Апелляционное определение № 33-1790/2026 33-19864/2025 от 27 января 2026 г.

Судья Избенко Ф.В. УИД 61RS0011-01-2023-001183-18

Дело № 33-1790/2026

№ 2-974/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Перфиловой А.В.,

судей Джагрунова А.А., Иноземцевой О.В.,

при помощнике судьи Орнацкой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Администрации Тацинского района о признании многоквартирного жилого дома жилым домом блокированной застройки, помещений в многоквартирном жилом доме – автономными жилыми блоками, снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, образовании земельного участка, признании права собственности на образованный земельный участок, обязании совершить определенные действия, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 7 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Иноземцевой О.В., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Администрации Тацинского района о признании многоквартирного жилого дома жилым домом блокированной застройки, помещений в многоквартирном жилом доме – автономными жилыми блоками, снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, образовании земельного участка, признании права собственности на образованный земельный участок, обязании совершить определенные действия, ссылаясь на то, что ему принадлежит квартира общей площадью 83,8 кв. м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная в здании с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанное здание поставлено на кадастровый учет как многоквартирный жилой дом и состоит из 4-х квартир:

- АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей ФИО4;

- АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей ФИО5;

- АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3;

- АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащей ФИО1

Многоквартирный дом расположен в границах земельного участка площадью 3 198 кв. м., с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5

По своим признакам совокупность квартир, расположенных в указанном многоквартирном доме, соответствует признакам жилого дома блокированной застройки и фактически используются их собственниками как обособленные друг от друга. Равным образом у каждого из собственников квартир находятся в пользовании части земельного участка с определением границ на местности с использованием ограждений.

На основании изложенного, истец, уточнив исковые требования на основании ст. 39 ГПК РФ, просил суд признать:

- многоквартирный жилой дом с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, домом блокированной застройки, состоящим из четырех автономных блоков;

- АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящуюся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зданием, назначение: «жилой дом», вид разрешенного использования здания: «дом блокированной застройки»;

- АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящуюся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зданием, назначение: «жилой дом», вид разрешенного использования здания: «дом блокированной застройки»;

- АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящуюся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зданием, назначение: «жилой дом», вид разрешенного использования здания: «дом блокированной застройки»;

- АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находящуюся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зданием, назначение: «жилой дом», вид разрешенного использования здания: «дом блокированной застройки».

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимости:

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, указав вид объекта недвижимости «здание», назначение объекта недвижимости «жилой дом», вид разрешенного использования «дом блокированной застройки», исключив наименование объекта недвижимости «квартира»;

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, указав вид объекта недвижимости «здание», назначение объекта недвижимости «жилой дом», вид разрешенного использования «дом блокированной застройки», исключив наименование объекта недвижимости «квартира»;

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, указав вид объекта недвижимости «здание», назначение объекта недвижимости «жилой дом», вид разрешенного использования «дом блокированной застройки», исключив наименование объекта недвижимости «квартира»;

- с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, указав вид объекта недвижимости «здание», назначение объекта недвижимости «жилой дом», вид разрешенного использования «дом блокированной застройки», исключив наименование объекта недвижимости «квартира».

Снять с государственного кадастрового учета объект недвижимости с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, наименование: многоквартирный дом, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

Образовать земельный участок площадью 682 кв. м. путем выдела доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в соответствии с межевым планом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, подготовленным кадастровым инженером М., на котором располагается жилой блок общей площадью 96,4 кв. м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН следующих точках: ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, признав за ФИО1 право собственности на образованный земельный участок; обязать ответчиков, в течении 10-ти дней с момента вступления в силу решения суда, обратиться в уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:38:0040108:74, 61:38:0040108:72, 61:38:0040108:77 в части изменения вида объектов недвижимости на «здание», назначения объекта недвижимости на «жилой дом», вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки», исключения наименования объектов недвижимости «квартира».

В случае неисполнения решения суда в течение 10-ти дней со дня вступления решения суда в законную силу предоставить разрешение ФИО1 обратиться в уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в части изменения вида объектов недвижимости на «здание», назначения объекта недвижимости на «жилой дом», вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки», исключения наименования объектов недвижимости «квартира», с возложением расходов на ответчиков.

Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 7 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании многоквартирного жилого дома жилым домом блокированной застройки, помещений в многоквартирном жилом доме – автономными жилыми блоками, снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, образовании земельного участка, признании права собственности на образованный земельный участок, обязании совершить определенные действия, отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности, с вынесением нового решения, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Выражая несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что единственным имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников квартир является чердак, апеллянт указывает, что судом не было учтено, что чердак в спорном доме фактически никогда не использовался в качестве общего имущества домовладельцами, каждая квартира не имеет самостоятельных выходов к местам общего пользования, в том числе на чердак, чердак не используется собственниками квартир для обслуживания дома, собственники квартир не несут бремя содержания общего имущества.

По мнению апеллянта, спорный жилой дом блокированной жилой застройки не находится в долевой собственности, при отсутствии доказанности общего имущества (техническая и функциональная автономность), а также по своим основополагающим признакам соответствует жилым домам блокированной застройки, оснований для отказа в иске не имелось.

От ответчиков ФИО2, ФИО3 поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых они просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность принятого по делу решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 – ФИО6, действующая на основании доверенности, поддержала доводы апелляционной жалобы, просила апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО7, действующая по доверенности, полагала, что решение суда является законным и обоснованным, просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в соответствии со ст. ст. 327, 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в их отсутствие.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО3 полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, посчитав возможным в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположено здание «Жилой дом» с назначением «Многоквартирный дом», площадью 235,5 кв. м. с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; в здании расположены помещения с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что следует из выписки из ЕГРН от 21.01.2025 года №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

ФИО1 является собственником расположенной в вышеуказанном доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 83,8 кв. м., с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.10.2022 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно выписке из ЕГРН от 30.01.2025 года №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ФИО2 и ФИО3 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждой) принадлежит расположенная в указанном жилом доме квартира - НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 75,8 кв. м., с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 17-18)

Собственниками расположенных в указанном жилом доме АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 57,5 кв. м., с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 69,2 кв. м., с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН являются ФИО5 и ФИО4 соответственно, что подтверждается свидетельством о праве на наследство от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выданным нотариусом Тацинского нотариального округа ФИО8, зарегистрированное в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и выпиской из ЕГРН от 30.01.2025 года №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 21, 22-24).

Согласно выписке из ЕГРН от 19.12.2024 года №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирный дом расположен на земельным участке площадью 3 198 кв. м. с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 23-30).

Согласно правовой позиции истца, по своим характеристикам многоквартирный жилой дом площадью 235,5 кв. м., с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является домом блокированное застройки, а расположенные в нем четыре квартиры – автономными жилыми блоками.

01.04.2025 года состоялось общее собрание собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по вопросам выбора ФИО1 уполномоченным лицом на обращение от имени всех собственником помещений в Росреестр с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в отношении квартир и части указания их вида, назначения и вида разрешенного использования на «жилые дома блокированной застройки», а также раздела земельного участка и образовании земельного участка принадлежащим ему блоком. ФИО2 и ФИО3 проголосовали против по поставленным вопросам.

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу определением суда от 13.08.2024 года назначена комплексная судебная строительно-технической землеустроительная экспертиза с целью определения о соответствии многоквартирного жилого дома с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признакам и требованиями, предъявляемым к жилому дому блокированной застройки, а также проекта межевания земельного участка площадью 3198 кв. м., с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подготовленного 12.03.2025 года кадастровым инженером М. требованиям действующих земельного законодательства и подзаконных нормативных актов, размеру принадлежащей ФИО1 доле в праве общей долевой собственности на земельный участок, не повлечет ли образование земельного участка в соответствии с указанным проектом межевания препятствия в пользовании своим имуществом собственниками АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, д.

Проведение экспертизы поручено НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО9). Согласно заключению НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО9) за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.08.2025 года многоквартирный дом с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, состоящий из четырех автономных блоков, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствует признакам и требованиям, предъявляемым к жилому дому блокированной застройки, согласно данным, установленным при осмотре, а также терминологии, оговоренной п. 1 Письма Росреестра от 03.04.2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О жилых домах блокированной застройки», п. п. 3.1, 3.3 СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.02.2001, термины и определения СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства.

Расположенные в нем жилые помещения: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не соответствуют признакам и требованиям, предъявляемым к автономному блоку (жилой дом), согласно данным установленным при осмотре, а также терминологии, оговоренной п. 1 Письма Росреестра от 03.04.2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О жилых домах блокированной застройки», п. п. 3.1, 3.3 СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31.02.2001, термины и определения СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства.

Образование земельного участка путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 682 кв. м., соответствует предельным минимальным и максимальным размерам образуемых земельных участков. Площадь образуемого земельного участка путем выдела в счет доли в праве общей собственности на исходный земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, меньше принадлежащей ФИО1 доле в праве общей долевой собственности на земельный участок на 254 кв. м. Образование земельного участка путем выдела счет доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не повлечет препятствия в пользовании своим имуществом собственниками АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН части доступа к данному недвижимому имуществу (л.д. 140-223).

Допрошенная в судебном заседании эксперт НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО9) Б. будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения пояснила, что в настоящее время законодателем не установлено требование на об образовании отдельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки.

Разрешая спор и принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 209, 244, 247, 290 ГК РФ, ст. ст. 15, 16, 36 ЖК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и, оценив в совокупности представленные доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, приняв во внимание выводы заключения судебной экспертизы, исходил из того, что спорный жилой дом не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам блокированной застройки по причине необорудования каждого из блоков входом и выходом на отдельный земельный участок. Суд учел наличие общего чердачного пространства, объединяющего все квартиры под одной кровлей, в связи с чем пришел к выводу о сохранении элементов общего имущества, что исключает возможность признания каждой квартиры самостоятельным жилым блоком. При этом, суд указал, что самовольное устройство перегородок на чердаке не изменяет конструктивных характеристик здания и не влечёт возникновения у него признаков жилого дома блокированной застройки. Суд первой инстанции также принял во внимание, что указанные перегородки не относятся к числу капитальных и возведены без получения согласия ответчиков ФИО2 и ФИО3 в нарушение положений п. 1 ст. 247 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. По своему характеру сооруженные конструкции являются временными и могут быть в любой момент демонтированы без ущерба несущим элементам, следовательно, не свидетельствуют о внесении изменений в конструктивную схему здания.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании здания домом блокированной застройки, а расположенных в нем квартир самостоятельным жилом домом (блоком).

Судом первой инстанции не установлено оснований для признания многоквартирного дома жилым домом блокированной застройки, а находящихся в нем жилых помещений – автономными жилыми блоками, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о внесении соответствующих изменений в ЕГРН, равно как и обязания ответчиков обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущества не имеется.

Поскольку требование об образовании путем выдела земельного участка в счет принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в соответствии с межевым планом носит акцессорный характер по отношению к требованию о признании дома жилым домом блокированной застройки, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у спорного здания признаков дома блокированной застройки, в связи с чем, правовые основания для образования в форме выдела земельного участка, предназначенного для обслуживания отдельного жилого блока, отсутствуют, так как земельный участок, относящийся к общему имуществу многоквартирного дома разделу не подлежит.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства России от 28.01.2006 № 47.

Так, в названном пункте Положения сказано, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.

В силу п. 3.21 ГОСТа Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения, утвержденного и введенного в действие Приказом Росстандарта, многоквартирный дом - это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Согласно п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации к жилым домам относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Определение жилого дома блокированной застройки, содержащееся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дано в целях урегулирования отношений, связанных с экспертизой проектной документации и результатов инженерных изыскании, государственной экологической экспертизой проектной документации объектов, что прямо следует из наименования данной статьи. Использование понятия жилого дома блокированной застройки по отношению к другим правоотношениям необоснованно. Вместе с тем оно не противоречит определению многоквартирного дома, данного в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, и при определенных условиях (наличия общего имущество в смысле статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) объект, имеющий признаки жилого дома блокированной застройки, может являться многоквартирным домом.

Кроме того, такая характеристика здания как «жилой дом блокированной застройки» не имеет правового значения и для государственного кадастрового учета объектов капитального строительства, поскольку назначение зданий в государственном кадастре недвижимости определяется через характеристики "нежилое здание", "жилой дом", "многоквартирный дом" (п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), внесение сведений о характере застройки здания законодательством не предусмотрено, следовательно, не влечет для истца каких-либо правовых последствий.

Согласно терминам и определениям, применяемым в СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" жилое здание многоквартирное - это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы; блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) - это здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относит к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что существенным признаком, отличающим многоквартирный дом от блокированного дома, состоящего из нескольких квартир, является наличие в многоквартирном доме помещений общего пользования.

Исходя из указанных выше определений, жилые дома в случае, если каждая квартира в них имеет самостоятельный выход на земельный участок, блоки технически и функционально не связаны между собой ничем, кроме общей стены, не имеющие помещений общего пользования, признаются домами блокированной жилой застройки, которые не являются многоквартирными домами.

Вместе с тем, как следует из заключения экспертов, над помещениями всех четырёх квартир здания расположено общее чердачное пространство, конструктивно объединяющее все секции здания под одной кровлей и обеспечивающее эксплуатацию несущих и ограждающих конструкций крыши.

Чердак не имеет самостоятельного функционального назначения, предназначен для обслуживания строительных конструкций дома и не может быть отнесён к помещениям, используемым исключительно одним из собственников. Данное обстоятельство, в силу ст. 36 ЖК РФ, свидетельствуют о наличии в спорном объекте общего имущества, что характерно для многоквартирных жилых домов и не соответствует признакам домов блокированной застройки, в которых каждый жилой блок должен иметь самостоятельную конструктивную систему, включая перекрытия и покрытия.

Представленные истцом фотоматериалы, фиксирующие наличие перегородок на чердаке, сооруженных после проведения экспертного осмотра, судом не приняты в качестве доказательства изменения конструктивных характеристик здания.

Как верно указано судом первой инстанции, указанные перегородки не относятся к числу капитальных и возведены без получения согласия ответчиков ФИО2 и ФИО3 в нарушение положений п. 1 ст. 247 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

По своему характеру сооруженные конструкции являются временными, могут быть в любой момент демонтированы без ущерба несущим элементам а, следовательно, не свидетельствуют о внесении изменений в конструктивную схему здания.

При этом, наличие либо отсутствие сооруженных конструкций не оказывает влияния на техническую и правовую природу объекта недвижимости, которая определяется не текущим состоянием ограждающих элементов, а исходной проектной структурой и способом эксплуатации.

ФИО1, ссылаясь на исходное соответствие дома признакам жилого дома блокированной застройки, фактически сам изменил конструкцию общего имущества, чем нарушил права других собственников.

При этом, судебная коллегия отмечает, что совершение самовольных действий, направленных на изменение общего имущества вопреки установленному порядку согласования, не может рассматриваться в качестве обстоятельства, порождающего наличие у объекта признаков жилого блокированной застройки.

Поскольку жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН состоит из четырех квартир, имеет элементы общего имущества такие как, фундамент, перекрытия, крышу, чердачное помещение, земельный участок, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, не имеется.

Кроме того, изменение правового статуса здания, уже состоящего на кадастровом учете, без соблюдения внесудебного порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором находится это здание, недопустимо.

Также, судебная коллегия считает необходимым отметить, что сам по себе статус квартиры, а не дома блокированной застройки не является нарушением прав истца.

Доказательств нарушения своих прав существованием квартир в четырех квартирном жилом доме, не представлено, право истца зарегистрировано и не оспорено.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд неправильно оценил имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает сомнительными, поскольку из содержания оспариваемого судебного акта следует, что судом первой инстанции с соблюдением требований ст. ст. 12, 55, 56, 195, ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, в качестве доказательств, отвечающих ст. ст. 59, 60 ГПК РФ, приняты во внимание представленные в материалы дела письменные доказательства в их совокупности, которым дана оценка согласно ст. 67 ГПК РФ.

Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически выражают несогласие истца с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения не содержат, а потому, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, т.к. иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу решения.

Иных доводов, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебного акта, указаний на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, разрешая спор, правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принял решение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям, при соблюдении требований процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 7 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 05.02.2026 г.