отменено по заявлению ответчика.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме. Пояснил, что ответчик ввел в заблуждение истца. Площадь не соответствовала фактическому объекту, продавец не указала, что объект находился в залоге у Сбербанка, не поставила истца в известность обо всех характеристиках. Было проведено две оценки, при этом вторую оценку истец не заказывала, согласно ответу оценщика её заказывал бывший супруг ФИО4 ФИО2. Считает, что площадь дома увеличилась, у его доверителя были требования к площади при приобретении дома, дом нужен был с определенной площадью. Кроме того, полагает, что улучшения в доме были произведены ответчиком в браке с ФИО2, и являются совместно нажитым имуществом, что впоследствии может привести к разделу указанного имущества, тем самым создав проблемы для потенциальных покупателей.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Пояснила, что перед оформлением объект осматривается, истец хотела приобрести этот дом. Второй отчет оформлен стороной продавца за счет собственных средств, условия для истца не ухудшились. Причина неприобретения объекта - смена объекта недвижимости, истец приобрела объект в другом регионе, письменных доказательств о том, что истец отказалась от покупки данного объекта по причине расхождения площади объекта, нет. По вопросу превышения стоимости объекта – по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных объектов прослеживается злоупотребление правом со стороны представителя истца. Истец приобрела другой объект недвижимости, сразу после этого обратилась в суд. В предварительном договоре купли-продажи условия расчета не отражаются, причину перевода мансардного этажа в статус жилого помещения ей не известна.

В судебное заседание истец ФИО4 и ответчик ФИО5 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с условием о задатке, в соответствии с которым стороны договорились о том, что они обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи в отношении следующего недвижимого имущества:

- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, кадастровый №,

- земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № (л.д.6 т.1).

Пунктом 1 предварительного договора предусмотрено, что сумма в размере 100000 рублей передается покупателем продавцу в качестве задатка в счет причитающихся с него платежей в счет уплаты за указанный в договоре жилой дом и земельный участок. Цена за приобретаемые объекты недвижимости установлена сторонами в размере 13100000 рублей.

Согласно п. 1 предварительного договора в подтверждение своих намерений заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома и земельного участка передал продавцу 100000 рублей.

В соответствии с п. 2 предварительного договора в случае отказа Продавца от продажи вышеуказанных объектов недвижимости последний обязан в течении 3 (трех) банковских дней уплатить покупателю двойную сумму задатка (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь <данные изъяты> кв.м., количество этажей: 2, находится в собственности ФИО2, имеет обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-8 т.1).

Также согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов, находится в собственности ФИО2, имеет обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-11 т.1).

Согласно отчету частнопрактикующего оценщика ФИО8 об определении рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, рыночная стоимость объекта оценки округленно составляет 7000000 рублей, ликвидационная стоимость объекта недвижимости составляет 6110000 рублей (л.д.11-13 т.1).

Предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с условием о задатке подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, его условия согласованы, недействительным полностью либо в части оно не признано.

Обязательство по внесению покупателем задатка выполнено в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена в адрес ответчика претензия о том, что ввиду предоставления продавцом недостоверной информации об объекте недвижимости, препятствующей заключению договора купли-продажи, ответчику необходимо в срок до ДД.ММ.ГГГГ вернуть уплаченный по предварительному договору задаток в двойном размере, а именно 200000 рублей (л.д.14 т.1). Данные требование ответчиком проигнорировано, денежные средства не возвращены.

Согласно выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежал на праве собственности ФИО2, дата прекращения права ДД.ММ.ГГГГ на основании принадлежит договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время собственником является ФИО9 (л.д.28-29, 96 т.1).

Согласно выписке из ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежал на праве собственности ФИО2, дата прекращения права ДД.ММ.ГГГГ на основании принадлежит договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время собственником является ФИО9 (л.д.32-33, 96 т.1).

Статья 381 ГК РФ гласит, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2).

Как следует из ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с требованиями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 2).

В силу данной статьи предмет сделки является существенным условием предварительного договора.

Согласно условиям предварительного договора продавец имеет намерение продать жилой дом и земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>. Покупатель имеет намерение купить вышеуказанный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0.

Дом и земельный участок принадлежат продавцу на праве собственности.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка стороны предполагают заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ по цене 13100000 руб. (п. 1).

Из буквального толкования данных условий предварительного договора следует, что предметом договоренностей сторон являются жилой дом общей площадью 85,1 кв. м и земельный участок площадью 818 кв. м.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ частнопрактикующего оценщика ФИО8 об определении рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, произведенному по заказу ФИО4, рыночная стоимость объекта оценки округленно составляет 7000000 рублей, ликвидационная стоимость объекта недвижимости составляет 6110000 рублей. Объект оценки указан: жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.16-125 т.3).

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ частнопрактикующего оценщика ФИО10 об определении рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, произведенному по заказу ФИО4, рыночная стоимость объекта оценки округленно составляет 11703000 рублей, ликвидационная стоимость объекта недвижимости составляет 7561000 рублей Объект оценки указан: жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д.126-191 т.3).

Таким образом, площадь предмета продажи - жилого дома изменилась с <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м.

При этом представитель истца утверждает, что основной договор не был заключен по вине ответчика ФИО5, сторона ответчика, в свою очередь утверждала, что основной договор не был заключен по вине ФИО4

В ходе судебного заседания сторона ответчика настаивала, что покупателю было известно о характеристиках объекта продажи до заключения основного договора из повторного отчета от ДД.ММ.ГГГГ, где она выступает заказчиком. Кроме того, условия для истца не ухудшились, поскольку общая площадь дома не увеличилась, изменения произошли вследствие перевода площади второго этажа дома в жилую. Основная причина неприобретения объекта истцом - смена объекта недвижимости, она приобрела объект в другом регионе (Ленинградской области), ссылаясь на ответ ООО «Домклик» от ДД.ММ.ГГГГ, где содержится переписка сторон и менеджеров по оформлению сделки. Так, ДД.ММ.ГГГГ Чуракова обращается с просьбой о выдаче справки от Сбербанка о том, что сделка по покупке дома и участка в КП Европа была отменена в связи с заменой объекта покупки по адресу: <адрес> по договору уступки.

Между тем из ответа частнопрактикующего оценщика ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ по запросу суда, следует, что заявка по отчету№ от ДД.ММ.ГГГГ поступила от ООО «Экспертное бюро <адрес>» ДД.ММ.ГГГГ на адрес электронной почты штатного специалиста ФИО11 <данные изъяты>. Заявку на оценку прислали с почты руководителя риэлторского агентства ООО «Риэлт Клаб» ФИО12 <данные изъяты>. В тексте сообщения имеется информация о пересылке исходных данных для оценки с почты <данные изъяты> (Дмитрий ФИО2). Фактическим заказчиком и плательщиком оценки был гражданин Дмитрий ФИО2, который предоставил агентству данные на покупателя и объект оценки. Оплата за услуги по оценке была произведена в ООО «Экспертное бюро <адрес>» переводом. Плательщиком являлся гражданин ФИО14

Таким образом, до истечения срока действия предварительного договора предмет договоренности о купле-продаже изменился, и каких-либо дополнительных соглашений, касающиеся предмета сделки, сторонами не заключалось.

Доказательств, указывающих на то, что до ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки обратились с требованиями друг к другу заключить основной договор, не представлено. Претензия, датированная ДД.ММ.ГГГГ, истцом была направлена в адрес ФИО5 только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за пределами срока действия предварительного договора (л.д.15 т.1).

Задатком в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что никто из участников обязательства не направил предложение в надлежащей форме заключить основной договор до истечения срока действия предварительного договора.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились, поскольку до окончания срока (ДД.ММ.ГГГГ), в который стороны должны были заключить основной договор, такой договор не был заключен, ни одна из сторон не доказала направление другой стороне в период действия предварительного договора требования заключить основной договор, при этом каждая сторона считает виновной в незаключении основного договора другую сторону.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного кодекса.

Поскольку иное не установлено этим же кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 кодекса, подлежат применению в частности также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (подпункт 3 статьи 1103 ГК РФ).

Данное положение закона распространяется, в том числе на требования о возврате предоставления, цель которого не осуществилась.

При таких обстоятельствах, а также учитывая недоказанность обстоятельств вины сторон предварительного договора в незаключении основного договора, с ФИО5 в пользу ФИО4 подлежит взысканию уплаченная ею в качестве задатка сумма 100000 руб.

В удовлетворении исковых требований, направленных на взыскание двойной суммы задатка суд отказывает, с стороны истца не было доказано обстоятельств, свидетельствующих об уклонении ФИО5 от заключения основного договора до истечения срока действия предварительного договора.

При этом суд полагает, что взыскание денежных средств, оплаченных истцом в счет задатка отвечает принципам разумности и справедливости, соблюдает баланс интересов сторон, а также не влечет неосновательного обогащения одной из сторон.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; в случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При таких обстоятельствах с ФИО5 в пользу ФИО4, с учетом удовлетворенных требований, подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб.

Согласно ст. 443 ГПК РФ в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

В силу ст. 444 ГПК РФ, суд, которому дело передано на новое рассмотрение, обязан по своей инициативе рассмотреть вопрос о повороте исполнения решения суда и разрешить дело в новом решении или новом определении суда.

В соответствии со ст. 241 ГПК РФ суд, рассмотрев заявление об отмене заочного решения суда, выносит определение об отказе в удовлетворении заявления или об отмене заочного решения суда и о возобновлении рассмотрения дела по существу в том же или ином составе судей.

Согласно ст. 243 ГПК РФ при отмене заочного решения суд возобновляет рассмотрение дела по существу.

С учетом приведенных норм, суд после отмены заочного решения должен был рассмотреть вопрос о повороте исполнения решения.

Как следует из материалов гражданского дела, заочным решением от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 в пользу ФИО4 взыскан задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома с условием о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200000 рублей, а также расходы по уплате госпошлины в размере 5200 рублей. На основании решения выдан исполнительный лист №.

На основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ Устиновским РОСП <адрес> возбуждено исполнительное производство № (л.д.93 т.).

Согласно ответу Устиновского РОСП <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство № окончено ДД.ММ.ГГГГ, в связи добровольным погашением долга (л.д.67 т.1).

В связи с этим суд полагает необходимым произвести поворот исполнения отмененного заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ, путем взыскания с ФИО4 к ФИО5 102000 руб. (205200-103200).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5, (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО4, (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>) сумму 100000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 отказать.

В порядке поворота исполнения заочного решения от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задатка, взыскать с ФИО4, (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО5, (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>) 102000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Верховном Суде Удмуртской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Устиновский районный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2026 года.

Судья Т.Г. Чернова