Апелляционное определение № 33-180/2026 33-4097/2025 от 12 января 2026 г.

УИД 58RS0012-01-2025-000728-47 1 инстанция № 2-408/2025

Судья Зотцева А.И. №33-180/2026 (№ 33-4097/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 января 2026 г. г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Гошуляк Т.В.,

судей Богатова О.В., Черненок Т.В.,

при ведении протокола секретарем Макаровой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Каменского городского суда Пензенской области от 7 июля 2025 г., которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 220 000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 7 600 руб.».

Заслушав доклад судьи Черненок Т.В., проверив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задатка.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, согласно п. 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем - не позднее ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи, в соответствии с которым ответчик продаст, а истец приобретет в общую собственность за плату квартиру, площадью 51 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 2 600 000 руб., которая согласно п. 3.1 договора подлежит оплате следующим образом: 110 000 руб. передается истцом ответчику в день подписания предварительного договора в качестве задатка и засчитывается ответчиком в счет стоимости квартиры в день заключения основного договора (п. 3.2.1); 2 490 000 руб. оплачивается истцом за счет собственных и кредитных средств в день подписания основного договора на условиях, согласованных сторонами в основном договоре, из них: часть стоимости оплачивается за счет собственных средств, что подтверждается распиской; часть стоимости уплачивается истцом за счет кредитных средств (п. 3.2.2). Положениями п. п. 2 - 2.4 в предварительный договор включены условия о задатке в качестве обеспечения исполнения обязательств в том числе о том, что в случае неисполнения предварительного договора по вине ответчика (продавца) (включая нарушение гарантий, данных в предварительном договоре), истец (покупатель) вправе требовать от ответчика (продавца) возврат задатка в двойном размере. В случае неисполнения предварительного договора по вине истца (покупателя) (включая нарушение гарантий, данных в предварительном договоре), ответчик (продавец) вправе не возвращать задаток, полученный при подписании предварительного договора. Если исполнение условий предварительного договора стало невозможным по независящим от сторон причинам (вина третьих лиц), то сумма задатка подлежит возврату истцу (покупателю) без начисления каких-либо процентов. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ответчик получила от истца задаток в сумме 110 000 руб. В установленный предварительным договором срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи жилого помещения заключен не был по вине ответчика. Согласно п. 1.3 предварительного договора в течение 3-х календарных дней до даты заключения основного договора ответчик (продавец) обязуется осуществить прекращение всех ограничений своих прав на продаваемую квартиру, имеющиеся на момент заключения настоящего договора в соответствии с данными ЕГРН, что ответчиком исполнено не было. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ запрет регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения (<адрес>), установленный постановлением судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №, не снят. Поскольку по условиям предварительного договора оплата по основному договору купли-продажи жилого помещения должна производиться, в том числе за счет кредитных средств, предоставляемых истцу по кредитному договору (ипотеке), предоставление кредитных средств должно быть предварительно одобрено банком. Для одобрения кредитного договора истец устно (по телефону) обращался в ПАО Сбербанк, представителем которого было сообщено о том, что вопрос о предоставлении кредитных средств по договору кредита (ипотеки) может быть рассмотрен после снятия обременений, имеющихся в отношении предмета будущего договора купли-продажи жилого помещения.

ФИО1 просил взыскать с ФИО2 в свою пользу сумму задатка в размере 220 000 руб., в возврат государственной пошлины 7 600 руб.

Каменским городским судом Пензенской области постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО2 указывает, что решение Каменского городского суда Пензенской области является незаконным и подлежащим отмене, считает, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в связи с запретом на отчуждение квартиры, наложенным судебным приставом Каменского РОСП по причине наличия у нее неисполненных обязательств по кредитным договорам, а также в связи с тем, что покупатель имел намерение для приобретения квартиры использовать кредитные средства. О наложенном аресте она узнала из сообщения от ДД.ММ.ГГГГ, размещенного в личном кабинете на сайте «Госуслуги», где содержались сведения о наложенном ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем аресте. Для составления акта ареста спорной квартиры она судебным приставом не приглашалась, при его составлении не присутствовала, поэтому объективно при составлении предварительного договора не могла данную информацию предоставить покупателю. Считает, что заключение основного договора стало невозможным из-за того, что судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру был наложен арест, что послужило основанием для отказа кредитной организации ПАО Сбербанк России (или иной организации) предоставить покупателю ФИО1 кредит на ее приобретение. После получения указанной информации ФИО1 и его супруга перестали отвечать на звонки, ДД.ММ.ГГГГ она была вынуждена написать сообщение в мессенджере «Вотсап» супруге истца с вопросом о дате заключения основного договора, которая выразила свое нежелание приобретать квартиру и потребовала вернуть задаток, а не его двойную сумму. В виду изложенного требование о взыскании с нее двойной суммы задатка является незаконными.

ФИО2 просила решение Каменского городского суда Пензенской области от 7 июля 2025 г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1, ответчик ФИО2 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

Принимая во внимание, что участвующие в деле лица извещались судебной коллегией о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили, в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Пензенского областного суда, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, площадью 51 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 2 600 000 руб.

Из п. п. 1.1, 1.3 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Продавец обязался в течение 3-х календарных дней до даты заключения основного договора осуществить прекращение всех ограничений своих прав на квартиру, имеющихся на момент заключения основного договора в соответствии с данными ЕГРН.

Согласно п. п. 2, 2.1, 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ покупатель в соответствии со ст. 381 ГК РФ в день подписания предварительного договора передает продавцу задаток в сумме 110 000 руб.

В случае неисполнения настоящего договора по вине продавца (включая нарушений гарантий, данных в настоящем договоре), продавец вправе не возвращать задаток, полученный при подписании настоящего договора.

Стороны предусмотрели, что, если исполнение условий настоящего договора стало невозможным по независящим от сторон причинам (вина третьих лиц), то сумма задатка подлежит возврату покупателю без начисления каких-либо процентов.

В п. 3 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ указано, что сумма в размере 110 000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания предварительного договора в качестве задатка и засчитывается ответчиком в счет стоимости квартиры в день заключения основного договора; сумма в размере 2 490 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных и кредитных средств в день подписания основного договора на условиях, согласованных сторонами в основном договоре.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, имеющейся в материалах дела, следует, что ФИО2 получила от ФИО1 в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры денежную сумму в размере 110 000 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес>, имеет запреты на совершение регистрационных действий наложенные: ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Пензенской области № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Пензенской области № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП УФССП России по Пензенской области № от ДД.ММ.ГГГГ, а также арест от ДД.ММ.ГГГГ, наложенный на основании постановления Октябрьского районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ №.

Основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между сторонами в установленный в предварительном договоре срок - до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылался на то, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ФИО2, в связи с чем просил взыскать с ФИО2 двойную сумму задатка в размере 220 000 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ФИО1, руководствовался ст. ст. 8, 309, 381, 401, 429 ГК РФ и исходил из того, что ФИО2 условия предварительного договора купли-продажи квартиры не выполнила, а именно не исполняла принятую на себя обязанность по снятию обременения с квартиры, что повлекло невозможность заключения основного договора купли-продажи квартиры, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу истца двойную сумму задатка в размере 220 000 руб.

Вышеуказанные выводы суда первой инстанции являются правильными. Мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, изложены в решении суда, основаны на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не усматривает.

Из п. 1 ст. 329 ГК РФ следует, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из ст. 422 ГК РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 названной статьи Кодекса).

В силу п. 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст.380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

Основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (ст. 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как следует из заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ, стоимость квартиры составила 2 600 000 руб., денежная сумма в размере 110 000 руб. поименована в договоре как задаток и передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, указанная в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма в размере 110 000 руб. являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО1 заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок, что было учтено судом первой инстанции.

Из п. 1.3 предварительного договора купли-продажи квартиры следует, что ФИО2 обязалась в течение 3-х календарных дней до даты заключения основного договора купли-продажи осуществить прекращение всех ограничений прав на квартиру, имеющихся на момент заключения основного договора в соответствии с данными ЕГРН.

Однако указанная обязанность ФИО2 исполнена не была, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес>, имела запреты на совершение регистрационных действий и арест, наложенные судебным приставом-исполнителем и судом.

Из анализа представленных в материалы дела доказательств следует, что основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на согласованных в предварительном договоре купли-продажи условиях и в установленный сторонами срок не был заключен по вине продавца ФИО2, которой не была исполнена обязанность в течение 3-х календарных дней до даты заключения основного договора купли-продажи осуществить прекращение всех ограничений прав на квартиру, в связи с чем судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции о том, что лицом ответственным за неисполнение договора является ФИО2 и с нее подлежит взысканию двойная сумма задатка, являются правильными.

Каких-либо допустимых доказательств, свидетельствующих об отказе продавца от заключения основного договора купли-продажи квартиры, в материалы дела не представлено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ФИО2, о том, что о наложенных арестах на квартиру она узнала из сообщения от ДД.ММ.ГГГГ, размещенного в личном кабинете на сайте «Госуслуги», для составления акта ареста спорной квартиры она судебным приставом не приглашалась, заключение основного договора купли-продажи стало невозможным в связи с тем, что на квартиру был наложен арест, выводов суда первой инстанции не опровергают.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

ФИО2, взявшая на себя обязательство о прекращение всех ограничений прав на квартиру за три календарных дня до даты заключения основного договора купли-продажи квартиры, должна была действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, которая позволила бы ей исполнить взятое на себя обязательство.

Вместе с тем, ограничения, наложенные на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, имевшиеся на дату заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в установленный предварительным договором срок и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отменены не были.

Доводы ФИО2 о том, что после получения информации о наличии ограничений, наложенных на квартиру, ФИО1 и его супруга выразили нежелание приобретать квартиру и просили вернуть сумму задатка, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований являться не может, поскольку основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине ФИО2 в связи с наличием неотмененных запретов на совершение регистрационных действий.

Указанные в жалобе ФИО2 обстоятельства направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ и нашедших отражение в мотивировочной части решения, в апелляционной жалобе не содержится новых обстоятельств, а также не представлены новые доказательства, опровергающие выводы судебного постановления, а потому не могут служить основанием для его отмены.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могут повлечь отмену судебного решения в апелляционном порядке, судом первой инстанции по делу не допущено.

На основании изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Каменского городского суда Пензенской области от 7 июля 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 января 2026 г.

Председательствующий

Судьи