Решение № 2-2996/2024 2-2996/2024~М-1896/2024 М-1896/2024 от 12 мая 2024 г. по делу № 2-2996/2024

копия

УИД 03RS0005-01-2024-003411-33

дело № 2-2996/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2024 года город Уфа

Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шаймиева А.Х.,

при секретаре Султановой Ф.И.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности от 09.04.2024 г., ответчиков ФИО2, ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 ФИО8 к ФИО4 ФИО9, ФИО4 ФИО10 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры.

В обоснование исковых требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения. По условиям договора, ответчики в срок до 30 декабря обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Стоимость квартиры стороны определили в размере 6200000 рублей.

Согласно условиям предварительного договора (пункт 3.2), истец внес ответчику задаток за указанную квартиру в размере 50000 рублей, денежные средства переведены на счет ответчика ФИО3

Согласно пункту 4.1 предварительного договора на момент подписания настоящего соглашения у продавца имеется задолженность, которую он обязуются погасить до момента подписания основного договора купли-продажи.

Однако задолженность ответчиком не погашена.

Согласно пункту 7.1 предварительного договора продавец гарантирует, что до заключения договора недвижимое имущество никому не отчуждено, не обещано, в споре не состоит, и иными правами третьих лиц не обременено.

Истец указывает, что при изучении документов и осмотра квартиры выяснилось, что в вышеуказанной квартире, были произведены самовольные перепланировки (соединение лоджии и спальни, перенос отопительного прибора на лоджию, перенос входной группы квартиры на территорию МКД). Продавец гарантировал, что все изменения узаконены и документы по перепланировке он предоставит.

Согласно пункту 7.4 предварительного договора в случае невозможности заключения основного долга купли-продажи недвижимости в собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам (отказ Банка в одобрении объекта), стороны признают авансом передаваемую по настоящему предварительному договору в качестве задатка денежную сумму, которая подлежит возврату продавцом покупателю в течение 3 дней, с момента наступления такого обстоятельства.

При оформлении ипотеки от ПАО Сбербанк поступил отказ в оформлении ипотеки с данным недвижимым имуществом. При оформлении ипотеки от ПАО Банк УралСиб поступил отказ согласно кредитной политике Банка.

Согласно пункту 3.6 предварительного договора в случае не заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора по вине продавца, сумма задатка подлежит возврату покупателю в двойном размере.

Требование (претензию) истца о предоставлении документов, подтверждающих законность перепланировки, погашения задолженностей и возвращении задатка, ответчик добровольно не удовлетворил.

Таким образом, ответчики принятых на себя по предварительному договору обязательств не выполнили, а задаток ответчики добровольно вернуть отказываются.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать солидарно задаток, уплаченный на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере в сумме 100000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей, расходы по оплате юридических услуг.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, заявлений и ходатайств не поступало.

Представитель истца ФИО5 - ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме по доводам изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме по доводам изложенным в отзыве, поскольку от заключения сделки они не отказывались, другие банки дали согласие на оформление.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме, поскольку от заключения сделки они не отказывались.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав участвующие в деле стороны, изучив материалы дела, дав им оценку, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО5 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

По условиям договора (пункт 1.1), стороны в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Цена продаваемого недвижимого имущества составляет 6200000 рублей (пункт 3.1 предварительного договора).

Согласно пункту 3.2 предварительного договора покупатель обязан уплатить продавцу цену в следующем порядке: 50000 рублей – уплачиваются в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком, оформляемым соглашением; 6150000 рублей – уплачиваются за счет собственных денежных средств покупателя и кредитных денежных средств, предоставленных покупателю любым Банком Российской Федерации. Расчеты будут произведены с использованием системы безопасных расчетов (Домклик, аккредитив, ячейка), которые будут переданы продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя (за исключением суммы задатка).

Согласно пункту 3.5 предварительного договора, сумма задатка не возвращается, в случае если обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине покупателя, в срок, установленный пунктом 1.1 настоящего договора.

Согласно пункту 3.6 предварительного договора, в случае не заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, по вине продавца, сумма задатка подлежит возврату покупателю в двойном размере.

Согласно условиям предварительного договора (пункт 3.2), истец внес ответчику задаток за указанную квартиру в размере 50 000 рублей, денежные средства переведены на счет ответчика ФИО3, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50000 рублей и не оспаривается сторонами в судебном заседании.

Также между сторонами ФИО2, ФИО3 и ФИО5 было подписано соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 4.1 предварительного договора продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество без задолженности за коммунальные услуги, в том числе по уплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, о которых покупатель не был уведомлен заранее. В случае выявления задолженности за коммунальные услуги, в том числе по уплате взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, возникшей до момента передачи недвижимого имущества, о которых покупатель не был уведомлен заранее, обязательство по их уплате будет возлагаться на продавца. На объекте недвижимости на момент заключения предварительного договора купли-продажи № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, имеется задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ: по оплате коммунальных услуг (за исключением задолженности за газ, тепло и электроэнергию), включая пени на сумму 3441,76 рублей. На момент подписания настоящего договора у ФИО2 числится задолженность по УФССП в количестве 11 штук на сумму 99566,55 рублей, которую продавец обязуется погасить до момента подписания основного договора купли-продажи за счет собственных средств. По соглашению сторон настоящая задолженность остается за продавцом и не переходит на нового собственника.

Истец указывает, что задолженность ответчиками не погашена.

Согласно пункту 7.1 предварительного договора продавец гарантирует, что до заключения договора недвижимое имущество никому не отчуждено, не заложено (за исключением обременения – ипотека в силу закона), не обещано, в споре не состоит, и иными правами третьих лиц не обременено.

Истец указывает, что при изучении документов и осмотра квартиры выяснилось, что в вышеуказанной квартире, были произведены самовольные перепланировки (соединение лоджии и спальни, перенос отопительного прибора на лоджию, перенос входной группы квартиры на территорию МКД). Продавец гарантировал, что все изменения узаконены и документы по перепланировке он предоставит.

Возражая против доводов истца, ответчики указывают, что от заключения основного договора купли-продажи они не отказывались, объект был осмотрен покупателем.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Согласно пункту 7.4 предварительного договора в случае невозможности заключения основного долга купли-продажи недвижимости в собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам (отказ Банка в одобрении объекта, отказ органов опеки в разрешении на продажу квартиру и т.д.), стороны признают авансом передаваемую по настоящему предварительному договору в качестве задатка денежную сумму, которая подлежит возврату продавцом покупателю в течение 3 дней, с момента наступления такого обстоятельства.

Также в пункте 4 соглашения о задатке к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае невозможности заключения основного долга купли-продажи недвижимости в собственность покупателя по независящим от сторон обстоятельствам (отказ Банка в предоставлении кредитных средств покупателю или отказ в одобрении вышеуказанного объекта недвижимости; отказ органов опеки и попечительства в выдачи разрешения на отчуждение / приобретение объекта недвижимости, отказ регистрирующего органа в погашении регистрационной записи об ипотеке, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца, а также в случае, если продавец не смог по аналогичным в настоящем пункте причинам одновременно приобрести другой объект недвижимого имущества или покупатель не смог по аналогичным в настоящем пункте причинам одновременно продать принадлежащий ему объект недвижимого имущества), стороны признают авансом переданную по настоящему предварительному договору в качестве задатка денежную сумму, которая подлежит возврату продавцом покупателю в течение 3 дней, с момента наступления такого обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками было подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости.

В материалы дела представлены письменные пояснения менеджера по сопровождению сделок компании ДелтаИнвест-Уфа ФИО6, из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ от ПАО Сбербанк пришел официальный отказ в одобрении ипотеки. От ПАО Банк УралСиб ДД.ММ.ГГГГ была получена информация, что объект (квартира) согласован и можно выходит на сделку. Для выхода на сделку продавцу необходимо было предоставить оригиналы документов на объект (для сверки в Банке), а также согласно ПДКП необходимо было погасить все долги по ФССП и предоставить квитанции в подтверждение этого. Данные документы предоставлены не были, в связи с чем не было возможности выйти на сделку.

Также в материалы дела представлены переписки, информация о заявлениях и решениях по заявке на кредит.

Таким образом, анализируя представленные материалы, пояснения сторон, суд приходит к выводу, что сумма в размере 50 000 рублей является авансом в силу пункта 7.4 предварительного договора купли-продажи и пункта 4 соглашения о задатке к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и подлежит возврату продавцами, поскольку объект банками не одобрен, что является фактически письменным отказом банков в предоставлении истцу испрашиваемого ей кредита на покупку квартиры ответчиков, в связи с чем, неодобрение банком объекта ипотеки на покупку квартиры является основанием для возврата продавцом задатка.

В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, стороны предусмотрели, что не предоставление ипотечного кредита на указанное жилое помещение является условием, при котором внесенный покупателем задаток в размере 50000 рублей будет возвращен покупателю в качестве аванса.

Таким образом, основной договор купли-продажи между сторонами не заключен по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. Предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с изложенным, ответчики обязаны возвратить истцу сумму уплаченного по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере 50000 рублей. При этом для взыскания указанной суммы в двойном размере оснований не имеется, поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не заключен по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон.

В силу статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с частичным удовлетворением требований истца, с ответчиков на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1700 рублей пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Также истец просит суд взыскать с ответчиков в свою пользу расходы по оплате юридических услуг.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, признанные судом необходимыми расходами.

Между тем, истцом в доказательство несения расходов по оплате юридических услуг документов не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения иска в указанной части у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

решил:

исковые требования ФИО5 ФИО11 к ФИО4 ФИО12, ФИО4 ФИО13 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 ФИО14 (паспорт №), ФИО4 ФИО15 (паспорт №) солидарно в пользу ФИО5 ФИО16 (ИНН №) денежные средства в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей, оплаченных по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1700 рублей.

В удовлетворении остальной части иска по взысканию расходов на юридические услуги – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с момента составления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд <адрес> Республики Башкортостан.

Судья подпись А.Х. Шаймиев

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ